Welcher Makler erzielt den besten Preis in Aschheim? Warum hier andere Argumente zählen als im übrigen Umland

In vielen Umlandgemeinden laufen die Verkaufsargumente nach dem gleichen Muster: S-Bahn, Grün, Nähe zur Stadt. In Aschheim funktioniert das nur zum Teil. Eine eigene S-Bahn gibt es nicht, und mit dem Gewerbegebiet Dornach, dem Autobahnring und dem großen Paketzentrum ist das Umfeld ein anderes als in einem klassischen Vorort. Dafür hat die Gemeinde etwas, das anderswo fehlt: viele Arbeitsplätze direkt vor der Tür und eine sehr gute Anbindung mit dem Auto. Wer hier den besten Preis erzielen will, muss genau diese Stärken ansprechen und darf die Schwächen nicht verschweigen.

Einen Makler, der immer den höchsten Preis herausholt, gibt es trotzdem nicht. Es gibt aber Vermittler, die verstanden haben, wer in Aschheim kauft und warum, und andere, die dieselben Sätze schreiben wie für jeden anderen Ort. Dieser Ratgeber erklärt, was Käufer hier tatsächlich bezahlen, welche Hebel bei Haus und Wohnung wirken, wie Sie einen Lockpreis erkennen und weshalb am Ende der Netto-Erlös zählt. Ihre Ansprechpartnerin bei neues // nest ist Ellen Günthel.

Wofür zahlen Käufer in Aschheim wirklich?

Wenn Sie wissen möchten, was den Preis treibt, sollten Sie sich fragen, weshalb jemand ausgerechnet hier sucht. Da ist zunächst der Arbeitsweg. Wer bei einem der Unternehmen im Ort oder im Münchner Osten arbeitet, spart täglich Zeit, und das ist vielen Menschen viel wert. Dann die Autoanbindung: Über A 99 und A 94 kommt man schnell in die Stadt und in alle Richtungen. Hinzu kommt, dass es hier im Vergleich zu vielen Stadtlagen oft mehr Fläche gibt. Und schließlich das, was bleibt, wenn man die Gewerbegebiete hinter sich lässt: ein alter Ortskern, Grünzug und Felder.

Ein Exposé, das nur von ruhiger Lage und guter Infrastruktur spricht, trifft das nicht. Besser ist es, konkret zu werden: wie weit die Auffahrt ist, wie viele Stellplätze es gibt, wie man mit dem Rad ins Gewerbegebiet kommt, und wo die Kinder zur Schule gehen. Fragen Sie im Erstgespräch: „Warum würde jemand gerade mein Haus kaufen?“ Eine durchdachte Antwort zeigt, ob der Makler den Ort verstanden hat.

Mit wem wird Ihre Immobilie verglichen?

Niemand kauft im luftleeren Raum. Wer im Münchner Osten sucht, schaut meist auch in Kirchheim, Feldkirchen, Ismaning, Unterföhring und vielleicht in der Messestadt. Manche dieser Orte haben eine S-Bahn im Ort, und das kommt in Gesprächen zur Sprache. Ein guter Makler ist darauf vorbereitet. Er kennt die jüngsten Verkäufe in diesen Gemeinden und kann erklären, warum ein Haus in Aschheim trotz der fehlenden Bahn seinen Preis wert ist, zum Beispiel wegen des kurzen Wegs zur Arbeit oder des größeren Grundstücks.

Umgekehrt hilft es nicht, die Zahl aus dem teuersten Vergleichsobjekt einfach zu übernehmen. Angebote im Netz sind nur Wünsche, und ein Haus, das seit Monaten online steht, ist kein Maßstab. Bitten Sie deshalb um tatsächliche Verkäufe und um eine Erklärung, was daran vergleichbar ist und was nicht. Wenn jemand die Unterschiede zwischen Dornach und dem Ortskern von Aschheim nicht benennen kann, wird er es auch einem Käufer nicht erklären können.

Was bringt beim Haus den besten Preis?

Bei Reihen- und Doppelhäusern in den jüngeren Baugebieten sind die Vergleichsmöglichkeiten gut. Hier zählen ein passender Startpreis, gute Fotos, ordentliche Unterlagen und die Lage in der Reihe. Da die Gemeinde stark gewachsen ist, gibt es viele Häuser aus derselben Zeit. Ihr Vorteil liegt dann oft in Kleinigkeiten: Ein Endhaus, ein Garten nach Süden, eine gute Dämmung, ein Stellplatz mehr. Das sollte im Exposé stehen und im Gespräch betont werden.

