Regionaler Immobilienmakler in München-Riem: Stadtmakler oder Umlandmakler an der Grenze?

Riem liegt an einer Grenze, die viele Eigentümer erst beim Verkauf bemerken. Formal gehört der Stadtteil zur Landeshauptstadt, und Bauakten, Mietspiegel und viele Regeln sind städtisch. Vom Lebensgefühl her schaut Alt-Riem aber oft in Richtung Feldkirchen und Haar, und der Bahnhof München-Riem liegt nahe der Stadtgrenze zum Landkreis. Die Messestadt wiederum ist ein ganz eigenes, jüngeres Viertel. Wenn Sie hier einen regionalen Makler suchen, stehen Sie deshalb vor einer besonderen Frage: Sind Sie bei einem Anbieter aus der Innenstadt besser aufgehoben, bei jemandem aus Trudering, oder bei einem Umlandmakler, der in Haar und Vaterstetten zu Hause ist?

Dieser Ratgeber zeigt, was jede dieser Herkünfte mitbringt und wo typische Lücken liegen. Danach geht es darum, woher Käufer kommen, was eine Käuferkartei hier leisten kann und woran sich echte Präsenz erkennen lässt. Zum Schluss erhalten Sie eine einfache Prüfung, die sich in wenigen Minuten durchführen lässt. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin, und auch unser Modell gehört auf den Prüfstand. Rechtliche Einzelfragen klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt.

Warum Riem eine besondere Lage hat

Beginnen wir mit dem Praktischen. Für Riem ist die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt zuständig, nicht ein Landratsamt. Den Bodenrichtwert gibt der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München heraus, und für Mieten gilt der Münchner Mietspiegel. Auch andere Regeln sind städtisch, etwa zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung und in bestimmten Gebieten besondere Vorgaben. Das alles sollte jemand kennen, der hier verkauft.

Die Käufer dagegen denken nicht in Verwaltungsgrenzen. Wer ein Haus in Alt-Riem sucht, vergleicht vielleicht mit Trudering, Feldkirchen, Haar oder Aschheim. Wer in der Messestadt nach einer Wohnung sucht, schaut womöglich auch nach Berg am Laim oder in die neueren Viertel im Münchner Osten. Interessenten fahren an einem Samstag durch mehrere dieser Orte, und ein Makler sollte wissen, womit Ihr Objekt konkurriert, auch jenseits der Stadtgrenze.

Herkunft des Maklers	Mögliche Stärke	Mögliche Lücke	Beste Prüffrage
Innenstadt	Städtische Regeln, große Reichweite	Stadtrand wenig bekannt, Käufer anderer Art	Was haben Sie zuletzt in Riem verkauft?
Trudering, Münchner Osten	Nähe, Vergleichsobjekte, Käuferwissen	Weiß er genug über die Messestadt?	Was unterscheidet Riem von Trudering?
Umland (Haar, Vaterstetten, Feldkirchen)	Umlandkäufer, Häuser, Grundstücke	Münchner Stellen, Regeln	Wen fragen Sie zum Baurecht in Riem?
Überregionale Marke	Name, Netzwerk, Abläufe	Wechselnde Zuständigkeit	Wer ist persönlich zuständig?
Online-Anbieter	Niedrige Kosten, digitale Abläufe	Wenig Präsenz	Wer kommt zur Besichtigung?

Keine Herkunft ist per se besser. Ein Innenstadtmakler kann Riem hervorragend kennen, und ein Umlandmakler kann bei der Lokalbaukommission gut zu Hause sein. Fragen Sie deshalb nicht nach dem Standort des Büros, sondern nach dem, was in Ihrer Sache zählt.

Wer kauft hier, und woher kommen die Käufer?

Familien aus der Stadt. Wer in Haidhausen, Bogenhausen oder Berg am Laim zur Miete wohnt und mehr Platz sucht, schaut in die Messestadt mit Park, Schulen und U 2. Sie suchen meist über Portale, und das Exposé muss ihnen erklären, wie der Alltag aussieht.

Umlandfamilien mit Wunsch nach der Stadt. Manche ziehen in die umgekehrte Richtung, weil die Kinder älter werden und die Wege kürzer werden sollen. Für sie ist eine U-Bahn oder S-Bahn ein wichtiges Argument.

Beschäftigte aus der Nähe. Bürogebäude auf dem früheren Flughafengelände, die Messe und ihre Dienstleister, Betriebe im Münchner Osten. Wer hier arbeitet, kennt die Gegend und möchte kürzere Wege. Solche Interessenten können auch aus anderen Städten kommen.

