Professioneller Immobilienmakler in München-Riem: Ein schlechtes Exposé und zehn Fehler darin
„Traumhafte Wohnung in Top-Lage im aufstrebenden Münchner Osten. Hochwertige Ausstattung, verkehrsgünstig gelegen, 4 Zimmer, ca. 95 m². Für weitere Infos sprechen Sie uns an!“ So oder so ähnlich beginnen viele Inserate für Wohnungen in der Messestadt oder in Alt-Riem. Auf den ersten Blick wirkt das harmlos, doch wer sucht, klickt weiter, denn er erfährt nichts, was er wirklich wissen möchte. Dabei ist das Exposé das, was ein Käufer zuerst von Ihnen und Ihrem Makler sieht. Hier zeigt sich schon, wie sorgfältig später auch bei Besichtigung und Verhandlung gearbeitet wird.
Dieser Ratgeber nimmt deshalb ein erfundenes, schwaches Exposé auseinander und zeigt zehn typische Fehler. Zu jedem erfahren Sie, wie es besser aussehen könnte. Danach geht es um Fotos, die Besichtigung und die Verhandlung, und darum, welche Leistungen Sie im Auftrag festhalten sollten. Bei neues // nest kostet diese Arbeit 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, und Ellen Günthel betreut Sie im Münchner Osten. Prüfen Sie auch uns mit diesen Maßstäben. Rechtliche Fragen klären Sie im Einzelfall bitte mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt.
Das Wichtigste in Kürze
- Am Exposé erkennen Sie schon vor dem Auftrag, wie sorgfältig jemand arbeitet.
- Gute Texte nennen Fakten, keine austauschbaren Werbeworte.
- Der Unterschied zwischen Messestadt und Alt-Riem gehört in den ersten Satz.
- Flächen, Baujahr und Energiewerte müssen stimmen und belegt sein.
- Bei der Besichtigung zählen Vorbereitung und Ehrlichkeit mehr als Redegewandtheit.
- Lassen Sie sich die Leistungen schriftlich bestätigen, auch das Nachfassen und die Übergabe.
Zehn Fehler in einem schwachen Exposé
Fehler 1: Die leere Überschrift. „Traumhafte Wohnung in Top-Lage“ könnte über jedem Inserat in Deutschland stehen. Besser ist: „4-Zimmer-Wohnung mit Parkblick in der Messestadt, 6 Gehminuten zur U 2.“ Das sagt, was es ist, wo es ist und einen konkreten Vorteil. Wer solche Überschriften schreibt, hat Ihr Objekt verstanden.
Fehler 2: Unklarer Ortsteil. „München-Ost“ oder „Riem“ lässt offen, ob es um Alt-Riem oder die Messestadt geht, obwohl dazwischen eine Autobahn und ganz andere Lebensverhältnisse liegen. Nennen Sie den Teil, die Bahnlinie und, soweit das sinnvoll ist, die Nähe zu Park, Schule oder Riem Arcaden. Die genaue Hausnummer muss nicht drinstehen.
Fehler 3: „Ca. 95 m²“ ohne Grundlage. Die Wohnfläche sollte aus einer Berechnung stammen, und das Exposé sollte sagen, ob eine Terrasse anteilig enthalten ist. Eine zu hohe Angabe kann später teuer werden. Besser ist: „Wohnfläche 92 m² laut Berechnung, Terrasse anteilig enthalten.“
Fehler 4: Fehlende Pflichtangaben. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und bestimmte Angaben daraus gehören in die Anzeige. Wer sie weglässt, riskiert Probleme, und Käufer schließen daraus, dass noch mehr fehlt. Ein professioneller Makler kümmert sich früh darum.
Fehler 5: „Hochwertige Ausstattung“. Was bedeutet das? Sagen Sie lieber: „Eichenparkett in Wohn- und Schlafräumen, Bad 2019 erneuert, Fußbodenheizung.“ Jahreszahlen und Materialien wirken glaubwürdiger als jedes Adjektiv. Eine Modernisierungsliste liefert die Grundlage.
Fehler 6: Kein Wort zu Rücklage und Hausgeld. Bei einer Wohnung in der Messestadt gehört das zu den ersten Fragen. Sie müssen nicht alles ins Inserat schreiben, doch wenigstens das Hausgeld und die Information, dass Protokolle und Rücklagenstand vorliegen, sollten genannt sein. Beschlossene Maßnahmen dürfen nicht unter den Tisch fallen.
Fehler 7: Bindungen verschwiegen. Gibt es Förderbindungen zur Selbstnutzung oder zum Kaufpreis, muss das geklärt und angemessen dargestellt werden, bevor jemand kauft. Ein Makler, der das nicht geprüft hat, sorgt später für böse Überraschungen. Dasselbe gilt für Besonderheiten wie autofreies Wohnen oder einen fehlenden Stellplatz.
