Günstiger Makler in München-Riem: Die Rechnung, ab wann sich ein höherer Satz lohnen würde
Bei der Provision wird oft mit dem Bauchgefühl argumentiert. Die einen sagen: Wer weniger nimmt, arbeitet schlechter. Die anderen sagen: Ein Makler ist ein Makler, also nehme ich den mit dem niedrigsten Satz. Beides hilft wenig, wenn Sie eine Wohnung in der Messestadt oder ein Haus in Alt-Riem verkaufen möchten. Es gibt aber etwas, das sich ganz nüchtern ausrechnen lässt: Wie viel mehr müsste ein teurerer Makler beim Verkaufspreis erzielen, damit sich sein höherer Satz für Sie lohnt? Diese Zahl ist kleiner, als manche vermuten, und größer, als andere behaupten.
Dieser Ratgeber zeigt deshalb zuerst die Rechnung, und zwar nur in Prozent vom Kaufpreis. Danach geht es darum, wo Unterschiede bei Provisionen herkommen, wie Sie prüfen, ob ein Mehrpreis realistisch ist, und was hinter Festpreisen und vermeintlich kostenlosen Angeboten steckt. Wir haben dabei selbst ein Interesse, denn bei neues // nest kostet der Verkauf 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Ellen Günthel betreut Sie im Münchner Osten. Prüfen Sie deshalb auch unsere Rechnung. Rechtliche Fragen klären Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt.
Das Wichtigste in Kürze
- Vergleichen Sie Provisionen immer inklusive Mehrwertsteuer.
- Ein Makler mit 3,57 % müsste rund 1,85 % mehr erzielen als einer mit 1,785 %.
- Ob das gelingt, lässt sich nicht beweisen, aber anhand des Plans prüfen.
- Auch ein niedriger Satz hilft nur, wenn die Leistung tatsächlich stimmt.
- Laufzeit, Aufwendungsersatz und Zusatzkosten gehören mit in die Rechnung.
- Die Käuferprovision beeinflusst, wie viel Interessenten insgesamt aufbringen müssen.
Die Rechnung in Prozent
Gehen wir von 100 % des Kaufpreises aus, und rechnen wir nur die Provision, die Sie selbst tragen.
| Satz inkl. MwSt. | Es bleiben Ihnen | Nötiger Mehrpreis gegenüber 1,785 % |
|---|---|---|
| 1,785 % | 98,215 % | Ausgangswert |
| 2,38 % | 97,62 % | Rund 0,61 % |
| 3,00 % | 97,00 % | Rund 1,25 % |
| 3,57 % | 96,43 % | Rund 1,85 % |
Was sagt das aus? Ein Makler, der 3,57 % nimmt, müsste für Sie rund 1,85 % mehr herausholen als einer mit 1,785 %, damit Sie am Ende gleich dastehen. Bei gleicher Wohnung, gleichem Zeitpunkt und gleichen Käufern ist das nicht unmöglich. Eine gute Vermarktung, ein zweiter Bieter oder eine standhafte Verhandlung können solche Unterschiede durchaus ausmachen. Umgekehrt können schlechte Fotos, eine zu hastige Annahme oder ein nachgereichter Mangel genauso viel kosten.
Die Rechnung beantwortet also nicht, wer besser ist. Sie sagt nur, wie hoch die Latte liegt. Fragen Sie jeden Anbieter mit einem höheren Satz deshalb ganz direkt: „Wodurch soll dieser Mehrpreis von rund 1,85 % entstehen?“ Sätze wie „Durch unsere Marke“ oder „Wir holen einfach mehr raus“ sind keine Antwort. Eine Antwort wäre: „Wir machen dies und das, und bei den letzten drei vergleichbaren Wohnungen lief es so.“
Wie prüfe ich, ob ein Mehrpreis realistisch ist?
Beweisen lässt sich das nie, denn niemand kennt das Ergebnis eines anderen Weges. Einige Dinge lassen sich aber prüfen.
