Makler in München-Riem: Alt-Riem und Messestadt sind zwei verschiedene Märkte

Wer in München „Riem“ sagt, kann zwei sehr verschiedene Orte meinen. Auf der einen Seite liegt Alt-Riem, ein ehemaliges Kirchdorf rund um St. Martin am Martin-Empl-Ring, mit Einfamilienhäusern, gewachsener Nachbarschaft und dem Bahnhof München-Riem an der S 2. Auf der anderen Seite der A 94 liegt die Messestadt: ein Stadtviertel, das seit den 1990er Jahren auf dem Gelände des früheren Flughafens entstand, mit Wohnanlagen, der Neuen Messe, den Riem Arcaden, der U 2 und dem großen Riemer Park. Wer dort eine Immobilie verkauft, hat es mit anderen Käufern, anderen Unterlagen und anderen Fragen zu tun als in Alt-Riem.

Ein Makler, der nur von „München-Ost“ oder der „begehrten Lage in Riem“ spricht, wird Ihrem Objekt daher kaum gerecht. Dieser Ratgeber zeigt, was die beiden Teile unterscheidet, wer dort kauft und welche Besonderheiten beim Verkauf auftauchen. Dazu kommt, wie Sie einen Anbieter prüfen und was Sie in den Vertrag aufnehmen sollten. Da Riem zur Landeshauptstadt gehört, sind die städtischen Stellen zuständig. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Was unterscheidet Alt-Riem von der Messestadt?

Die Geschichte könnte unterschiedlicher kaum sein. Riem wurde schon vor mehr als tausend Jahren urkundlich erwähnt, war lange eine Poststation auf der Strecke nach Mühldorf und wurde 1937 nach München eingemeindet. Bekannt wurde der Ort später durch die Galopprennbahn und den Flughafen, der bis 1992 hier in Betrieb war. Die Messestadt dagegen gab es bis in die 1990er Jahre gar nicht. Nach der Verlegung des Flughafens entstanden dort ab Mitte der 1990er Jahre die Neue Messe, Bürohäuser und ein Wohngebiet für rund 16.000 Menschen, dazu 2004 die Riem Arcaden und 2005 der Riemer Park zur Bundesgartenschau.

Merkmal	Alt-Riem	Messestadt Riem
Prägung	Altes Dorf, gewachsene Nachbarschaft	Geplantes Viertel seit den 1990er Jahren
Typische Objekte	Häuser, Reihenhäuser, Grundstücke	Eigentumswohnungen, Stadthäuser in Anlagen
Bahn	S 2, Bahnhof München-Riem	U 2, Messestadt West und Ost
Einkauf	Nahversorgung, Umgebung	Riem Arcaden
Grün	Stadtrandlage	Riemer Park mit Badesee
Häufige Käuferfragen	Grundstück, Bestand, Baurecht	Rücklage, Hausgeld, Bindungen, Schule

Für den Verkauf bedeutet das: Eine Wohnung in der Messestadt wird mit anderen Objekten verglichen als ein Haus in Alt-Riem. Ein guter Makler sollte das von selbst erklären können, ohne dass Sie danach fragen müssen. Bitten Sie ihn auch, zu sagen, welche Teile er tatsächlich kennt. Wer die letzten Jahre vor allem Stadtwohnungen in Haidhausen verkauft hat, ist in der Messestadt vielleicht zu Hause, in einer Einzellage in Alt-Riem aber nicht unbedingt.

Was gilt für den Verkauf in der Messestadt?

Die Wohnanlagen hier sind vergleichsweise jung, doch auch die ältesten Bauten sind inzwischen mehr als 25 Jahre alt. Das ist ein Punkt, an dem sich viele Fragen stellen: Wie hoch ist die Rücklage? Welche Sanierungen sind beschlossen oder absehbar, etwa bei Dächern, Fassaden, Tiefgaragen oder Heizungsanlagen? Wie ist die Eigentümergemeinschaft organisiert? Lesen Sie die Protokolle der letzten Jahre, und erwarten Sie, dass Käufer und ihre Banken das ebenfalls tun.