Fehler 8: Ein unbrauchbarer Grundriss. Ein schiefes Handyfoto eines alten Plans hilft niemandem. Käufer wollen sehen, ob ihre Möbel passen. Ein neu gezeichneter Grundriss mit Maßen kostet wenig und bringt viel.
Fehler 9: Dunkle, schiefe Fotos. Dazu kommen wir gleich, doch das ist einer der häufigsten Fehler überhaupt. Das erste Bild entscheidet oft darüber, ob jemand überhaupt klickt.
Fehler 10: „Für weitere Infos sprechen Sie uns an“. Interessenten möchten vorher wissen, ob sich ein Anruf lohnt. Ein gutes Exposé beantwortet schon die wichtigsten Fragen und erleichtert die nächsten Schritte: Wer ist Ansprechpartner, wie schnell kommt eine Antwort, wann sind Besichtigungen möglich?
| Fehler | Besser so | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Leere Überschrift | Objekt, Ort, ein konkreter Vorteil | Wird angeklickt |
| Ortsteil unklar | Messestadt oder Alt-Riem, Linie | Richtige Interessenten |
| Fläche ohne Grundlage | Berechnung, Terrasse erklärt | Vermeidet spätere Forderungen |
| Pflichtangaben fehlen | Energieausweis vollständig | Gesetzlich nötig |
| Werbewörter | Materialien, Jahreszahlen | Glaubwürdig |
| Rücklage fehlt | Hausgeld, Unterlagen genannt | Häufigste Frage |
| Bindungen fehlen | Geklärt und benannt | Verhindert Überraschungen |
| Schlechter Grundriss | Neu gezeichnet mit Maßen | Käufer planen |
| Schlechte Fotos | Hell, gerade, vorbereitet | Erster Eindruck |
| Keine Handlungsaufforderung | Ansprechpartner, Termine, Antwortzeit | Führt zum nächsten Schritt |
Woran erkenne ich gute Fotos?
Gute Immobilienfotos sind hell, die Linien sind gerade, und die Räume wirken aufgeräumt, ohne steril zu sein. Fenster sind nicht ausgefressen, und Möbel stehen so, dass man den Raum versteht. Ein Weitwinkel darf helfen, darf aber nicht täuschen, denn Enttäuschungen bei der Besichtigung kosten mehr, als ein Foto bringt. Fragen Sie: Wer fotografiert? Wann? Wie wird vorher aufgeräumt? Kommt jemand erneut, wenn das Wetter schlecht war?
In der Messestadt kann der Blick vom Balkon in den Riemer Park das stärkste Motiv sein. In Alt-Riem ist es vielleicht die Gartenseite des Hauses. Bilder sollten auch das Umfeld zeigen, etwa den Weg zum Park, den Spielplatz oder den Eingangsbereich, soweit das erlaubt ist, und ohne erkennbare Menschen. Ein Bild von der Tiefgarage ist unspektakulär, aber für manche Käufer aufschlussreich. Bitten Sie den Makler, seine Auswahl vorher mit Ihnen zu besprechen.
Wie klingt ein besserer Text? (erfundenes Beispiel)
So könnte dieselbe Wohnung beschrieben werden, wenn sich jemand Mühe gibt: „4-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss einer gepflegten Anlage in der Messestadt, Baujahr 2002. Wohnfläche 92 m² laut Berechnung, Südwest-Balkon mit Blick in die Grünanlage, Tiefgaragenstellplatz, Kellerabteil. Zu Fuß sind es etwa sechs Minuten zur U 2 Messestadt West und zu den Riem Arcaden, der Riemer Park liegt in der Nähe. Bad 2019 erneuert, Parkett in Wohn- und Schlafräumen. Hausgeld und Rücklagenstand stehen im Datenblatt, Protokolle der letzten drei Jahre liegen vor, die Sanierung der Tiefgarage ist für die kommenden Jahre angedacht, aber noch nicht beschlossen. Besichtigungen am Dienstagabend und Samstagvormittag.“
Das ist nicht poetisch, und es muss auch nicht poetisch sein. Es sagt einem Interessenten, ob sich ein Termin lohnt, und es nimmt auch eine mögliche Kritik vorweg. Wer das liest, kommt besser vorbereitet zur Besichtigung, und Sie haben weniger Termine mit Leuten, die eigentlich etwas anderes suchen. Prüfen Sie jede Angabe, bevor Sie das Exposé freigeben. Lassen Sie einen vertrauten Menschen, der die Wohnung nicht kennt, den Text lesen und fragen Sie, was ihm fehlt. Das ist ein einfacher Test, den auch viele Makler nicht machen.
