Makler in Aschheim: Wie man in einer Gemeinde mit vielen Arbeitsplätzen und ohne eigene S-Bahn gut verkauft

Aschheim ist kaum mit anderen Orten im Münchner Umland vergleichbar. In wenigen Jahrzehnten hat sich die Einwohnerzahl mehr als verdoppelt. Am Autobahnring A 99 und im Gewerbegebiet Dornach sitzen bekannte Unternehmen aus Technik, Handel und Logistik, und täglich kommen viele Menschen hierher zur Arbeit. Trotzdem ist der Ortskern erkennbar dörflich geblieben, mit alten Höfen, dem Rathaus und dem nahen Grünzug. Einen eigenen S-Bahnhof hat die Gemeinde nicht. Dafür fahren Busse zu den Bahnhöfen in Feldkirchen, Riem, Heimstetten und Ismaning.

Das macht den Immobilienmarkt besonders. Viele, die hier eine Wohnung oder ein Haus suchen, arbeiten in der Nähe und möchten kurze Wege. Andere kommen aus München und schätzen die schnelle Anbindung über die Autobahn. Ein Makler in Aschheim sollte diese Menschen kennen und wissen, was sie fragen werden. Dieser Ratgeber zeigt, was er für Sie übernimmt, wie sich Aschheim und Dornach unterscheiden, welche Käufer infrage kommen, was der Auftrag kostet und woran Sie den Passenden erkennen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Wie unterscheiden sich Aschheim und Dornach?

Ortsteil	Prägung	Typische Immobilien	Worauf Käufer achten
Aschheim, Ortskern	Altes Pfarrdorf mit Höfen, Rathaus und Läden	Ältere Häuser, Hofstellen, kleinere Wohnanlagen	Bausubstanz, Wege, Ruhe
Aschheim, neuere Baugebiete	In den letzten Jahrzehnten stark gewachsen	Reihen- und Doppelhäuser, Eigentumswohnungen	Zustand, Stellplatz, Schulen
Dornach	Kirchdorf, nahe Gewerbegebiet und S-Bahnhof Riem	Häuser und Wohnungen, Gewerbe in der Nähe	Weg zur S-Bahn, Verkehr, Umfeld
Ortsränder	Nähe zu Grünzug und Feldern	Häuser mit Garten	Ausblick, künftige Bebauung

Wer hier verkauft, sollte wissen, was seine Adresse auszeichnet. Dornach hat einen kurzen Weg zur S-Bahn in Riem, und die Gemeinde spricht dort sogar von Riem-Dornach, auch wenn der Bahnhof offiziell München-Riem heißt. Dafür liegt das große Gewerbegebiet vor der Tür. Im Ortskern von Aschheim sind die Wege zum Rathaus und den Läden kurz, und am Rand wird es grüner. Ein guter Makler kann das für Ihre Straße konkret beschreiben.

Warum ist die Nähe zu den Arbeitsplätzen so wichtig?

Am Gewerbestandort Aschheim sitzen große Namen, darunter Unternehmen aus der Elektronik und Informationstechnik, Handel und Logistik, und auch ein großes Paketzentrum. Für den Immobilienverkauf bedeutet das: Hier gibt es Menschen, die jeden Tag in den Ort kommen, und von denen manche gern näher wohnen möchten. Sie kennen die Gegend bereits und müssen nicht erst überzeugt werden, dass man hier gut leben kann. Für sie zählen der kurze Arbeitsweg und oft auch ein Stellplatz. Oft sind es gut verdienende Fachkräfte, die eine klare Vorstellung haben.

Für Sie ist das eine interessante Käufergruppe, die in vielen Inseraten gar nicht angesprochen wird. Fragen Sie den Makler, wie er diese Menschen erreicht und ob er ihre Fragen kennt. Auch bei Mietern spielt das eine Rolle. Wer eine kleinere Wohnung als Kapitalanlage verkauft, kann auf diese Nachfrage hinweisen, ohne dabei eine bestimmte Entwicklung zu versprechen. Gleichzeitig sollten Sie wissen, dass solche Standorte von wirtschaftlichen Veränderungen abhängen. Allzu große Versprechen sind daher fehl am Platz.

Was bedeutet es, dass Aschheim keine S-Bahn hat?

