Professioneller Immobilienmakler in Kirchheim bei München: Vier Arbeitstage, an denen Sie die Qualität sehen

Die Leistungsliste auf einer Makler-Webseite sieht fast immer gleich aus: Bewertung, Exposé, Fotos, Besichtigungen, Verhandlung. Deshalb sagt sie wenig aus. Ob jemand professionell arbeitet, zeigt sich im Detail an einzelnen Tagen. Wie sieht es aus, wenn der Fotograf in Ihr Reihenhaus in Heimstetten kommt? Wie entsteht das Exposé für die Wohnung nahe dem Ortspark? Wer steht am Samstag vor der Tür und beantwortet die Frage nach dem Lärm der Staatsstraße? Und was geschieht an dem Abend, an dem ein Gebot eintrifft?

Dieser Ratgeber beschreibt deshalb vier typische Arbeitstage in der Vermarktung einer Immobilie: den Fototag, den Exposé-Tag, den Besichtigungssamstag und den Verhandlungsabend. Für jeden Tag erfahren Sie, was Sie von einem Profi erwarten dürfen und woran Sie Schwächen erkennen. Am Ende steht eine Leistungsliste, die Sie sich schriftlich geben lassen können, zusammen mit einigen Hinweisen zu Kosten. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin, und auch unsere Arbeit können Sie daran prüfen.

Arbeitstag 1: Der Fototag

Ein Profi legt den Termin nach dem Licht. Liegt der Garten nach Süden, wird er nicht am späten Nachmittag fotografiert, wenn das Haus schon Schatten wirft. Er geht vorher mit Ihnen die Räume durch und sagt, was weg sollte: Kabel, Magnete am Kühlschrank, Hausschuhe, persönliche Fotos. Auch die Fenster sollten sauber sein, die Lampen funktionieren und der Rasen gemäht sein. Das klingt banal, doch solche Dinge machen den Unterschied zwischen einem aufgeräumten und einem bewohnten Bild aus.

Die Fachkraft arbeitet mit gerader Kamera und ohne extremen Weitwinkel. Räume sollen nicht größer aussehen, als sie sind, denn das rächt sich bei der Besichtigung. Stellplätze und Tiefgarage bekommen ein eigenes Bild, weil viele Käufer in Kirchheim danach suchen. Bei einer Wohnung gehören Balkon, Treppenhaus und die Außenansicht der Anlage dazu. Bei einem Reihenhaus zeigt ein Bild die Straße, damit niemand überrascht ist. Dazu kommt ein aufbereiteter Grundriss, oft das am meisten angesehene Element im Inserat.

Woran Sie Schwächen erkennen: Handybilder, dunkle Räume, schiefe Linien, ein überfüllter Flur, ein Foto vom Winter, das im Sommer gezeigt wird. Fragen Sie vorab: Wer fotografiert, und wer zahlt? Kann ich die Bilder vor der Veröffentlichung sehen?

Arbeitstag 2: Das Exposé

Bevor geschrieben wird, liest ein Profi Ihre Unterlagen. Bei einer Wohnung gehören dazu die Protokolle, die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan. Beim Haus sind es Modernisierungsliste, Energieausweis und Wartungsprotokolle. Erst dann entsteht ein Text, der die Fragen der passenden Menschen beantwortet. Ein schwacher Satz lautet: „Attraktive Wohnung in gefragter Lage von Kirchheim.“ Ein starker Satz: „3-Zimmer-Wohnung im Gemeindeteil Heimstetten, Baujahr 1982, 78 m², Balkon nach Westen. Zum S-Bahn-Haltepunkt etwa zehn Minuten zu Fuß. Hausgeld und Rücklage siehe Datenblatt. Fassade laut Protokoll 2024 saniert.“ Die Zahlen sind hier nur Beispiele, in Ihrem Exposé müssen sie stimmen.

Ein Profi benennt auch, was nicht ideal ist. Eine Lage nahe der St 2082 oder an der Bahn wird nicht verschwiegen. Wer das offen anspricht und erklärt, wie es sich vor Ort anfühlt, spart Besichtigungen und stärkt das Vertrauen. Auch Angaben wie Wege oder Schulen sollten aktuell geprüft sein. Sie bekommen den Text zur Freigabe und korrigieren Fehler, bevor er online geht. Das ist wichtig, weil Sie am Ende für die Richtigkeit mit verantwortlich sind, zumindest gegenüber dem Käufer.

Prüfen Sie außerdem, wie das Inserat auf dem Handy wirkt. Stimmt das erste Bild? Ist die wichtigste Information sofort sichtbar? Wie steht es im Vergleich zu anderen Angeboten in Kirchheim, Aschheim und Feldkirchen? Bei einer vermieteten Wohnung wird das Exposé anders aufgebaut: mit Miete, Kosten und Datenblatt statt mit Wohnträumen.