Was ist bei einem Haus in Alt-Riem anders?
Bei einem Haus verschiebt sich der Schwerpunkt. Im Mittelpunkt stehen Grundstück, Bauart, Zustand und Umfeld, und der Text muss erklären, was die Gegend ausmacht. Ein Lageplan oder eine Luftansicht zeigt schnell, wie das Grundstück liegt, und eine genaue Angabe zur S 2 hilft mehr als das Wort „verkehrsgünstig“. Nennen Sie Baujahr, Anbauten, Modernisierungen mit Jahreszahl, Heizungsart und den Verbrauch. Aussagen zum Baurecht sollten nur auftauchen, wenn sie belegt sind. Sätze wie „weitere Bebauung möglich“ können bei Käufern falsche Erwartungen wecken, wenn die Lokalbaukommission das nie bestätigt hat.
Auch die Fotos werden anders. Bei einem Haus zählen die Außenansicht, der Garten, möglichst bei gutem Licht und zur passenden Jahreszeit, sowie Keller und Dachboden, die Käufer ohnehin sehen wollen. Ein Grundriss je Geschoss ist Pflicht, und wenn die alten Pläne nicht mehr stimmen, lohnt sich ein neues Aufmaß. Fragen Sie den Anbieter, wie er ein Haus zuletzt dargestellt hat, und lassen Sie sich das Beispiel zeigen.
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Was passiert vor dem Fototermin?
Ein professioneller Ablauf beginnt lange vor dem ersten Bild. Der Makler geht mit Ihnen durch die Räume und sagt konkret, was vorher weg sollte, welche Glühbirne fehlt und wo sich ein Handgriff lohnt. Persönliche Fotos, volle Pinnwände und die Kisten im Flur verschwinden. Größere Umbauten empfiehlt er meist nicht, ohne das zu begründen. Er prüft die Unterlagen, gleicht die Flächen im Plan mit der bisherigen Angabe ab und klärt, ob der Energieausweis vorliegt. Bei einer Wohnung liest er die Protokolle, damit später niemand überrascht wird.
Dann legt er mit Ihnen fest, wie die Antwort auf die Frage nach dem Verkaufsgrund lautet, welche Termine möglich sind und wie der Preis begründet wird. Fragen Sie im Erstgespräch: „Was tun Sie in den zwei Wochen, bevor das Inserat online geht?“ Wer hierauf eine klare Antwort hat, arbeitet offenbar nach einem Plan. Wer sagt „Das läuft dann schon“, hat vielleicht keinen. Bitten Sie außerdem darum, den Termin für die Fotos so zu legen, dass das Licht in den wichtigsten Räumen gut ist.
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Wie sieht eine gute Besichtigung aus?
Der Makler sollte vor den Interessenten da sein, lüften, Licht anschalten und Unterlagen bereitlegen. Bei einem bewohnten Objekt ist vorher geklärt, was nicht gezeigt und nicht gesagt wird, besonders zu Verkaufsgrund und Preisspielraum. Sie müssen nicht dabei sein. Viele Interessenten sprechen offener, wenn die Eigentümer nicht im Raum stehen. An Messetagen sollten Sie auf gute Anfahrtshinweise und auf den Parkplatz achten, oder gleich auf einen anderen Tag ausweichen.
Eine gute Besichtigung ist kein Vortrag. Der Makler zeigt das Wichtigste und fragt: „Wie stellen Sie sich das vor?“ Er beantwortet Fragen zu Rücklage, Heizung und Verbrauch mit Belegen und erfindet nichts. Wird nach der Heizung gefragt, kennt er den Stand: Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden, und Einzelheiten klärt ein Energieberater. Mängel spricht er offen an. Er zeigt auch den Keller und den Stellplatz. Wer nur die schönsten Räume zeigt, schiebt die Einwände nur nach hinten.
Am Tag danach ruft er die Besucher an. Was hat gefallen, was fehlt, wie geht es weiter? Sie erhalten die Rückmeldungen möglichst wörtlich und sehen, ob ein Einwand mehrfach kommt. Darauf lässt sich reagieren.
Wie sieht gute Verhandlung aus?
Ernsthafte Interessenten bieten schriftlich, mit Betrag, Finanzierungsstand und gewünschtem Termin. Sie sehen alle Gebote, und der Makler bewertet sie und schlägt eine Antwort vor. Bei mehreren Interessenten sollte es einen klaren Ablauf mit einer Frist geben, und alle sollten fair behandelt werden. Erfundene Bieter sind tabu. Vor dem Notartermin wird die Finanzierung nachgewiesen, damit der Abschluss nicht in letzter Minute platzt.
