Grundstück bewerten lassen in Perlach: Vier Grundstücke, vier Rechenwege

Wer ein Grundstück in Perlach bewerten lässt, bekommt nicht selten sehr unterschiedliche Zahlen. Das liegt nicht unbedingt daran, dass jemand falsch rechnet. Es liegt daran, dass verschiedene Käufer verschiedene Dinge suchen. Eine Familie sieht in Waldperlach den Garten und das Haus, in dem sie wohnen möchte. Ein Bauherr rechnet, ob sein Wunschhaus auf die Fläche passt. Ein Bauträger kalkuliert die mögliche Wohnfläche. Und ein Anleger, der einen Garagenhof kauft, schaut auf die Miete. Das gleiche Stück Land kann für jeden einen anderen Wert haben, und alle haben auf ihre Art recht.

Dieser Ratgeber stellt vier typische Grundstücke mit vier Rechenwegen vor. Dazu kommen die wichtigsten Einflüsse, also Baurecht, Baumschutz, Forst, Bach, Zufahrt und Rechte Dritter, sowie die zuständigen Stellen. Konkrete Werte nennen wir nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen. Bei neues // nest sieht sich Ellen Günthel Ihr Grundstück vor Ort an und erklärt Ihnen, welcher Rechenweg wahrscheinlich passt. Verbindliche Auskünfte geben die Lokalbaukommission, Fachplaner, Notare oder Anwälte. Wenn Sie die Rechenwege kennen, können Sie jedes Angebot besser einordnen und wissen, wonach Sie fragen sollten.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Am Anfang steht meist der Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte leitet ihn aus Kaufpreisen ab, und Sie finden ihn über BORIS-Bayern. Er gilt für eine Zone und setzt bestimmte Merkmale voraus, zum Beispiel eine typische Bebauung. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden. Ein sehr großes Grundstück wird häufig nicht auf der ganzen Fläche gleich bewertet, weil hintere Bereiche vielleicht nur Garten bleiben können. Ein schmaler Zuschnitt, eine schwierige Zufahrt oder alte Bäume mindern den Wert. Eine besonders gute Bebaubarkeit kann ihn erhöhen. Der Wert ist also nützlich, doch er ersetzt keine Prüfung. Beachten Sie auch seinen Stichtag.

Viele Eigentümer rechnen einfach Richtwert mal Fläche, und sie fühlen sich dann von niedrigeren Angeboten betrogen. Das ist verständlich, aber oft nicht gerechtfertigt. Fragen Sie deshalb jeden, wie er vom Richtwert zu seiner Zahl gekommen ist. Eine gute Antwort nennt Zuschnitt, Baurecht, Bäume und Vergleichsfälle. Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses liefert zusätzliche Daten. Bedenken Sie außerdem, dass Sie an der Stadtgrenze nach Neubiberg oder Unterhaching andere Zonen und einen anderen Gutachterausschuss vorfinden, sodass sich ein Vergleich nicht einfach übertragen lässt. Wie Sie solche Denkfehler vermeiden, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Perlach. Nun zu den vier Rechenwegen selbst.

Grundstück 1: Das Haus mit Garten in Waldperlach und die Familie

Eine Familie rechnet anders als ein Profi. Sie fragt: Was kostet uns das Haus im Monat, und was müssen wir noch investieren? Die Fläche des Gartens zählt, aber vor allem als Lebensraum für die Kinder. Sie schaut auf die Sonne, den Blick, den Weg zur S-Bahn und zur Schule. Alte Bäume sind für sie meist ein Pluspunkt. Sie rechnet Sanierungskosten ab und prüft, was die Bank finanziert. Ihre Obergrenze ergibt sich aus Einkommen und Eigenkapital und weniger aus dem Bodenrichtwert. Für diesen Rechenweg sprechen ein gutes Exposé, Fotos vom Garten zur richtigen Jahreszeit und Unterlagen zu Dach, Heizung und Fenstern. Wichtig ist auch ein Kostenvoranschlag, falls etwas ansteht.

Wenn Ihr Haus gut erhalten ist und der Garten nicht übergroß, ist die Familie oft der wahrscheinlichste Käufer. Das hat auch Vorteile, denn meist gibt es weniger Bedingungen als bei einem Bauträger, und sie unterschreibt schneller, sobald die Bank zugesagt hat. Vielleicht liegt es Ihnen auch am Herzen, dass das Haus stehen bleibt und wieder Kinder im Garten spielen. Dann können Sie gezielt so vermarkten. Sie sollten aber wissen, was das im Vergleich zu einem Bauherrn bedeutet. Lassen Sie sich die Spanne für beide Wege zeigen. Ihre Maklerin sollte Ihnen außerdem sagen, wie groß der Kreis der möglichen Familien für diese Preisklasse tatsächlich ist.

