Immobilienbewertung in Perlach: Acht Denkfehler, die den Wert verzerren

Bei einer Bewertung treffen in der Regel zwei Dinge aufeinander: das, was eine Immobilie auf dem Markt bringen kann, und das, was man selbst damit verbindet. Wer seit vierzig Jahren in Waldperlach lebt, sieht den Garten anders als jemand, der ihn zum ersten Mal betritt. Wer in Neuperlach eine Wohnung gekauft und liebevoll renoviert hat, kann schwer verstehen, warum das Hausgeld mehr zählt als die neuen Böden. Daraus entstehen Denkfehler, die den Blick auf den Wert verzerren, und zwar ganz unabhängig davon, wer die Einschätzung abgibt.

Dieser Ratgeber beschreibt acht solche Denkfehler und erklärt, was stattdessen zählt. Er stellt auch die üblichen Verfahren vor und zeigt, wie Sie eine Einschätzung prüfen können. Preise pro Quadratmeter nennen wir bewusst nicht, weil sie sich ändern und im Einzelfall wenig aussagen. Bei neues // nest erstellt Ellen Günthel eine kostenlose und unverbindliche Einschätzung, die Sie mit den hier genannten Punkten abgleichen können. Für rechtliche oder steuerliche Zwecke ist unter Umständen ein Gutachten nötig. Auch das wird im Folgenden kurz erläutert, damit Sie wissen, was Sie in welchem Fall brauchen.

Wie wird überhaupt bewertet?

Drei Verfahren sind üblich. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an Kaufpreisen ähnlicher Immobilien und ist für Wohnungen in Neuperlach die wichtigste Methode, weil es dort viele vergleichbare Einheiten gibt. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudewert, wobei das Gebäude nach Alter und Zustand gemindert wird und ein Marktanpassungsfaktor das Ergebnis an den Markt heranführt. Es wird oft für Einfamilienhäuser in Waldperlach oder Fasangarten verwendet. Das Ertragswertverfahren geht von der Miete aus und passt zu vermieteten Objekten. In der Praxis werden die Verfahren häufig kombiniert. Geregelt sind sie in der Immobilienwertermittlungsverordnung, an die sich auch Sachverständige halten.

Daten liefert unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München. Sein Immobilienmarktbericht ist öffentlich erhältlich, und Bodenrichtwerte finden Sie über BORIS-Bayern. Eine Maklerin ergänzt das durch eigene Verkäufe und Beobachtungen. Fragen Sie, welche Daten verwendet wurden und ob es sich um gezahlte Preise handelt. Die Einschätzung muss nicht kompliziert sein, aber Sie sollten sie auch einem Dritten erklären können. Einen Überblick über kostenlose Quellen gibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Perlach. Hier geht es nun um die Fehler, die selbst bei guten Daten häufig passieren, und um das, was Sie dagegen tun können.

Denkfehler 1: „Die Nachbarwohnung hat doch so viel gebracht“

Nachbarzahlen prägen die Erwartung stark, auch wenn sie oft nur vom Hörensagen stammen. War es der Angebotspreis oder der Notarpreis? Enthielt er einen Stellplatz? War die Wohnung frisch renoviert, und lag sie auf einer anderen Seite oder in einem anderen Stockwerk? Selbst im selben Haus in Neuperlach kann es große Unterschiede geben, je nachdem, ob man im zweiten oder im vierzehnten Stock wohnt und ob der Balkon nach Süden oder Norden zeigt. Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle, denn Finanzierungskosten und Nachfrage verändern sich. Nehmen Sie solche Zahlen als Anlass, nachzufragen. Sie sind aber keine Grundlage für Ihren Preis.

Denkfehler 2: „Ich habe so viel hineingesteckt“

Wer Geld in eine Küche, ein Bad oder einen neuen Boden investiert hat, möchte es beim Verkauf gern zurückbekommen. Das klappt selten vollständig. Käufer haben eigene Vorstellungen, und was Ihnen gefällt, ersetzen sie vielleicht trotzdem. Technische Erneuerungen wie Dach, Fenster und Leitungen zählen oft eher als sichtbare Ausstattung, weil sie den Käufer vor großen Ausgaben bewahren. Für die Einschätzung sollten Sie alle Arbeiten mit Rechnungen auflisten. Eine Maklerin kann dann sagen, wie sie wirken dürften. Das bedeutet nicht, dass Ihre Investition umsonst war. Sie haben ja selbst davon gelebt, und ein gepflegter Zustand spricht auch beim Verkauf immer für Ihre Immobilie.