Bei einem älteren Haus oder einem Hof im Ortskern sieht es anders aus. Solche Objekte sind seltener, und die Begründung zählt mehr. Hier spielen die Bausubstanz und das Grundstück eine große Rolle. Klären Sie vor dem Start, was das Baurecht zulässt und ob Nebengebäude genehmigt sind. Bei einem Haus am Ortsrand mit Blick ins Grüne sollte auch die Frage kommen, was künftig nebenan entstehen könnte. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, statt zu vermuten. Wer das sauber darstellen kann, nimmt Käufern und Banken eine große Sorge.

Was bringt bei der Wohnung den besten Preis?

Wohnungen lassen sich meist gut vergleichen. Daher entscheidet die Klarheit. Wie hoch ist das Hausgeld, und was ist darin enthalten? Wie hoch ist die Rücklage? Sind Maßnahmen beschlossen? Interessenten fürchten vor allem künftige Sonderumlagen, und wer die Protokolle sofort vorlegen kann, nimmt ihnen die größte Sorge. Dazu kommen Stockwerk, Ausrichtung, Balkon und Stellplatz. Eine Tiefgaragenbox kann in Aschheim viel ausmachen, denn wer hier wohnt, hat oft ein Auto oder sogar zwei.

Bei kleineren Wohnungen kommen auch Anleger infrage, die mit Beschäftigten aus der Umgebung als Mieter rechnen. Für sie zählen klare Zahlen. Eine kurze Übersicht mit Miete, Nebenkosten und Rücklage hilft mehr als schöne Worte. Bei einer vermieteten Wohnung läuft der Mietvertrag weiter und geht auf den Käufer über. Sprechen Sie früh mit dem Mieter.

Welche Preishebel gibt es im Überblick?

Hebel	Reihenhaus in jüngerem Baugebiet	Älteres Haus im Ortskern	Wohnung
Vergleich kennen	Sehr wichtig	Wichtig, wenig Vergleichbares	Sehr wichtig
Unterlagen	Wichtig	Sehr wichtig, Bauakte	Sehr wichtig, Protokolle
Stellplätze hervorheben	Wichtig	Wichtig	Sehr wichtig
Baurecht klären	Selten	Sehr wichtig	Nicht relevant
Arbeitswege nennen	Sehr wichtig	Wichtig	Sehr wichtig
Verkehr offen benennen	Je nach Lage	Je nach Lage	Je nach Lage
Mehrere Bieter	Gut möglich	Selten	Gut möglich

Fragen Sie den Makler, welche zwei oder drei Hebel bei Ihrer Immobilie am meisten bewirken und wie er sie nutzen will.

Wie gehe ich mit Verkehr und Gewerbe um?

Das ist in Aschheim keine Nebensache. Autobahn, Bundesstraße 471 und Lieferverkehr gehören zum Ort, und je nach Adresse spürt man sie. Wer nur am Sonntag besichtigen lässt, gewinnt damit nichts, denn Interessenten kommen wieder und schauen am Montagmorgen nach. Sprechen Sie das Thema deshalb selbst an und sagen Sie, wie es sich bei Ihnen verhält. Haben Sie gute Fenster oder liegt der Garten auf der ruhigen Seite? Dann ist das ein Argument.

Auch im Preis sollte sich das niederschlagen, statt erst in der Verhandlung zur Sprache zu kommen. Ein Makler, der die Lage ehrlich einordnet, ist glaubwürdiger, wenn er anderswo sagt: „Das ist fair, und zwar aus diesen Gründen.“ Bei Lagen in Dornach kommt der Vorteil des kurzen Wegs zur S-Bahn in Riem dazu. Er ist für viele ein überzeugender Gegenpol.

Wie erkenne ich erzielte statt versprochene Preise?

Zahlen beeindrucken leicht, wenn niemand nachfragt. Stellen Sie deshalb einfache Fragen. Was haben Sie in den letzten zwei Jahren in Aschheim, Kirchheim oder Feldkirchen verkauft? Lag der Notarpreis nah an Ihrer ersten Einschätzung? Wie viele Wochen hat es gedauert, und musste ein Angebot gesenkt werden? Vertrauliche Einzelheiten dürfen anonym bleiben, doch wer regelmäßig verkauft, kann beschreiben, wie gut seine Einschätzungen zuletzt getroffen haben.

Zusätzliche Hinweise liefern die Marktberichte des Gutachterausschusses, und auch Nachbarn, die vor Kurzem verkauft haben, können etwas erzählen. Wer dagegen nur mit Angeboten aus Portalen argumentiert, gibt lediglich die Wünsche anderer Verkäufer wieder.

Woran erkenne ich einen Lockpreis?

