Immobilie verkaufen in Bogenhausen: Die acht Entscheidungen, die den Verkauf bestimmen

Ein Immobilienverkauf besteht aus vielen kleinen Handgriffen, aber nur aus wenigen wirklich großen Entscheidungen. Wann verkaufe ich? Zu welchem Preis gehe ich an den Markt? Verkaufe ich selbst oder mit Makler? Öffentlich oder diskret? Wer in Bogenhausen eine Wohnung im Arabellapark, einen Altbau nahe dem Prinzregentenplatz, eine Villa im Herzogpark oder ein Haus in Oberföhring, Johanneskirchen, Daglfing, Englschalking, Denning oder Zamdorf verkauft, entscheidet mit diesen Weichenstellungen über Dauer, Aufwand und Ergebnis. Die Details ergeben sich danach fast von selbst.

Dieser Ratgeber führt Sie deshalb durch die acht Entscheidungen, auf die es ankommt. Zu jeder erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, was im Münchner Osten dafür spricht und welche Unterlagen oder Stellen dabei eine Rolle spielen. Wer danach mit einer Maklerin arbeiten möchte, findet bei neues // nest eine Provision von 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %. Ellen Günthel betreut Verkäufe in Bogenhausen persönlich und bespricht die Entscheidungen auf Wunsch unverbindlich mit Ihnen.

Entscheidung 1: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Der beste Zeitpunkt hängt selten vom Kalender und meist von Ihrer Situation ab. Fragen Sie sich: Steht ein Umzug fest? Läuft ein Darlehen aus? Hat sich die Familie verändert? Bei Bogenhausener Lagen ist die Nachfrage das ganze Jahr vorhanden. Frühling und Herbst bieten zwar gutes Licht und viele aktive Interessenten, aber ein gut vorbereiteter Verkauf funktioniert auch im Winter.

Steuerlich ist die zehnjährige Spekulationsfrist der wichtigste Punkt. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und sie nicht selbst genutzt hat, muss den Gewinn in der Regel versteuern. Wer sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, bleibt davon meist verschont. Prüfen Sie außerdem Ihr Darlehen: Vor Ablauf der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Ein Gespräch mit Bank und Steuerberater klärt das in kurzer Zeit.

Entscheidung 2: Zu welchem Preis gehe ich an den Markt?

Der Angebotspreis ist die folgenreichste Entscheidung. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, das Objekt wird älter im Portal, und später wird oft weniger erzielt, als bei einem passenden Start möglich gewesen wäre. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, sofern nicht mehrere Interessenten den Preis nach oben treiben. In Bogenhausen ist die Bandbreite groß, weil sich Teilmärkte, Baujahre und Zustände stark unterscheiden.

Grundlage sind tatsächliche Kaufpreise, nicht Inserate. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt wertet Verträge aus, BORIS-Bayern liefert Bodenrichtwerte. Bei Wohnungen zählen vor allem Vergleichsverkäufe in derselben Anlage, bei Häusern der Bodenwert, der Gebäudezustand und das Baurecht. Eine erste Einordnung erhalten Sie über den Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Bogenhausen. Bitten Sie immer um eine Begründung, damit Sie die Zahl später auch in der Verhandlung vertreten können.

Entscheidung 3: Verkaufe ich selbst oder mit Makler?

Beide Wege sind möglich. Selbst zu verkaufen kann sich lohnen, wenn Sie ausreichend Zeit haben, den Markt kennen und bereits einen Käufer im Umfeld haben. Sie sparen die Provision, tragen aber auch die gesamte Arbeit und das Risiko: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Prüfung der Bonität, Verhandlung und Abstimmung mit dem Notar. In einem Bezirk mit hohen Kaufpreisen kann ein kleiner Fehler bei Preis oder Vertrag schnell mehr kosten als die Provision.

Ein Makler nimmt Ihnen diese Arbeit ab und bringt Interessenten aus seiner Kartei mit. Häufige Fehler beim Alleingang beschreibt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Wer sich für einen Makler entscheidet, sollte mehrere vergleichen. Kriterien dafür finden Sie im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Bogenhausen. Achten Sie darauf, dass Sie das persönliche Gespräch mit der Person führen, die später wirklich für Sie arbeitet.

