Guter Immobilienmakler in Aschheim: Sieben Hausaufgaben, die er schon vor dem ersten Termin erledigt hat

Gute Vorbereitung sieht man schon, bevor jemand den Mantel ablegt. Ein Makler, der zum ersten Termin nach Aschheim kommt und sagt: „Ich habe mir vorhin Ihre Straße angeschaut, die Bushaltestelle ist ja nur fünf Minuten entfernt, und nachmittags war auf der Hauptstraße einiges los“, hat etwas getan, was viele nicht tun. Er hat seine Hausaufgaben gemacht. Das sagt mehr über die spätere Arbeit als jede Broschüre. Denn wer sich vor dem Auftrag Mühe gibt, wird das nach der Unterschrift vermutlich auch tun. Und wer unvorbereitet kommt, verlässt sich vermutlich auch später auf Routine.

Dieser Ratgeber nennt sieben Hausaufgaben, die ein guter Immobilienmakler in Aschheim vor dem ersten Termin erledigt haben sollte, und zeigt, wie Sie das im Gespräch prüfen. Danach geht es darum, was im Termin selbst und in den ersten Wochen zu erwarten ist. So können Sie zwei oder drei Anbieter fair miteinander vergleichen, ganz gleich, ob Sie im Ortskern, in einem jüngeren Baugebiet oder in Dornach verkaufen. Auch Ellen Günthel von neues // nest können Sie daran messen.

Hausaufgabe 1: Die Lage selbst angesehen

Wer Ihr Haus verkaufen möchte, sollte die Umgebung kennen, und zwar nicht nur von der Karte. Ein guter Makler ist vorher durch die Straße gegangen oder gefahren. Er weiß, wie laut es an der Bundesstraße 471 ist, wie weit das Gewerbegebiet entfernt liegt, ob der Blick ins Grüne geht und wie die Parksituation aussieht. Besonders in Aschheim, wo wenige Straßen den Unterschied zwischen ruhig und belebt machen können, ist das wichtig.

Wie prüfen Sie das? Fragen Sie im Gespräch: „Was ist Ihnen auf dem Weg hierher aufgefallen?“ Wer vorbereitet ist, nennt etwas Konkretes, zum Beispiel die neue Bebauung um die Ecke oder die Bushaltestelle. Wer direkt vom Navi kommt, sagt etwas Allgemeines. Das allein ist noch kein Urteil, aber ein guter erster Hinweis.

Hausaufgabe 2: Aktuelle Angebote gesichtet

Bevor er kommt, weiß ein guter Makler, was gerade in Aschheim, Kirchheim, Feldkirchen und Ismaning zum Verkauf steht. Denn das sind die Häuser und Wohnungen, gegen die Ihre Immobilie antreten wird. Er sollte sagen können, wie viele vergleichbare Objekte es gibt, wie lange sie schon online sind und zu welchen Preisen sie angeboten werden. Für Sie bedeutet das: Er kann gleich einordnen, wo Sie stehen, und er weiß, dass ein Angebot, das seit Monaten online steht, kein Maßstab ist.

Fragen Sie: „Welche Angebote sehen Sie als direkte Konkurrenz zu meinem Haus?“ Wer sich damit befasst hat, nennt zwei oder drei und erklärt die Unterschiede. Fragen Sie ruhig nach, warum ein bestimmtes Haus schon so lange online steht. Die Antwort zeigt, ob er den Markt beobachtet oder nur darüber redet.

Hausaufgabe 3: Jüngste Verkäufe parat

Angebote sind nur Wünsche. Entscheidend ist, was tatsächlich bezahlt wurde. Ein guter Makler kennt Verkäufe aus seiner eigenen Arbeit, aus Marktberichten des Gutachterausschusses und aus Gesprächen im Ort. Er bringt die Bodenrichtwerte mit, wenn es um ein Grundstück geht, und kann sagen, was sie bedeuten und was nicht. Natürlich darf er keine vertraulichen Einzelheiten nennen. Doch er kann sagen: „Ein ähnliches Reihenhaus aus den 1990er-Jahren wurde zuletzt innerhalb weniger Wochen verkauft, und der Preis lag nah am Angebot.“

Fragen Sie: „Welche Verkäufe haben Sie in den letzten zwei Jahren hier selbst begleitet?“ Kennt er die Gemeinde kaum, kann er trotzdem gut sein, sollte das aber offen sagen und erklären, wie er die Lücke schließt, etwa durch Erfahrung in Kirchheim oder Feldkirchen. Eine ehrliche Antwort ist mehr wert als große Worte.