Ein Lockpreis soll Ihre Unterschrift bringen. Typisch ist eine erstaunliche Zahl, die schon nach kurzer Zeit genannt wird, ohne dass Unterlagen gesehen wurden und ohne dass jemand sagt, woher sie stammt. Dazu kommt oft die Bitte, schnell einen langen Vertrag zu unterschreiben. Einige Wochen später heißt es dann, die Nachfrage habe leider nachgelassen, und man solle doch etwas nachgeben.

In Aschheim, wo Interessenten leicht mit Kirchheim oder Feldkirchen vergleichen, schadet das besonders. Ein überteuertes Angebot wird einfach übergangen, und später fragen sich die Leute, was damit nicht stimmt. Am Ende kommt womöglich weniger heraus als bei einem realistischen Start. Stellen Sie die Probe: „Was schlagen Sie vor, wenn nach vier Wochen niemand geboten hat?“

Wie wähle ich den Startpreis?

Sie haben im Wesentlichen zwei Möglichkeiten. Entweder starten Sie in Höhe der begründeten Einschätzung und lassen etwas Verhandlungsspielraum. Oder Sie setzen bewusst etwas tiefer an, bündeln die Besichtigungen und bitten um schriftliche Gebote bis zu einem festen Tag. Das zweite Vorgehen eignet sich für gut vergleichbare Reihenhäuser und Wohnungen, wenn gerade wenig Konkurrenz am Markt ist, und es verlangt die Bereitschaft, nur bei einem guten Ergebnis zu verkaufen. Für ein Einzelstück im Ortskern passt meist das erste.

Vereinbaren Sie auch einen Termin, an dem Sie nach zwei bis drei Wochen gemeinsam auf die Zahlen schauen. Wenige Anfragen sprechen gegen Preis oder Darstellung, viele Besichtigungen ohne Gebot eher gegen den Eindruck vor Ort. Eine solche Abrede nimmt einer möglichen Anpassung den Schrecken, weil sie auf Rückmeldungen beruht.

Wie entsteht Wettbewerb unter Interessenten?

Wer sieht, dass andere ebenfalls ernsthaft interessiert sind, bietet meist entschlossener. Dafür müssen die ersten Termine auf wenige Tage fallen, und die Finanzierung sollte früh geklärt sein. Danach bittet der Makler um ein schriftliches Gebot bis zu einem bestimmten Tag. Niemand muss etwas erfinden, und das sollte auch niemand tun. Erfundene Mitbieter sprechen sich schnell herum.

Vergleichen Sie am Ende nicht nur die Beträge. Ein Käufer mit fester Bankzusage und passendem Übergabetermin kann mehr wert sein als ein etwas höheres Angebot, das davon abhängt, dass er erst eine eigene Wohnung verkauft. Lassen Sie sich die Gebote nebeneinanderlegen und entscheiden Sie in Ruhe.

Wie antworte ich auf Einwände?

Die häufigsten betreffen die fehlende S-Bahn, den Verkehr und den Zustand. Auf die Bahn antworten Sie mit konkreten Wegen und Buslinien, auf den Verkehr mit dem, was bei Ihnen gilt. Beim Zustand helfen Rechnungen und Angebote von Fachbetrieben, denn sie machen aus einer Sorge eine Zahl. Zur Heizung gilt: Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Einzelheiten klären Energieberater oder Schornsteinfeger.

Ein geübter Makler reagiert auf ein niedriges Gebot nicht gleich mit einem Nachlass. Er fragt, was dem Interessenten wirklich wichtig ist, und findet vielleicht einen anderen Weg, etwa beim Termin oder bei der Küche. Ist ein Einwand berechtigt, sollte er das auch sagen. Ein fairer Abschlag für einen echten Mangel ist besser als ein geplatzter Verkauf.

Warum zählt der Netto-Erlös mehr als der Kaufpreis?

Nicht alles, was im Vertrag steht, kommt bei Ihnen an. Bei einer Provision von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer bleiben 96,43 % des Kaufpreises, bei 1,785 % sind es 98,215 %. Wer mehr verlangt, müsste also rund 1,8 % mehr herausholen, nur damit Sie gleichauf liegen. Das ist möglich, sollte aber begründet werden. Eine niedrige Provision hilft umgekehrt wenig, wenn dafür Geld in der Verhandlung liegen bleibt. Fragen Sie außerdem Ihre Bank nach der Restschuld und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, und den Steuerberater nach der Spekulationsfrist, falls die Immobilie vermietet oder geerbt ist.

Was ist, wenn nebenan neu gebaut wird?