Entscheidung 4: Wie stark soll die Vermarktung öffentlich sein?

Nicht jede Immobilie gehört sofort auf alle Portale. Bei einer Villa im Herzogpark oder einem bekannten Haus wünschen sich viele Eigentümer Diskretion. Dann werden zunächst nur vorgemerkte, geprüfte Interessenten angesprochen, und die genaue Adresse erfahren sie erst nach einer Legitimation. Bei einer Wohnung im Arabellapark oder einem Reihenhaus in Zamdorf spricht dagegen viel für die breite Vermarktung, weil dort die Zahl der Interessenten entscheidet.

Dazwischen gibt es Mischformen. Der Verkauf kann mit einer begrenzten Ansprache der Kartei beginnen und erst danach auf die Portale ausgeweitet werden. Auch Anzeigen ohne genaue Adresse oder mit Fotos, die keine Rückschlüsse auf das Haus zulassen, sind möglich. Beachten Sie aber: Der Energieausweis muss trotzdem spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in jede kommerzielle Anzeige. Mehr zu den Präsentationsstandards steht im Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Bogenhausen.

Entscheidung 5: Wie viel Vorbereitung ist sinnvoll?

Was sollte vor dem ersten Interessenten erledigt sein? Zuerst die Unterlagen: Grundbuchauszug vom Amtsgericht München, Flurkarte über den Geodatenservice des Kommunalreferats, Bauakte der Lokalbaukommission, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angaben zur Rücklage. Wer erst sucht, wenn ein Käufer wartet, verliert wertvolle Zeit.

Bei der Immobilie selbst gilt: aufräumen, reinigen, kleine Schäden beheben, Garten pflegen, Licht schaffen. Große Sanierungen zahlen sich meist nicht aus, denn Käufer haben eigene Vorstellungen. Ausnahmen sind Schäden, die Käufer abschrecken würden, etwa ein undichtes Dach. Bei Häusern mit alter Heizung reicht meist eine klare Dokumentation, wie der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Bogenhausen zeigt. Die vollständige Liste enthält der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Bogenhausen.

Entscheidung 6: Welchem Käufer gebe ich den Zuschlag?

Der höchste Preis ist nicht immer das beste Angebot. Wichtig sind auch die Finanzierung, der Zeitplan, die Bedingungen im Vertrag und die Frage, ob der Käufer wirklich beurkunden wird. Lassen Sie sich vor Besichtigungen und spätestens vor Verhandlungen eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung und passendem Übergabetermin kann besser sein als ein höheres mit offenen Fragen.

Die folgende Übersicht zeigt, wie sich Angebote vergleichen lassen.

Kriterium	Worauf Sie achten	Warum es zählt
Kaufpreis	Höhe und Begründung	direkter Erlös
Finanzierung	Bankbestätigung oder Eigenmittelnachweis	Sicherheit, dass der Kauf zustande kommt
Zeitplan	gewünschter Notartermin, Übergabe	passt das zu Ihrem Umzug?
Bedingungen	Vorbehalte, Bauvoranfrage, eigener Verkauf	Risiko von Verzögerung oder Abbruch
Verlässlichkeit	Auftreten, Vorbereitung, Rückfragen	Hinweis auf den späteren Ablauf

Bei Bauträgern und Bauherren spielen Bedingungen wie eine Bauvoranfrage oft eine größere Rolle als bei Familien. Lassen Sie sich die Folgen im Einzelnen erklären.

Entscheidung 7: Was soll im Kaufvertrag stehen?

Den Kaufvertrag entwirft der Notar auf Basis der vereinbarten Eckpunkte, er sollte aber gemeinsam vorbereitet sein. Wichtig sind Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche, Regelungen zu bekannten Mängeln und zum Haftungsausschluss, die Fälligkeit des Kaufpreises sowie die Ablösung von Grundschulden. Bekannte Mängel müssen genannt werden, denn ein Haftungsausschluss schützt nicht bei Arglist.

Verbraucher erhalten den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Prüfen Sie ihn in Ruhe und stellen Sie Fragen. Der Notar beantragt anschließend die Auflassungsvormerkung, holt erforderliche Genehmigungen und Löschungsbewilligungen ein und meldet die Fälligkeit, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Bestehen Mietverhältnisse, sollten Mietverträge, Kaution und Abrechnung geregelt werden. Gesetzliche Vorkaufsrechte des Mieters oder der Stadt werden im Rahmen des Vollzugs ebenfalls geprüft.

