Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Bogenhausen: Wege von der Einigung bis zur Teilungsversteigerung

Das Elternhaus in Oberföhring, die Altbauwohnung nahe dem Prinzregentenplatz oder die Villa im Herzogpark: Wenn mehrere Personen eine Immobilie in Bogenhausen erben, gehört sie ihnen zunächst gemeinsam. Das Gesetz spricht von einer Gesamthandsgemeinschaft. Niemand besitzt einen bestimmten Raum oder einen festen Anteil am Haus, und die wichtigen Entscheidungen müssen alle gemeinsam tragen. Das funktioniert, solange sich alle einig sind. Oft leben die Erben aber in verschiedenen Städten, haben unterschiedliche Vorstellungen, und bei den Werten, um die es in diesem Stadtbezirk geht, können die Spannungen groß werden.

Dieser Ratgeber zeigt die vier Wege aus der Gemeinschaft: den gemeinsamen Verkauf, die Auszahlung einzelner Miterben, den Verkauf eines Erbteils und als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Er nennt die zuständigen Münchner Stellen, die wichtigsten Fristen und die steuerlichen Punkte, die Sie mit einem Fachmann klären sollten. Er ersetzt keine Rechtsberatung, hilft aber dabei, die Lage einzuordnen. Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, begleitet Sie Ellen Günthel als neutrale Ansprechpartnerin aller Erben. Die Provision liegt bei neues // nest bei 1,785 % statt bei den sonst in München verbreiteten 3,57 %.

Was bedeutet es, gemeinsam eine Immobilie zu erben?

Mit dem Erbfall geht der Nachlass automatisch auf alle Erben über. Solange er nicht geteilt ist, gehört jedem ein Anteil am gesamten Nachlass, nicht an einzelnen Gegenständen. Über laufende Fragen wie die Beauftragung eines Handwerkers kann die Mehrheit entscheiden, gerechnet nach Erbanteilen. Dringend notwendige Maßnahmen darf einer allein veranlassen, etwa bei einem Rohrbruch. Über den Verkauf der Immobilie aber müssen alle gemeinsam entscheiden.

Solange der Nachlass nicht aufgelöst ist, laufen die Kosten weiter: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, bei einer Wohnung das Hausgeld. Oft bleibt ungeklärt, wer das vorstreckt. Wohnt einer der Erben in der Immobilie, kommen Fragen nach einer Nutzungsentschädigung hinzu. Klären Sie diese Punkte früh und schriftlich, das vermeidet späteren Streit. Das Gesetz sieht übrigens vor, dass jeder Miterbe die Auseinandersetzung grundsätzlich jederzeit verlangen kann.

Welche vier Wege gibt es, die Erbengemeinschaft aufzulösen?

Die Wege unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Einigkeit nötig ist und wie viel Geld am Ende bleibt.

Weg	Voraussetzung	Vorteil	Nachteil
Gemeinsamer Verkauf	alle stimmen zu	meist bester Erlös, klare Aufteilung	Abstimmungsaufwand
Auszahlung einzelner Miterben	Einigung über den Wert, Finanzierung	Immobilie bleibt in der Familie	Finanzierung kann schwierig sein
Erbteilsverkauf	notarielle Beurkundung, Vorkaufsrecht beachten	Ausstieg ohne Zustimmung möglich	oft Abschlag beim Preis
Teilungsversteigerung	Antrag eines Miterben	Ausweg bei Blockade	häufig niedriger Erlös, lange Dauer

Welcher Weg passt, hängt davon ab, ob jemand die Immobilie behalten möchte, ob sich alle einig sind und wie dringend das Geld gebraucht wird. In den meisten Fällen führt der gemeinsame Verkauf am Markt zum besten Ergebnis für alle.

Welche Unterlagen und Stellen brauche ich in München?

Am Anfang steht der Nachweis der Erbfolge. Ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorhanden, genügt meist dieses zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Sonst brauchen Sie einen Erbschein, den das Nachlassgericht beim Amtsgericht München erteilt, sofern der Verstorbene zuletzt in München lebte. Anschließend wird das Grundbuch berichtigt, das innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ohne Gebühren möglich ist. Beide Vorgänge dauern einige Wochen, in Einzelfällen länger.