Hausaufgabe 4: Mögliche Käufer im Kopf

Noch bevor er Ihr Haus gesehen hat, sollte ein guter Makler eine Vorstellung davon haben, wer hier sucht. In Aschheim sind das zum Beispiel Beschäftigte aus den Unternehmen im Ort und im Münchner Osten, Familien aus München, Einheimische, die sich verändern möchten, und Anleger. Er hat sich gefragt, was diese Menschen wissen möchten, und vielleicht schon jemanden im Kopf, der vorgemerkt ist und passen könnte. Nach dem Termin konkretisiert er das.

Fragen Sie: „Wer kauft mein Haus wahrscheinlich, und wie erreichen Sie diese Person?“ Eine schwache Antwort lautet, man stelle es in alle Portale. Eine gute beschreibt, welche Menschen er anspricht, was im Exposé stehen muss und wie viele passende Suchkunden er tatsächlich hat. Fragen Sie auch, wie aktuell diese Kartei ist.

Hausaufgabe 5: Die Wege geprüft

Da Aschheim keine eigene S-Bahn hat, ist das ein Thema, das in fast jedem Gespräch aufkommt. Ein guter Makler weiß, welche Buslinien in Ihrer Nähe fahren und zu welchen Bahnhöfen sie führen, zum Beispiel nach Feldkirchen, Riem oder Ismaning. Er weiß, wie schnell man auf die A 99 und die A 94 kommt. Er kennt die Grundschule, die St.-Emmeram-Realschule und die Einkaufsmöglichkeiten. Falls es Neuerungen gibt, wie ein geplantes Gymnasium, prüft er den aktuellen Stand, bevor er etwas dazu sagt.

Das zeigt sich auch daran, wie er über die Anbindung spricht. Wer „Top-Infrastruktur“ sagt, hat vermutlich nicht nachgesehen. Wer sagt: „Bus bis Feldkirchen, von dort mit der S-Bahn“, schon. Fragen Sie im Zweifel direkt: „Wie lange brauche ich von hier zum Marienplatz?“ Niemand muss das auf die Minute genau wissen, doch die Richtung sollte stimmen.

Hausaufgabe 6: Rechtliche Besonderheiten bedacht

Ein vorbereiteter Makler weiß, welche Fragen bei Ihrem Objekt wahrscheinlich aufkommen. Im Ortskern geht es um alte Höfe, Nebengebäude und vielleicht ein Wohnrecht im Grundbuch. Am Rand um die Frage, was nebenan entstehen könnte, und um den Grünzug. Bei einer Wohnung um Rücklage, Protokolle und Sonderumlagen. In Dornach um das Umfeld. Er kann die zuständigen Stellen nennen: Gemeinde und Landratsamt München bei Baufragen, Verwaltung bei Wohnungen, Notar bei Grundbuchfragen.

Das bedeutet nicht, dass er alles bereits geprüft hat, denn dazu braucht er Ihre Unterlagen. Er sollte aber wissen, wonach er fragen wird. Ein Vorschlag wie „Ich möchte gern die Bauakte einsehen, bevor ich mich festlege“ ist ein gutes Zeichen. Eine Aussage wie „Da geht bestimmt noch ein Anbau, das ist hier üblich“ dagegen nicht. Verbindliche Auskünfte zum Baurecht gibt die Behörde.

Hausaufgabe 7: Fachlich auf dem neuesten Stand

In den letzten Jahren hat sich vieles verändert. Ein guter Makler kennt die Regeln zur Teilung der Provision und weiß, dass ein Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mindestens in Textform geschlossen werden muss. Er weiß, was im Inserat zum Energieausweis stehen muss. Und er kennt das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt und wonach eine bestehende Heizung weiterlaufen und repariert werden darf. Wer dazu noch den alten Stand erzählt, verunsichert Ihre Käufer unnötig.

Fragen Sie deshalb beiläufig: „Was sage ich jemandem, der wegen meiner alten Heizung den Preis drücken möchte?“ Eine gute Antwort ist sachlich und verweist bei Details auf Energieberater oder Schornsteinfeger. Fachlich aktuell zu sein heißt auch, die Grenzen zu kennen. Rechtsfragen gehören zu Notar und Rechtsanwalt, Steuerfragen zum Steuerberater.

Was sollte im Termin selbst passieren?

Nach den Hausaufgaben folgt die Praxis. Ein guter Makler sieht sich alles an, auch Keller, Heizung, Dachboden und Garten. Er stellt Fragen zu Ihren Plänen, zu Umbauten und zu Mängeln, die Ihnen bekannt sind. Eine feste Zahl nennt er oft erst, wenn er die Unterlagen gesehen hat. Er spricht von sich aus auch Schwächen an und bringt einen Vorschlag mit. Fragen Sie: „Was würde ein Käufer an meinem Haus kritisieren?“ Wer nur lobt, möchte vor allem den Auftrag.

