Grundstück bewerten lassen in Trudering: In sieben Schritten von der ersten Zahl zum belastbaren Wert

In Trudering gibt es noch das, was im übrigen Stadtgebiet selten geworden ist: große Parzellen in gewachsenen Siedlungen. Viele Grundstücke in der Gartenstadt und in Waldtrudering wurden in den Jahrzehnten nach dem Krieg großzügig zugeschnitten, oft mit einem kleinen Haus vorn und einem langen Garten dahinter. Für Eigentümer klingt das nach einem Schatz, und oft ist es auch einer. Aber wie groß? Das lässt sich nicht einfach aus Fläche und Bodenrichtwert ablesen. Zwei Nachbargrundstücke können wegen des Baurechts, eines alten Baumes oder einer fehlenden Zufahrt für den hinteren Teil ganz unterschiedlich viel wert sein.

Dieser Ratgeber geht die Bewertung deshalb Schritt für Schritt durch: von der ersten groben Zahl über die Klärung des Baurechts, Baumbestand und Zuschnitt, die Frage der Teilung und mögliche Altlasten bis zur Rechnung der Käufer und dem endgültigen Wert. Sie erfahren, was Sie selbst prüfen können, wann ein Vorbescheid der Lokalbaukommission sinnvoll ist und wer Ihr Grundstück verlässlich einschätzen kann. Ellen Günthel betreut bei neues // nest den Münchner Osten und sieht sich Ihr Grundstück auf Wunsch kostenfrei an.

Schritt 1: Wie finde ich die erste grobe Zahl?

Der Bodenrichtwert ist der übliche Einstieg. Über BORIS-Bayern können Sie nachsehen, welcher Wert für Ihre Zone gilt. Er stammt vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, der die tatsächlichen Kaufverträge auswertet. Multipliziert mit Ihrer Grundstücksfläche ergibt er einen ersten groben Bodenwert. Diese Zahl hilft, die Größenordnung einzuschätzen und spätere Angebote einzuordnen.

Achten Sie auf die Merkmale, die zum Richtwert gehören. Bezieht er sich auf eine bestimmte Geschossflächenzahl oder Grundstückstiefe? Bei großen Grundstücken wird oft unterschieden, weil der hintere Teil einer sehr tiefen Parzelle anders bewertet werden kann als der vordere. Prüfen Sie zudem, ob das Grundstück zum Beispiel an einer stark befahrenen Straße liegt. All das ist im Richtwert nicht individuell berücksichtigt. Der Gutachterausschuss bietet darüber hinaus Auskünfte aus der Kaufpreissammlung und einen Marktbericht an.

Schritt 2: Was darf ich hier eigentlich bauen?

Das ist die wichtigste Frage. Klären Sie zuerst, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Er regelt Art und Maß der Nutzung, also zum Beispiel, wie viel Grundfläche überbaut werden darf, wie viel Geschossfläche möglich ist und wo die Bauräume liegen. Damit lässt sich die mögliche Wohnfläche ziemlich genau abschätzen. Informationen erhalten Sie bei der Landeshauptstadt München, insbesondere beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung, zu dem auch die Lokalbaukommission gehört.

Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt in der Regel § 34 des Baugesetzbuchs: Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Was das heißt, ist Auslegungssache, denn in einer Straße stehen vielleicht kleine Siedlungshäuser neben neueren Doppelhäusern. Ein Blick auf die Nachbarschaft gibt Hinweise, ersetzt aber keine verbindliche Auskunft. Lassen Sie sich außerdem nicht von einem einzelnen großen Neubau in der Nähe täuschen. Der kann auf einem anderen Bebauungsplan, einer Befreiung oder einer alten Genehmigung beruhen.

Schritt 3: Welche Rolle spielen Bäume und Zuschnitt?

Die Münchner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang, und viele Grundstücke in der Gartenstadt und in Waldtrudering haben alten Baumbestand. Ein großer geschützter Baum kann das Baufenster einschränken, die Lage einer Tiefgarage verhindern oder die Zufahrt erschweren. Fällgenehmigungen sind möglich, aber nicht selbstverständlich und oft mit Ersatzpflanzungen verbunden. Entfernen Sie keinesfalls vor dem Verkauf eigenmächtig Bäume, denn das kann Bußgelder auslösen.