Grundstück 2: Das ältere Haus auf großem Grund und der Bauherr

Ein privater Bauherr möchte selbst einziehen, und er würde das alte Haus eventuell abreißen. Er rechnet also: Bodenwert, Abbruchkosten, Neubau, Nebenkosten. Für ihn zählt, ob sein Wunschhaus auf die Fläche passt und was das Baurecht zulässt. Gibt es einen Bebauungsplan, oder gilt § 34 BauGB? Wie groß darf gebaut werden? Stehen alte Bäume im Weg? Passen Zufahrt und Leitungen? Bauherren sind oft bereit, für eine schöne Lage mehr zu zahlen als ein Bauträger, weil sie selbst dort leben und nicht weiterverkaufen möchten. Sie brauchen aber Sicherheit über das, was möglich ist, und ihre Bank möchte das auch wissen.

Hier hilft es, wenn Sie vorab Klarheit schaffen. Eine Auskunft bei der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung oder eine Skizze eines Architekten kann Interessenten viel Unsicherheit nehmen. Bei größeren Fragen kommt ein Vorbescheid infrage, der aber Zeit und Geld kostet. Die Abbruchkosten sollten realistisch geschätzt werden, denn bei älteren Häusern können auch Schadstoffe eine Rolle spielen. Sagen Sie das offen. Bei einem Haus in Alt-Perlach kommt noch die Frage nach dem Denkmalschutz hinzu, die Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas prüfen können. Ist das Haus geschützt, fällt der Abriss in der Regel aus, und der Rechenweg ändert sich vollständig. Auch das sollten Sie früh wissen.

Grundstück 3: Die Fläche für mehrere Wohnungen und der Bauträger

Ein Bauträger rechnet rückwärts. Er schätzt, wie viel Wohnfläche genehmigt werden kann und wofür er sie verkaufen könnte. Davon zieht er Baukosten, Planung, Finanzierung, Vermarktung, Risiko und Gewinn ab. Was übrig bleibt, kann er für das Grundstück zahlen. Das heißt: Die Bebaubarkeit ist fast alles. Schon eine kleine Änderung bei der genehmigungsfähigen Fläche verändert den Preis erheblich. Deshalb hängen solche Angebote oft an einer Bedingung. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Genehmigung vorliegt, oder er richtet sich nach der tatsächlich genehmigten Fläche. Das kann das Grundstück lange binden, und in dieser Zeit können Sie nicht anderweitig verkaufen.

Stellen Sie deshalb einige Fragen. Auf welcher Fläche beruht Ihr Angebot? Was geschieht, wenn weniger genehmigt wird? Wie lange bin ich gebunden? Wer zahlt die Planung, wenn es nicht klappt? Wer ist Vertragspartner, und wie solide ist er? Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie die Verträge von Anwalt oder Notar prüfen. Eine Absichtserklärung am ersten Tag sollten Sie nicht unterschreiben. Auch ein Blick auf die Nachbarschaft lohnt, denn in der Umgebung gebaute Häuser geben Hinweise, aber keine Sicherheit. Wie Sie solche Angebote von Anfang an einordnen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Perlach. Es lohnt sich, dabei ruhig zu bleiben.

Grundstück 4: Der Garagenhof und der Anleger

In Neuperlach und in Ortsteilen mit dichterer Bebauung gibt es Garagenhöfe und Stellplatzflächen. Hier rechnen Käufer vor allem mit Miete. Wie viele Einheiten sind es, was bringen sie, wie hoch sind Instandhaltung und Risiko? Daraus ergibt sich über das Ertragswertverfahren eine Zahl. In einer Stadt mit knappen Stellplätzen kann das durchaus attraktiv sein. Vielleicht wäre auch eine Bebauung möglich, wenn das Baurecht es zulässt und die Stellplätze ersetzt werden können. Dann wird aus dem Anleger- ein Bauträgerfall, und der Wert kann anders aussehen. Ein Architekt kann das prüfen. Bestehende Mietverträge über Garagen gelten in der Regel weiter und sollten in die Unterlagen.

