Professioneller Immobilienmakler im Landkreis Erding: So sollte ein Vermarktungsplan aussehen

„Wir stellen Ihr Haus auf die großen Portale und sprechen unsere Kartei an.“ Diesen Satz hören Eigentümer im Landkreis Erding oft, wenn sie nach der Vermarktung fragen. Das klingt nicht falsch, doch es ist noch kein Plan. Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen sagen, wen er für Ihr Haus für den wahrscheinlichsten Käufer hält, wie er diese Menschen erreicht, in welcher Reihenfolge er vorgeht und woran er nach einigen Wochen erkennt, ob es funktioniert. Das alles sollte er aufschreiben können, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

Dieser Ratgeber zeigt, wie ein guter Vermarktungsplan aussieht. Er geht Bausteine wie Zielgruppe, Preisstrategie, Darstellung, Kanäle, Zeitplan, Vorauswahl, Berichte und Abschluss durch. Dabei geht es auch darum, wie sich der Plan je nach Teil des Landkreises unterscheidet: in Erding, im Flughafenumfeld, im Westen und im Osten. Am Ende finden Sie ein Muster für einen einfachen Plan auf einer Seite. Wer so etwas vorlegen kann, arbeitet vermutlich professionell. Wer das nicht kann, hat womöglich gar keinen Plan.

Warum braucht es überhaupt einen Plan?

Ein Haus wird nur einmal zum ersten Mal angeboten. Wer dabei einfach anfängt, verliert die wichtigste Phase. Mit einem Plan ist klar, was vor dem Start fertig sein muss und was in welcher Reihenfolge geschieht. Für Sie bedeutet das Sicherheit. Sie sehen, was der Makler tut und wofür Sie bezahlen. Und wenn es nicht läuft, können Sie nachfragen, statt nur ein ungutes Gefühl zu haben. Ohne Plan bleibt beim Verkauf vieles dem Zufall überlassen, und das kostet oft Zeit und Geld.

Der Landkreis Erding macht das besonders wichtig. Ein Haus in Dorfen braucht einen anderen Plan als eine Wohnung in Erding oder ein Haus in Finsing. Wer überall dasselbe Standardpaket anbietet, verschenkt Möglichkeiten. Fragen Sie deshalb im Erstgespräch: „Wie würden Sie mein Haus vermarkten, und warum genau so?“ Wenn nur allgemeine Aussagen kommen, zum Beispiel über Reichweite und Netzwerk, bitten Sie um mehr Details. Ein Profi hat sich bereits nach dem ersten Termin Gedanken gemacht.

Ein Plan muss nicht lang sein. Eine Seite reicht oft aus. Er sollte aber konkret sein und schriftlich vorliegen. So können Sie auch verschiedene Anbieter miteinander vergleichen. Das ist viel aussagekräftiger als die Frage, wer die schönere Broschüre hat. Wer sich die Mühe macht, Ihnen vor der Beauftragung etwas Konkretes vorzulegen, wird vermutlich auch danach sorgfältig arbeiten. Bitten Sie ruhig darum. Es ist Ihr gutes Recht, zu wissen, was geplant ist.

Baustein 1: Wer kauft dieses Haus?

Jeder Plan sollte mit den wahrscheinlichen Käufern beginnen. In Erding sind das oft Familien, Pendler und Anleger. Im Flughafenumfeld kommen Beschäftigte und Familien hinzu, die kurze Wege schätzen. Im Westen sind es häufig Menschen aus München und dem Umland, die mehr Platz suchen. Im Osten sind es Familien und Menschen, die Ruhe und ein großes Grundstück möchten. Ein Anwesen spricht andere Menschen an als eine Doppelhaushälfte. Ein Profi nennt zwei oder drei Gruppen und begründet das.

Daraus ergibt sich, was diese Menschen wissen möchten. Familien fragen nach Betreuung, Schulwegen und Garten. Pendler nach Bahn, Autobahn und Fahrzeiten. Anleger nach Miete und Zustand. Landliebhaber nach Grundstück, Nachbarn und Bauvorschriften. Ein guter Plan nennt das und sagt, wie diese Fragen beantwortet werden. Das Exposé und die Besichtigungen werden darauf ausgerichtet. Auch die Einwände lassen sich vorhersehen. So kann man sich vorbereiten, statt erst zu reagieren.