Anleger. Sie schätzen die Anbindung und die Vermietbarkeit. Sie rechnen mit dem Münchner Mietspiegel und prüfen Bindungen und Rücklagen genau. Häufig suchen sie nicht gezielt nach Riem, sondern nach einer bestimmten Rendite im Stadtgebiet.

Ortsansässige. In Alt-Riem kennen viele die Häuser in der Nachbarschaft schon lange. Für ein Einzelstück kann das ein wichtiger Weg sein, auch wenn es sich nicht in Portalzahlen ausdrückt.

Fragen Sie jeden Anbieter: Welche dieser Gruppen erwarten Sie für mein Objekt, und wie wollen Sie sie erreichen? Die Antwort zeigt, ob jemand einen Plan hat oder nur ein Inserat schalten möchte.

Wie erreicht man Käufer wirklich?

Fast alle nutzen dieselben großen Portale. Der Unterschied liegt im Paket, im Suchradius und in der Qualität. Da „Riem“ für viele kein feststehender Begriff ist, sollte das Inserat so eingestellt sein, dass es auch bei Suchen nach „München Ost“, „Trudering-Riem“ oder dem Umkreis gefunden wird. Es sollte dann schnell klar werden, ob es um die Messestadt oder um Alt-Riem geht. Die Antwortgeschwindigkeit ist ein weiterer Punkt. Wer abends schreibt, möchte nicht drei Tage warten, und oft sind mehrere Anfragen gleichzeitig unterwegs.

Ergänzend gibt es Wege über das Netzwerk, etwa frühere Interessenten aus derselben Anlage. Wer eine Wohnung in Ihrem Haus nicht bekommen hat, sucht vielleicht noch. Über Aushänge im Haus oder Hinweise im Viertel lässt sich gelegentlich etwas erreichen, sofern Sie damit einverstanden sind, dass es sich herumspricht. Für Häuser mit Entwicklungspotenzial kann ein gezielter Kontakt zu Bauträgern hinzukommen. Fragen Sie jeweils nach konkreten Beispielen, und nicht nach dem Versprechen.

Was ist von der Käuferkartei zu halten?

Der Satz „Wir haben genau dafür die passenden Interessenten“ fällt fast überall. Eine Kartei ist so viel wert wie ihre Pflege. Fragen Sie: Wie viele aktuell Suchende passen zu meiner Objektart, Lage und Preisklasse? Wann haben Sie zuletzt mit ihnen gesprochen? Haben sie eine Bankzusage? Suchen sie gezielt in Riem oder im ganzen Münchner Osten? Datenschutzbedingt müssen keine Namen genannt werden, eine Zahl und ein grobes Profil sind aber möglich.

Eine gute Antwort lautet zum Beispiel: „Drei Familien könnten passen, davon haben zwei eine Bankzusage, eine sucht nur in der Messestadt.“ Weniger überzeugend ist: „Wir haben mehrere Hundert Interessenten.“ Wer ausschließlich über die Kartei verkauft, verzichtet außerdem auf alle, die diesen Makler nicht kennen. Vereinbaren Sie, wie lange eine solche Vorvermarktung dauert und wann das Objekt auf die Portale geht. Eine stille Vermarktung kann sinnvoll sein, wenn Ihnen Diskretion besonders wichtig ist, kostet aber Reichweite.

Woran erkenne ich echte Präsenz?

Präsenz ist nicht die Adresse des Büros. In Riem spielt das Büro ohnehin eine geringere Rolle, denn viele Anbieter kommen von außerhalb. Wichtiger ist, wer kommt, wie schnell und mit welchem Wissen. Fragen Sie: Wer führt die Besichtigungen durch, und wie viele Objekte betreut diese Person? Wie kurzfristig sind Termine möglich, auch abends oder am Samstag? Wer übernimmt bei Urlaub oder Krankheit? Wie gehen Sie mit Messetagen um, wenn es rund um die U-Bahn voller wird?

Eine einfache Probe: Bitten Sie den Makler, Ihnen von Ihrem Haus aus den Weg zur nächsten Station und zum Supermarkt zu beschreiben, und fragen Sie, was Käufer an Ihrer Lage kritisch sehen werden. Wer vor Ort war und nachgedacht hat, kann das sagen. Prüfen Sie auch, wie weit der Weg zu Ihnen ist und ob das dazu führt, dass Besichtigungen nur selten stattfinden. Bei einem Anbieter aus dem Umland ist das oft kein Problem, wenn der Weg über die A 94 kurz ist. Bei einem Online-Anbieter führen Sie die Termine womöglich selbst.

Welche Regeln gelten in der Stadt anders als im Umland?