Die Darstellung. Sehen Sie sich die aktuellen Inserate an. Wenn die Fotos eines teureren Anbieters hell und die Texte konkret sind, während das günstigere Inserat wenig bietet, kann das ein Argument sein. Wenn sich beide nicht unterscheiden, fragen Sie, was den Aufpreis rechtfertigt.
Die Reichweite. Welche Portale, welche Pakete, welche Suchaufträge? In der Messestadt sucht ein großer Teil der Interessenten über Portale. Eine bekannte Marke hilft hier weniger, als man denkt, während eine schnelle Antwort viel ausmacht.
Der Umgang mit Einwänden. Spielen Sie im Gespräch eine Situation durch: „Die Rücklage ist zu niedrig, da muss der Preis runter.“ Wer dann ruhig mit Belegen antwortet, kann eher Prozente halten als jemand, der sofort einen Nachlass empfiehlt.
Das Gebotsverfahren. Wer mehrere Interessenten zu schriftlichen Geboten bis zu einem Termin bringt, kann Wettbewerb erzeugen. Fragen Sie, wie das bei den letzten Verkäufen lief, und wie oft der Kaufpreis über dem Angebotspreis lag.
Die Abstände. Bitten Sie um zwei oder drei anonymisierte Fälle: Wie weit lag der Kaufpreis von der ersten Einschätzung entfernt? Wie lange hat es gedauert? Wie oft wurde der Preis gesenkt? Wer diese Zahlen kennt, beschäftigt sich mit seinem Ergebnis. Wer das nicht kennt, kann auch den Mehrwert schlecht belegen.
Woher kommen die Preisunterschiede?
Maklerhonorare decken Bürokosten, Personal, Werbung, Portale, Fotos, Fahrten und Arbeitszeit. Ein Büro in bester Innenstadtlage mit großem Team muss mehr hereinholen als ein kleines Team, das digital arbeitet. Das sagt noch nichts über die Qualität aus. Auch hohe Werbeausgaben kommen vor allem dem Anbieter zugute und nicht zwingend Ihrem Objekt. Ein niedriger Satz kann zwei Gründe haben: Entweder sind die Kosten tatsächlich niedriger, oder es wird weniger Leistung erbracht. Genau das sollten Sie herausfinden. Fragen Sie: Wie viele Objekte betreuen Sie gleichzeitig? Wer macht die Fotos? Sind die Portalpakete enthalten? Wer kommt zu den Besichtigungen? Eine klare Antwort sagt mehr als die Zahl selbst.
Was steht außer dem Satz im Angebot?
Die Mehrwertsteuer. 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer sind 3,57 %, und 1,5 % zuzüglich Mehrwertsteuer sind 1,785 %. Rechnen Sie alles auf den Betrag inklusive Steuer um.
Die Bindung. Eine zwölfmonatige Laufzeit mit automatischer Verlängerung ist ein Preis, den Sie in der Provisionszeile nicht sehen. Wenn es nicht läuft, kostet das Zeit, und Ihr Objekt wirkt mit jeder Woche länger altbekannt.
Aufwendungsersatz. Manche Verträge sehen vor, dass Sie bei Kündigung oder ohne Verkauf Kosten erstatten. Fragen Sie, wofür und bis zu welcher Höhe.
Zusatzleistungen. Fotos, Grundriss, Home-Staging, Video oder Portalpakete können gegen Aufpreis angeboten werden. Lassen Sie sich alles schriftlich nennen.
Eigener Käufer. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann dazu führen, dass Provision auch dann fällig wird, wenn Sie selbst einen Käufer finden, etwa einen Nachbarn aus der Anlage. In großen Wohnanlagen ist das nicht ungewöhnlich. Lesen Sie den Vertrag genau, und lassen Sie gegebenenfalls Personen ausnehmen.