Arbeitstag 3: Der Besichtigungssamstag

Viele Interessenten arbeiten unter der Woche, und deshalb sind Samstage oder Abende beliebt. Ein Profi legt die Termine in einen festen Block. Das spart Ihnen Aufwand und zeigt den Besuchern, dass sie nicht allein sind. Er kommt früh, öffnet die Fenster, schaltet das Licht an, legt Unterlagen bereit und prüft, ob alles sicher ist. Sie selbst sind meist nicht dabei, damit offen gesprochen wird.

Die Führung beginnt nicht zwangsläufig am Eingang. Vielleicht startet er auf der Terrasse oder im hellsten Raum. Er lässt Zeit, und er kennt die Antworten: Wie alt ist die Heizung? Wann wurde das Dach gemacht? Wie laut ist es morgens? Wie kommt man zum Haltepunkt, zur Schule, zur A 99? Weiß er etwas nicht, sagt er das und reicht die Antwort nach. Er geht auch in den Keller, denn dort entstehen die meisten Fragen. Bei einer älteren Anlage sind es oft Rücklage und anstehende Maßnahmen.

Bei der Heizung kennt er den aktuellen Stand. Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Bei Einzelfragen verweist er an Energieberater oder Schornsteinfeger, statt etwas zu behaupten. Nach dem Termin erhalten Sie eine kurze Rückmeldung: Wer war da, wie war der Eindruck, was waren die Einwände? Einen Tag später ruft er die Interessenten an. Das zeigt Interesse und bringt die Informationen, die Sie brauchen.

Woran Sie Schwächen erkennen: Einzeltermine zu jeder Zeit, schlecht vorbereitete Mappen, ausweichende Antworten, keine Rückmeldung danach. Vereinbaren Sie auch, dass niemand allein durch Ihr Haus geht und dass Schlüssel nur nach Absprache weitergegeben werden.

Arbeitstag 4: Der Verhandlungsabend

Das erste Gebot kommt oft überraschend. Ein Profi ruft Sie nicht einfach an und fragt, ob Sie annehmen. Er ordnet erst ein: Wie sicher ist die Finanzierung, und liegt eine Bestätigung vor? Hängt das Gebot von einem anderen Verkauf ab? Wie begründet der Interessent seinen Abschlag? Wer ist sonst noch interessiert? Dann schlägt er eine Reaktion vor und erklärt die Gründe. Vielleicht rät er zu einer kurzen Frist für weitere Angebote. Vielleicht empfiehlt er, gerade dieses Gebot anzunehmen, weil es sicher ist.

Einwände werden geprüft. Wenn jemand sagt, das Dach müsse bald neu gemacht werden, schaut er auf die Rechnung. Wenn die Heizung pauschal als Abzug genannt wird, fragt er nach einer konkreten Kostenaufstellung. Er kann auch Zugeständnisse an anderer Stelle vorschlagen, etwa einen Wunschtermin für die Übergabe, statt den Preis zu senken. Die Entscheidung liegt dabei immer bei Ihnen, und alle Gebote sollten Sie schriftlich sehen. Wie man Gebote vergleicht, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Kirchheim bei München?.

Was passiert zwischen den vier Tagen?

Die sichtbaren Termine sind nur ein Teil der Arbeit. Dazwischen werden Anfragen beantwortet, Daten gepflegt und Rückfragen geklärt. Ein Profi prüft bei jeder Anfrage, was der Mensch wissen möchte und ob die Immobilie zu ihm passen könnte. Er fragt nach Zeitraum und Finanzierung, und zwar höflich und ohne jemanden wegen persönlicher Merkmale zu benachteiligen. Er speichert die Kontaktdaten ordentlich und gibt vertrauliche Unterlagen erst an ernsthafte Interessenten weiter. Häufig kommen Anfragen abends, und wer erst nach mehreren Tagen antwortet, hat den Interessenten vielleicht schon verloren.

Auch die Vorbereitung auf den Notartermin läuft in dieser Zeit. Ein Profi prüft, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist, ob eine Grundschuld abgelöst werden muss und ob die Bank des Käufers alles hat. Er stimmt den Termin mit allen Beteiligten ab und weist Sie auf Abweichungen im Entwurf hin, ohne die rechtliche Beratung zu ersetzen. Fragen zum Vertrag klärt der Notar, bei Bedarf auch ein Rechtsanwalt. Sie selbst sollten wissen, wie weit diese Begleitung reicht und was Sie danach selbst erledigen müssen.

Wie geht ein Profi mit einer Wohnung in einer großen Anlage um?