In den Wochen danach zeigt sich das Können besonders bei Einwänden. Fordert ein Käufer wegen einer anstehenden Sanierung plötzlich einen Abschlag, fragt ein guter Makler nach: Stand das nicht im Protokoll, das Sie erhalten haben? Liegt ein Angebot vor oder nur eine Vermutung? Erst danach geht es um Geld. Wer jeden Einwand einfach weiterreicht, arbeitet für den schnellen Abschluss. Mehr zu den Hebeln beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.
Was gehört zum Leistungsumfang?
Lassen Sie sich die folgenden Punkte im Vertrag bestätigen: Besichtigung und Einschätzung mit Vergleichen, Prüfung der Unterlagen, Hilfe bei fehlenden Dokumenten, Fotos und Grundriss, Exposé zur Freigabe, Inserate mit genanntem Paket, Bearbeitung der Anfragen, Vorauswahl, Besichtigungen, Nachfassen, Berichte, Gebotsverfahren, Bonitätsprüfung, Notartermin und Übergabe. Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist dafür mindestens die Textform nötig. Klären Sie auch, wer Ihre Ansprechperson ist und wer vertritt. Warnzeichen fasst der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem zusammen.
Bei neues // nest zahlen Sie für diese Leistungen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, und damit 50 % weniger Provision. Das gelingt, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.
Wer hinter neues // nest steht
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in München-Riem persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Wie prüfe ich das, bevor ich beauftrage?
Vier einfache Schritte genügen meist. Lesen Sie ein aktuelles Inserat des Anbieters mit Hilfe der zehn Fehler. Stellen Sie eine Frage per Mail und schauen Sie, wie schnell und wie konkret die Antwort kommt. Bitten Sie um ein Beispiel-Exposé und einen Beispielbericht. Spielen Sie im Erstgespräch einen Einwand durch, wie es der Ratgeber Guter Immobilienmakler in München-Riem beschreibt. Wer dabei überzeugt, wird auch bei Ihrem Objekt sorgfältig arbeiten.
Ein Beispiel: Vorher und nachher (erfunden)
Eine Wohnung in der Messestadt steht seit zehn Wochen mit dem Satz „Traumhafte Wohnung in Top-Lage“ im Netz, dazu dunkle Bilder und ohne Angaben zum Hausgeld. Es gibt wenige Anfragen. Nach dem Ablauf des Vertrags wechselt die Eigentümerin zu einem anderen Anbieter. Der lässt neu fotografieren, zeichnet den Grundriss, nennt Rücklage und U-Bahn-Weg und bereitet ein Datenblatt vor. Nach zwei Wochen gibt es mehr Anfragen als zuvor in zehn Wochen, und es kommen vor allem Leute, die wissen, was sie erwartet.
Das erfundene Beispiel ist keine Garantie, denn auch Preis und Zeitpunkt spielen eine Rolle. Es zeigt aber, wie viel in der Darstellung stecken kann, und warum Sie das vorher prüfen sollten.
Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?
Das kann niemand im Voraus garantieren. Sorgfalt bei Exposé, Besichtigung und Verhandlung erhöht aber die Chance, dass die richtigen Personen bieten. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick bietet Makler in München-Riem.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in München-Riem von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Woran erkenne ich einen professionellen Immobilienmakler in München-Riem?
An einem konkreten Exposé, hellen Fotos, schnellen Antworten, vorbereiteten Besichtigungen und klaren Berichten.
Was gehört in ein gutes Exposé?
Fakten, Jahreszahlen, belegte Flächen, Grundrisse, Pflichtangaben und eine ehrliche Beschreibung der Lage.
Muss die Adresse im Inserat stehen?
Nein, die genaue Hausnummer ist nicht nötig. Der Ortsteil und die Wege sollten aber klar sein.
Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?
Nein. Viele Interessenten sprechen offener, wenn die Eigentümer nicht im Raum sind.
Sehe ich alle Gebote?
Das sollten Sie vereinbaren. Auch niedrige Angebote sind eine wichtige Information.
Wie schnell sollte ein Makler antworten?
Innerhalb eines Arbeitstags. Testen Sie das mit einer Anfrage zu einem aktuellen Angebot.
Kommt der Makler auch zur Übergabe?
Fragen Sie danach, und halten Sie es im Vertrag fest.
Was kostet das bei neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.
Fazit
Einen professionellen Immobilienmakler in München-Riem erkennen Sie am Exposé, bevor Sie überhaupt mit ihm sprechen. Lesen Sie Inserate mit den zehn Fehlern im Kopf, und prüfen Sie Fotos, Besichtigung und Verhandlung. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie wir arbeiten, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