Gehört die Fläche zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, entscheidet die Gemeinschaft mit. Bei mehreren Eigentümern muss das rechtzeitig besprochen werden. Prüfen Sie im Grundbuch, wem die Fläche gehört und welche Rechte eingetragen sind. Manchmal gibt es Teileigentum an einzelnen Garagen, oder Sondernutzungsrechte sind vergeben. Diese Klärung kann dauern. Solche Flächen sprechen spezielle Käufer an, und eine Maklerin sollte wissen, wie sie diese erreicht. Fragen Sie, ob sie solche Objekte schon vermittelt hat. Auch hier gilt: Vergleichen Sie Angebote genau, und beachten Sie mögliche steuerliche Folgen, wenn Sie innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte oder Teile verkaufen. Ihr Steuerberater kann das einschätzen, bevor Sie sich festlegen.

Wie wirken Baurecht und Baumschutz?

Für Perlach ist die Lokalbaukommission zuständig. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, entscheidet in der Regel § 34 BauGB, ob sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügt. Hinzu kommen Abstandsflächen und Stellplätze. In Teilen Münchens gibt es außerdem Erhaltungssatzungen, die Veränderungen begrenzen können. Verlassen Sie sich nicht auf Nachbarprojekte, denn die Genehmigung dort kann älter sein oder einen anderen Fall betreffen. Eine Machbarkeitsstudie eines Architekten zeigt, was realistisch wäre. Ein Vorbescheid gibt mehr Sicherheit, kostet aber Zeit, und die Antwort kann auch negativ ausfallen. Auch das wäre eine wichtige Information, weil Sie dann wissen, woran Sie sind.

Die Baumschutzverordnung der Stadt München schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang. Fällungen brauchen eine Genehmigung und oft Ersatzpflanzungen. Ein Baum in der Mitte des Grundstücks kann das Baufenster zerschneiden, ein Baum am Rand stört kaum. Lassen Sie sich die Bäume in einen Plan eintragen, und fällen Sie nicht eigenmächtig vor dem Verkauf, denn das kann Bußgelder nach sich ziehen. In den Nachbargemeinden gelten teils andere Regeln. Für Familien sind alte Bäume meist ein Vorzug, und das sollten Sie im Exposé zeigen. Wie Ihre Maklerin solche Fragen angehen sollte, beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Perlach. Dort ist dieser Fall ebenfalls beschrieben.

Was ist am Forst und am Hachinger Bach zu beachten?

In Waldperlach liegt mancher Garten nahe am Perlacher Forst. Das ist ein großer Vorzug, kann aber auch besondere Fragen aufwerfen. Für Bauvorhaben in Waldnähe können zusätzliche Abstände und Auflagen gelten, was geprüft werden sollte. Auch Schattenwurf, Laub und Wurzeln sind Themen, die Interessenten bewegen. Am Hachinger Bach in Alt-Perlach kommen Fragen zu Wasser und Keller hinzu. Der Umweltatlas Bayern gibt Hinweise auf Naturgefahren, und frühere Feuchteschäden sollten Sie offen nennen. Eventuell gelten auch besondere Regeln für Gewässerrandbereiche. Das Referat für Klima- und Umweltschutz gibt Auskunft zu Altlasten und Wasser. Solche Fragen sollten vor einem Gebot geklärt sein, damit sie nicht zum Abschlag führen.

Was ist mit Rechten, Grenzen und Leitungen?

Schauen Sie ins Grundbuch. Dort können Wegerechte, Leitungsrechte, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen sein. Ein Erbbaurecht verändert die Rechnung vollständig, denn dann gehört der Boden jemand anderem, und Restlaufzeit und Zins sind entscheidend. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, sodass solche Rechte meist dort stehen. Die Flurkarte vom Geodatenservice München zeigt die Grenzen. Der Zaun kann davon abweichen, und eine Vermessung schafft Klarheit. Leitungspläne bekommen Sie bei den Stadtwerken und der Münchner Stadtentwässerung. Wenn ein Grundstück geteilt werden soll, sind Zufahrt und Anschlüsse besonders wichtig. Halten Sie auch mündliche Absprachen mit Nachbarn fest. Mehr dazu sagt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Perlach.

Wie wird aus den Rechenwegen eine Entscheidung?

Legen Sie die Zahlen nebeneinander und notieren Sie zu jeder, von welchem Käufer sie stammt und unter welchen Bedingungen sie gilt. Ein Bauträgerangebot mit langer Bindung und Vorbehalten steht dann neben einem etwas niedrigeren Gebot einer Familie, die in wenigen Wochen unterschreiben kann. Rechnen Sie auch die Zeit mit ein, denn Heizung, Versicherung, Garten und Grundsteuer laufen weiter. Überlegen Sie außerdem, was Ihnen neben dem Geld wichtig ist. Vielleicht möchten Sie, dass das Haus stehen bleibt, oder Sie wollen möglichst bald einen Schlussstrich ziehen. Beides ist legitim, und aus den Rechenwegen wird dann eine Entscheidung, die zu Ihnen passt.

