Grundstück bewerten lassen in Bogenhausen: Wie Baurecht, Baumbestand und Zuschnitt den Wert bestimmen
Baugrund ist in Bogenhausen selten geworden. Freie Grundstücke gibt es kaum noch, und wenn doch einmal eines angeboten wird, steht darauf meist ein älteres Haus: das Einfamilienhaus aus den Fünfzigerjahren in Oberföhring, das Siedlungshaus in Englschalking oder die in die Jahre gekommene Villa im Herzogpark. Für den Wert ist dann häufig nicht das Gebäude ausschlaggebend, sondern die Frage, was auf dem Grundstück künftig entstehen darf. Zwei Grundstücke mit gleicher Fläche und ähnlichem Bodenrichtwert können deshalb sehr unterschiedliche Preise erzielen.
Dieser Ratgeber zeigt, wie ein Grundstück in Bogenhausen bewertet wird. Er erklärt, was der Bodenrichtwert aussagt und was nicht, wie sich Bebauungsplan und Einfügungsgebot auswirken, welche Rolle die Münchner Baumschutzverordnung spielt und welchen Einfluss Zuschnitt, Erschließung und Grundbucheinträge haben. Außerdem erfahren Sie, wann ein Vorbescheid sinnvoll ist, wie eine Teilung funktioniert und wer Ihr Grundstück verlässlich einschätzt. Ellen Günthel bespricht das mit Ihnen auf dem Grundstück selbst und kostenfrei.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert bei BORIS-Bayern ist ein Durchschnittswert und ersetzt keine Einzelbewertung.
- Maßgeblich sind das zulässige Maß der Bebauung, Zuschnitt, Lage, Erschließung und Rechte im Grundbuch.
- Liegt kein Bebauungsplan vor, entscheidet § 34 Baugesetzbuch: Ein Neubau muss sich in die Umgebung einfügen.
- Die Münchner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang und kann die Bebaubarkeit einschränken.
- Ein Vorbescheid der Lokalbaukommission schafft Sicherheit, kostet aber Zeit und Geld.
- Altlasten, Erbbaurecht, Wegerechte und Grenzabstände müssen vor dem Verkauf bekannt sein.
- Für steuerliche oder gerichtliche Zwecke braucht es meist ein Gutachten eines Sachverständigen.
Was sagt der Bodenrichtwert, und was sagt er nicht?
Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen durchschnittliche Bodenwerte für Zonen mit ähnlichen Merkmalen. Über BORIS-Bayern können Sie sie einsehen. Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches Grundstück in dieser Zone, oft mit einer bestimmten angenommenen Bebauungsdichte. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden.
Multiplizieren Sie den Wert mit Ihrer Fläche, erhalten Sie also nur eine erste Orientierung. Nicht enthalten sind das konkrete Baurecht, Ihr Baumbestand, der Zuschnitt, die Hanglage, Grunddienstbarkeiten oder die Abrisskosten für das alte Haus. Gerade in einem Bezirk mit großen Unterschieden kann die tatsächliche Zahl darüber oder darunter liegen. Fragen Sie auch nach, auf welche Dichte sich der Richtwert bezieht, denn das erklärt häufig die Abweichung.
Welche Faktoren bestimmen den Wert eines Grundstücks?
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Punkte, die in eine Bewertung einfließen.
| Faktor | Frage | Wirkung |
|---|---|---|
| Baurecht | Wie viel Geschossfläche ist zulässig? | oft der stärkste Einfluss |
| Lage | Herzogpark, Oberföhring, Zamdorf, Nähe Ring | deutliche Unterschiede innerhalb des Bezirks |
| Zuschnitt | Breite, Tiefe, Hanglage, Ausrichtung | beeinflusst die tatsächliche Nutzbarkeit |
| Baumbestand | Gibt es geschützte Bäume? | kann Baufenster und Tiefgarage begrenzen |
| Erschließung | Straße, Kanal, Wasser, Strom, Erschließungsbeiträge | Kosten für Käufer |
| Rechte Dritter | Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht, Erbbaurecht | schmälert die Verwertung |
| Altlasten | frühere Nutzung, alter Öltank, Auffüllungen | Prüfkosten, Haftung |
| Bestand | Abrisskosten, Denkmalschutz, Vermietung | kann den Wert mindern oder erhöhen |
Eine solide Bewertung geht diese Punkte einzeln durch und benennt, was noch offen ist. Pauschale Werte ohne Blick auf den Bebauungsplan sagen wenig aus.
Wie finde ich heraus, was gebaut werden darf?
Der erste Schritt ist die Frage, ob ein Bebauungsplan vorliegt. Die Stadt München stellt Informationen dazu bereit, und das Planungsreferat oder die Lokalbaukommission gibt Auskunft. Ein Bebauungsplan legt Art und Maß der Nutzung fest, etwa Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Bauräume. Damit ist relativ klar, wie viel entstehen darf.
