Immobilie verkaufen in München-Riem: Der Ampel-Test, ob Ihr Objekt schon verkaufsreif ist

Viele Verkäufe in München-Riem geraten nicht ins Stocken, weil die Wohnung oder das Haus schlecht wäre, sondern weil ein einzelner Punkt zu spät auffällt. Sechs Wochen nach dem Start stellt sich heraus, dass eine Bindung aus dem Förderprogramm nie geklärt wurde. Die Bank des Käufers fragt nach Protokollen, die keiner gelesen hat. Oder der Eigentümer merkt beim Notartermin, dass die Zinsbindung noch fast zwei Jahre läuft und eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung droht. Solche Dinge lassen sich fast immer vorher erkennen, und das mit überschaubarem Aufwand.

Dieser Ratgeber bietet deshalb einen einfachen Test mit zwölf Punkten und einer Ampel: Grün heißt, das ist erledigt. Gelb heißt, das sollten Sie demnächst klären. Rot heißt, das sollte vor dem Start erledigt sein. Danach sehen Sie, wo Sie stehen, und wie es weitergeht, von der Wahl des Weges bis zum Notar. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Rechts- und Steuerfragen klären Sie bitte im Einzelfall mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Der Ampel-Test: Zwölf Fragen

Nehmen Sie sich eine halbe Stunde Zeit, und gehen Sie die Fragen durch. Notieren Sie zu jedem Punkt eine Farbe.

1. Wer entscheidet? Grün: Sie sind Alleineigentümer, oder alle Miteigentümer haben zugestimmt. Gelb: Alle sind grundsätzlich einverstanden, aber Einzelheiten sind offen. Rot: Es gibt Streit, oder die Erbfolge ist nicht geklärt. Für den Verkauf müssen alle Eigentümer unterschreiben. Bei Erben und getrennten Paaren sollte das vorab geregelt sein.

2. Was steht im Grundbuch? Grün: Sie haben einen aktuellen Auszug gelesen und verstanden. Gelb: Sie kennen ihn grob, aber alte Einträge sind unklar. Rot: Sie wissen nicht, was drinsteht. Wegerechte, Wohnrechte und alte Grundschulden können den Verkauf verändern. Das Grundbuch führt das Amtsgericht München.

3. Gibt es Bindungen? Grün: Sie sind sicher, dass keine bestehen, oder die Bindung ist abgelaufen und das belegt. Gelb: Sie vermuten das, sind sich aber nicht sicher. Rot: Beim Kauf gab es eine Förderung, und Sie wissen nicht, was gilt. In der Messestadt ist das ein wichtiger Punkt. Prüfen Sie Kaufvertrag und Grundbuch, und fragen Sie den Notar oder die zuständige Stelle der Stadt.

4. Wie steht es um das Darlehen? Grün: Abbezahlt, oder Sie kennen Restschuld und Bedingungen. Gelb: Die Zinsbindung läuft bald aus. Rot: Sie wissen nicht, was eine Ablösung kostet. Fragen Sie die Bank, denn eine Vorfälligkeitsentschädigung kann den Zeitpunkt verändern.

5. Fällt Steuer an? Grün: Sie haben lange selbst dort gewohnt, oder der Kauf liegt mehr als zehn Jahre zurück. Gelb: Sie sind nah an dieser Grenze. Rot: Die Immobilie ist vermietet und der Kauf liegt kürzer zurück. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor der Notartermin feststeht.

6. Liegt der Energieausweis vor? Grün: Gültig und auffindbar. Gelb: Er läuft bald ab oder ist bei der Verwaltung. Rot: Es gibt keinen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bei Häusern gilt zudem: Eine bestehende Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden.

7. Stimmen Pläne und Flächen? Grün: Pläne und Wohnflächenberechnung liegen vor und stimmen. Gelb: Es gibt eine überlieferte Zahl ohne Beleg. Rot: Es fehlen Pläne, oder Anbauten sind nicht darin. Bauakten führt die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt, und das dauert oft einige Wochen.

8. Kennen Sie die Protokolle? Grün: Sie haben die letzten drei Jahre gelesen. Gelb: Sie haben sie, aber nicht gelesen. Rot: Sie liegen nicht vor. Bei Häusern ohne Gemeinschaft entfällt dieser Punkt, doch bei einer Wohnung oder einem geteilten Reihenhaus zählt er sehr. Fragen Sie nach Rücklage, Beschlüssen und Sonderumlagen.

