Günstiger Makler in Bogenhausen: Woran Sie faire Provision und volle Leistung erkennen

Bei den Kaufpreisen in Bogenhausen macht schon ein Prozent Provision einen erheblichen Betrag aus. Es ist deshalb vernünftig, zu fragen, ob es auch günstiger geht. Zugleich zögern viele Eigentümer: Wenn jemand weniger verlangt, spart er dann nicht am falschen Ende? Bekomme ich dann schlechtere Fotos, weniger Einsatz, einen niedrigeren Preis? Gerade bei einer Villa im Herzogpark, einem Altbau nahe dem Prinzregentenplatz oder einem Haus in Oberföhring möchte niemand ein Risiko eingehen, um an der falschen Stelle zu sparen.

Die Antwort liegt im genauen Hinsehen. Ein Makler ist nicht deshalb günstig, weil auf dem Papier eine niedrige Zahl steht, sondern weil Sie für Ihr Geld eine vollständige Leistung erhalten und am Ende netto mehr übrig bleibt. Dieser Ratgeber zeigt, wie sich die Provision in München zusammensetzt, welche Vertragsmodelle es gibt, wie Sie niedrige Sätze prüfen und welche Fragen Sie stellen sollten. Er erklärt auch offen, warum neues // nest 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 % berechnet und damit 50 % der Provision spart, bei gleichem Leistungsumfang.

Was kostet ein Makler in Bogenhausen normalerweise?

In München verbreitet ist eine Provision von insgesamt 7,14 % mit Mehrwertsteuer, die sich Verkäufer und Käufer je zur Hälfte teilen. Für den Verkäufer sind das 3,57 %. Das ist kein gesetzlicher Satz, sondern eine Marktgewohnheit. Jeder Makler kann seine Provision frei festlegen, und Sie können darüber sprechen. Für den Käufer ist die Höhe gesetzlich begrenzt: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher darf er bei beidseitiger Beauftragung nicht mehr zahlen als der Verkäufer.

Fällig wird die Provision grundsätzlich erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde. Zwischen Erstgespräch und diesem Termin zahlen Sie bei einem normalen Maklervertrag also nichts, auch nicht für Fotos und Werbung. Wer Ihnen hier andere Regeln vorlegt, sollte Ihnen gut erklären, warum. Die gesetzlichen Grundlagen dazu finden Sie in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Für den Maklervertrag bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist außerdem Textform vorgeschrieben.

Welche Provisionsmodelle gibt es am Markt?

Nicht jedes Modell bedeutet dasselbe. Die Übersicht zeigt die gängigen Formen.

Modell	So funktioniert es	Darauf sollten Sie achten
Prozentsatz bei Erfolg	Provision erst nach Beurkundung	Höhe des Satzes, Leistungsumfang
Reduzierter Prozentsatz	deutlich unter üblichem Satz, Bezahlung bei Erfolg	Erklärung, wie das möglich ist, vollständige Leistung
Pauschale	fester Betrag, teils vorab	Was ist enthalten, ist sie auch ohne Verkauf fällig?
Teilservice	nur Inserat oder Unterlagen, Rest selbst	wer führt Besichtigungen und Verhandlungen?
Ankauf	Anbieter kauft selbst	Preis gegen unabhängige Bewertung prüfen

Für Eigentümer in Bogenhausen sind vor allem die ersten beiden Varianten interessant, weil sie das Risiko auf den Makler verlagern. Bei Pauschalen und Teilservice lohnt es sich, den eigenen Zeitaufwand ehrlich einzurechnen. Ankaufsangebote klingen bequem, liegen aber oft deutlich unter dem, was ein offener Verkauf bringen kann.

Warum kann neues // nest die Hälfte berechnen?

Ein niedriger Satz ist nur glaubwürdig, wenn er sich erklären lässt. Bei neues // nest beträgt die Provision 1,785 % statt 3,57 %, jeweils mit Mehrwertsteuer, also 50 % der sonst üblichen Provision.