Für den Verkauf kommen die üblichen Unterlagen hinzu: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte der Lokalbaukommission, Energieausweis, bei Wohnungen die Teilungserklärung und Protokolle. Im Nachlass finden sich oft Ordner mit Plänen und Rechnungen, die Sie früh sichten sollten. Eine vollständige Liste enthält der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Bogenhausen. Beachten Sie auch: Die Anzeige beim Finanzamt für Erbschaftsteuer ist innerhalb von drei Monaten fällig, sofern nicht bereits eine Mitteilung durch Gericht oder Notar erfolgt ist.

Wie läuft der gemeinsame Verkauf in der Praxis ab?

Zuerst sollten sich alle über drei Punkte einigen: Wir wollen verkaufen, wir legen einen Mindestpreis fest, und einer oder eine von uns ist Ansprechpartner für den Makler. Ideal ist eine schriftliche Vollmacht, damit nicht jede Kleinigkeit im Kreis abgestimmt werden muss. Wer im Ausland lebt, kann die Vollmacht beglaubigen lassen und sich beim Notartermin vertreten lassen.

Anschließend wird der Wert ermittelt, die Unterlagen werden beschafft, und die Vermarktung beginnt. Oft muss das Haus vorher geräumt werden. Das kann eine Firma übernehmen, Erinnerungsstücke sollten die Erben aber früh teilen. Der Kaufvertrag wird von allen Erben oder ihren Bevollmächtigten unterzeichnet. Den Erlös überweist der Käufer in der Regel auf ein gemeinsames Konto oder nach Absprache über den Notar, und die Erben teilen ihn anschließend nach Quoten auf. Wie sich die einzelnen Phasen zusammensetzen, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen.

Wie funktioniert die Auszahlung einzelner Miterben?

Möchte eine Person die Immobilie behalten, kann sie die anderen auszahlen. Dazu wird ein Auseinandersetzungsvertrag notariell beurkundet und das Eigentum im Grundbuch auf die Person übertragen. Die entscheidende Frage ist der Wert, und gerade bei hohen Summen kommt es hier oft zum Streit. Bei unterschiedlichen Vorstellungen hilft ein Verkehrswertgutachten, das alle als Grundlage akzeptieren.

Die Übernahme zwischen Miterben ist in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit, soweit sie der Teilung des Nachlasses dient. Die Finanzierung sollte früh geklärt werden. Die Bank des Übernehmers verlangt Unterlagen zur Immobilie und eine Bewertung, und bei den Beträgen, die in Bogenhausen schnell zusammenkommen, kann das eine hohe Hürde sein. Klappt die Finanzierung nicht, bleibt oft nur der Verkauf am Markt. Fragen zur Bewertung behandelt auch der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Bogenhausen.

Was ist ein Erbteilsverkauf, und wann lohnt er sich?

Wer aussteigen möchte, ohne auf die anderen zu warten, kann seinen gesamten Anteil am Nachlass verkaufen. Das geht ohne Zustimmung der Miterben, muss aber notariell beurkundet werden. Die Miterben haben ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können. Der Käufer tritt in die Erbengemeinschaft ein, übernimmt aber auch die Probleme, die sie mit sich bringt.

Für Käufer ist das meist weniger interessant als der Erwerb einer ganzen Immobilie, denn sie erhalten keine verfügbare Sache, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Deshalb sind in der Regel Abschläge zu erwarten. Einige Unternehmen haben sich auf den Ankauf solcher Anteile spezialisiert, oft mit erheblichen Abschlägen. Lassen Sie sich vor einem Verkauf anwaltlich beraten und prüfen Sie, ob nicht doch eine Einigung mit den Miterben möglich ist.

Was geschieht bei einer Teilungsversteigerung?

Findet die Gemeinschaft keine Einigung, kann jeder Miterbe beim Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Das Gericht lässt ein Gutachten erstellen und setzt einen Termin an. Bis der Zuschlag erteilt wird, vergehen oft Monate bis Jahre. Im ersten Termin gilt eine Untergrenze von 50 % des festgesetzten Werts und ein Miterbe kann bei einem Gebot unter 70 % die Versagung des Zuschlags beantragen. Im zweiten Termin entfallen diese Grenzen.