Denkfehler 3: „Im Internet steht viel mehr“

Angebotspreise sind Wunschpreise. Sie zeigen, was jemand gern hätte, nicht was beim Notar gezahlt wurde. Besonders Objekte, die lange online sind, liegen oft über dem, was erreichbar ist. Dass eine Wohnung monatelang im Netz steht, ist manchmal gerade ein Zeichen für einen zu hohen Preis. Wenn Sie vergleichen möchten, beobachten Sie einige Inserate über mehrere Wochen. Welche verschwinden schnell, und welche bleiben? Wird der Preis gesenkt? Das sagt mehr als die erste Zahl. Fragen Sie auch nach Daten aus dem Marktbericht, der auf tatsächlichen Kaufpreisen beruht. Allerdings sind auch das Durchschnittswerte, und Ihre Immobilie sollte einzeln betrachtet werden.

Denkfehler 4: „Das Hausgeld ist nicht so wichtig“

In den großen Anlagen von Neuperlach kann das Hausgeld einen erheblichen Einfluss haben. Für Käufer zählt die monatliche Belastung, und die Bank rechnet es mit ein. Wichtig ist aber, was enthalten ist: Heizung, Warmwasser, Hausmeister, Aufzug, Rücklage. Ein hoher Betrag lässt sich oft gut erklären, und ein niedriger Betrag kann auch ein Warnzeichen sein, wenn zu wenig zurückgelegt wird. Auch Rücklage und Beschlüsse gehören zur Bewertung. Steht eine teure Sanierung an, wirkt sich das aus, und im Kaufvertrag wird geregelt, wer eine beschlossene Umlage trägt. Wer die Protokolle nicht gelesen hat, kann den Wert einer Wohnung nur grob schätzen. Bitten Sie deshalb um eine entsprechende Begründung.

Denkfehler 5: „Eine gute Lage ist eine gute Lage“

Perlach ist kein einheitlicher Ort. Alt-Perlach, Neuperlach, Waldperlach und Fasangarten werden von Käufern sehr unterschiedlich gesehen, und auch innerhalb dieser Gebiete gibt es große Unterschiede. Wie weit ist es zur U-Bahn oder S-Bahn? Wie ist der Blick? Wie laut ist es, und wie gut ist die Anlage gepflegt? Bei Häusern zählt die Nähe zum Forst, die Straße und die Ausrichtung des Gartens. Ein Satz wie „beste Lage“ reicht nicht aus. Eine gute Einschätzung beschreibt, was die Lage im Alltag bedeutet. Sie vergleicht sie auch mit Lagen, die Interessenten sonst ansehen. Mehr dazu finden Sie im Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Perlach.

Denkfehler 6: „Der Bodenrichtwert mal Fläche ergibt den Wert“

Bei Häusern in Waldperlach oder Alt-Perlach rechnen viele Eigentümer so. Das ist verständlich, führt aber oft in die Irre. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf eine Zone mit bestimmten Merkmalen und muss an Zuschnitt, Größe und Bebaubarkeit angepasst werden. Große Grundstücke werden häufig nicht auf der ganzen Fläche gleich bewertet. Zudem kommen Baumschutz, Zufahrt und Rechte Dritter hinzu. Und was ist mit dem Haus darauf? Ein altes Gebäude kann für einen Bauherrn sogar einen Kostenfaktor bedeuten, während eine Familie es gern weiternutzt. Daher sollte man nicht einfach rechnen, sondern die wahrscheinlichen Käufer und ihre Pläne im Blick haben. Mehr dazu sagt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Perlach.

Denkfehler 7: „Die höchste Einschätzung stimmt“

Wenn drei Anbieter drei Zahlen nennen, neigt man dazu, der höchsten zu glauben. Das ist menschlich, aber riskant. Eine hohe Zahl kann dazu dienen, den Auftrag zu bekommen, und nach einigen Wochen folgt dann der Vorschlag, den Preis zu senken. In der Zwischenzeit steht das Objekt im Netz und wird von Interessenten als zu teuer wahrgenommen. Später lässt sich das schwer korrigieren. Fragen Sie deshalb jeden, wie er zu seiner Zahl kommt und wie weit zuletzt Einschätzung und Notarpreis auseinanderlagen. Die Begründung zählt mehr als der Betrag. Falls die Zahlen weit auseinanderliegen, lassen Sie sich die Unterschiede erklären. Oft erkennen Sie dann, welche Annahme den Ausschlag gibt.