Ebenso wichtig ist der Zuschnitt. Ein langes, schmales Grundstück lässt sich schwerer bebauen als ein annähernd quadratisches, und die Abstandsflächen zum Nachbarn können bei schmalen Parzellen viel Platz kosten. Auch Ausrichtung und Höhenunterschiede spielen eine Rolle. Ein einfacher Lageplan mit großen Bäumen, Zufahrt, bestehenden Gebäuden und Leitungen gibt allen Beteiligten einen guten Überblick. Bauherren lassen ihn ohnehin erstellen, und Sie können ihn schon vorab anfertigen lassen, wenn sich das bei Ihrem Grundstück lohnt.

Schritt 4: Lässt sich das Grundstück teilen?

Viele Eigentümer in Trudering fragen sich, ob sie den hinteren Teil abtrennen und getrennt verkaufen können. Das kann sinnvoll sein, etwa wenn Sie selbst wohnen bleiben möchten oder sich mehrere Erben aufteilen wollen. Maßgeblich sind das Baurecht für den hinteren Teil, die Zufahrt und die Abstandsflächen. Oft braucht es ein Geh- und Fahrtrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, oder einen eigenen Zufahrtsstreifen.

Die Teilung kostet Geld für Vermessung, Notar und Grundbuch, und ihr Nutzen ist nicht immer so groß wie erwartet. Ein Bauträger zahlt für das gesamte Grundstück manchmal mehr, als sich mit zwei Einzelverkäufen erzielen ließe, weil er größere Bauvorhaben planen kann. Umgekehrt kann bei kleinen Grundstücken die Teilung zu mehr Käufern führen, denn zwei kleinere Bauplätze sind für Familien leichter finanzierbar. Rechnen Sie die Varianten durch, bevor Sie einen Vermesser beauftragen. Alternativ kann auch eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Frage kommen. Die Übersicht zeigt typische Unterschiede.

Variante	Vorteil	Nachteil	Passend, wenn
Verkauf als Ganzes	einfach, oft hohe Bauträger-Nachfrage	ganzer Besitz geht	großes Baurecht, kein Eigenbedarf
Reale Teilung	Teil behalten oder getrennt verkaufen	Kosten, Zufahrt nötig	zweiter Bauplatz klar möglich
Wohnungseigentum	keine Vermessung, gemeinsame Nutzung	Gemeinschaft, weniger Selbstständigkeit	Erben oder Doppelhaus
Verkauf hinterer Teil an Nachbarn	oft einfacher Vertrag	begrenzter Käuferkreis	Nachbar möchte erweitern

Schritt 5: Welche Lasten und Risiken sind zu prüfen?

Ein Blick ins Grundbuch zeigt Rechte Dritter. Wegerechte und Leitungsrechte können die Bebaubarkeit einschränken, ein Wohnrecht oder Nießbrauch beeinträchtigt die Verwertung stark, und beim Erbbaurecht wird nicht das Grundstück, sondern das Recht darauf verkauft. Abteilung II des Grundbuchs führt solche Lasten auf, und alte Einträge können oft gelöscht werden, wenn sie überholt sind. Eine Einführung bietet unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Auch der Boden selbst ist ein Thema. Lag hier früher ein Betrieb, wurde aufgefüllt oder liegt ein alter Öltank im Erdreich? In der Münchner Schotterebene ist der Baugrund meist gut, aber Grundwasser und Bodenbeschaffenheit können im Einzelfall die Baukosten beeinflussen. Klären Sie außerdem, wie die Erschließung geregelt ist: Sind Straße, Wasser, Kanal und Strom vorhanden, und wurden Erschließungsbeiträge bezahlt? Solche Fragen stellen Bauträger sehr früh, und wenn Sie vorbereitet sind, stärkt das Ihre Position.

Schritt 6: Wie rechnen die Käufer?

Der Wert eines Grundstücks entsteht aus dem, was Käufer zahlen können und wollen. Private Bauherren haben vor allem ihr Budget für Kauf und Neubau im Blick. Bauträger rechnen rückwärts: Vom erwarteten Verkaufspreis der künftigen Wohnungen ziehen sie Baukosten, Planung, Finanzierung, Vertrieb, Risiko und Gewinn ab. Was übrig bleibt, ist ihr höchstes Gebot. Je mehr Wohnfläche genehmigungsfähig ist, desto höher kann die Summe ausfallen.