Der Erlös liegt bei einer Versteigerung oft unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde, weil Bieter die Immobilie oft nur von außen sehen und auch die Vorlaufkosten höher ausfallen. Die Versteigerung ist deshalb vor allem ein Druckmittel und ein letzter Ausweg. Oft lohnt es sich, parallel zu einem Antrag weiter zu verhandeln oder eine Mediation einzuschalten. Viele Verfahren werden noch vor dem Termin durch eine Einigung beendet.

Was sollten Erben in den ersten Wochen erledigen?

Direkt nach dem Erbfall bleibt wenig Zeit für große Entscheidungen, einige Punkte sollten aber früh erledigt werden. Dazu gehören die Sicherung des Hauses, die Meldung an die Wohngebäudeversicherung, das Abstellen oder Überprüfen von Wasser und Heizung bei Leerstand sowie die Klärung, wer Post und Rechnungen bearbeitet. Eine leer stehende Immobilie kann den Versicherungsschutz berühren, deshalb sollten Sie den Versicherer informieren.

Beachten Sie auch die Ausschlagungsfrist. Wer das Erbe nicht annehmen möchte, etwa weil Schulden zu befürchten sind, muss in der Regel innerhalb von sechs Wochen handeln, bei einem Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland oder Aufenthalt des Erben dort innerhalb von sechs Monaten. Die Frist beginnt mit Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund.

Legen Sie danach gemeinsam fest, wer die Unterlagen sammelt, und sichten Sie die Ordner im Haus, bevor irgendetwas entsorgt wird. Baupläne, Rechnungen und Darlehensunterlagen werden für den Verkauf gebraucht. Wenn alle Beteiligten diese Punkte früh angehen, fällt die spätere Entscheidung über die Immobilie deutlich leichter. Weitere Hintergründe liefert auch unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Wie lassen sich Streitigkeiten in der Familie vermeiden?

Die meisten Konflikte drehen sich um drei Fragen: Was ist die Immobilie wert? Wer hat was bezahlt? Wer darf entscheiden? Zur ersten Frage hilft eine neutrale Einschätzung. Zur zweiten eine einfache gemeinsame Aufstellung aller Ausgaben und Einnahmen seit dem Erbfall. Und für die dritte ein Beschluss, der einen Ansprechpartner benennt und klar sagt, ab wann er allein handeln kann.

Hilfreich ist auch eine gemeinsame Besichtigung mit dem Makler, bei der alle dieselben Informationen erhalten. Ein Makler, der für alle gleichermaßen arbeitet, schickt Berichte an alle Beteiligten, sodass niemand das Gefühl hat, ausgeschlossen zu werden. Bei sehr verfahrenen Konflikten kann eine Mediation oder ein Fachanwalt für Erbrecht helfen, bevor die Situation vor Gericht landet. Wo es hakt, nimmt ein neutraler Dritter oft den Druck aus der Diskussion.

Welche steuerlichen Punkte sollten Erben kennen?

Für die Erbschaftsteuer gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge, und die Immobilie wird für diese Zwecke bewertet. Das Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden, wenn Ehepartner oder Kinder es selbst nutzen, wobei grundsätzlich eine zehnjährige Nutzungsfrist gilt. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann die Befreiung kosten. Lassen Sie das vor einem Verkauf prüfen.

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren läuft nach dem Erbfall weiter. Erben übernehmen die Anschaffungszeit des Verstorbenen. Hat er die Immobilie selbst bewohnt oder lange besessen, fällt in der Regel keine Einkommensteuer an. War sie erst vor kurzem gekauft und vermietet, kann das anders aussehen. Eine steuerliche Beratung kostet wenig im Vergleich zu dem, was hier auf dem Spiel steht.

Was gilt, wenn die Immobilie vermietet oder von einem Miterben bewohnt ist?

Ist eine Wohnung im Nachlass vermietet, treten die Erben als Vermieter in den Vertrag ein. Die Miete steht allen zu, die Kosten tragen alle. Ein bestehendes Mietverhältnis endet nicht durch den Verkauf, und der Käufer übernimmt es. Für die Vermarktung ist dann wichtig, ob die Immobilie vor allem für Kapitalanleger oder für Eigennutzer attraktiv ist. Bei Wohnungen, die nach der Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurden, kann ein Mietervorkaufsrecht bestehen.