Eine weitere Besonderheit können Förderbindungen sein. In Neubaugebieten der Landeshauptstadt wurden Wohnungen auch mit Fördermitteln errichtet, und manche Eigentumswohnungen unterliegen Regeln, die mit einem Förderprogramm verbunden sind, zum Beispiel zur Selbstnutzung oder zum Kaufpreis. Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag, das Grundbuch und frühere Bescheide. Bei Unklarheiten fragen Sie die zuständige Stelle der Stadt oder Ihren Notar, bevor Sie an den Markt gehen. Wer so etwas übersieht, kann später große Schwierigkeiten bekommen. Auch ein Erbbaurecht oder ein besonderes Vorkaufsrecht wäre im Grundbuch zu erkennen.

Die Messestadt ist außerdem bekannt für verkehrsberuhigte Zonen, viele Kindergärten, drei Grundschulen und den 2024 eröffneten Bildungscampus. Das spricht vor allem Familien an. Seit 1998 gibt es hier auch Projekte für autofreies Wohnen, und dort kann die Frage nach dem Stellplatz anders zu beantworten sein. Wer hier verkauft, sollte genau sagen, was zur Wohnung gehört, ob Stellplatz, Keller oder Sondernutzung. Auch Passivhäuser und besonders energieeffiziente Gebäude sind in diesem Viertel entstanden. Nennen Sie solche Dinge im Exposé mit belegten Angaben.

Was gilt für den Verkauf in Alt-Riem?

Hier geht es häufiger um Häuser und Grundstücke. Die Baujahre und Lagen sind sehr unterschiedlich, und ein Bauernhaus oder ein älteres Einfamilienhaus lässt sich nur schwer mit einem Neubau vergleichen. Viele Fragen drehen sich um das Grundstück: Was darf gebaut werden? Gibt es einen Bebauungsplan? Gibt es Rechte im Grundbuch? Für solche Auskünfte ist in München die Lokalbaukommission zuständig, die auch die Bauakten führt. Den Bodenrichtwert erfahren Sie beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, die Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis.

Auch die Umgebung spielt eine Rolle. Östlich des Bahnhofs München-Riem liegt der große Umschlagbahnhof, im Norden verläuft die Bahnstrecke, und die Autobahn trennt Alt-Riem von der Messestadt. Je nach Straße kann das mal mehr und mal weniger bemerkbar sein. Ein guter Makler kennt die konkreten Lagen und spricht offen darüber, statt nur das Positive zu nennen. Fragen Sie: Was werden Interessenten an meiner Lage kritisch sehen? Dafür sprechen die S-Bahn, die kurze Fahrt in die Stadt und der dörflichere Charakter. Für viele Käufer ist genau diese Mischung interessant.

Wer kauft in München-Riem?

Familien interessieren sich besonders für die Messestadt wegen Schulen, Kindergärten, Park und Badesee. In Alt-Riem suchen sie ein Haus mit Garten. Für sie zählen Schulweg, Grundriss, Betreuung und die Wege im Alltag.

Beschäftigte aus der Umgebung arbeiten vielleicht in den Bürogebäuden am früheren Flughafen oder bei Messegesellschaften und ihren Dienstleistern. Sie schätzen kurze Wege, und viele kennen die Gegend bereits. Für sie ist auch die Anbindung über die A 94 und die U 2 ein Argument.

Paare und Singles suchen eine gut angebundene Wohnung und schätzen die Riem Arcaden sowie die Nähe zum Park. Sie vergleichen oft mit Trudering, Berg am Laim oder dem Umland, etwa Feldkirchen, Haar und Aschheim.

Anleger rechnen genau und interessieren sich für die Vermietbarkeit. Sie prüfen auch, welche Bindungen vorliegen und wie sich das Mietniveau gestaltet. Für sie sollten alle Zahlen auf einem Datenblatt stehen.

Einheimische aus Trudering oder Riem möchten sich vergrößern oder verkleinern. Sie kennen die Unterschiede und brauchen weniger Erklärung, dafür aber sehr genaue Angaben zum Objekt. Wie sich Käufer erreichen lassen, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in München-Riem.

Wie prüfe ich einen Makler für München-Riem?

Stellen Sie Fragen, die nur beantworten kann, wer die Gegend kennt.

„Was unterscheidet meine Lage von der Messestadt oder von Alt-Riem?“ Die Antwort sollte auf Wege, Bebauung, Schulen und Käufer eingehen. Wer nur vom „aufstrebenden Münchner Osten“ spricht, hat sich noch nicht viel Mühe gegeben.