Entscheidung 8: Wie und wann übergebe ich?

Der Übergabetermin wird oft unterschätzt. Üblich ist, dass Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises die Schlüssel erhalten. Müssen Sie selbst noch umziehen, kann im Vertrag ein späterer Termin vereinbart werden. Ein vorzeitiger Einzug oder ein Schlüsselzugang vor Zahlung birgt Risiken, und wenn das gewünscht ist, sollte es gut geregelt und vom Notar beraten werden.

Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, in dem Zählerstände, übergebene Schlüssel und der Zustand festgehalten werden. Melden Sie den Eigentümerwechsel bei Strom und Gas, informieren Sie den Versicherer und bei Wohnungen die Hausverwaltung. Hausgeld und Nebenkosten werden zum Stichtag abgegrenzt, und die Grundsteuer wird im Innenverhältnis aufgeteilt. Eine gute Begleitung sorgt dafür, dass auch diese letzten Schritte reibungslos laufen.

Wie unterscheiden sich die Teilmärkte im Stadtbezirk?

Wer in Bogenhausen verkauft, muss wissen, wer in seinem Teil des Bezirks sucht. Rund um den Prinzregentenplatz und im Herzogpark interessieren sich oft Führungskräfte, Selbstständige und Menschen, die Nähe zur Innenstadt und zur Isar schätzen. Im Arabellapark zählen U-Bahn-Anschluss, Einkaufsmöglichkeiten und Ausblick. In Oberföhring und Johanneskirchen suchen Familien nach Gärten und Schulen, in Daglfing und Englschalking schätzen viele die S-Bahn und den Flughafen.

Die Vermarktung sollte sich danach richten: Bilder, Texte, Portale und auch der Besichtigungsablauf unterscheiden sich. Einzelne Lagen können sich außerdem verändern, etwa durch neue Quartiersplanungen im Nordosten. Wie sich solche Entwicklungen auf einen Verkauf auswirken, sollte ein ortskundiger Makler im Einzelfall einschätzen. Genauere Informationen zum Preis finden Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Bogenhausen?. Der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Bogenhausen beschreibt, welche Rolle die Ortskenntnis spielt.

Was unterscheidet den Verkauf einer Wohnung vom Verkauf eines Hauses?

Bei einer Wohnung kaufen Interessenten immer auch die Gemeinschaft mit. Im Arabellapark oder in den Anlagen der Parkstadt Bogenhausen lesen sie deshalb Protokolle, prüfen die Erhaltungsrücklage und fragen nach anstehenden Beschlüssen zu Aufzügen, Fassaden oder Leitungen. Ein geringes Hausgeld ist nicht automatisch ein Vorteil, wenn dafür Rücklagen fehlen. Bereiten Sie diese Unterlagen früh vor, und klären Sie, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Mehr dazu steht im Ratgeber Wohnung verkaufen in Bogenhausen.

Bei einem Haus liegt das Augenmerk auf Grundstück, Bausubstanz und Haustechnik. Genehmigungen für Anbauten, die Heizung, der Baumbestand und die Frage nach weiterem Baurecht rücken in den Vordergrund. Der Käuferkreis reicht von Familien bis zu Bauherren, die das bestehende Gebäude ersetzen möchten. Entsprechend unterschiedlich fallen die Fragen aus. Ein gut geführter Verkauf beantwortet beides, ohne eine Gruppe von vornherein auszuschließen. Wie sich das nach Haustyp unterscheidet, zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen.

Welche Fristen sollte ich im Blick behalten?

Einige Termine verdienen besondere Aufmerksamkeit, denn sie können den gesamten Plan verändern. Dazu gehört das Ende der Zinsbindung, ab dem eine Ablösung oft ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens besteht zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Prüfen Sie das in Ihren Unterlagen, bevor Sie einen Übergabetermin festlegen.