Fragen Sie: „Für wen ist mein Haus Ihrer Meinung nach am ehesten interessant? Woher kommen diese Menschen? Was werden sie fragen?“ Ein Makler, der hier sagt: „Für jeden, der ein schönes Haus sucht“, hat sich noch keine Gedanken gemacht. Eine gute Antwort kann auch überraschen, zum Beispiel wenn jemand sagt, dass Ihre Wohnung auch für ältere Menschen aus der Umgebung interessant ist, die ihr Haus aufgeben möchten. Solche Überlegungen zeigen, dass jemand den Markt beobachtet.

Baustein 2: Preisstrategie

Der Plan muss sagen, mit welchem Preis gestartet wird und warum. Soll der Preis etwas über dem erwarteten Wert liegen, um Verhandlungsspielraum zu haben? Oder etwas darunter, um viele Interessenten anzuziehen? Beides kann richtig sein, je nach Haus und Teilmarkt. In Erding mit vielen Vergleichen fällt ein zu hoher Preis schnell auf. Im Hügelland lässt sich ein Haus schwerer vergleichen, und es gibt mehr Spielraum, doch auch dort sollte der Preis begründet sein. Auch die Preisstufen auf den Portalen spielen eine Rolle.

Der Plan sollte auch sagen, wann der Preis überprüft wird. Zum Beispiel: „Nach sechs Wochen sehen wir uns die Zahlen an.“ Dazu gehört auch die Frage, welche Zahlen dann zählen: Klicks, Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen. Wenn eine Anpassung nötig ist, sollte sie einmal und deutlich erfolgen. Auch das sollte von Anfang an besprochen werden. Vereinbaren Sie, wie Sie gemeinsam entscheiden. Dann gibt es keine Überraschungen, und niemand wird plötzlich zu einer Preissenkung gedrängt.

Besprechen Sie auch Ihre Grenze und was neben dem Preis verhandelbar ist. Ist der Termin flexibel? Bleibt die Küche? Bleibt das Öl im Tank? Solche Punkte gehören in die Strategie, weil sie in der Verhandlung nützlich sind. Ein Profi fragt danach schon vorher. Bitten Sie um eine schriftliche Begründung für den Preis, einschließlich der Vergleiche. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung im Landkreis Erding. So haben Sie eine gute Grundlage für die weiteren Schritte.

Baustein 3: Darstellung

Hier sollte der Plan konkret werden. Wer macht die Fotos, und wann? Bei gutem Licht, und vielleicht auch mit einem Blick von oben, wenn das Grundstück groß ist? Gibt es einen neuen Grundriss? Wie wird das Exposé gestaltet? Wie lautet die Überschrift des Inserats, und welches ist das erste Bild? Was wird über die Lage gesagt? Wie werden Themen wie Heizung, Keller und Flugverkehr behandelt? All das lässt sich vorab festlegen, und Sie können es prüfen, bevor etwas veröffentlicht wird.

Auch die Vorbereitung des Hauses gehört dazu. Was sollte aufgeräumt werden? Welche kleinen Reparaturen lohnen sich? Ist ein Home Staging sinnvoll, also das gezielte Einrichten von Räumen? Das kommt vor allem bei leeren Häusern infrage. Bei einem älteren Haus im Hügelland reicht vielleicht eine gute Reinigung, und bei einer leeren Wohnung in Erding kann eine einfache Möblierung viel bewirken. Der Plan sollte nennen, was sich lohnt, und auch, was nicht. Größere Umbauten rechnen sich vor dem Verkauf selten.

Die Unterlagen gehören ebenfalls dazu. Grundbuchauszug vom Amtsgericht Erding, Bauakte von der Bauaufsicht im Landratsamt Erding, Flurkarte, Energieausweis, Modernisierungsliste und Verbrauchsdaten. Wer besorgt was, bis wann? Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen ins Inserat, und der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fragen Sie auch nach einem geschützten Datenraum, in dem Interessenten Unterlagen einsehen können. Das spart viel Zeit und zeigt, dass jemand sorgfältig arbeitet.