Für manche Interessenten ist das zuerst ein Haken. Die Buslinien führen jedoch zu den Bahnhöfen der Nachbarorte, zum Beispiel nach Feldkirchen, Heimstetten, Riem, Ismaning oder Unterföhring. Dazu kommt die Messestadt West mit ihrer U-Bahn. Vor allem Dornach liegt praktisch neben dem Bahnhof Riem. Wer mit dem Auto fährt, erreicht über A 99 und A 94 München relativ schnell. Ein guter Makler verschweigt die fehlende eigene Station nicht, sondern erklärt, wie der Weg von Ihrer Adresse aussieht und wie oft der Bus fährt.

Prüfen Sie diese Angaben vorab. Ein Satz wie „beste Anbindung“ hilft niemandem. Besser ist: „Bushaltestelle fünf Minuten entfernt, von dort zehn Minuten zur S-Bahn.“ Das stimmt dann auch noch, wenn jemand es ausprobiert. So kommen Menschen, denen das reicht, und die anderen schauen woanders. Auch das spart Ihnen Besichtigungen.

Was bedeutet die Autobahn für Ihre Immobilie?

Der Autobahnring ist für Aschheim Segen und Belastung zugleich. Wer viel unterwegs ist, schätzt die kurze Auffahrt. Je nach Lage hört man den Verkehr aber auch. Lassen Sie Interessenten das selbst beurteilen und sagen Sie es offen, wenn es bei Ihnen eine Rolle spielt. Ähnliches gilt für die Bundesstraße 471, die die Gemeinde in Nord-Süd-Richtung durchquert. Zeigt die Einschätzung eines Maklers, dass er die Adresse wirklich kennt, wird er sagen, wie es morgens und abends aussieht und ob der Garten davon betroffen ist.

Auch der Lieferverkehr im Gewerbegebiet gehört zu den Fragen, die bei Dornach aufkommen. Für viele ist das kein Problem, weil sie dafür einen kurzen Weg zur S-Bahn haben. Andere suchen etwas anderes. Wer das offen benennt, spart sich Besichtigungen mit Menschen, die enttäuscht wieder abfahren.

Was übernimmt ein Makler für Sie?

Ein Makler begleitet Sie von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Beim ersten Termin geht er durch Ihr Haus und fragt, was Sie vorhaben. Auf Grundlage tatsächlicher Verkäufe aus Aschheim, Kirchheim, Feldkirchen und Ismaning entsteht eine begründete Spanne. Dann kümmert er sich um die Papiere, also Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis, und organisiert Fotos und Grundriss. Sie lesen das Exposé und geben es frei, bevor es online geht.

Danach kommen die Anfragen, von denen er die ernsthaften herausfiltert. Er führt die Besichtigungen, ruft danach nach und sagt Ihnen, was die Leute gesagt haben. Für Gebote prüft er die Finanzierung, verhandelt in Ihrem Auftrag und bereitet mit dem Notar den Vertrag vor. Zum Schluss erstellt er das Übergabeprotokoll. Rechts- und Steuerfragen gehören zu Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater, und das sollte er auch so sagen.

Wer kauft in Aschheim?

Neben den Beschäftigten aus dem Gewerbe sind es vor allem Familien, die aus München ziehen und mehr Platz suchen. Im Ort gibt es Grundschule, Realschule und Kindergärten, und ein humanistisches Gymnasium wurde genehmigt. Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie dazu etwas schreiben. Auch Einheimische, die in eine andere Wohnung umziehen, kommen infrage, zum Beispiel ältere Paare, die ihr Haus aufgeben möchten. Da die Gemeinde stark gewachsen ist, gibt es viele jüngere Baugebiete, deren Bewohner sich inzwischen vergrößern oder verkleinern möchten.

Dazu kommen Kapitalanleger, die kleine Wohnungen suchen. Sie schauen vor allem auf Miete, Rücklage und Vermietbarkeit. Fragen Sie den Makler, wen er für Ihre Immobilie erwartet, und wie er diese Personen erreichen will. Die Antwort zeigt, ob er den Ort kennt.

Was kostet ein Makler in Aschheim?

Einen gesetzlich vorgeschriebenen Satz gibt es nicht. Häufig werden im Großraum München 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer verlangt, doch die Höhe lässt sich verhandeln. Fällig wird die Provision normalerweise erst, wenn beim Notar ein Kaufvertrag zustande gekommen ist, zu dem die Arbeit des Maklers geführt hat. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen, wenn Sie den Auftrag erteilt haben. Lassen Sie sich außerdem bestätigen, dass Fotos und Inserate enthalten sind.