Wohnt ein Miterbe in der Immobilie, sollten Sie früh besprechen, bis wann das gilt und wie es entschädigt wird. Ohne eine Einigung können die anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Für einen Verkauf ist ein leeres Objekt meist leichter zu vermarkten, aber es gibt auch Lösungen mit späterem Auszug, die im Kaufvertrag festgehalten werden. Bei älteren Bewohnern kommt es auf Fingerspitzengefühl an. Wichtiges dazu finden Sie im Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Bogenhausen.

Was sollten Erben beim Verkauf einer Eigentumswohnung beachten?

Wurde eine Wohnung vererbt, etwa im Arabellapark oder in einem Altbau rund um den Prinzregentenplatz, kommen die Regeln der Eigentümergemeinschaft hinzu. Das Hausgeld läuft auch während der Erbauseinandersetzung weiter, und die Erben haften dafür. Die Hausverwaltung sollte früh über den Erbfall informiert werden, damit Einladungen und Abrechnungen die richtigen Personen erreichen.

Für den Verkauf brauchen Sie Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Prüfen Sie außerdem, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Weitere Hinweise zum Bezirk gibt der Ratgeber Wohnung verkaufen in Bogenhausen. Beim Auszug sollte die Wohnung vollständig geräumt und, soweit nötig, in einen vorzeigbaren Zustand gebracht werden. Eine kleine Auffrischung reicht meist aus. Die Kosten dafür tragen in der Regel alle Erben anteilig, und Sie sollten sie gemeinsam abstimmen.

Was kostet die Auflösung der Erbengemeinschaft?

Die Kosten hängen vom gewählten Weg ab. Bei einem Verkauf am Markt fallen Maklerprovision, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Löschung von Grundschulden an. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt meist der Käufer. Bei neues // nest beträgt die Provision 1,785 % mit Mehrwertsteuer, und sie ist erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Bei einer Auszahlung kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls ein Gutachten hinzu.

Die Teilungsversteigerung hat hohe Verfahrenskosten, darunter Gerichtsgebühren und Gutachten, und der Erlös fällt häufig niedriger aus. Wer sich zusätzlich anwaltlich vertreten lässt, trägt weitere Kosten. Auch aus diesem Grund lohnt sich meist der Versuch einer Einigung. Wo die eigentlichen Hebel beim Preis liegen, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Bogenhausen?. Allgemeine Informationen finden Sie außerdem in unserem Beitrag Erbengemeinschaft auflösen.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?

Ja, denn über den Verkauf müssen alle gemeinsam entscheiden. Bei Blockade bleibt am Ende die Teilungsversteigerung.

Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen?

Grundsätzlich unbegrenzt. Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen, sofern das Testament nichts anderes vorsieht.

Wo bekomme ich den Erbschein in München?

Beim Nachlassgericht am Amtsgericht München, wenn der Verstorbene zuletzt dort gelebt hat.

Muss ich das Grundbuch umschreiben lassen?

Ja, das ist vor dem Verkauf in der Regel erforderlich. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.

Was passiert mit dem Erlös?

Er wird nach Ablösung von Schulden und Kosten nach den Erbquoten geteilt.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Das hängt davon ab, wann der Verstorbene gekauft hat und wie die Immobilie genutzt wurde. Die Frist läuft nach dem Erbfall weiter.

Kann der Makler alle Erben betreuen?

Ja, wir informieren alle Beteiligten gleich und arbeiten mit einem benannten Ansprechpartner oder einer Vollmacht.

Was ist, wenn ein Erbe im Ausland lebt?

Eine beglaubigte Vollmacht reicht, damit eine andere Person den Termin beim Notar für ihn wahrnimmt.

Fazit

Eine Erbengemeinschaft in Bogenhausen aufzulösen, gelingt am einfachsten, wenn alle früh über Wert, Kosten und Zuständigkeiten sprechen. Der gemeinsame Verkauf bringt meist den besten Erlös, die Auszahlung erhält die Immobilie in der Familie, und der Erbteilsverkauf oder die Teilungsversteigerung bleiben der Ausweg, wenn keine Einigung gelingt. Für Recht und Steuern sollten Sie Fachleute hinzuziehen. Ellen Günthel begleitet den Verkauf als neutrale Ansprechpartnerin aller Erben. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.