Aschheim ist in den letzten Jahrzehnten stark gewachsen, und neue Wohnanlagen stehen oft in direktem Wettbewerb zu Bestandsimmobilien. Wer sich eine neue Wohnung ansieht, bekommt moderne Technik, Aufzug und Tiefgarage und zahlt dafür in der Regel entsprechend. Eine ältere Wohnung oder ein Reihenhaus aus den 1990er-Jahren kann dagegen mit anderem punkten: mehr Grundfläche, ein gewachsener Garten, eine eingespielte Nachbarschaft und ein sofort verfügbarer Bezug, ohne auf eine Fertigstellung warten zu müssen. Stellen Sie diese Vorteile heraus, und vermeiden Sie den Versuch, mit dem Neubau beim Preis gleichzuziehen.

Wichtig ist, dass der Makler solche Projekte kennt und weiß, was dort verlangt wird. Fragen Sie, wie er Ihr Haus dagegen positionieren würde. Eine Rolle spielt auch der Blick nach vorn. Entsteht in Ihrer Nachbarschaft gerade ein neues Baugebiet, möchten Interessenten wissen, was das für Verkehr und Aussicht bedeutet. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, statt Vermutungen zu äußern. Wer darauf eine belegte Antwort hat, wirkt glaubwürdig und nimmt einen häufigen Einwand vorweg.

Wie erreiche ich Beschäftigte aus den Unternehmen vor Ort?

Für diese Gruppe reicht es oft nicht, einfach abzuwarten, bis sich jemand meldet. Viele suchen zunächst in der Stadt, weil sie gar nicht auf die Idee kommen, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen. Ein gutes Exposé spricht sie direkt an und sagt, wie lange man von der Haustür bis ins Gewerbegebiet braucht, zu Fuß, mit dem Rad oder mit dem Auto. Auch ein vorgemerkter Suchkunde kann zu dieser Gruppe gehören. Fragen Sie, ob der Makler schon an Beschäftigte aus dem Ort vermittelt hat.

Rechnen Sie aber nicht damit, dass jeder Interessent aus dem Gewerbe automatisch mehr zahlt. Auch diese Menschen vergleichen, und viele prüfen die Finanzierung sehr genau. Ihr Vorteil liegt eher darin, dass sie die Gegend kennen und oft schneller entscheiden. Wer hier arbeitet, weiß außerdem, was die Autobahn bedeutet, und muss darüber nicht erst überzeugt werden. Das kann einen Verkauf deutlich erleichtern.

Warum kostet es bei neues // nest nur die Hälfte?

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Interessentenprüfung, Besichtigungen, Verhandlung und Notarbegleitung bleiben enthalten. Der Grund liegt auf der Kostenseite: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, ein Prestigebüro gibt es nicht, und vieles läuft digital. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Woran erkenne ich den passenden Makler?

Fragen Sie: Warum würde jemand gerade mein Haus kaufen? Mit welchen Angeboten vergleichen Sie es? Wie erklären Sie die fehlende S-Bahn? Wie gehen Sie mit dem Verkehr um? Was geschieht bei mehreren Bietern? Wer darauf eine durchdachte Antwort gibt, hat vermutlich auch einen Plan. Führen Sie zwei oder drei solcher Gespräche und vergleichen Sie, was hängen geblieben ist. Einen Überblick über die Aufgaben gibt der Ratgeber Makler in Aschheim.

Häufige Fragen

Welcher Makler erzielt in Aschheim den besten Preis?

Der, der die Käufer hier versteht, die passende Vergleichsgruppe kennt und seine Einschätzung belegen kann.

Schadet die fehlende S-Bahn dem Preis?

Sie schließt manche Käufer aus. Arbeitswege, Autoanbindung und Stellplätze sprechen andere an.

Mit welchen Orten wird Aschheim verglichen?

Meist mit Kirchheim, Feldkirchen, Ismaning, Unterföhring und dem Münchner Osten.

Sollte ich den Verkehr ansprechen?

Ja. Interessenten merken es ohnehin, und das sollte sich im Preis zeigen.

Ist die höchste Bewertung die beste?

Nein. Fehlt die Begründung, kann es sich um einen Lockpreis handeln.

Wie groß ist der Unterschied zwischen 3,57 % und 1,785 %?

Rund 1,8 % des Kaufpreises, die Ihnen zusätzlich bleiben.

Mindert eine alte Heizung den Preis?

Nicht pauschal. Sie darf weiterlaufen, und Nachweise helfen in der Verhandlung.

Wer berät mich in Aschheim?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Eigentümer in Aschheim und Dornach.

Fazit

Den besten Preis in Aschheim erzielt, wer die Argumente dieser Gemeinde nutzt: kurze Arbeitswege, gute Autoanbindung, Stellplätze und je nach Lage Grün oder die Nähe zur S-Bahn in Riem. Verkehr und fehlende Bahn gehören offen benannt. Prüfen Sie Belege statt Versprechen und rechnen Sie mit dem Netto-Erlös. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Für den Einstieg gibt es die kostenlose Wertermittlung.