Vergleichen Sie Angebote über das, was bei Ihnen ankommt. Bei 3,57 % sind das 96,43 % des Kaufpreises, bei 1,785 % sind es 98,215 %. Dazwischen liegt also rund 1,8 % des Preises. Bei einem Haus in dieser Gegend ist das ein spürbarer Unterschied.

Warum zahlen Sie bei neues // nest weniger?

Unser Satz beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer und liegt damit bei der Hälfte des vielerorts Üblichen. Bei den Leistungen müssen Sie dafür nichts abziehen: Einschätzung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notarbegleitung gehören dazu. Das funktioniert, weil wir drei Maklerinnen sind und uns die Fixkosten teilen. Ein Ladengeschäft in teurer Lage haben wir nicht, und vieles erledigen wir digital. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Stellen Sie uns gern dieselben Fragen wie allen anderen.

Welcher Makler erzielt in Aschheim den besten Preis?

Den besten Preis erzielt, wer die Käufer dieser Gemeinde versteht. Das heißt, Beschäftigte aus dem Gewerbe ebenso anzusprechen wie Familien aus München, die Anbindung ehrlich darzustellen und den Preis mit tatsächlichen Verkäufen zu begründen. Eine hohe Zahl im Erstgespräch ist dagegen kein Beleg. Die einzelnen Hebel erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Aschheim?.

Woran erkenne ich den passenden Makler?

Beobachten Sie zunächst, was er tut. Sieht er sich das Haus wirklich an? Fragt er nach Ihren Plänen? Kennt er den Unterschied zwischen dem Ortskern und Dornach, und weiß er, wie man von Ihrer Straße zur S-Bahn kommt? Dann stellen Sie Fragen: Was wurde hier zuletzt verkauft? Wer wird sich für mein Haus interessieren? Wie sieht die erste Woche aus, und wer führt die Besichtigungen? Vorsicht bei einer hohen Zahl ohne Begründung und bei Druck, schnell zu unterschreiben. Zwei oder drei solcher Gespräche reichen meist. Mehr dazu bietet der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Aschheim.

Worauf achte ich beim Vertrag?

Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus schreibt das Gesetz mindestens die Textform vor. Lesen Sie, wie lange der Vertrag läuft und wie Sie herauskommen. Bei einem Alleinauftrag beauftragen Sie niemand anderen, wofür er sich im Gegenzug stärker einsetzen sollte. Das ist in Ordnung, wenn die Zeit überschaubar bleibt und die Leistungen genannt sind. Fragen Sie nach, was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden und ob Gebühren anfallen, wenn nichts verkauft wird. Nehmen Sie den Entwurf ruhig mit nach Hause. Im Zweifel hilft ein Rechtsanwalt.

Welche Unterlagen brauche ich?

Fangen Sie mit dem an, was im Ordner liegt: alter Kaufvertrag, Pläne, Rechnungen zu Reparaturen und der Energieausweis. Was fehlt, lässt sich meist mit Ihrer Vollmacht besorgen, etwa der aktuelle Grundbuchauszug, die Flurkarte oder die Bauakte beim Landratsamt München oder der Gemeinde. Bei Eigentumswohnungen kommen Protokolle, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Abrechnung dazu, bei Vermietung der Mietvertrag. Der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Aschheim nennt die Einzelheiten.

Wie lange dauert es?

Rechnen Sie mit einigen Wochen für die Vorbereitung, denn Ämter und Verwaltungen haben ihr eigenes Tempo. Ein gut erhaltenes Reihenhaus in einem jüngeren Baugebiet kann danach schnell einen Käufer finden. Ein alter Hof im Ortskern braucht mehr Zeit, weil Baurecht und Nebengebäude zu klären sind und nur wenige danach suchen. Von der Einigung bis zum Notartermin vergehen oft vier bis acht Wochen. Die Schlüssel übergeben Sie erst, wenn das Geld da ist. Sagen Sie früh, wenn Sie einen bestimmten Termin brauchen.

Wie gehe ich mit der Heizung um?

Besonders bei älteren Häusern im Ortskern kommen im Keller Fragen auf. Viele haben die Debatten der letzten Jahre im Kopf. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und eine bestehende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden. Legen Sie Wartungsprotokolle und den Energieausweis bereit. Um Einzelheiten, etwa zu Dämmpflichten für neue Eigentümer, sollten sich Energieberater oder Schornsteinfeger kümmern.

Was gehört ins Exposé für Aschheim?