Wer sonst vor allem in Haar oder Vaterstetten arbeitet, sollte einige Münchner Besonderheiten kennen. Für Baufragen ist die Lokalbaukommission zuständig, und deren Abläufe unterscheiden sich von denen eines Landratsamts. Der Münchner Mietspiegel ist für Mieterhöhungen und für die Rechnung von Anlegern wichtig. Die Stadt schützt Wohnraum vor Zweckentfremdung, etwa durch kurzzeitige Vermietung. In bestimmten Gebieten gibt es Erhaltungssatzungen mit Vorkaufsrechten der Stadt oder besonderen Regeln für Umwandlungen. Ob das für Ihr Objekt zutrifft, muss im Einzelfall geprüft werden. Dazu kommen städtische Förderprogramme, die bei Wohnungen in der Messestadt zu Bindungen führen können.

Ein guter regionaler Makler muss das nicht auswendig wissen, er sollte aber wissen, dass es diese Fragen gibt und wo man nachschaut. Stellen Sie deshalb eine einfache Prüffrage: „Gibt es bei meinem Objekt städtische Besonderheiten, die ich vor dem Verkauf klären sollte?“ Wer darauf sofort „Nein, alles Standard“ antwortet, ohne etwas gesehen zu haben, hat möglicherweise noch nicht darüber nachgedacht. Eine gute Antwort lautet: „Das prüfe ich am Grundbuchauszug und bei der Stadt, und ich sage Ihnen bis Freitag Bescheid.“

Wie vergleicht man über die Stadtgrenze hinweg?

Für die Einschätzung ist die Grenze ebenfalls von Bedeutung. Auf der einen Seite gibt es Interessenten, für die eine Münchner Adresse und die U-Bahn wichtig sind. Auf der anderen Seite stehen Käufer, die mit dem gleichen Geld im Umland mehr Fläche oder ein größeres Grundstück bekommen möchten. Ein Haus in Alt-Riem wird deshalb womöglich mit Objekten in Feldkirchen oder Haar verglichen, obwohl Steuern, Wege und Schulen dort anders aussehen. Die Grundsteuer und manche Gebühren werden von der jeweiligen Gemeinde festgelegt, und auch das fragen aufmerksame Käufer nach.

Fragen Sie jeden Anbieter, welche Orte er heranzieht und wie er die Unterschiede berücksichtigt. Wer nur innerhalb des Stadtgebiets schaut, unterschätzt die Konkurrenz aus dem Umland, während jemand, der nur auf das Umland blickt, den Vorteil der Münchner Lage vielleicht nicht richtig einschätzt. Lassen Sie sich die Vergleiche zeigen, möglichst mit tatsächlich verkauften Objekten. Eine Einordnung, warum Zahlen voneinander abweichen, gibt der Ratgeber Immobilienbewertung in München-Riem.

Woran erkenne ich einen, der nur vorgibt, die Gegend zu kennen?

Auf vielen Maklerseiten stehen Texte über Stadtteile, die sich beliebig austauschen lassen. Ein paar Hinweise helfen, das zu erkennen. Spricht jemand von „Riem“, ohne zwischen Messestadt und Alt-Riem zu unterscheiden? Nennt er Fakten, die schon länger überholt sind, etwa den Flughafen als aktuellen Standortvorteil? Stellt er eine bloß diskutierte S-Bahn-Anbindung der Messe als Tatsache dar? Kann er auf Nachfrage keine Straße nennen, in der er zuletzt tätig war? Solche Punkte sprechen nicht zwingend gegen die Person, aber sie sind einen zweiten Blick wert.

Überzeugend wirkt dagegen, wenn jemand konkrete Beobachtungen schildert, zum Beispiel, dass Interessenten am Wochenende oft zuerst den Park ansehen oder dass in einer Anlage regelmäßig nach der Tiefgarage gefragt wird. Solche Details erfindet man nicht so leicht. Fragen Sie danach, und vergleichen Sie die Antworten.

Wann passt welcher Weg?

Eine Regel gibt es nicht, aber einige Anhaltspunkte. Bei einer Wohnung in der Messestadt zählen Erfahrung mit Anlagen, Protokollen und möglichen Bindungen, und das kann ein Stadtmakler ebenso leisten wie ein Team aus dem Münchner Osten. Bei einem Haus in Alt-Riem zählen Baurecht, Grundstück und Kontakte zu Familien und gegebenenfalls Bauträgern, und ein Anbieter mit Erfahrung bei Häusern am Stadtrand ist hier oft im Vorteil. Sollten Sie weit weg wohnen, sind digitale Abläufe und eine verlässliche Vertretung wichtig. Bei einem hochwertigen Objekt zählt die Reichweite über die Region hinaus, und bei mehreren Erben die Erfahrung mit Moderation.