9. Wohnt jemand im Objekt? Grün: Es wird zum vereinbarten Termin frei, oder Sie selbst räumen. Gelb: Sie wohnen dort und müssen noch etwas finden. Rot: Es gibt einen Mieter oder ein Wohnrecht, und Sie haben noch nicht darüber gesprochen. Besprechen Sie das früh.

10. Wie ist der Zustand? Grün: Aufgeräumt, keine offenen Mängel. Gelb: Kleinigkeiten sind offen. Rot: Es gibt einen bekannten Schaden, zum Beispiel Feuchtigkeit oder ein defektes Dach. Bekannte wesentliche Mängel müssen genannt werden. Größere Renovierungen vor dem Verkauf rechnen sich selten, doch Schäden sollten eingeordnet sein.

11. Wissen Sie, wohin Sie ziehen? Grün: Das neue Zuhause steht. Gelb: Sie suchen, haben aber Spielraum. Rot: Sie müssen raus und haben noch nichts. Dann sollte ein längerer Übergabetermin oder eine Zwischenlösung geplant sein. Ihr Zeitdruck bleibt dabei vertraulich.

12. Haben Sie einen Rahmen für den Preis? Grün: Zwei oder drei begründete Einschätzungen liegen vor. Gelb: Eine Einschätzung oder eine Zahl aus einem Rechner. Rot: Nur eine Vorstellung, vielleicht vom Nachbarn. Warum das in die Irre führen kann, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.

Punkt	Grün	Rot	Erste Stelle
Entscheidung	Alle einig	Streit, Erbfolge offen	Notar, Fachanwalt
Grundbuch	Gelesen	Unbekannt	Grundbuchamt, Notar
Bindungen	Keine, belegt	Unklar	Kaufvertrag, Stadt
Darlehen	Bekannt	Kosten unklar	Bank
Steuer	Unkritisch	Unklar	Steuerberater
Energieausweis	Gültig	Fehlt	Energieberater, Verwaltung
Pläne, Fläche	Belegt	Fehlen	Lokalbaukommission
Protokolle	Gelesen	Fehlen	Hausverwaltung
Bewohner	Frei zum Termin	Mieter, Wohnrecht ungeklärt	Rechtsanwalt
Zustand	Ohne offene Mängel	Bekannter Schaden	Handwerker
Neues Zuhause	Steht	Noch offen	Bank, Makler
Preis	Mehrere Einschätzungen	Nur Vorstellung	Makler, Sachverständiger

Wie werte ich das aus?

Haben Sie nur Grün und ein paar Gelb, können Sie loslegen und die gelben Punkte nebenher erledigen. Das Inserat könnte in wenigen Wochen online gehen. Haben Sie mehrere Gelb, sollten Sie die nächsten vier bis acht Wochen nutzen, um sie abzuarbeiten. Vergeben Sie die Aufgaben, falls Sie schon einen Makler haben, und halten Sie fest, bis wann etwas erledigt sein soll. Haben Sie ein oder mehrere Rot, klären Sie diese zuerst, bevor Sie Fotos machen oder Termine vereinbaren. Bei den Punkten 1, 3 und 5 kann sich dadurch der ganze Plan ändern.

Zeigen Sie die Liste ruhig jedem Anbieter im Erstgespräch. Eine gute Reaktion ist, dass jemand die roten Punkte ernst nimmt und sagt, wie sie sich klären lassen. Eine schlechte Reaktion ist: „Das regelt sich alles, wir starten gleich.“ Wer so antwortet, hat vor allem Interesse am Auftrag. Weitere Prüffragen enthält der Ratgeber Guter Immobilienmakler in München-Riem.

Zwei Mini-Pläne: Wohnung und Haus

Für die Wohnung in der Messestadt. In der ersten Woche schreiben Sie die Hausverwaltung an und bitten um Protokolle, Abrechnung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand. Gleichzeitig prüfen Sie den alten Kaufvertrag auf eine Förderklausel. In der zweiten und dritten Woche lesen Sie die Protokolle und notieren, was ansteht, und Sie fragen bei der Bank nach dem Darlehen. Danach laden Sie zwei oder drei Anbieter ein und zeigen ihnen die Liste. In der fünften Woche folgen Aufräumen und Fototermin. Wenn alles passt, kann das Inserat in der sechsten oder siebten Woche online gehen. Termine sollten auch Messetage berücksichtigen, und die Lage zur U 2 sowie zum Park gehört in die erste Zeile.