Wer hier sucht, entscheidet oft nach sehr praktischen Dingen. Nennen Sie deshalb gleich zu Beginn die Wege: Wie weit ist es zur nächsten Bushaltestelle, und wie lange dauert es von dort zur S-Bahn? Wie schnell ist man auf der Autobahn? Wie weit sind Schule, Kindergarten und Einkauf? Bei Stellplätzen sollten Sie genau sein, denn wer mit dem Auto pendelt, fragt fast immer danach. Eine Garage oder ein zweiter Stellplatz ist hier mehr wert, als viele Eigentümer denken. Nennen Sie deshalb genau, was zur Immobilie gehört und wie es rechtlich gesichert ist.

Bei den Bildern lohnt es sich, das Grün zu zeigen, sei es der eigene Garten oder der Blick zum Grünzug. Sagen Sie auch, was nicht so schön ist, etwa eine Lage nahe an der Bundesstraße. Bei einer Immobilie im Ortskern können Sie die Geschichte eines alten Hofes erwähnen, sofern sie stimmt, und bei einem jüngeren Haus die Bauqualität und den Stand der Technik. Lesen Sie den Text vor der Veröffentlichung und prüfen Sie jede Angabe, denn Fehler können später teuer werden.

Wie steht es um kleine Wohnungen und Kapitalanlagen?

Aschheim ist auch für Menschen interessant, die eine Wohnung als Anlage suchen, weil viele Beschäftigte aus der Umgebung eine Bleibe in der Nähe wünschen. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung läuft der Mietvertrag weiter und geht auf den Käufer über. Bereiten Sie die Kennzahlen sauber auf, also Miete, Nebenkosten, Rücklage und Protokolle. Versprechen Sie aber keine künftige Mietentwicklung. Sprechen Sie außerdem früh mit dem Mieter, denn manchmal möchte er selbst kaufen, und in bestimmten Fällen steht ihm sogar ein Vorkaufsrecht zu. Das prüfen Notar oder Rechtsanwalt.

Welche Fehler sollte ich vermeiden?

Oft wird der Preis von München abgeleitet, weil die Stadt so nah ist. Doch Interessenten vergleichen auch mit Kirchheim, Feldkirchen oder Ismaning. Ein anderer Fehler ist es, die fehlende S-Bahn zu verschweigen. Beim Grundstück wird manchmal mit einem möglichen Anbau geworben, obwohl das Baurecht nicht geklärt ist. Und wer vor dem Verkauf viel Geld in ein neues Bad steckt, bekommt es selten vollständig zurück, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Besser sind Ordnung, kleine Reparaturen und vollständige Unterlagen.

Wie begleitet Ellen Günthel Verkäufer in Aschheim?

Ellen Günthel betreut Eigentümer im Münchner Osten persönlich, in Aschheim ebenso wie in Dornach. Sie sieht sich die Immobilie und die Unterlagen an, erklärt ihre Einschätzung und berichtet regelmäßig. Entschieden wird bei Ihnen. Mehr über sie lesen Sie auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Was macht ein Makler in Aschheim?

Er schätzt den Wert ein, bereitet Unterlagen und Exposé vor, führt Besichtigungen und verhandelt in Ihrem Auftrag.

Wie wirkt sich die fehlende S-Bahn aus?

Manche schließen den Ort deshalb aus, andere nutzen Bus oder Auto. Ein Makler sollte das offen einordnen.

Wer kauft in Aschheim?

Beschäftigte aus der Region, Familien aus München, Einheimische und Kapitalanleger.

Was kostet ein Makler hier?

Vielerorts 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, bei neues // nest 1,785 %.

Wann zahle ich die Provision?

Normalerweise erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar geschlossen wurde.

Reicht eine mündliche Absprache?

Nein, mindestens Textform ist nötig. Eine E-Mail genügt.

Muss meine alte Heizung raus?

Nein, eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Details klärt ein Energieberater.

Wer ist bei neues // nest zuständig?

Ellen Günthel betreut Aschheim und den Münchner Osten persönlich.

Fazit

Ein Makler in Aschheim sollte wissen, dass diese Gemeinde anders tickt: viele Arbeitsplätze, gute Autoanbindung, keine eigene S-Bahn, und zwischen Ortskern und Dornach große Unterschiede. Wer das offen darstellt und die passenden Käufer anspricht, verkauft erfolgreicher. Vergleichen Sie Einschätzung, Plan, Vertrag und Provision. Ellen Günthel begleitet Sie gern, zu 1,785 % statt 3,57 % Provision. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie über das Kontaktformular oder starten Sie mit der kostenlosen Wertermittlung.