Das hat drei Gründe: Erstens teilen wir uns als drei Maklerinnen die Fixkosten für Werbung, Portale, Fotografie und Technik. Zweitens verzichten wir auf ein Prestigebüro in teurer Lage, denn unsere Kunden besuchen wir ohnehin zu Hause. Drittens laufen viele Abläufe digital, von der Unterlagensammlung bis zum Datenraum für Interessenten. Dadurch sinken die Kosten pro Verkauf, nicht der Einsatz. Die Leistung bleibt dieselbe: Bewertung, Exposé, Fotos, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Begleitung zum Notar. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Weitere Hintergründe finden Sie im Beitrag Warum Sie mit neues // nest Immobilien verkaufen sollten.

Wie prüfe ich, ob die Leistung vollständig ist?

Bitten Sie um eine schriftliche Leistungsbeschreibung und vergleichen Sie anhand dieser Punkte:

• Wird die Immobilie persönlich besichtigt und der Wert begründet?
• Übernimmt der Makler die Beschaffung der Unterlagen bei Amtsgericht, Lokalbaukommission und Kommunalreferat?
• Gibt es professionelle Fotos, einen Grundriss und ein aussagekräftiges Exposé?
• Auf welchen Portalen wird inseriert, und gibt es eine eigene Interessentenkartei?
• Wer führt die Besichtigungen, und wie werden Interessenten vorab geprüft?
• Wer verhandelt, und wie werden Sie über Angebote informiert?
• Wer bereitet den Notartermin vor und begleitet die Übergabe?
• Gibt es regelmäßige Berichte über Anfragen und Rückmeldungen?

Wenn etwas fehlt oder extra kostet, sollten Sie das in den Vergleich einrechnen. Der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Bogenhausen beschreibt, wie diese Standards aussehen sollten. Prüfen Sie auch, ob dieselbe Person Sie betreut, die Sie im Erstgespräch kennengelernt haben.

Wie erkenne ich unseriöse Billigangebote?

Einige Anzeichen sollten Sie aufhorchen lassen. Dazu gehören Vorabgebühren, die auch ohne Verkauf fällig werden, Pauschalen ohne genaue Leistungsliste, sehr lange Vertragslaufzeiten mit automatischer Verlängerung oder Klauseln, die eine Provision auch dann vorsehen, wenn Sie selbst einen Käufer finden und der Makler nichts beigetragen hat. Auch ein auffällig hoher Wert im Erstgespräch kann ein Lockmittel sein, gerade in Kombination mit einem scheinbar günstigen Satz.

Lesen Sie den Vertrag in Ruhe und fragen Sie nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Als Verbraucher haben Sie bei Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Mehr über Warnsignale erfahren Sie im Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Bogenhausen. Eine pauschale Preisgarantie sollten Sie grundsätzlich hinterfragen, denn den Preis bestimmen am Ende Käufer und Markt.

Warum entscheidet am Ende der Nettoerlös?

Wer nur auf den Provisionssatz schaut, sieht nur einen Teil der Rechnung. Was am Ende auf Ihrem Konto ankommt, hängt von mehreren Faktoren ab: Verkaufspreis, Provision, Vorfälligkeitsentschädigung, Kosten für die Grundschuldlöschung, Energieausweis und gegebenenfalls Steuern. Eine niedrigere Provision bringt also nur dann etwas, wenn auch der Preis stimmt. Ein Makler, der schlecht verhandelt oder den Wert zu niedrig einschätzt, ist am Ende teuer, egal wie niedrig sein Satz ist.

Das gilt aber auch umgekehrt: Ein hoher Provisionssatz sagt nichts über die Qualität aus. Viele Elemente der Vermarktung sind heute Standard, und ein hoher Satz finanziert häufig Fixkosten, die für Ihren Verkauf nichts leisten. Vergleichen Sie deshalb immer Leistung und Satz zusammen. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Bogenhausen? beschreibt, welche Stellschrauben tatsächlich Einfluss auf den Verkaufspreis haben.

Wie wirkt sich eine niedrige Provision auf den Käufer aus?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gilt die gesetzliche Teilung: Wird der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide gleich viel. Eine niedrigere Provision kommt also auch dem Käufer zugute. Das erleichtert die Finanzierung, weil die Kaufnebenkosten sinken, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Bei den hohen Kaufpreisen in Bogenhausen ist das ein Argument, das Interessenten schätzen.