Für das Haus in Alt-Riem. In der ersten Woche holen Sie den Grundbuchauszug und beantragen die Bauakte bei der Lokalbaukommission. Parallel sammeln Sie Rechnungen und erstellen eine Modernisierungsliste. Sie fragen auch nach einem Bebauungsplan und nach dem Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss. Die Bauakte kann einige Wochen dauern, also nutzen Sie die Zeit für den Energieausweis, für Gespräche mit Anbietern und das Aufräumen von Keller und Dachboden. Bei einem großen Grundstück ist nun die Frage zu klären, ob auch Bauträger angesprochen werden sollen. Planen Sie für den Start eher acht bis zwölf Wochen ein, und achten Sie darauf, dass Garten und Außenansicht auf den Fotos gut aussehen.

Was tue ich bei Zeitdruck?

Nicht immer lässt sich alles in Ruhe erledigen. Bei einem Stellenwechsel, einer Trennung oder einem Pflegefall kann es eng werden. Konzentrieren Sie sich dann auf das, was einen Verkauf verhindern oder gefährden kann: Wer darf entscheiden, gibt es Bindungen, liegt der Energieausweis vor? Alles andere lässt sich parallel zur Vermarktung nachreichen, solange Sie offen sagen, was noch kommt. Sprechen Sie mit dem Käufer über eine spätere Übergabe oder eine Rückmietung, wenn das neue Zuhause noch nicht bereitsteht.

Eines sollten Sie auch bei Zeitdruck nicht tun: den Druck gegenüber Interessenten erwähnen. Wer weiß, dass Sie bis zu einem bestimmten Termin verkaufen müssen, bietet entsprechend. Vereinbaren Sie mit Ihrem Makler eine knappe, wahre Antwort auf die Frage nach dem Verkaufsgrund, und achten Sie darauf, dass auch Nachbarn nicht mehr erfahren als nötig. Auch ein schnelles Ankaufsangebot sollten Sie mit mindestens einer unabhängigen Einschätzung vergleichen, bevor Sie zustimmen.

Welche roten Punkte kann ein Makler lösen?

Ein Makler kann vieles übernehmen, aber nicht alles. Mit Ihrer Vollmacht fordert er Protokolle, Grundbuchauszug und Flurkarte an und beantragt die Bauakte. Er prüft, ob Flächen und Pläne zusammenpassen, und er erkennt, wenn etwas fehlt. Er kann auch den Energieausweis organisieren, Fotografen beauftragen und mit dem Mieter sprechen, falls Sie das möchten. Klären Sie vorab genau, was im Auftrag enthalten ist und wer die Gebühren der Ämter trägt.

Nicht lösen kann er Streit unter Erben oder Eheleuten, denn das ist Sache von Fachanwälten oder Mediatoren. Auch eine rechtliche Klärung zu Förderbindungen oder Genehmigungen und eine Steuerberatung darf er nicht leisten, wohl aber auf das Problem hinweisen und die passende Stelle nennen. Ein guter Makler sagt Ihnen deshalb auch, wann Sie jemand anderen brauchen. Das ist oft der beste Beweis dafür, dass er sein Handwerk ernst nimmt und Ihre Interessen wirklich im Blick hat.

Welcher Weg passt dann?

Ist die Ampel grün, stellt sich die Frage nach dem Weg. Beim Privatverkauf sparen Sie die Provision, tragen aber alle Aufgaben selbst, von Fotos über Besichtigungen bis zur Bonitätsprüfung und Verhandlung. Das kann bei einer gut vergleichbaren Wohnung gelingen, wenn Sie Zeit und Erfahrung haben. Mit einem Makler werden diese Aufgaben übernommen, und er soll einen Mehrwert schaffen, der die Kosten übersteigt. Ein Direktankauf verspricht Tempo, meist aber auf Kosten des Preises, denn ein Ankäufer muss günstiger einkaufen, und Angebote sind nicht immer verbindlich. Vergleichen Sie am Ende, was nach allen Kosten bleibt, und denken Sie auch an Ihre eigene Zeit.

Bei einem Einzelstück wie einem Haus in Alt-Riem ist die Einschätzung schwieriger, und auch der Umgang mit Bauträgern kann eine Rolle spielen. Bei einer Wohnung in der Messestadt stehen Sie oft im direkten Vergleich mit ähnlichen Angeboten. Das spricht für gute Fotos und sehr gute Unterlagen. Einen Vergleich der Kosten zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in München-Riem.