Ebenso wichtig ist die Spekulationsfrist, die sich auf den Tag genau nach den notariellen Kaufverträgen richtet, nicht nach der Übergabe. Wer knapp vor Ablauf steht, sollte mit dem Notartermin warten oder steuerlichen Rat einholen. Der Energieausweis darf zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht abgelaufen sein. Bei geerbten Immobilien sind die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren und die Anzeigepflichten beim Finanzamt zu beachten.

Zuletzt der persönliche Zeitplan: Wann soll die neue Wohnung bezugsfertig sein? Wann beginnt das Schuljahr? Solche Punkte lassen sich im Kaufvertrag berücksichtigen, wenn sie früh bekannt sind. Wer sie erst beim Notartermin anspricht, schränkt seine Möglichkeiten unnötig ein.

Welche Sondersituationen ändern die Reihenfolge?

Manche Situationen verlangen eine andere Reihenfolge. Bei einer Erbschaft stehen der Erbnachweis und die Einigung der Erben am Anfang, wie der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Bogenhausen zeigt. Bei einer Trennung geht es zuerst um Einigung und Finanzierung, Hinweise gibt der Ratgeber Haus bei Scheidung verkaufen in Bogenhausen. Bei einem vermieteten Objekt stehen Mietvertrag, Kündigungsschutz und ein mögliches Vorkaufsrecht im Vordergrund.

Wer im Alter verkauft, plant oft den Umzug zuerst und klärt, ob ein Wohnrecht in Frage kommt. Dazu bietet der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Bogenhausen Hilfestellung. Bei Grundstücken ist das Baurecht der erste Schritt, was der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Bogenhausen beschreibt. Sprechen Sie Sondersituationen früh an, denn ein guter Plan berücksichtigt sie von Anfang an.

Wie viel kostet der Verkauf, und was bleibt mir netto?

Kosten auf Ihrer Seite sind vor allem die Maklerprovision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Löschung von Grundschulden, der Energieausweis und gegebenenfalls Steuern. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Für die Provision lohnt sich ein genauer Blick: Viele Münchner Makler verlangen vom Verkäufer 3,57 % mit Mehrwertsteuer. Bei neues // nest sind es 1,785 %, Sie sparen also 50 % der Provision.

Der Grund dafür ist unsere Struktur, nicht ein geringerer Einsatz: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten für Technik, Portale und Werbung, wir verzichten auf ein Prestigebüro und arbeiten digital. Die Leistung umfasst Bewertung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zum Notar. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Fällig wird die Provision erst nach der notariellen Beurkundung. Warum das funktioniert, erklärt auch der Beitrag Warum Sie mit neues // nest Immobilien verkaufen sollten.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Bogenhausen?

Häufig zwei bis vier Monate bis zum Notartermin und weitere vier bis acht Wochen bis zur Zahlung. Besondere Objekte brauchen länger.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Bei Eigennutzung oder nach Ablauf von zehn Jahren in der Regel nicht. Prüfen Sie Ihren Fall vorab.

Welche Unterlagen brauche ich?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Kann ich auch verkaufen, wenn noch ein Darlehen läuft?

Ja, das Darlehen wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank.

Kann die Immobilie diskret verkauft werden?

Ja, zunächst über vorgemerkte, geprüfte Interessenten, auf Wunsch ganz ohne Inserat.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?

Große Maßnahmen meist nicht. Reinigen, Aufräumen und kleine Reparaturen wirken am stärksten.

Wie viel Provision zahle ich?

Bei neues // nest 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %, jeweils mit Mehrwertsteuer.

Was ist ein sinnvoller erster Schritt?

Eine Einschätzung vor Ort. Ellen Günthel kommt dafür unverbindlich zu Ihnen.

Fazit

Wer eine Immobilie in Bogenhausen verkauft, sollte die acht großen Entscheidungen bewusst treffen: Zeitpunkt, Preis, Verkaufsweg, Sichtbarkeit, Vorbereitung, Käufer, Vertrag und Übergabe. Dann lassen sich auch Sondersituationen wie Erbe, Trennung oder Vermietung gut einbinden. Bei neues // nest sparen Sie 50 % der Provision und zahlen 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel begleitet Sie persönlich. Einen Überblick über unsere Arbeit im Bezirk finden Sie unter Immobilienmakler Bogenhausen. Vereinbaren Sie einen Termin unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.