Denkfehler 8: „Ich rechne nur mit dem Kaufpreis“

Viele denken nur an den Betrag im Kaufvertrag. Entscheidend ist aber, was am Ende bleibt. Dazu ziehen Sie Provision, gegebenenfalls Grundschuldlöschung und Vorfälligkeitsentschädigung, mögliche Steuern und Kosten für Räumung oder Reparaturen ab. Auch die Zeit hat ihren Preis, denn Hausgeld, Heizung und Kredit laufen weiter. Ein etwas niedrigeres Gebot, das sofort umsetzbar ist, kann besser sein als ein höheres mit langer Unsicherheit. Rechnen Sie deshalb in Szenarien, und fragen Sie Ihren Steuerberater nach den steuerlichen Punkten. Eine solche Rechnung ist schnell gemacht und hilft Ihnen, Angebote zu vergleichen, statt nur auf die größte Zahl zu schauen.

Was gilt für die Heizung?

Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und die frühere Quote für erneuerbare Energien ist entfallen. Käufer rechnen trotzdem mit dem Verbrauch und mit möglichen Kosten. Eine zentrale Anlage in einer großen Wohnanlage wird anders betrachtet als eine eigene Heizung im Reihenhaus. In manchen Anlagen ist auch Fernwärme ein Thema, wobei es auf das jeweilige Haus ankommt. Lassen Sie sich erklären, wie die Heizung in die Einschätzung eingeflossen ist. Pauschale Abschläge sollten Sie hinterfragen, besonders wenn sie von Interessenten kommen. Mehr dazu sagt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Perlach. Im Einzelfall hilft ein Energieberater weiter.

Wie wirkt sich eine Vermietung aus?

Bei einer vermieteten Wohnung schauen Anleger vor allem auf Miete, Kaufpreis und Kosten. Selbstnutzer zahlen für eine frei werdende Wohnung oft mehr, sofern sie wirklich einziehen können. Der Wert unterscheidet sich daher je nach Mietverhältnis. Der Käufer tritt in den Vertrag ein, und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Der Mietspiegel und die Kappungsgrenze von 15 % in München setzen einer Mieterhöhung Grenzen. Eine Einschätzung sollte das offen ansprechen und nicht davon ausgehen, dass die Wohnung bald frei wird. Hier ist auch das Ertragswertverfahren sinnvoll, wobei die Annahmen klar genannt sein sollten. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Perlach.

Einschätzung oder Gutachten: Was brauchen Sie?

Eine Maklereinschätzung ist in der Regel kostenfrei und dient dazu, einen realistischen Angebotspreis zu finden. Für einen normalen Verkauf reicht sie meist aus. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist ausführlicher und kostet ein Honorar, das sich meist am Wert orientiert. Es ist vor allem bei Erbstreit, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht sinnvoll. Auch der Gutachterausschuss erstellt Gutachten. Klären Sie mit Ihrem Anwalt oder Steuerberater, welche Form nötig ist, bevor Sie Geld ausgeben. Eine Bewertung ist außerdem immer nur eine Momentaufnahme. Ändern sich die Verhältnisse in der Anlage, sollte sie aktualisiert werden.

Wie wirken Etage und Blick in Neuperlach?

In hohen Häusern entscheidet die Lage im Gebäude oft mehr, als viele annehmen. Ein freier Blick über die Grünzüge oder bis zu den Bergen bei klarem Wetter ist für manche Interessenten ein starkes Argument, während andere eine niedrigere Etage bevorzugen, weil sie nicht vom Aufzug abhängig sein möchten. Wie zuverlässig sind die Aufzüge, und wie lange dauert der Weg nach unten? Bei welchem Stockwerk ist die Straße noch zu hören? Auch die Ausrichtung des Balkons und die Frage, ob er verglast werden darf, spielen eine Rolle. Solche Dinge lassen sich nicht aus einer Statistik ablesen, und deshalb sollte jede Einschätzung vor Ort entstehen.

Genauso wichtig ist der Blick auf die aktuelle Konkurrenz. In einer großen Anlage stehen oft mehrere Wohnungen zugleich zum Verkauf, und Interessenten vergleichen sehr genau. Wer deutlich über diesen Angeboten liegt, muss erklären können, warum, etwa durch eine neue Ausstattung oder einen besseren Grundriss. Lassen Sie sich die aktuellen Vergleichsangebote zeigen und fragen Sie, wie Ihre Wohnung dazu steht. Das ist oft aufschlussreicher als ein allgemeiner Durchschnittswert für das gesamte Viertel.