„Was sagen die Protokolle meiner Wohnanlage?“ Bei einer Wohnung sollte jemand darum bitten, sie zu lesen, und Ihnen danach sagen, was er gefunden hat. Das zeigt sofort, wie ernst jemand arbeitet.

„Mit welchen verkauften Objekten vergleichen Sie meines?“ Gefragt sind tatsächliche Verkäufe, keine Angebotspreise aus Portalen. Lassen Sie sich erklären, wie Alter, Lage, Stellplatz und Rücklage eingerechnet wurden.

„Haben Sie Erfahrung mit Förderbindungen?“ In der Messestadt ist das eine wichtige Frage. Wer sie nicht versteht, könnte Ihnen Probleme bereiten.

„Was passiert, wenn es nach vier Wochen ruhig bleibt?“ Eine gute Antwort nennt Zahlen und mögliche Schritte. Weitere Prüffragen enthält der Ratgeber Guter Immobilienmakler in München-Riem.

Was bedeutet die Messe für das Wohnen?

Die Neue Messe ist seit 1998 das Herz des früheren Flughafengeländes, und sie prägt das Viertel an bestimmten Tagen deutlich. Zu großen Messen sind U-Bahn, Straßen und Parkplätze voller, und auch Hotels und Gastronomie spüren das. Für viele Bewohner gehört das einfach dazu, doch Interessenten fragen danach, vor allem wenn eine Wohnung in Messenähe liegt. Eine ehrliche Antwort nennt die Lage genauer: Wie weit ist es zum Eingang West oder Ost, und wie sieht die Stellplatzsituation aus? Besichtigungen an einem Messetag zeigen die Lage übrigens anders als an einem ruhigen Sonntag, und auch das sollten Sie bedenken.

Manche Anleger denken dabei an die Vermietung an Messegäste. Dazu sollten sie wissen, dass die Landeshauptstadt München Wohnraum vor Zweckentfremdung schützt und kurzzeitige Vermietungen deshalb enge Grenzen haben können. Versprechen Sie Interessenten daher keine besonderen Einnahmen aus Messezeiten, und verweisen Sie bei Fragen auf die zuständige Stelle der Stadt oder einen Rechtsanwalt. Für die normale Vermietung gilt wie überall in München der Mietspiegel als wichtige Orientierung, und die Kappungsgrenzen sollten vor einer Mieterhöhung geprüft werden.

Woran erkenne ich ein gutes Exposé für Riem?

Lesen Sie ein Beispiel-Exposé, und achten Sie darauf, ob der Text sagt, in welchem Teil das Objekt liegt. „Moderne Wohnung im aufstrebenden Münchner Osten“ hilft niemandem. Besser ist etwa: „Vierzimmerwohnung in der Messestadt, sechs Gehminuten zur U 2 Messestadt West, Grundschule und Riemer Park zu Fuß erreichbar, Tiefgaragenstellplatz vorhanden, Rücklage und Hausgeld im Datenblatt.“ Bei einem Haus in Alt-Riem wäre die Formulierung ganz anders: Grundstücksgröße, Baujahr, Weg zur S 2, Fahrzeit in die Innenstadt und eine Angabe zum Baurecht, sofern sie belegt ist.

Auch die Fotos sollten etwas Eigenes zeigen, etwa den Blick vom Balkon in den Park oder den gewachsenen Garten. Prüfen Sie außerdem, ob Flächen und Pflichtangaben aus dem Energieausweis stimmen und ob Besonderheiten wie autofreies Wohnen oder Passivhaus-Technik verständlich erklärt sind. Ein guter Makler erklärt Käufern, was das im Alltag bedeutet und wer die Wartung übernimmt, und er kann auch sagen, welche Fragen dazu bei früheren Besichtigungen gestellt wurden. Wie sich die Arbeit darüber hinaus prüfen lässt, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in München-Riem.

Was gehört in den Auftrag?

Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss der Maklervertrag mindestens in Textform geschlossen werden. Halten Sie Leistungen fest: Einschätzung, Fotos, Grundriss, Exposé, Portale, Besichtigungen, Berichte, Verhandlung und Begleitung zum Notar. Nennen Sie Laufzeit und Kündigung, und vereinbaren Sie, dass Sie Exposé und Preis freigeben und alle Gebote sehen. Hat der Verkäufer beauftragt und ist der Käufer Verbraucher, trägt dieser höchstens die Hälfte der Provision, und das erst, nachdem Sie Ihren Teil nachgewiesen haben. Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision gleich hoch sein.

Wird der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder aus der Ferne geschlossen, kann Ihnen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen. Prüfen Sie außerdem das Impressum auf die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Warnzeichen nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem.

Welche Unterlagen sind wichtig?

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören ins Inserat. Bei Wohnungen brauchen Sie Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung und den Stand der Rücklage von der Hausverwaltung. Bei Häusern kommen Pläne, Wohnflächenberechnung und Flurkarte hinzu. Bauakten führt die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt. Bei einem Haus mit Öl- oder Gasheizung gilt: Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Eine vollständige Liste bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem.

Beim Bau des Riemer Sees wurde wegen des saisonal schwankenden Grundwassers viel Aufwand betrieben. Das heißt nicht, dass ein bestimmtes Haus betroffen ist, aber Fragen zu Kellern und Tiefgaragen gehören zu einem gründlichen Rundgang. Wenn Ihnen Feuchtigkeit oder Wasserschäden bekannt sind, müssen Sie das offen sagen.

Was kostet ein Makler in München-Riem?

Vielerorts üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer und sparen damit 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören zur Leistung. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %. Ein Anbieter mit dem üblichen Satz müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Ein Beispiel: Ein Name, zwei Verkäufe (erfunden)

Zwei Eigentümer verkaufen im selben Jahr. Eine Familie bietet eine Vierzimmerwohnung in der Messestadt an, in einer Anlage aus den frühen 2000er Jahren. Die Interessenten fragen nach der Rücklage, einer geplanten Sanierung der Tiefgarage und dem Bildungscampus. Das zweite Objekt ist ein älteres Haus in Alt-Riem auf einem größeren Grundstück. Hier geht es um Baurecht, Bestand und eine alte Eintragung im Grundbuch, und auch ein Bauträger meldet sich.

Das erfundene Beispiel verspricht keinen bestimmten Ablauf. Es zeigt aber, warum ein einziger Text über „Riem“ nicht ausreicht und warum beide Fälle unterschiedliche Kenntnisse verlangen.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Sicher sagen kann das niemand, denn niemand kennt das Ergebnis eines anderen Weges. Hinweise geben eine begründete Einschätzung, ein stimmiges Exposé und der Umgang mit Einwänden. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.

Häufige Fragen

Wie finde ich einen guten Makler in München-Riem?

Sprechen Sie mit zwei oder drei Anbietern, fragen Sie nach Vergleichsobjekten und lassen Sie sich die Unterschiede der Lagen erklären.

Was unterscheidet Alt-Riem von der Messestadt?

Alt-Riem ist ein altes Dorf mit S-Bahn und vielen Häusern, die Messestadt ein junges Viertel mit U-Bahn und vor allem Wohnanlagen.

Welche Bahn fährt nach Riem?

In Alt-Riem hält die S 2, in der Messestadt die U 2 an den Stationen Messestadt West und Ost.

Wer ist für Bauakten zuständig?

Die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München.

Was sind Förderbindungen?

Regeln aus einem Förderprogramm, die etwa Selbstnutzung oder Kaufpreis betreffen können. Prüfen Sie das vor dem Verkauf.

Was kostet ein Makler?

Vielerorts 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest sind es 1,785 %, also 50 % weniger Provision.

Wie lange dauert der Verkauf?

Das hängt von Objekt und Unterlagen ab. Planen Sie mehrere Monate ein.

Muss ich meine Heizung vor dem Verkauf tauschen?

Nein, eine bestehende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden. Einzelfragen klärt ein Energieberater.

Fazit

Ein Makler in München-Riem sollte Alt-Riem und die Messestadt klar unterscheiden, Protokolle lesen, Bindungen prüfen und einen begründeten Plan vorlegen. Prüfen Sie das im Erstgespräch und vergleichen Sie, was nach allen Kosten bleibt. Ellen Günthel kommt gern zu Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.