Käufer	Was er vor allem prüft	Typische Bedingungen
Familie mit Bauabsicht	Lage, Schule, Budget, Haustyp	oft keine, Finanzierung nötig
Bauherr mit Architekt	Baurecht, Grundstückszuschnitt	manchmal Vorbescheid
Bauträger	Geschossfläche, Tiefgarage, Baumbestand	oft Baugenehmigungsvorbehalt
Nachbar	Grenzverlauf, Erweiterung	meist einfach
Kapitalanleger	Mietertrag, Bebaubarkeit	Rendite, Zeit

Aus dieser Rechnung folgt: Nicht immer zahlt der Bauträger am meisten. Bei geringem Baurecht bietet oft eine Familie mehr, weil sie sich selbst ein Haus bauen möchte und nicht scharf kalkulieren muss. Bei viel Baurecht ist es umgekehrt. Deshalb lohnt sich der Blick in beide Richtungen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Trudering?.

Schritt 7: Wie entsteht aus allem der endgültige Wert?

Am Ende steht eine Einschätzung mit Spanne, nicht eine einzelne Zahl. Sie nennt die Annahmen zum Baurecht, die berücksichtigten Bäume und Rechte, die Abrisskosten und die möglichen Käufer. Wo eine Unsicherheit besteht, sollte sie benannt werden: etwa „Falls das Dachgeschoss als Vollgeschoss genehmigt wird, liegt der Wert höher“. Das hilft Ihnen, zu entscheiden, ob sich weitere Klärungen lohnen oder ob der Markt das selbst beurteilen soll.

Wenn mehrere Interessenten in Frage kommen, kann ein geordneter Ablauf mit Stichtag sinnvoll sein. Alle erhalten dieselben Unterlagen und geben bis zu einem Datum ihr Angebot ab, mit klaren Angaben zu Bedingungen. So werden die Zahlen vergleichbar, und oft entsteht Wettbewerb. Eine erste Orientierung bietet auch der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Trudering. Das bestehende Haus betrachtet außerdem der Ratgeber Haus verkaufen in Trudering.

Wann lohnt sich ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid ist eine verbindliche Antwort der Lokalbaukommission auf konkrete Fragen zu einem Bauvorhaben. Dafür brauchen Sie Pläne, meist von einem Architekten, und es fallen Gebühren an. Die Bearbeitung kann einige Monate dauern. Dafür wird aus einer Vermutung eine belastbare Aussage, und Käufer müssen weniger Risiko einkalkulieren. Das kann den Preis deutlich stützen, vor allem wenn sich zwei mögliche Varianten stark unterscheiden.

Weniger sinnvoll ist er, wenn der Bebauungsplan schon klare Vorgaben macht, wenn Käufer ohnehin eigene Konzepte verfolgen oder wenn Sie schnell verkaufen möchten. Eine Alternative ist ein Kaufvertrag mit Bedingung oder eine Nachbesserungsklausel, bei der Sie an einem höheren Baurecht beteiligt werden. Solche Regelungen sollten Sie vom Notar prüfen lassen. Ein Vorbescheid ist zudem befristet gültig, und im Zweifel sollte ein Architekt beurteilen, ob der Aufwand gerechtfertigt ist.

Wie wird das bestehende Haus in die Rechnung einbezogen?

Das Haus kann den Wert erhöhen oder mindern. Bei guter Substanz bietet es für eine Familie einen schnellen Einzug. Bei hohem Sanierungsbedarf rechnet ein Käufer eher mit dem Boden, abzüglich der Abrisskosten. Darin stecken auch Schadstoffe wie Asbest und gegebenenfalls die Stilllegung des Öltanks. Hinweise zur Heizung gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Trudering.

Abreißen sollten Sie vor dem Verkauf in der Regel nicht. Es kostet Geld und nimmt Ihnen die Möglichkeit, das Haus an eine Familie zu verkaufen. Auch der Bestandsschutz für die vorhandene Bebauung kann dabei verloren gehen, was bei bestimmten Grundstücken ein echter Nachteil ist. Prüfen Sie im Einzelfall, ob Denkmal- oder Ensembleschutz greift. Eine Sonderfrage ist der Verkauf mit Wohnrecht, wenn ältere Eigentümer wohnen bleiben möchten. Dann verändert sich die Bewertung deutlich, und der Käuferkreis wird sehr klein.

Wie unterscheiden sich die Lagen in Trudering beim Bodenwert?

Auch innerhalb des Stadtteils sind die Grundstücke sehr unterschiedlich. In der Gartenstadt Trudering finden sich viele lange Parzellen mit älteren Häusern, bei denen die Frage nach einem zweiten Baukörper oft im Mittelpunkt steht. In Kirchtrudering prägen der gewachsene Ortskern und unterschiedliche Baujahre das Bild. Hier kann der Zuschnitt enger sein, dafür ist die Nachfrage von Familien groß, die nahe an Schulen und Geschäften wohnen möchten.