Fragen Sie Ihre Maklerin, wie sie den Markt für Ihr Grundstück testen würde. Bei einem Haus in Waldperlach kann man zunächst Familien und Bauherren ansprechen und danach Bauträger hinzuziehen. Bei einem größeren Grundstück mit klarem Baurecht kann ein Bieterverfahren unter mehreren Interessenten passen. Wichtig ist, dass die Reihenfolge gut überlegt ist und dass Sie die Vergleiche wirklich sehen. Lassen Sie sich die Annahmen immer aufschreiben, auch die zur Bebaubarkeit.

Was tun, wenn ein Teil verkauft werden soll?

Manche Eigentümer möchten im Haus bleiben und nur einen Teil des Gartens verkaufen, zum Beispiel um im Alter finanziell mehr Spielraum zu haben. Das kann in Waldperlach oder Alt-Perlach funktionieren, wenn das Baurecht es erlaubt und eine Zufahrt möglich ist. Dabei sind einige Punkte zu klären: Bleibt das bestehende Haus rechtmäßig, wenn die Fläche kleiner wird? Wo verlaufen Leitungen? Wer vermisst, und wer trägt die Kosten? Wie wird sich das Wohnen verändern, wenn nebenan gebaut wird? Auch die Steuer sollte betrachtet werden, gerade bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit. Holen Sie die Einschätzung eines Architekten und eines Steuerberaters ein, bevor Sie sich auf ein Angebot einlassen. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Perlach.

Wie ist es mit einem Erbbaurecht?

Einige Grundstücke gehören nicht dem Hauseigentümer, sondern einer Stiftung, der Kirche oder einem anderen Dritten. Dann zahlt der Hauseigentümer einen Erbbauzins. Der Rechenweg ändert sich dadurch vollständig. Verkauft wird nicht der Boden, sondern das Recht, das Grundstück bis zu einem bestimmten Datum zu nutzen. Wichtig sind Restlaufzeit, Höhe und Anpassung des Zinses und die Frage, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Banken finanzieren nicht immer zu denselben Bedingungen. Lesen Sie den Vertrag früh, und lassen Sie sich beraten.

Die vier Rechenwege im Überblick

Käufer	Was er rechnet	Wichtigste Frage	Was ihm hilft
Familie	Monatliche Kosten, Sanierung	Was kostet das Wohnen?	Fotos, Rechnungen, Angebote
Bauherr	Boden, Abbruch, Neubau	Passt mein Haus darauf?	Baurechtsauskunft, Skizze
Bauträger	Wohnfläche rückwärts	Was wird genehmigt?	Vorbescheid, klare Rechte
Anleger	Miete, Kosten	Was bringt es?	Mietverträge, Abrechnungen

Gutachten oder Einschätzung?

Eine Maklereinschätzung nennt eine Spanne und einen Vorschlag für die Vermarktung. Sie berücksichtigt den wahrscheinlichen Käufer. Bei einem Erbstreit, einer Scheidung oder gegenüber einer Behörde kann ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein. Auch Kombinationen sind sinnvoll: Ein Architekt klärt die Bebaubarkeit, die Maklerin die Vermarktung, und bei Streit kommt ein Gutachter dazu. Klären Sie vorher, was Sie brauchen und was es kostet. Unsere Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Mehr zu den Hebeln beim Preis steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Perlach?.

Häufige Fragen

Warum nennen Anbieter so unterschiedliche Werte?

Weil Familien, Bauherren, Bauträger und Anleger unterschiedlich rechnen.

Reicht der Bodenrichtwert?

Nein, er ist nur der Ausgangspunkt.

Wer sagt mir, was gebaut werden darf?

Verbindlich die Lokalbaukommission, zum Beispiel über einen Vorbescheid.

Darf ich Bäume fällen?

Prüfen Sie das vorher, denn in München gilt die Baumschutzverordnung.

Soll ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann passen. Prüfen Sie Bedingungen und vergleichen Sie Angebote.

Was ist bei Waldnähe wichtig?

Mögliche Abstände und Auflagen. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.

Was kostet eine Bewertung?

Eine Einschätzung bei neues // nest ist kostenlos. Gutachten kosten Honorar.

Wer hilft mir in Perlach?

Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel.

Fazit

Wer ein Grundstück in Perlach bewerten lassen möchte, sollte wissen, wer kaufen könnte und wie dieser rechnet. Baurecht, Bäume, Lage und Rechte geben die Richtung vor. Ellen Günthel sieht sich Ihr Grundstück gern an. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.