Für Sie als Verkäufer ist das mehr als ein netter Nebeneffekt. Wer als Käufer weniger Nebenkosten trägt, kann seine Mittel eher in den Kaufpreis investieren. Das bedeutet nicht automatisch einen höheren Preis, aber es verbessert die Verhandlungsposition, wenn das Budget eines Käufers eng ist. Die genauen Bedingungen sollten im Maklervertrag und im Exposé klar benannt werden.

Wie sinnvoll ist es, mit einem teuren Makler zu verhandeln?

Natürlich können Sie auch mit anderen Maklern über den Satz sprechen. Manche kommen Ihnen entgegen, vor allem bei gut verkäuflichen Objekten. Fragen Sie aber nach, was dafür wegfällt. Eine reduzierte Provision, die nur auf Druck gewährt wird, kann dazu führen, dass Ihr Objekt in der internen Priorität sinkt. Ein Anbieter, dessen gesamtes Modell auf der niedrigen Provision aufgebaut ist, hat dieses Problem nicht.

Sprechen Sie das Thema offen an. Ein guter Makler kann seinen Satz erklären, ohne beleidigt zu sein, und er kann auch sagen, was er dafür leistet. Eine Kostenübersicht für den ganzen Verkauf hilft, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Wer die Maklerwahl systematisch angehen möchte, findet im Ratgeber Bester Immobilienmakler in Bogenhausen: Woran erkenne ich ihn? eine Vergleichstabelle. Auch Bewertungen und Empfehlungen helfen, wenn man sie richtig einordnet.

Ist ein günstiger Makler auch bei einer Villa sinnvoll?

Gerade bei hohen Kaufpreisen ist der Unterschied zwischen 3,57 % und 1,785 % besonders groß. Gleichzeitig sind die Anforderungen hoch: Diskretion, aufwendige Präsentation, geprüfte Interessenten, sichere Abwicklung. Wichtig ist also, dass der Makler diese Standards erfüllt. Lassen Sie sich zeigen, wie er eine diskrete Vermarktung durchführt, welche Kartei er hat und welche Referenzen er vorweisen kann.

Manche Eigentümer gehen davon aus, dass ein hoher Provisionssatz automatisch ein Zeichen von Exklusivität ist. Doch die Käufer interessieren sich vor allem für die Immobilie, und Fotografie, Exposé und Datenraum lassen sich auch mit geringeren Fixkosten auf hohem Niveau umsetzen. Prüfen Sie im Einzelfall, wer die Arbeit wirklich macht. Bei einem großen Grundstück ist außerdem die Baurechtsfrage wichtig, die der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Bogenhausen beschreibt.

Was hat die Provision mit der Vermarktung zu tun?

Hinter einem hohen Provisionssatz vermuten viele auch ein größeres Werbebudget. In der Praxis machen die großen Immobilienportale, professionelle Fotos, ein gutes Exposé und eine gepflegte Interessentenkartei den Kern der Vermarktung aus. Diese Bausteine kosten Geld, sie steigen aber nicht mit dem Kaufpreis. Ob eine Wohnung im Arabellapark oder ein Haus in Johanneskirchen vermarktet wird, die Grundausstattung bleibt ähnlich.

Fragen Sie deshalb konkret nach, was für Ihr Objekt geplant ist: Wie viele Fotos, welche Portale, welche Laufzeit, welcher Grundriss, gibt es eine Drohnenaufnahme, wenn das Grundstück es rechtfertigt? Wer das klar benennen kann, zeigt, dass der Verkauf durchdacht ist. Wer auf allgemeine Formulierungen ausweicht, sollte nachbessern. Eine genaue Vorstellung davon, wie die erste Phase aussieht, ist viel aussagekräftiger als ein hoher Prozentsatz.

Wie vergleiche ich zwei Angebote fair?

Am einfachsten funktioniert der Vergleich, wenn Sie beide Angebote in dieselbe Tabelle eintragen.

Prüfpunkt	Frage an beide Anbieter
Provision	Wie hoch für Verkäufer und Käufer, jeweils mit Mehrwertsteuer?
Fälligkeit	Erst nach Beurkundung oder schon vorher?
Bewertung	Wurde besichtigt, ist die Spanne begründet?
Vermarktung	Welche Portale, Fotos, Grundrisse und Kartei gehören dazu?
Betreuung	Wer führt Besichtigungen und Verhandlungen persönlich?
Laufzeit	Wie lange, wie wird gekündigt, gibt es eine automatische Verlängerung?
Zusatzkosten	Wird etwas gesondert berechnet?