In Waldtrudering zählt die Nähe zum Truderinger Wald, und alte Kiefern und andere Bäume spielen oft eine größere Rolle für die Bebauung. An stark befahrenen Straßen oder nahe der A94 müssen Käufer mit Lärm rechnen, was bei Bauträgern auch in die Planung von Schallschutz einfließt. Dafür schätzen Pendler die Anbindung über die U2 und den S-Bahnhof Trudering. Vergleichen Sie Ihr Grundstück deshalb immer mit echten Verkäufen aus der näheren Umgebung, nicht mit dem Durchschnitt des Stadtbezirks. Wer ein ähnliches Vorgehen für einen kompletten Verkauf sucht, findet im Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Trudering weitere Hinweise.

Was sollte ich vor dem Verkauf vermeiden?

Einige Fehler kosten Geld oder Rechte. Unterschreiben Sie keine langen Optionen oder Vorkaufsrechte ohne Gegenleistung, und lassen Sie Vereinbarungen von einem Notar prüfen. Nehmen Sie auch kein Angebot an, das an unklare Bedingungen geknüpft ist, ohne Fristen und Rücktrittsrechte zu regeln. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen zum Baurecht, weder von Nachbarn noch von Interessenten. Fragen Sie schriftlich bei der Stadt nach.

Bäume sollten Sie nicht ohne Genehmigung fällen, und das Grundstück sollten Sie nicht teilen, bevor klar ist, ob das den Erlös wirklich erhöht. Auch das Verschweigen bekannter Altlasten ist gefährlich. Schließlich sollten Sie bei unverlangten Angeboten von Bauträgern immer eine zweite Meinung einholen. Eine gute Einordnung solcher Angebote erklärt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Trudering. Woran Sie unseriöse Anbieter erkennen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Trudering.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Für den Verkauf ist ein Gutachten meist nicht nötig, weil der Preis am Markt entsteht und Bauträger selbst rechnen. Es wird aber wichtig, wenn der Wert gegenüber Dritten bestehen muss: bei Erbstreit, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellen solche Gutachten, ebenso der Gutachterausschuss auf Antrag. Hinweise für Erben enthält der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Trudering.

Für die Einschätzung im Vorfeld reicht meist eine Besichtigung durch eine Maklerin, die den Stadtteil kennt. Bei neues // nest ist diese kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie anschließend mit uns verkaufen, zahlen Sie 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %. Mehr zu unserem Vorgehen im Stadtteil finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Trudering. Das allgemeine Bewertungsangebot beschreibt die Seite Wertermittlung.

Häufige Fragen

Wie finde ich den Bodenrichtwert für Trudering?

Über BORIS-Bayern. Der Wert ist ein Durchschnitt für die Zone, nicht der Preis Ihres Grundstücks.

Wer sagt mir, was gebaut werden darf?

Die Landeshauptstadt München, insbesondere die Lokalbaukommission. Verbindlich ist ein Vorbescheid.

Kann ich den hinteren Teil verkaufen?

Wenn dort gebaut werden darf und die Zufahrt gesichert ist, ist das möglich. Rechnen Sie die Varianten durch.

Zahlt immer der Bauträger am meisten?

Nein. Bei geringem Baurecht bieten oft Familien mehr. Vergleichen Sie beide Wege.

Darf ich vor dem Verkauf Bäume fällen?

Geschützte Bäume nicht ohne Genehmigung. Das kann sonst Bußgelder nach sich ziehen.

Sollte ich das alte Haus abreißen?

Meist nicht. Es kostet Geld und schließt Familien als Käufer aus.

Brauche ich einen Architekten?

Für einen Vorbescheid in der Regel ja, für eine erste Einschätzung nicht.

Was kostet die Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich. Ellen Günthel kommt dafür zu Ihnen.

Fazit

Wer ein Grundstück in Trudering bewerten lässt, kommt mit dem Bodenrichtwert allein nicht weit. Gehen Sie die sieben Schritte durch: erste Zahl, Baurecht, Bäume und Zuschnitt, Teilung, Lasten, Rechnung der Käufer und schließlich die begründete Spanne. Ein Vorbescheid kann helfen, ist aber nicht immer nötig. Ellen Günthel sieht sich Ihr Grundstück gern an und bespricht die Möglichkeiten. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.