Wie geht es nach dem Start weiter?

Vermarktung. Das Inserat geht online, Anfragen werden beantwortet und vorgeprüft, und Besichtigungen finden gebündelt statt. Beachten Sie Messetage und die Anfahrt. Sie erhalten Rückmeldungen und Zahlen und können nach einigen Wochen entscheiden, ob Fotos, Text oder Preis angepasst werden sollten.

Gebote. Sie kommen schriftlich zu Ihnen, mit Betrag, Finanzierungsstand und Wunschtermin. Vergleichen Sie nicht nur den Betrag, sondern auch die Sicherheit und die Bedingungen. Vor dem Notartermin ist niemand gebunden, und deshalb sollte ein zweiter Interessent bis zum Termin im Gespräch bleiben. Die Vertretung beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in München-Riem.

Notar. Der Kaufvertrag muss beurkundet werden, und privaten Käufern muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher vorliegen. Lesen Sie ihn gründlich. Der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in München-Riem erklärt die einzelnen Punkte.

Übergabe. Nach der Zahlung wird das Objekt übergeben, mit einem Protokoll über Zähler, Schlüssel und Zustand. Bei einer Wohnung sollte auch die Verwaltung informiert werden, und die Abrechnung des laufenden Jahres sollte geregelt sein.

Was bleibt am Ende?

Bei einem Verkauf mit 3,57 % Provision bleiben Ihnen von 100 % des Kaufpreises 96,43 %, bei 1,785 % sind es 98,215 %. Ein teurerer Anbieter müsste also rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Dazu können die Löschung einer Grundschuld, eine Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Steuern kommen. Bei einer Wohnung sollte zudem geklärt sein, wer eine beschlossene Sonderumlage trägt.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Möglich ist das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Fragen Sie uns gern nach der Ampel, bevor Sie etwas unterschreiben.

Ein Beispiel: Drei rote Punkte (erfunden)

Eine Eigentümerin aus der Messestadt möchte ihre Wohnung verkaufen und macht den Test. Rot leuchten drei Punkte: Sie weiß nicht, ob eine Förderbindung besteht, sie hat die Protokolle nicht, und die Zinsbindung läuft noch 16 Monate. Sie schreibt an die Stadt, an die Verwaltung und an die Bank. Nach drei Wochen ist klar: Die Bindung ist abgelaufen, in den Protokollen steht eine Sanierung der Tiefgarage, und die Vorfälligkeit wäre beträchtlich.

Sie verschiebt den Start um einige Monate und bespricht mit einem Makler, wie die Sanierung im Datenblatt dargestellt wird. Das erfundene Beispiel ist kein Versprechen. Es zeigt aber, wie viel eine halbe Stunde mit der Liste bringen kann.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Das kann niemand versprechen. Wer gut vorbereitet startet, muss aber seltener unter Druck entscheiden. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick über den Stadtteil gibt Makler in München-Riem.

Häufige Fragen

Wie verkaufe ich eine Immobilie in München-Riem richtig?

Prüfen Sie zuerst Entscheidung, Grundbuch, Bindungen, Darlehen, Steuer und Unterlagen. Danach wählen Sie den Weg und starten.

Wann ist mein Objekt verkaufsreif?

Wenn alle Eigentümer einig sind, die wichtigsten Unterlagen vorliegen und offene Punkte wie Bindungen geklärt sind.

Wie lange dauert der Verkauf?

Mehrere Monate sind üblich, von der Vorbereitung bis zur Übergabe.

Welche Unterlagen brauche ich zuerst?

Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und bei Wohnungen die Protokolle und Abrechnungen.

Muss ich renovieren?

Meist genügen Aufräumen und kleine Arbeiten. Größere Renovierungen rechnen sich selten.

Brauche ich einen Makler?

Das hängt von Zeit, Erfahrung und Objekt ab. Vergleichen Sie, was am Ende übrig bleibt.

Fällt Steuer an?

Das hängt von Besitzzeit und Nutzung ab. Klären Sie das bei weniger als zehn Jahren mit einem Steuerberater.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.

Fazit

Wer eine Immobilie in München-Riem verkaufen möchte, sollte zuerst die Ampel prüfen: Entscheidung, Grundbuch, Bindungen, Darlehen, Steuer und Unterlagen. Wer rote Punkte vor dem Start klärt, erspart sich teure Überraschungen. Ellen Günthel geht die Liste gern mit Ihnen durch, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.