Baustein 4: Kanäle

Welche Portale werden genutzt, und mit welchen Paketen? Gibt es eine Kartei, und wie viele Personen passen aktuell? Wird das Haus zuerst diskret angeboten oder gleich öffentlich? Gibt es ein Schild am Haus oder eine Anzeige in lokalen Medien? Werden auch Social-Media-Anzeigen geschaltet? Ein guter Plan nennt die Kanäle, und zwar passend zum Haus. Ein Hof im Hügelland kann auch auf spezialisierten Plattformen stehen, und eine Kapitalanlage kann gezielt an Anleger gehen.

Das Einzugsgebiet sollte klar sein. Soll das Inserat im Radius um München erscheinen? Sollen Interessenten aus Freising und Landshut angesprochen werden? Soll das Thema Pendeln im Text betont werden? In einem kleinen Ort funktioniert auch die Mund-zu-Mund-Werbung, wenn Sie das möchten. Bei einem Verkauf, der diskret bleiben soll, nutzt man vielleicht vor allem die Kartei und inseriert ohne genaue Adresse. Besprechen Sie auch, wie Sie mit Nachbarn umgehen möchten. Das ist im Dorf oft wichtiger als in der Stadt.

Fragen Sie nach den Ergebnissen früherer Kanäle: Woher kamen die letzten Käufer? Wie viele kamen über Portale, und wie viele über die Kartei? Wer das nicht misst, weiß nicht, was wirkt. Ein Profi kann Ihnen auch sagen, was er nicht machen würde. Zum Beispiel, dass eine teure Printanzeige für Ihr Haus wenig bringt. Wer nur möglichst viele Kanäle nennt, ohne sie zu begründen, möchte vielleicht vor allem beeindrucken. Es geht nicht um viele Kanäle, sondern um die richtigen.

Baustein 5: Zeitplan

Ein guter Plan nennt Termine. Bis wann liegen die Unterlagen vor? Wann ist der Fototermin? Wann geht das Haus online? Wann sind die ersten Besichtigungen? Wann werden die Zahlen ausgewertet? Wann ist voraussichtlich ein Notartermin möglich? Das muss nicht bis auf den Tag genau sein, doch ein Rahmen sollte erkennbar sein. Stimmen Sie das mit Ihren eigenen Plänen ab, zum Beispiel einem Umzug oder dem Ende einer Zinsbindung. Fragen Sie auch nach der Jahreszeit und nach Ferien.

Die folgende Tabelle zeigt einen möglichen Zeitplan für ein normales Einfamilienhaus. In Erding kann es schneller gehen, im Hügelland länger dauern. Ein Plan ist auch dazu da, dass man ihn anpassen kann, doch ohne Plan weiß niemand, ob es gerade gut läuft oder nicht.

Zeitraum	Was geschieht	Ergebnis
Woche 1–4	Unterlagen, Bewertung, Fotos, Exposé	Alles startklar
Woche 5	Kartei, Portale, Schild nach Wunsch	Inserat online
Woche 5–8	Vorauswahl, gebündelte Besichtigungen	Erste Rückmeldungen
Woche 8–10	Zahlen auswerten, nachsteuern	Entscheidung über Änderungen
Woche 10–16	Angebote, Finanzierung, Verhandlung	Einigung
Danach 4–8 Wochen	Notarentwurf, Beurkundung	Vertrag
Danach	Zahlung, Übergabe	Abschluss

Auch Zwischenziele können vereinbart werden. Zum Beispiel: „Wenn nach sechs Wochen weniger als fünf ernsthafte Anfragen vorliegen, sprechen wir über Darstellung und Preis.“ Das schafft Klarheit und beugt langen Diskussionen vor.

Baustein 6: Vorauswahl und Besichtigung

Der Plan sollte sagen, wie Anfragen behandelt werden. Wer antwortet, und wie schnell? Welche Fragen werden gestellt? Wann wird die Finanzierung geprüft? Wer bekommt einen Termin? In einem Markt wie dem Münchner Umland melden sich oft viele Menschen, und nicht alle passen. Eine gute Vorauswahl schützt Sie und Ihre Mieter. Fragen Sie auch nach den Zeiten: Wann sollen die Termine stattfinden? Wie werden sie gebündelt? Was geschieht, wenn jemand spontan vorbeikommen möchte?