Fehlt ein Bebauungsplan, gilt § 34 des Baugesetzbuchs. Ein Neubau muss sich nach Art und Maß, Bauweise und überbaubarer Fläche in die Umgebung einfügen. Was das bedeutet, ist nicht immer eindeutig. Ein Blick auf die Nachbarhäuser hilft, ersetzt aber keine Prüfung, denn jeder Bauantrag wird einzeln betrachtet. Gerade in Straßen, in denen kleine Siedlungshäuser neben größeren Neubauten stehen, kann die Einschätzung schwanken. Auch eine Erhaltungssatzung oder ein Ensembleschutz, wie er Teile der Parkstadt Bogenhausen betrifft, kann Grenzen setzen.
Was bedeutet die Baumschutzverordnung für mein Grundstück?
In München schützt die Baumschutzverordnung Bäume ab einem bestimmten Stammumfang, gemessen in einem Meter Höhe. Geschützte Bäume dürfen nicht ohne Genehmigung gefällt oder beschädigt werden. Für die Bewertung ist das wichtig, weil eine große Eiche oder Buche an der falschen Stelle die Bebauung deutlich einschränken kann, etwa den Bauraum oder die Lage der Tiefgarage. Fällgenehmigungen sind möglich, aber nicht selbstverständlich, und oft mit Ersatzpflanzungen verbunden.
In Herzogpark und Isarhochufer sind alte Bäume oft der Reiz des Grundstücks und zugleich eine bauliche Grenze. Ein einfacher Lageplan mit Standort, Art und Stammumfang der großen Bäume verschafft allen Beteiligten Klarheit. Bauherren und Bauträger werden ihn ohnehin anfertigen lassen. Wer ihn früh vorlegt, zeigt, dass das Thema geprüft ist. Entfernen Sie vor dem Verkauf keinesfalls eigenmächtig Bäume, denn das kann Bußgelder und Ersatzpflichten auslösen.
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Wann lohnt sich ein Vorbescheid?
Ein Vorbescheid ist eine verbindliche Antwort der Lokalbaukommission auf konkrete Fragen zum Bauvorhaben, etwa ob ein bestimmtes Volumen zulässig ist. Er kostet Gebühren und Planungsaufwand und kann einige Monate dauern. Dafür gibt er Sicherheit und kann beim Verkauf den Preis stützen, weil das Risiko für Käufer sinkt.
Sinnvoll ist er vor allem, wenn das Baurecht unklar ist und der Unterschied zwischen zwei Varianten sehr groß wäre. Weniger sinnvoll ist er, wenn der Bebauungsplan klare Vorgaben enthält oder die Käufer ohnehin eigene Konzepte verfolgen. Dann kann auch ein Vertrag mit Bedingungen oder ein Preis mit Nachbesserungsklausel eine Lösung sein. Berücksichtigen Sie auch, dass ein Vorbescheid eine begrenzte Geltungsdauer hat. Lassen Sie sich von einem Architekten beraten, bevor Sie einen Antrag stellen.
Wie funktioniert eine Grundstücksteilung?
Ein großes Grundstück zu teilen, kann den Gesamtwert erhöhen, etwa wenn hinter dem bestehenden Haus ein zweiter Bauplatz entsteht. Dazu wird die Fläche vermessen und im Grundbuch getrennt. Maßgeblich ist, ob auf dem neuen Teil überhaupt gebaut werden darf, wie die Zufahrt geregelt ist und ob Abstandsflächen eingehalten werden. Bei einer sogenannten Hinterliegerbebauung muss häufig ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen werden.
Nicht immer ist eine Teilung der beste Weg. Bei Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird das Grundstück nicht real geteilt, stattdessen werden Sondereigentumseinheiten gebildet. Auch das kann eine Lösung sein. Bei einem Verkauf an einen Bauträger wird ohnehin meist das Gesamtgrundstück bewertet. Lassen Sie mehrere Varianten durchrechnen, bevor Sie einen Vermesser beauftragen. Die Kosten für Vermessung, Notar und Grundbuch sollten in die Überlegung einfließen.
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Welche Rolle spielen Grundbuch und Erschließung?
Im Grundbuch können Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder ein Erbbaurecht eingetragen sein. Ein Wegerecht zugunsten eines Nachbarn kann die Bebauung einschränken, ein Wohnrecht schließt einen Verkauf an Bauherren oft aus. Ein Erbbaurecht verändert die Bewertung vollständig, weil nicht der Boden, sondern das Recht zur Nutzung verkauft wird. Einen Überblick über die Abteilungen gibt der Beitrag Wozu dient das Grundbuch.