Was ist bei Reihenhäusern anders?

Reihenhäuser in Neuperlach, Alt-Perlach und Fasangarten werden stark über Vergleichspreise bewertet, weil viele ähnlich sind. Trotzdem gibt es Unterschiede. Ein Eckhaus hat oft mehr Licht und Garten, ein Mittelhaus dafür meist geringere Heizkosten. Wichtig sind außerdem der Modernisierungsstand, der Zustand von Dach und Fenstern und die Frage, ob eine Garage dazugehört. Prüfen Sie im Grundbuch, ob das Haus rechtlich als Wohnungseigentum aufgeteilt ist, denn dann kommen auch hier Teilungserklärung und Beschlüsse ins Spiel. Viele Interessenten sind Familien, die eng rechnen. Sie nehmen die Kosten einer Sanierung deshalb sehr genau in den Blick, und ihre Bank fragt danach. Ein Kostenvoranschlag kann da sehr hilfreich sein.

Was gehört in eine gute schriftliche Einschätzung?

Bitten Sie um ein kurzes Dokument, das Sie auch später noch verstehen. Es sollte die Immobilie beschreiben, die verwendete Methode nennen, Vergleichsdaten anführen und eine Spanne angeben. Dazu gehören die wichtigsten Annahmen, etwa zum Zustand, zum Hausgeld oder zur Bebaubarkeit, und was sich ändern würde, wenn diese nicht zutreffen. Ein Vorschlag für den Einstieg gehört auch dazu. Mehr als wenige Seiten braucht es dafür nicht. Wenn nur eine Zahl dasteht, fragen Sie nach, wie sie zustande kam. Ein solches Papier hilft Ihnen bei Gesprächen mit der Familie, dem Steuerberater und später auch in der Verhandlung.

Die Denkfehler im Überblick

Denkfehler	Was stattdessen zählt
Nachbarwohnung	Vergleichbarkeit, tatsächlicher Preis
Eigene Investitionen	Nutzen für den Käufer
Internetpreise	Notarpreise, Marktbericht
Hausgeld unwichtig	Monatliche Belastung, Rücklage
„Gute Lage“	Konkrete Mikrolage
Bodenrichtwert mal Fläche	Zuschnitt, Baurecht, Käufer
Höchste Einschätzung	Begründung, frühere Ergebnisse
Nur Kaufpreis	Netto-Erlös und Zeit

Nehmen Sie die acht Denkfehler ruhig mit in das Gespräch und sprechen Sie sie offen an.

Woran erkennen Sie eine gute Bewertung?

Eine gute Bewertung trennt Tatsachen von Annahmen, nennt die verwendeten Daten und gibt eine Spanne an. Sie sagt, wie sich diese ändern könnte, wenn bestimmte Fragen anders ausgehen, und welcher Einstieg empfohlen wird. Eine schlechte Bewertung erwähnt das Hausgeld nicht, behandelt die Heizung pauschal und begründet die Zahl nur mit der Lage. Vergleichen Sie zwei oder drei Einschätzungen und legen Sie die Argumente nebeneinander. Es zählt, welche Begründung am besten zu Ihrer Immobilie passt. Wie sich Anbieter vergleichen lassen, beschreibt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Perlach. Unsere eigene Einschätzung erhalten Sie über die Wertermittlung.

Häufige Fragen

Wie wird eine Wohnung in Neuperlach bewertet?

Vor allem über Vergleichspreise, ergänzt um Lage im Haus, Hausgeld, Rücklage und Zustand.

Wie wird ein Haus in Waldperlach bewertet?

Meist über Sach- und Vergleichswert, mit besonderem Blick auf das Grundstück.

Zählen meine Investitionen?

Teilweise, je nachdem, welchen Nutzen sie einem Käufer bringen.

Reicht ein Online-Rechner?

Für eine erste Orientierung, aber nicht für einen Verkaufspreis.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Bei Erbe, Scheidung, Behörden oder Streit.

Muss ich vor der Bewertung renovieren?

Nein. Unterlagen über frühere Arbeiten helfen mehr.

Wie lange gilt eine Bewertung?

Sie gilt für den Zeitpunkt und sollte bei Veränderungen aktualisiert werden.

Was kostet eine Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Eine Immobilienbewertung in Perlach wird besser, wenn Sie die acht Denkfehler kennen und nach Begründungen fragen. Hausgeld, Lage, Grundstück und Netto-Erlös sagen mehr als Nachbarzahlen. Ellen Günthel erstellt gern eine Einschätzung. Melden Sie sich unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.