Kirchheim hat viele Wohnanlagen aus den Wachstumsjahren. Hier kommt zu den vier Tagen noch ein weiterer Arbeitsschritt hinzu. Ein Profi spricht früh mit der Verwaltung, liest die Protokolle der letzten Jahre und erstellt daraus eine knappe Übersicht: Welche Sanierungen wurden gemacht, welche sind beschlossen, wie hoch ist die Rücklage, gab es Sonderumlagen? Diese Informationen fließen nicht als ungefilterter Stapel an Interessenten, sondern als verständliche Zusammenfassung, ergänzt um die Originale für alle, die wirklich kaufen möchten.

Auch die Vermarktung ändert sich. Bei mehreren ähnlichen Wohnungen in derselben Anlage entscheiden kleine Unterschiede: Etage, Ausrichtung, Balkon, Modernisierung, Stellplatz. Ein guter Text benennt genau diese, und ein gutes Foto zeigt, was die eigene Wohnung von der aus dem zweiten Stock unterscheidet. Anleger fragen nach Miete und Kosten, Selbstnutzer eher nach dem Weg zur S 2 und nach dem Zustand von Aufzug und Treppenhaus. Wer das weiß, erstellt für beide Gruppen die passenden Antworten.

Wie geht ein Profi mit einem Reihenhaus aus den 1980ern um?

Häuser dieser Zeit bringen einige wiederkehrende Fragen mit: Wann wurde die Heizung erneuert? Sind die Fenster noch original? Wie ist der Keller? Gibt es Dämmung im Dach? Ein Profi stellt das in einer einfachen Liste zusammen, damit Interessenten nicht raten müssen. Er sagt auch klar, was noch nicht gemacht wurde, statt es zu übergehen. So wird aus einem möglichen Vorwurf eine Information, die im Preis berücksichtigt ist.

Weil solche Häuser oft in einer Zeile stehen, ist auch die Nachbarschaft ein Thema: gemeinsame Wege, Garagenhöfe, Leitungen. Ein Blick ins Grundbuch und in alte Vereinbarungen klärt, was geregelt ist. Wenn in derselben Straße ein weiteres Haus angeboten wird, sollte er das erwähnen und die Unterschiede herausarbeiten. Das zeigt Marktkenntnis und hilft Ihnen, realistisch zu bleiben. Wer dagegen nur „Viel Platz für die Familie“ schreibt, verschenkt die Chance, Ihr Haus von anderen abzuheben.

Wann wird ein Profi Ihnen widersprechen?

Ein professioneller Makler ist kein bloßer Dienstleister, der alles umsetzt. Wenn Sie ein Exposé möchten, das einen Mangel verschweigt, wird er widersprechen. Wenn Sie einen Preis ansetzen möchten, der nach seiner Einschätzung deutlich zu hoch ist, sagt er das und nennt die Folgen. Wenn Sie vor dem Verkauf noch eine teure Küche einbauen möchten, rät er vielleicht davon ab. Sie entscheiden trotzdem, doch Sie entscheiden mit besserer Grundlage.

Fragen Sie im Erstgespräch danach: Wann haben Sie zuletzt einem Kunden von etwas abgeraten? Ist die Antwort konkret, wissen Sie, dass Sie nicht nur freundlich beraten werden. Das ist gerade bei einem großen Geschäft wertvoll, weil gute Ratschläge manchmal unbequem sind. Ein Anbieter, der allem zustimmt, spart sich zwar das schwierige Gespräch, doch die Folgen tragen am Ende Sie.

Welche Leistungen sollten im Vertrag stehen?

Leistung	Was genau	Wann Sie es sehen
Einschätzung	Besichtigung, schriftliche Spanne, Begründung	Vor dem Vertrag
Unterlagen	Sichtung, Beschaffung, gegebenenfalls mit Vollmacht	Erste Woche
Fotos und Grundriss	Durch eine Fachkraft, ohne Zusatzkosten oder klar benannt	Vor dem Start
Exposé	Mit Ihrer Freigabe	Vor der Veröffentlichung
Portale und Suchkunden	Benannte Portale, Plan für den Start	Zum Start
Vorprüfung und Besichtigungen	Wer führt, wie gebündelt	Laufend
Berichte	Fester Rhythmus, mit Zahlen und Rückmeldungen	Wöchentlich zu Beginn
Gebote	Alle Gebote schriftlich, mit Einordnung	Sofort
Verhandlung	In Ihrem Auftrag, mit Empfehlung	Sobald Gebote vorliegen
Notar und Übergabe	Abstimmung, Protokoll	Zum Abschluss

Halten Sie diese Punkte schriftlich fest. Ein Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss ohnehin mindestens in Textform geschlossen werden. Klären Sie außerdem die Laufzeit und die Kündigung, und ob der Makler auch für den Käufer tätig wird. Wer professionell arbeitet, hat mit dieser Liste kein Problem.