Danach sollten Sie eine schriftliche Einschätzung mit Begründung und Spanne bekommen, einen Vorschlag für das Vorgehen und einen Vertragsentwurf zum Mitnehmen. Lassen Sie sich die Leistungen aufführen, und vereinbaren Sie einen Rhythmus für die Berichte. Wer Sie drängt, heute noch zu unterschreiben, hat das Wichtigste nicht verstanden. In vielen Fällen besteht bei einem Vertrag zu Hause ohnehin ein Widerrufsrecht, was Sie aber nicht auf die Probe stellen sollten.

Wie prüfe ich seine bisherigen Inserate?

Noch bevor jemand zu Ihnen kommt, können Sie seine Arbeit in Ruhe ansehen. Öffnen Sie aktuelle Angebote auf dem Handy, denn dort suchen die meisten. Wirken die Fotos einladend, oder sind sie schief und dunkel? Gibt es einen lesbaren Grundriss? Steht im Text etwas, das Sie nicht auch in jedem anderen Inserat lesen könnten? Werden Hausgeld und Energiekennwerte genannt? Fragen Sie sich, ob Sie nach dem Lesen wüssten, für wen dieses Objekt gedacht ist. Bei einer Immobilie in Aschheim sollte auch stehen, wie man von dort zur S-Bahn kommt, und zwar ohne Beschönigung.

Schauen Sie außerdem, wie lange die Angebote schon online sind. Vieles, das monatelang unverändert im Netz steht, deutet auf einen zu hohen Preis oder eine schwache Vermarktung hin. Fragen Sie im Gespräch ruhig danach. Eine gute Antwort kann sein, dass der Eigentümer es so wollte und der Preis bald überprüft wird. Das ist ehrlicher als die Behauptung, der Markt sei gerade schwierig. Testen Sie schließlich die Erreichbarkeit mit einer kurzen Anfrage. So erleben Sie, was Ihre Interessenten später erleben werden.

Was zeigt seine Reaktion auf kritische Fragen?

Eine Frage sagt oft mehr als zehn Antworten: „Was ist bei Ihnen zuletzt nicht nach Plan gelaufen?“ Niemand verkauft ausnahmslos zu Traumbedingungen. Wer das offen zugibt und erklärt, was er daraus gelernt hat, verdient mehr Vertrauen als jemand, dem angeblich nie etwas misslungen ist. Fragen Sie auch: „Haben Sie schon einmal von einem Verkauf abgeraten?“ oder „Was machen Sie, wenn ich Ihren Preisvorschlag für falsch halte?“ Interessant ist weniger der genaue Inhalt als die Art, wie jemand reagiert.

Bleibt er gelassen, denkt er nach und nennt ein Beispiel, ist das ein gutes Zeichen. Wird er unruhig, weicht aus oder spricht schlecht über frühere Kunden und Kollegen, sagt auch das etwas aus. Denn er wird in den kommenden Monaten für Sie mit Fremden über Ihr Zuhause sprechen, auch dann, wenn es unangenehm wird. Wer Kritik schon im Erstgespräch schlecht verträgt, wird in einer schwierigen Verhandlung nicht plötzlich ruhig bleiben.

Was gilt in besonderen Lebenslagen?

Bei einem Erbfall sollte ein guter Makler fragen, wer alles entscheidet und ob der Nachweis des Erbrechts vorliegt, und er sollte alle Beteiligten gleichzeitig informieren. Wer aus der Ferne verkauft, braucht jemanden, der ohne ständige Nachfrage zuverlässig berichtet und klärt, wer im Winter nach dem Haus sieht. Bei einer Trennung sollte er neutral bleiben und den Anlass gegenüber Interessenten nicht nennen. Ältere Eigentümer brauchen Zeit, klare Erklärungen und die Möglichkeit, eine Vertrauensperson mitzubringen.

Sagen Sie deshalb früh, wie Ihre Lage ist, und achten Sie darauf, wie er darauf eingeht. Hat er einen Vorschlag, oder wiederholt er nur seinen Standardablauf? Fragt er, was Ihnen außer dem Preis wichtig ist? Eine gute Vorbereitung bedeutet auch, dass er mit Ihrer Situation etwas anfangen kann. Fragen zu Erbe, Zugewinn oder Steuern sollte er dabei an Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater weitergeben, statt sie nebenbei zu beantworten.

Wie vergleiche ich mehrere Makler?