Hilfreich ist auch, die Bewertungen auf Portalen und bei Google zu lesen und dabei auf die Inhalte statt nur auf die Sterne zu achten. Passen Antworten und Eindruck zusammen, kann die Entscheidung zugunsten des besseren Gesamtpakets fallen. Liegen beide Anbieter bei der Leistung gleichauf, ist der niedrigere Satz schlicht das bessere Angebot.

Behalten Sie im Hinterkopf, dass der Vergleich vor dem Vertrag stattfindet. Ein unterschriebener Alleinauftrag lässt sich meist nicht ohne Weiteres auflösen, deshalb lohnt sich die Mühe am Anfang.

Lohnt es sich, ganz ohne Makler zu verkaufen?

Wer die Provision ganz sparen will, kann selbst verkaufen. Das spart Geld, kostet aber Zeit und setzt Marktwissen voraus. In Bogenhausen ist das vor allem bei einem bereits bekannten Käufer oder bei einem sehr einfachen Fall denkbar. Bedenken Sie, dass Sie selbst Unterlagen beschaffen, Besichtigungen durchführen, Bonität prüfen und verhandeln müssen. Dabei können Fehler teurer werden als jede Provision.

Eine Provision von 1,785 % ist hier ein guter Mittelweg: Sie geben einen Teil der möglichen Ersparnis ab, behalten aber professionelle Bewertung, Vermarktung und Verhandlung. Typische Stolpersteine beschreibt der Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Wie der Verkauf abläuft, wenn Sie ihn abgeben, zeigen die Ratgeber Immobilie verkaufen in Bogenhausen und Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen.

Welche Fragen sollte ich im Erstgespräch stellen?

Mit diesen Fragen gewinnen Sie schnell ein klares Bild:

1. Wie hoch ist Ihre Provision für mich und für den Käufer, und wann wird sie fällig?
2. Welche Leistungen sind enthalten, was kostet extra?
3. Wie erklären Sie Ihren Satz?
4. Wie begründen Sie Ihre Wertermittlung für mein Objekt?
5. Welche ähnlichen Objekte haben Sie im Bezirk verkauft?
6. Wie sieht die Vermarktung in den ersten vier Wochen aus?
7. Wer betreut mich persönlich und führt die Besichtigungen?
8. Wie lange läuft der Vertrag, und wie kann ich kündigen?

Notieren Sie die Antworten und vergleichen Sie mindestens zwei Angebote. Achten Sie auch darauf, ob der Makler selbst nachfragt, was Ihnen wichtig ist. Wer nur über sich spricht, wird das vermutlich auch später tun. Einen Überblick über unser Angebot im Bezirk bietet die Seite Immobilienmakler Bogenhausen.

Häufige Fragen

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

1,785 % mit Mehrwertsteuer statt der verbreiteten 3,57 %, also die Hälfte.

Ist ein günstiger Makler automatisch schlechter?

Nein, entscheidend sind Leistung und Ergebnis. Lassen Sie sich die Leistungen und den Grund für den Satz erklären.

Muss ich vorab etwas zahlen?

Bei uns nicht. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja, sie ist frei vereinbar. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt aber die Teilung bei beidseitiger Tätigkeit.

Was zahlt der Käufer?

Bei beidseitiger Beauftragung denselben Satz wie Sie, sofern es um Wohnungen oder Einfamilienhäuser an Verbraucher geht.

Können Sie auch hochwertige Objekte betreuen?

Ja, auch diskret und mit zweistufigem Exposé. Lassen Sie uns über Ihr Objekt sprechen.

Wie lange läuft der Maklervertrag?

Das wird individuell vereinbart. Achten Sie auf klare Laufzeiten und Kündigungsregeln.

Wer betreut mich in Bogenhausen?

Ellen Günthel, die den Münchner Osten persönlich betreut.

Fazit

Ein günstiger Makler in Bogenhausen ist einer, der eine vollständige Leistung zu einem nachvollziehbaren Satz bietet und am Ende einen guten Nettoerlös ermöglicht. Prüfen Sie Leistungsliste, Vertrag und Zusatzkosten, und fragen Sie, wie der Satz zustande kommt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, was das für Ihr Objekt bedeutet. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.