Wie prüfen Sie das vor der Unterschrift?

Bitten Sie um zwei oder drei Exposés zu ähnlichen Objekten und um ein anonymisiertes Beispiel für einen Bericht. Sehen Sie sich zudem aktuelle Inserate auf den Portalen an, denn die wurden nicht eigens für Sie ausgewählt. Wie wirken sie auf dem Handy? Fehlen Hausgeld, Energiekennwerte oder die Anbindung? Stellen Sie außerdem eine kurze Frage zu einem seiner Objekte, und achten Sie darauf, wie schnell und wie gut die Antwort kommt.

Fragen Sie nach einem Verkauf, der nicht sofort lief: Was wurde verändert, das Exposé oder der Preis, und warum? Wer sagt: „Das lag am schwierigen Markt“, hat vermutlich wenig unternommen. Lassen Sie sich außerdem erklären, wer Sie vertritt, wenn Ihr Ansprechpartner krank ist. Weitere Fragen finden Sie im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Kirchheim bei München.

Wie sieht professionelle Kommunikation aus?

Sie brauchen keinen täglichen Anruf, aber Sie sollten nie im Unklaren sein. Vereinbaren Sie, wie und wann Sie informiert werden: in den ersten Wochen wöchentlich mit Zahlen, und bei einem Gebot sofort. Berichte sollten auch Unangenehmes enthalten, etwa: „Zwei Familien fanden den Weg zum Bus zu weit.“ Sind mehrere Eigentümer beteiligt, sollten alle gleichzeitig informiert werden. Antworten auf Ihre Fragen sollten innerhalb eines Arbeitstages kommen, wenn nichts dagegen spricht.

Bewährt hat sich ein kurzer schriftlicher Stand nach jedem Besichtigungsblock und eine ausführlichere Auswertung nach zwei bis drei Wochen. So merken Sie früh, ob das Interesse stimmt, und können gemeinsam gegensteuern, statt nach Wochen vor einem Inserat zu stehen, das niemand mehr beachtet. Bei Bedarf sollte auch ein Anruf möglich sein. Dann klären Sie Fragen schneller, ohne dass etwas verloren geht.

Was kostet das?

Bei neues // nest ist der genannte Umfang enthalten. Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Das gelingt, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir kein Prestigebüro finanzieren und viele Abläufe digital organisiert sind. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Vergleichen Sie die Arbeitsproben gern mit denen anderer Anbieter. Wie sich Angebote über den Satz hinaus unterscheiden, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Kirchheim bei München.

Welcher Makler erzielt in Kirchheim bei München den besten Preis?

Oft der, dessen Arbeit im Detail stimmt. Klare Bilder bringen mehr Anfragen, ein genaues Exposé holt die passenden Menschen, und eine vorbereitete Besichtigung führt zu Geboten. Ein überlegter Verhandler verhindert schließlich unnötige Abschläge. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Kirchheim bei München?.

Wer arbeitet so?

Ellen Günthel betreut Eigentümer in Kirchheim, Heimstetten, Hausen und den Nachbarorten. Sie zeigt Ihnen auf Wunsch, wie ein Exposé oder ein Bericht von uns aussieht, und spricht mit Ihnen vor dem Start jeden der vier Tage durch. Einen Überblick über die Ortsteile gibt der Ratgeber Makler in Kirchheim bei München.

Häufige Fragen

Was macht einen professionellen Immobilienmakler in Kirchheim bei München aus?

Sorgfältige Fotos, ein genaues Exposé, vorbereitete Besichtigungen und eine überlegte Verhandlung mit klaren Berichten.

Wer zahlt die Fotos?

Das sollte im Vertrag stehen. Bei neues // nest sind sie enthalten.

Muss ich das Exposé freigeben?

Das sollte vereinbart sein, denn Sie sind für richtige Angaben mitverantwortlich.

Sollte ich bei Besichtigungen dabei sein?

Meist nicht, damit Interessenten offen sprechen.

Muss ich jedes Gebot sehen?

Ja, das sollten Sie schriftlich vereinbaren.

Wie oft bekomme ich Berichte?

Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, zu Beginn meist wöchentlich.

Darf ich Arbeitsproben sehen?

Ja. Bitten Sie um Exposés und ein anonymisiertes Beispiel für einen Bericht.

Was kostet die Leistung bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Kirchheim bei München erkennen Sie an vier Arbeitstagen: Fototag, Exposé, Besichtigungssamstag und Verhandlungsabend. Lassen Sie sich diese Abläufe beschreiben, sehen Sie sich Arbeitsproben an und halten Sie die Leistungen schriftlich fest. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie das bei uns aussieht, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Für den Einstieg gibt es die kostenlose Wertermittlung.