Hausaufgabe	Makler A	Makler B	Makler C
Hat die Lage vorab angesehen
Kennt aktuelle Konkurrenzangebote
Nennt jüngste Verkäufe
Hat Käufergruppen und Suchkunden im Kopf
Kennt Wege, Bus, Schulen
Nennt rechtliche Besonderheiten
Ist fachlich aktuell
Begründet Zahl, nennt Spanne und Schwächen
Lässt Bedenkzeit
Persönlicher Eindruck

Tragen Sie Ihre Eindrücke direkt nach dem Gespräch ein. Die höchste Zahl sollte nicht entscheiden, wenn sie nicht besser begründet ist als die anderen. Sie kann ein Lockpreis sein, der vor allem Ihre Unterschrift bringen soll.

Woran merke ich nach der Unterschrift, dass die Wahl stimmt?

Auch danach bleibt die Vorbereitung sichtbar. Er meldet sich mit Rückfragen zu Plänen und Grundbuch und sagt genau, was er von Ihnen braucht. Sie sehen Exposé und Fotos, bevor etwas online geht. Berichte kommen pünktlich, mit Zahlen und Rückmeldungen, auch den unangenehmen. Nach jeder Besichtigung erfahren Sie, wer da war und was gesagt wurde. Falls in den ersten Wochen wenig passiert, sucht er die Ursache und macht einen Vorschlag, statt nur auf den schwierigen Markt zu verweisen.

Ist das nicht der Fall, sprechen Sie es früh an. Lässt sich nichts verbessern, prüfen Sie die vereinbarten Kündigungsmöglichkeiten. Beauftragen Sie erst dann einen anderen, wenn der alte Vertrag geklärt ist, damit nicht zwei Provisionen im Raum stehen.

Was können Sie selbst vorbereiten?

Auch Sie können zum guten Gespräch beitragen. Legen Sie bereit, was Sie haben: Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen, bei Wohnungen die Protokolle. Überlegen Sie, warum Sie verkaufen, bis wann, und was Ihnen außer dem Preis wichtig ist. Sprechen Sie an, was Sie über Mängel wissen, denn Käufer finden sie ohnehin. Sagen Sie jedem Makler offen, dass Sie vergleichen. Ein guter wird das respektieren.

Was kostet ein guter Makler?

Die Provision ist frei verhandelbar und sagt für sich genommen nichts über die Qualität aus. Vielerorts im Großraum sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % für den vollen Leistungsumfang, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, ohne Prestigebüro arbeiten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Vergleichen Sie, was Ihnen jeweils bleibt: 96,43 % des Kaufpreises bei 3,57 % und 98,215 % bei 1,785 %.

Welcher Makler erzielt in Aschheim den besten Preis?

Oft der, der vorbereitet kommt. Wer die Konkurrenz kennt, die Käufer im Kopf hat und mögliche Einwände vorwegnimmt, verhandelt aus einer besseren Lage. Die einzelnen Hebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Aschheim?.

Wie arbeitet Ellen Günthel?

Ellen Günthel stellt sich gern denselben Fragen. Sie sieht sich Ihr Haus an, hört zu und erklärt, wie sie zu ihrer Einschätzung kommt. Einen allgemeinen Überblick bietet der Ratgeber Makler in Aschheim.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Aschheim?

Daran, dass er vorbereitet kommt, Fragen stellt, seine Einschätzung begründet und einen Plan hat.

Was sollte er vor dem Termin wissen?

Lage, aktuelle Angebote, jüngste Verkäufe, Wege und mögliche Käufer.

Wie teste ich seine Vorbereitung?

Fragen Sie, was ihm auf dem Weg aufgefallen ist und welche Angebote er als Konkurrenz sieht.

Wie viele Makler sollte ich einladen?

Meist reichen zwei oder drei, wenn Sie überall dieselben Fragen stellen.

Sollte ein Makler sofort eine Zahl nennen?

Eine grobe Spanne ist möglich, verlässlich wird sie erst nach Besichtigung und Prüfung der Unterlagen.

Darf ich den Vertrag mitnehmen?

Ja, und ein seriöser Makler empfiehlt das sogar. Bei Fragen hilft ein Rechtsanwalt.

Was sagt er zur fehlenden S-Bahn?

Er nennt konkrete Buslinien und Wege und ordnet das offen ein.

Was kostet ein Makler bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Einen guten Immobilienmakler in Aschheim erkennen Sie daran, was er schon vor dem ersten Termin getan hat: Lage angesehen, Konkurrenz gesichtet, Verkäufe parat, Käufer im Kopf, Wege geprüft, Besonderheiten bedacht und fachlich aktuell. Fragen Sie danach und vergleichen Sie in Ruhe. Wenn Sie Ellen Günthel kennenlernen möchten, erreichen Sie sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Zum Einstieg können Sie die kostenlose Wertermittlung nutzen.