Bei der Erschließung geht es um Straße, Kanal, Wasser und Strom. In älteren Straßen ist das meist erledigt, doch offene Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge können im Einzelfall zum Thema werden. Fragen Sie im Zweifel bei der Stadt nach. Prüfen Sie auch den Kanal- und Versorgungsplan, denn bei einer Bebauung kann ein neuer Anschluss nötig sein. Solche Details fallen spätestens dann auf, wenn der Käufer seine Finanzierung beantragt.
Wie wird das alte Haus bewertet?
Steht noch ein Gebäude auf dem Grundstück, stellt sich die Frage: Trägt es zum Wert bei oder mindert es ihn? Bei guter Substanz und passendem Baurecht kann es für Familien interessant sein. Lohnt sich die Erhaltung nicht, wird oft mit dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten gerechnet. In diese Kosten fließen auch Schadstoffe wie Asbest ein, und bei einer alten Ölheizung gegebenenfalls die Stilllegung und Entsorgung des Tanks. Hinweise zur Heizung gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Bogenhausen.
Vor dem Verkauf abzureißen, lohnt sich in der Regel nicht. Der Abbruch kostet Geld, braucht Vorlauf und verringert die Möglichkeiten: Interessenten, die das Haus erhalten würden, fallen weg, und Bestandsschutz kann verloren gehen. Ein freigelegtes Grundstück wirkt zwar klar, doch die meisten Bauherren kalkulieren den Abriss ohnehin ein. Prüfen Sie im Einzelfall, ob das Gebäude unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz steht. Dann ist ein Abriss gar nicht oder nur mit Genehmigung möglich.
Wer kauft Grundstücke in Bogenhausen?
Der Käuferkreis ist sehr unterschiedlich, und das wirkt sich auf den Preis aus.
| Käufergruppe | Interesse | Was sie vor allem prüfen |
|---|---|---|
| Familien, Privatbauherren | eigenes Haus, individueller Bau | Lage, Schule, Garten, Kosten |
| Bauträger | Mehrfamilienhaus oder mehrere Einheiten | Baurecht, Geschossfläche, Tiefgarage, Baumschutz |
| Kapitalanleger | langfristiger Bestand | Mietertrag, Bebaubarkeit, Lage |
| Nachbarn | Erweiterung des eigenen Grundstücks | Grenzverlauf, Zuschnitt |
Bauträger rechnen rückwärts: Vom erzielbaren Verkaufspreis der neuen Wohnungen ziehen sie Baukosten, Finanzierung und Gewinn ab. Das Ergebnis ist ihr maximaler Grundstückspreis. Liegt viel Baurecht vor, können sie Privatpersonen überbieten. Familien wiederum zahlen manchmal mehr, wenn das Grundstück zu ihren Vorstellungen passt und sie nicht scharf kalkulieren müssen. Deshalb lohnt es sich, beide Gruppen anzusprechen.
Ihr Team für den Immobilienverkauf in Bogenhausen
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Bogenhausen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Wie läuft die Bewertung durch einen Makler ab?
Bei einem Termin vor Ort werden Grundstück, Bestand, Nachbarschaft und Baumbestand angesehen. Anschließend werden Bebauungsplan, Bodenrichtwert und Verkäufe in der Umgebung geprüft. Mit diesen Angaben entsteht eine Einschätzung, die verschiedene Szenarien berücksichtigt: Verkauf an Privatpersonen, an Bauherren, an einen Bauträger, mit oder ohne Vorbescheid. Sie erhalten eine begründete Spanne und einen Vorschlag für das Vorgehen. Eine erste Einordnung bietet auch der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Bogenhausen.
Bei neues // nest ist diese Einschätzung kostenlos. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, zahlen Sie 1,785 % statt der in München verbreiteten 3,57 %. Einen allgemeinen Überblick über die Bewertung im Bezirk finden Sie unter Immobilienbewertung in Bogenhausen. Wie Grundstücke in der Praxis vermarktet werden, beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Bogenhausen.
Wann brauche ich ein Gutachten?
Für steuerliche Zwecke, bei Erbstreitigkeiten oder vor Gericht ist oft das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nötig. Auch der Gutachterausschuss selbst erstellt auf Antrag Gutachten. Je nach Umfang kostet das einen beachtlichen Betrag und dauert mehrere Wochen. Besonders bei Erbengemeinschaften kann ein neutrales Gutachten helfen, einen Streit zu vermeiden, wie der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Bogenhausen zeigt.
Für den Verkauf selbst ist ein Gutachten meist nicht notwendig, weil der Preis am Markt entsteht und Bauträger ohnehin eigene Berechnungen anstellen. Hier lohnt sich eher eine gute Marktkenntnis, ein Anschreiben an mehrere passende Käufer und eine klare Struktur für den Bieterprozess. Allgemeine Informationen zu unserem Angebot finden Sie unter Wertermittlung.
Wie unterscheidet sich die Bewertung innerhalb des Bezirks?