Fair verkaufen in München-Riem: nur 1,785 % Maklerprovision
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in München-Riem vollständig. Sie möchten verkaufen und von unserer fairen Provision profitieren? Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
Was steckt hinter Festpreis und 0 %?
Festpreis. Anbieter nennen einen festen Betrag, oft im Voraus zu zahlen. Bei einer teuren Immobilie kann das weniger sein als ein Prozentsatz. Fragen Sie: Wann zahle ich was? Bekomme ich etwas zurück, wenn nichts passiert? Wer führt Besichtigungen durch, und wer verhandelt? Vorabzahlung bedeutet auch einen anderen Anreiz als ein reines Erfolgshonorar.
0 % für Verkäufer. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist das nicht ohne Weiteres so möglich. Hat nur der Verkäufer beauftragt und ist der Käufer Verbraucher, darf dieser höchstens die Hälfte tragen, und erst, wenn Sie Ihren Teil nachgewiesen haben. Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision gleich hoch sein, und ein Erlass für den einen gilt auch für den anderen. Fragen Sie deshalb, wer den Makler tatsächlich bezahlt und wie das Modell rechtlich aussieht.
Online-Dienste. Sie bieten Inserate und Vorlagen und überlassen Ihnen Besichtigung und Verhandlung. Das kann passen, wenn Sie Zeit und Erfahrung haben, und es kann gerade dann schwierig werden, wenn Rücklage, Bindungen oder Mietverhältnisse erklärt werden müssen.
| Modell | Kosten für Sie | Wer verhandelt | Worauf achten |
|---|---|---|---|
| Üblicher Satz | 3,57 % oder ähnlich | Makler | Leistung, Mehrwert, Laufzeit |
| Reduzierter Satz | Zum Beispiel 1,785 % | Makler | Was enthalten ist, Kapazität |
| Festpreis | Fester Betrag, oft vorab | Oft Sie selbst | Rückzahlung, Leistungen |
| 0 % Verkäufer | Prüfen | Unterschiedlich | Wer zahlt wirklich? |
| Privatverkauf | Inserate, Energieausweis | Sie selbst | Zeit, Erfahrung, Risiken |
Welche Rolle spielt die Käuferprovision?
Für Interessenten zählen Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und ihre Provision zusammen, und diese Nebenkosten finanzieren Banken oft nicht mit. Wer in der Messestadt eine Wohnung kaufen möchte, schaut also darauf, wie viel Eigenkapital insgesamt nötig ist. Eine niedrigere Käuferprovision kann die Finanzierung erleichtern und den Kreis der Interessenten vergrößern. Umgekehrt spüren Sie eine hohe Käuferprovision vielleicht nicht in Ihrer Rechnung, wohl aber indirekt, wenn härter verhandelt wird. Fragen Sie auch das nach: Wie hoch ist der Käuferanteil, und wie steht er im Inserat?
Und im Vergleich zum Privatverkauf?
Die gleiche Rechnung lässt sich auch gegenüber dem Verkauf ohne Makler anstellen. Wer privat verkauft, spart die eigene Provision, und ihm bleiben zunächst 100 % des Kaufpreises, abzüglich Energieausweis, Inseraten und vielleicht Fotos. Ein Makler mit 1,785 % müsste also rund 1,82 % mehr erzielen als Sie allein, einer mit 3,57 % sogar rund 3,70 %. Das klingt nach einem deutlichen Vorteil für den Privatverkauf. Bedenken Sie aber, was Sie dafür tun müssten: alle Anfragen beantworten, Interessenten prüfen, Besichtigungen abhalten, oft abends und am Wochenende, und den Preis selbst verhandeln.
In der Messestadt, wo viele ähnliche Wohnungen miteinander im Wettbewerb stehen, kann ein Privatverkauf bei einer gut geschnittenen Einheit durchaus gelingen. Wichtig sind dann vollständige Unterlagen, ein korrektes Exposé mit den Pflichtangaben und eine Einschätzung, die Sie sich auch ohne Auftrag holen können. Schwieriger wird es, wenn etwas erklärt werden muss, also Sonderumlagen, Bindungen, ein Mieter oder ein unklarer Baustand in Alt-Riem. Auch der Fehler, einen zu niedrigen Preis anzusetzen oder einen Mangel falsch darzustellen, kann mehr kosten, als die Provision ausmacht. Schätzen Sie ehrlich ein, was Sie sich zutrauen.
Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin sind vollständig enthalten.
Wie viel ist Ihre Zeit wert?
Bei jeder Rechnung fehlt oft die eigene Zeit. Ein Verkauf kostet Sie auch mit Makler einige Stunden, etwa für Unterlagen, Aufräumen und Entscheidungen. Ohne Makler kommen leicht mehrere Dutzend Stunden hinzu. Wer beruflich stark eingespannt ist oder weit weg wohnt, sollte das mitbedenken. Auch ein längerer Verkauf kostet: Hausgeld, Darlehensraten, Heizung oder gegebenenfalls die Miete für die neue Wohnung laufen weiter. Eine um drei Monate längere Vermarktung kann in der Summe mehr ausmachen, als sich durch einen geringeren Satz sparen lässt. Fragen Sie jeden Anbieter daher, wie lange ähnliche Verkäufe bei ihm gedauert haben.
Das gilt in beide Richtungen. Ein teurer Makler, der ein Objekt monatelang zu hoch anbietet, kostet Sie gleich doppelt. Ein preiswerter Anbieter, der wenig Zeit hat und selten zurückruft, kostet ebenfalls. Am Ende zählt die Kombination aus Satz, Preis und Dauer, und nicht eine dieser Zahlen allein.
Wie unterscheidet sich die Rechnung bei Wohnung und Haus?
Bei einer Wohnung in der Messestadt sind Vergleichsobjekte oft leichter zu finden, und die Spielräume beim Preis sind deshalb kleiner. Es kommt vor allem auf Darstellung, Reaktionszeit und einen geordneten Ablauf an, was auch ein schlankes Modell gut leisten kann. Bei einem Einzelhaus oder einem großen Grundstück in Alt-Riem kann die Spanne deutlich größer sein. Hier kann die richtige Ansprache von Familien oder Bauträgern und ein geklärtes Baurecht mehr bewegen. Prüfen Sie also, was bei Ihrem Objekt den größten Hebel hat, und fragen Sie danach, statt nur Sätze zu vergleichen.
Wo sollte ich nicht sparen?
Nicht an den Fotos, denn sie entscheiden darüber, wer überhaupt klickt. Nicht an der Einschätzung, denn eine zu hohe oder zu niedrige Zahl kann deutlich mehr kosten als die Provisionsdifferenz. Nicht an den Unterlagen, denn offene Fragen führen zu Abschlägen, und eine übersehene Förderbindung kann den Verkauf stoppen. Und nicht an der Verhandlung, denn ein vorschnelles Nachgeben in den Wochen vor dem Notartermin kostet schnell mehr, als ein niedriger Satz gespart hat. Die Arbeit an diesen Stellen sollte ein Anbieter auch bei niedrigem Satz liefern, und das sollte im Vertrag stehen.
Es gibt auch Fälle, in denen der Satz nicht das Wichtigste ist. Bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft oder einem Grundstück in Alt-Riem mit offenen Baufragen zählen Erfahrung und Moderation mehr. Fragen Sie nach, und wägen Sie ab. Ein Ratgeber dazu ist Erfahrener Immobilienmakler in München-Riem.
Ihr Team für den Immobilienverkauf in München-Riem
Eigentümer und Käufer bewerten unsere Arbeit auf ImmoScout24 mit „Exzellent“. Für Sie heißt das: eine Ansprechpartnerin, die Ihre Immobilie in München-Riem persönlich kennt, und ein Team, das zuverlässig liefert.
Warum kostet es bei neues // nest weniger?
Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % der Provision weniger. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören zur Leistung und stehen im Vertrag. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Prüfen Sie auch uns mit den Fragen aus diesem Text. Wenn ein anderes Angebot für Ihren Fall besser passt, sollten Sie es nehmen.
Wie gehe ich im Gespräch vor?
Sprechen Sie die Provision an, nachdem Sie die Leistung verstanden haben. Sagen Sie zum Beispiel: „Ihr Konzept gefällt mir. Ich habe ein Angebot mit einem anderen Satz vorliegen. Was können Sie mir anbieten, und warum?“ Eine ruhige Begründung ist ein gutes Zeichen, ebenso ein klares Angebot. Wer sofort ohne Grund deutlich nachlässt, könnte auch gegenüber Käufern schnell nachgeben. Das ist kein Gesetz, aber ein Hinweis. Verhandelbar sind außerdem die Laufzeit, die Kündigungsmöglichkeit nach einem bestimmten Zeitraum und die Berichte. Eine kürzere Bindung ist oft mehr wert als ein kleiner Nachlass.
Für den Vertrag gilt bei Wohnung und Einfamilienhaus mindestens die Textform. Bei Abschluss zu Hause oder aus der Ferne kann ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen. Weitere Warnzeichen enthält der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem.
Ein Beispiel: Die Frage nach den 1,85 % (erfunden)
Ein Paar aus der Messestadt vergleicht zwei Angebote. Der erste Makler verlangt 3,57 %, der zweite 1,785 %. Die beiden fragen den ersten: „Wodurch entstehen die rund 1,85 % mehr?“ Er verweist auf seine Bekanntheit und auf gute Kontakte, kann aber auf Nachfrage nur allgemeine Beispiele nennen. Der zweite legt ein Beispielexposé und einen Bericht vor und nennt zwei vergleichbare Verkäufe, muss aber zugeben, dass er noch kein Objekt in genau dieser Anlage hatte. Sie sprechen noch mit einem dritten Anbieter, dann entscheiden sie.
Das erfundene Beispiel sagt nichts über das spätere Ergebnis aus. Es zeigt aber, dass schon eine einzige Frage viel über die Haltung der Anbieter verrät.
Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?
Der niedrigste Satz allein beantwortet das nicht, der höchste auch nicht. Lesen Sie Plan, Vergleiche und Umgang mit Einwänden. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick über alle Schritte gibt Immobilie verkaufen in München-Riem.
Ellen Günthel kennt den Markt in München-Riem und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
Was kostet ein Makler in München-Riem?
Vielerorts üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, es gibt aber auch niedrigere Sätze. Vergleichen Sie Leistung und Laufzeit.
Wie viel mehr müsste ein teurerer Makler erzielen?
Gegenüber 1,785 % müsste ein Satz von 3,57 % rund 1,85 % mehr Kaufpreis bringen.
Ist ein günstiger Makler schlechter?
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Prüfen Sie Leistungen, Beispiele und den Plan.
Darf ich über die Provision verhandeln?
Ja, das ist ein normales Gespräch. Auch Laufzeit und Berichte sind verhandelbar.
Was bedeutet „0 % Provision“?
Prüfen Sie, wer den Makler tatsächlich bezahlt und ob diese Regelung bei Ihrem Objekt zulässig ist.
Was ist beim Festpreis zu beachten?
Oft wird das Geld vorab fällig, auch ohne Verkauf. Prüfen Sie auch, was enthalten ist.
Welche Zusatzkosten sind möglich?
Etwa Aufwendungsersatz, Extras wie Home-Staging oder Portalpakete. Lassen Sie sich alles schriftlich nennen.
Was kostet es bei neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision.
Fazit
Ob ein günstiger Makler in München-Riem für Sie die richtige Wahl ist, lässt sich rechnen und prüfen. Vergleichen Sie, was bleibt, fragen Sie nach dem Mehrpreis und lesen Sie den Vertrag. Ellen Günthel rechnet das gern mit Ihnen durch, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