Bedenken Sie auch die Kosten. Wer mit einem großen Namen wirbt, sollte erklären, was das zusätzlich bringt. Von 100 % des Kaufpreises bleiben bei 3,57 % Provision 96,43 %, bei 1,785 % sind es 98,215 %. Ein höherer Satz lohnt sich dann, wenn jemand rund 1,85 % mehr erzielen kann. Fragen Sie, woher das kommen soll. Ein Ratgeber dazu ist Günstiger Makler in München-Riem.

Die Prüfung in zehn Minuten

Sie müssen dafür niemanden treffen. Suchen Sie auf den großen Portalen nach Angeboten in Riem, Trudering, Feldkirchen und Haar, und schauen Sie, welche Namen auftauchen. Wie aktuell sind die Inserate? Sind die Texte auf das Objekt zugeschnitten? Wird klar gesagt, ob es um Alt-Riem oder um die Messestadt geht? Öffnen Sie dann die Website des Anbieters: Geht aus dem Text über Riem hervor, dass jemand den Stadtteil kennt, oder ließe sich der Ortsname beliebig austauschen? Schicken Sie schließlich eine kurze Frage per Mail. Danach wissen Sie schon viel.

Was gehört in den Vertrag?

Halten Sie die zugesagten Vermarktungswege fest: Portale, Fotos, Grundrisse, Berichte, Besichtigungen. Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt mindestens die Textform. Prüfen Sie Laufzeit und Kündigung, und lassen Sie sich die Provision inklusive Mehrwertsteuer nennen. Trägt der Käufer als Verbraucher einen Teil, darf das höchstens die Hälfte sein, und erst, nachdem Sie Ihre Zahlung nachgewiesen haben. Warnzeichen fasst der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem zusammen.

Ein Beispiel: Drei Anrufe, drei Antworten (erfunden)

Ein Eigentümer aus Alt-Riem fragt drei Anbieter, wen sie wegen eines möglichen Anbaus ansprechen würden. Der Makler aus dem Umland nennt zuerst das Landratsamt und korrigiert sich. Die Maklerin aus der Innenstadt nennt die Lokalbaukommission, weiß aber wenig darüber, wer in Alt-Riem kauft. Der dritte Anbieter aus dem Münchner Osten nennt die zuständige Stelle und erzählt von zwei Familien, die zuletzt von Trudering aus gesucht haben. Der Eigentümer spricht weiter mit der zweiten und dem dritten.

Das erfundene Beispiel verspricht keinen Ausgang. Es zeigt aber, wie schnell sich mit einer einzigen Frage erkennen lässt, wer die Besonderheiten eines Grenzgebiets kennt.

Wie arbeitet neues // nest?

Wir sind drei Maklerinnen mit klar verteilten Zuständigkeiten und betreuen Eigentümer im Münchner Raum, im Landkreis Erding und im Raum Rosenheim. Für den Münchner Osten ist Ellen Günthel zuständig. Sie kommt zu Ihnen, und vieles Weitere läuft digital. Prüfen Sie auch uns mit den genannten Fragen. Mehr über den Ablauf steht im Ratgeber Makler in München-Riem.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Die Herkunft allein entscheidet darüber nicht. Es zählt, wer Ihre Käufer erreicht und wie begründet und verhandelt wird. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Tipps aus dem Umfeld ordnet Makler-Empfehlung in München-Riem ein.

Häufige Fragen

Muss mein Makler aus Riem kommen?

Nein. Wichtig sind Kenntnis des Stadtteils, der städtischen Stellen und verlässliche Termine.

Ist ein Makler aus der Innenstadt besser?

Nicht automatisch. Fragen Sie, was er zuletzt am Stadtrand verkauft hat und wer dort kauft.

Reicht ein Makler aus dem Umland?

Ja, wenn er die Münchner Stellen und Regeln kennt. Fragen Sie danach.

Woher kommen die Käufer?

Oft aus München, dem Münchner Osten und dem Umland. Das hängt stark vom Objekt ab.

Was bringt eine Käuferkartei?

Sie kann einen guten Start ermöglichen, wenn sie aktuell ist. Fragen Sie nach Zahl und Finanzierung.

Wer ist für Bauakten zuständig?

Die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München, nicht ein Landratsamt.

Wie prüfe ich Präsenz?

Fragen Sie, wer zu Terminen kommt und wie kurzfristig. Sehen Sie sich aktuelle Inserate an.

Wie lange sollte ich mich binden?

Eine überschaubare erste Laufzeit mit klaren Kündigungsregeln ist meist sinnvoll.

Fazit

Ein regionaler Immobilienmakler in München-Riem sollte die Stadt und ihre Stellen ebenso kennen wie die Käufer aus dem Umland. Fragen Sie nach Zuständigkeiten, Käufergruppen, Kartei und Präsenz, statt nach der Adresse. Ellen Günthel stellt sich gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.