Im Herzogpark und am Isarhochufer stehen häufig große Grundstücke mit altem Baumbestand. Hier zählen Lage, Privatsphäre und Nähe zur Isar, und viele Interessenten möchten ein einzelnes hochwertiges Haus bauen. Der Baumschutz und der Charakter der Umgebung setzen dabei oft engere Grenzen, als die Fläche vermuten lässt. In der Nähe des Prinzregentenplatzes sind freie Grundstücke fast nicht zu finden, sodass eher einzelne Altbauten oder Lücken eine Rolle spielen.
In Oberföhring, Johanneskirchen, Daglfing und Englschalking finden sich noch öfter Siedlungshäuser auf vergleichsweise großen Parzellen. Hier kommt es auf die Frage an, wie viel Wohnfläche künftig entstehen darf und ob Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser in Frage kommen. Größere Planungen im Nordosten des Bezirks können dabei das Interesse an einzelnen Lagen beeinflussen, ohne dass sich daraus schon ein konkretes Baurecht für Ihr Grundstück ergibt. Lassen Sie sich deshalb nicht von Gerüchten leiten, sondern fragen Sie bei der Stadt nach dem Stand.
In Zamdorf und Denning spielen die Nähe zum Mittleren Ring und die Verkehrsanbindung eine größere Rolle. Lärm kann die Wohnqualität mindern, gleichzeitig schätzen Pendler die kurzen Wege. Eine pauschale Aussage über den ganzen Bezirk hilft also wenig. Vergleichen Sie Ihr Grundstück mit echten Verkäufen aus der näheren Umgebung, nicht mit dem Durchschnitt von ganz Bogenhausen. Einen Überblick über die verschiedenen Lagen im Bezirk bietet auch der Ratgeber Immobilie verkaufen in Bogenhausen.
Was sollte ich vor dem Verkauf nicht tun?
Einige Schritte können den Wert mindern oder Rechte kosten, auch wenn sie gut gemeint sind:
- Bäume fällen, ohne vorher eine Genehmigung einzuholen
- Das alte Haus abreißen, bevor die Bebaubarkeit geklärt ist
- Einem Bauträger ein Vorkaufsrecht oder eine lange Option einräumen, ohne den Wert zu kennen
- Ein Angebot annehmen, das an unklare Bedingungen wie eine spätere Baugenehmigung geknüpft ist, ohne Fristen und Rücktrittsrechte zu regeln
- Ein Grundstück teilen, bevor klar ist, ob das den Gesamterlös tatsächlich erhöht
- Altlasten verschweigen, von denen Sie wissen, denn das kann zu Haftung führen
Besonders Optionsverträge mit langer Laufzeit können heikel sein, weil sie Ihr Grundstück blockieren und Sie an einen frühen Preis binden. Lassen Sie solche Vereinbarungen vom Notar oder einem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben. Wenn Sie den Verkauf zusammen mit einem Hausverkauf planen, hilft der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Bogenhausen von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Wie finde ich den Bodenrichtwert in Bogenhausen?
Über BORIS-Bayern. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone und gibt nur eine erste Orientierung.
Wer sagt mir, was gebaut werden darf?
Die Stadt München, insbesondere die Lokalbaukommission und das Planungsreferat. Verbindlich ist ein Vorbescheid.
Wann lohnt sich ein Vorbescheid?
Vor allem bei unklarem Baurecht und großem Unterschied zwischen den möglichen Varianten.
Sollte ich das Haus vor dem Verkauf abreißen?
Meist nicht. Es kostet Geld und schränkt den Käuferkreis ein. Bauherren kalkulieren den Abriss ohnehin ein.
Wie wirken sich alte Bäume aus?
Sie können die Bebauung einschränken. Ein Lageplan mit den großen Bäumen schafft Klarheit.
Brauche ich ein Gutachten?
Für den Verkauf meist nicht, für Gericht oder Finanzamt oft schon.
Kann ich mein Grundstück teilen?
Das ist möglich, wenn die Bebauung und die Zufahrt geklärt sind. Lassen Sie sich die Varianten durchrechnen.
Was kostet die Einschätzung bei neues // nest?
Sie ist kostenlos und unverbindlich. Ellen Günthel kommt dafür zu Ihnen.
Fazit
Wer ein Grundstück in Bogenhausen bewerten lässt, sollte über den Bodenrichtwert hinausblicken. Baurecht, Baumbestand, Zuschnitt und Rechte im Grundbuch bestimmen den Wert oft stärker als die reine Fläche. Prüfen Sie, ob ein Vorbescheid oder eine Teilung sinnvoll ist, und sprechen Sie sowohl Privatkäufer als auch Bauträger an. Ellen Günthel sieht sich das Grundstück gern mit Ihnen an und bespricht die Möglichkeiten. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.