Auch für die Besichtigung selbst sollte es einen Ablauf geben. Wer führt, und wie gut ist die Person vorbereitet? Wie werden Schwächen angesprochen? Wie wird der Flugverkehr behandelt, und wie der Keller? Nach dem Termin sollte eine Rückfrage kommen, und Sie sollten einen Bericht erhalten. Einen zweiten Termin sollte es möglichst zu einer anderen Tageszeit geben. Wie das im Einzelnen aussehen kann, lesen Sie im Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Berglern. Fragen Sie auch, wie Ihre Privatsphäre geschützt wird.

Bei vermieteten Objekten braucht der Plan zusätzliche Regeln. Wann erfährt der Mieter davon? Wie werden Termine abgestimmt? Wird es Fotos in seiner Wohnung geben? Welche Daten erhalten Interessenten, und wann? Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über, und das sollte allen klar sein. Für Anleger braucht es eine klare Zahlenübersicht. Wer auch das im Plan hat, hat offensichtlich schon vermietete Objekte verkauft. Das ist auch für die Stimmung im Haus wichtig.

Baustein 7: Berichte und Abschluss

Ein Plan sollte auch regeln, wie Sie informiert werden. Zum Beispiel: alle zwei Wochen eine Mail mit Klicks, Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen und Vorschlägen. Eine kurze Nachricht nach jedem Termin. Eine Rücksprache, wenn sich etwas ändert. Vereinbaren Sie das ausdrücklich. Bitten Sie um ein Beispiel für so einen Bericht. Bei mehreren Eigentümern sollte klar sein, dass alle dieselben Informationen erhalten. Das schützt vor Missverständnissen und vor dem Gefühl, übergangen zu werden.

Auch der Abschluss gehört in den Plan. Wie werden Angebote behandelt? Wie wird die Finanzierung bestätigt? Wer liefert dem Notar die Daten? Wer liest den Entwurf, den Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten sollen? Wer erstellt das Übergabeprotokoll? Viele Pläne hören beim Inserat auf, und der schwierigste Teil bleibt offen. Ein Profi denkt bis zur Schlüsselübergabe. Er sagt auch, was nach dem Notartermin geschieht und wie lange er zur Verfügung steht.

Fragen Sie zudem, was passiert, wenn der Plan nicht aufgeht. Wie lange läuft der Vertrag? Wann überprüfen Sie gemeinsam? Wie können Sie aussteigen? Ein seriöser Anbieter hat darauf eine Antwort und gibt auch zu, dass nicht alles planbar ist. Nicht jeder Verkauf läuft so wie vorgesehen, und das ist in Ordnung. Wichtig ist, dass Sie jederzeit wissen, wo Sie stehen und welche Möglichkeiten Sie haben. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Seriöser Immobilienmakler im Landkreis Erding.

Wie unterscheidet sich der Plan je Teil des Landkreises?

In Erding liegt der Schwerpunkt auf Tempo, Daten und Darstellung. Die Zeit bis zum ersten Angebot ist oft kürzer. Der Preis muss von Anfang an stimmen, und die Unterlagen müssen schnell vorliegen. Bei Wohnungen spielen die Protokolle und die Rücklage eine große Rolle. Im Flughafenumfeld sollte der Plan Antworten auf Flugverkehr und Keller enthalten und gezielt Beschäftigte aus der Umgebung ansprechen. Hier sind zweite Besichtigungen zu anderen Tageszeiten sinnvoll. Auch Anleger spielen oft eine größere Rolle.

Im Westen ist das Einzugsgebiet am wichtigsten. Das Inserat sollte auch im Raum München sichtbar sein, und die Fahrzeiten sollten ehrlich genannt werden. Der Vergleich mit dem Münchner Umland sollte im Preis und im Text berücksichtigt werden. Im Osten braucht der Plan mehr Zeit und eine genauere Lagebeschreibung, denn viele Interessenten kennen die Orte kaum. Bei Höfen sollten Baurecht und Flächen vorab geklärt werden, und spezialisierte Plattformen können helfen. Geduld gehört hier zum Plan.

Fragen Sie also: „Was wäre bei meinem Haus anders als bei einem Haus in einem anderen Teil des Landkreises?“ Eine gute Antwort zeigt, dass jemand das nicht einfach kopiert. Wenn der Makler Ihnen denselben Plan zeigt, den auch jeder andere bekommt, sollten Sie nachfragen. Bei den Grundlagen ist das natürlich in Ordnung, doch im Detail sollte Ihr Haus erkennbar sein. Mehr zu den Teilmärkten lesen Sie im Ratgeber Makler im Landkreis Erding.

Wie könnte ein Plan auf einer Seite aussehen?

Bitten Sie um eine Seite mit folgenden Punkten: wahrscheinliche Käufer, Preisvorschlag mit Begründung, geplante Darstellung, Kanäle, Zeitplan, Berichte, Ansprechperson und Kosten. Dazu kommen die offenen Punkte, die noch geklärt werden müssen, wie etwa eine fehlende Genehmigung oder ein Eintrag im Grundbuch. So ein Dokument lässt sich in einer halben Stunde erstellen, wenn man das Haus gesehen hat. Sie können es dann mit anderen Angeboten vergleichen.

Lesen Sie auch den Vertrag im Licht des Plans. Steht das Wichtigste auch dort, oder kann es zumindest per E-Mail festgehalten werden? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Vertrag mindestens in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Bei einem Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen haben Sie in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Ein Plan ist kein Versprechen auf einen bestimmten Preis, aber er ist eine Zusage, wie gearbeitet wird. Darauf können Sie später auch zurückkommen.

Ein Plan schützt auch Sie selbst. Er zeigt, was von Ihnen gebraucht wird: Unterlagen im Haus, ein bereites Haus, schnelle Entscheidungen. Er hilft Ihnen, Ihren Umzug und andere Dinge zu planen. Und er nimmt Ihnen Sorgen, weil Sie wissen, was als Nächstes kommt. Die meisten Eigentümer verkaufen nur wenige Male im Leben. Da ist es gut, wenn jemand den Weg kennt und ihn auch erklären kann. Wer das tut, ist meist auch sonst ein guter Partner.

Welcher Makler erzielt im Landkreis Erding den besten Preis?

Ein guter Plan erhöht die Chance auf einen guten Preis: mit den richtigen Käufern, einer klugen Preisstrategie, guter Darstellung und einer vorbereiteten Verhandlung. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen und früheren Plänen. Eine Garantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis im Landkreis Erding?.

Wie arbeitet neues // nest?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest den gesamten Landkreis Erding. Sie legt Ihnen einen klaren Plan vor, passend zu Ihrem Haus und Ihrem Teil des Landkreises, und berichtet regelmäßig. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was gehört in einen Vermarktungsplan?

Zielgruppe, Preisstrategie, Darstellung, Kanäle, Zeitplan, Vorauswahl, Berichte und Abschluss.

Sollte ich den Plan vor dem Vertrag sehen?

Ja. Bitten Sie um eine schriftliche Kurzfassung.

Wie unterscheidet sich der Plan im Landkreis?

In Erding zählt Tempo, am Flughafen die Antwort auf Lärm und Keller, im Westen das Einzugsgebiet, im Osten Geduld.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Oft vier bis neun Monate, je nach Haus und Lage.

Welche Kanäle sind wichtig?

Portale und Kartei, je nach Haus auch Spezialportale oder lokale Wege.

Wie oft sollte ich Berichte erhalten?

Vereinbaren Sie feste Abstände, zum Beispiel alle zwei Wochen.

Was, wenn der Plan nicht aufgeht?

Zahlen auswerten, nachsteuern und notfalls über den Vertrag sprechen.

Wer betreut bei neues // nest den Landkreis Erding?

Ellen Günthel betreut den gesamten Landkreis Erding.

Fazit

Ein professioneller Immobilienmakler zeigt Ihnen im Landkreis Erding vorab einen klaren Plan. Bitten Sie darum und vergleichen Sie die Vorschläge. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Guter Immobilienmakler im Landkreis Erding, Makler im Landkreis Erding und Hausverkauf mit Makler im Landkreis Erding. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.