Grundstück bewerten lassen in Unterhaching: Bodenrichtwert, Baurecht und was den Wert wirklich bestimmt

Unbebaute Grundstücke sind in einer dicht besiedelten Gemeinde wie Unterhaching selten. Umso häufiger stellt sich die Frage nach dem Wert in anderer Form: Eine Erbengemeinschaft besitzt einen Bauplatz neben dem Elternhaus, ein Eigentümer überlegt, seinen großen Garten abzuteilen, oder ein älteres Haus steht auf einem Grundstück, das mehr wert ist als das Gebäude darauf. In all diesen Fällen entscheidet nicht allein die Fläche über den Preis. Was hier gebaut werden darf, wie das Grundstück geschnitten ist und ob es erschlossen ist, kann den Wert erheblich beeinflussen.

Dieser Ratgeber erklärt, was den Wert eines Grundstücks in Unterhaching bestimmt, was der Bodenrichtwert aussagt und was nicht, wie Sie das Baurecht klären und wer die Bewertung übernehmen kann. Baurechtliche Fragen beantworten letztlich die zuständige Bauaufsichtsbehörde, ein Architekt oder ein Fachanwalt. Für eine erste Einschätzung und den Verkauf ist bei neues // nest Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Unterhaching?

Bei einem Grundstück geht es weniger um das, was heute dort steht, als um das, was dort künftig möglich ist. Die wichtigsten Faktoren zeigt die folgende Übersicht.

Faktor	Wirkung auf den Wert	Was Sie prüfen sollten
Lage	Nähe zu S-Bahn, Schulen, Grün, Lärmquellen	Mikrolage, Nachbarschaft
Baurecht	Zulässige Bebauung bestimmt die Nutzbarkeit	Bebauungsplan, Umgebungsbebauung
Größe und Zuschnitt	Regelmäßige Grundstücke sind besser nutzbar	Breite, Tiefe, Ecklage
Erschließung	Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Fernwärme	Anschlüsse, Beiträge
Rechte und Lasten	Wegerechte, Leitungsrechte mindern oft den Wert	Grundbuch, Baulasten
Boden und Bewuchs	Altlasten, Grundwasser, geschützte Bäume	Bodengutachten, Baumschutz

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet und regelmäßig aktualisiert. Für Unterhaching, das zum Landkreis München gehört, erhalten Sie die Werte über den Gutachterausschuss des Landkreises. Er gilt für ein typisches, erschlossenes Grundstück mit bestimmten Merkmalen, etwa einer durchschnittlichen Bebaubarkeit.

Ihr Grundstück kann davon deutlich abweichen. Ist es besonders groß, ungünstig geschnitten oder nur eingeschränkt bebaubar, liegt sein Wert oft darunter. Bei besserer Bebaubarkeit kann er darüber liegen. Der Bodenrichtwert ist also ein guter Einstieg, aber keine fertige Bewertung. Nehmen Sie ihn als Orientierung und lassen Sie die Abweichungen von einer fachkundigen Person einschätzen.

Wie erfahre ich, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?

Das ist die wichtigste Frage. In einem Gebiet mit Bebauungsplan regelt dieser, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf, etwa über Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen und Dachform. Bebauungspläne können Sie bei der Gemeinde Unterhaching einsehen. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit innerhalb eines bebauten Ortsteils danach, ob sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügt. Das lässt mehr Spielraum, aber auch mehr Unsicherheit.

Liegt ein Grundstück im Außenbereich, ist eine Bebauung nur in engen Grenzen möglich, was den Wert stark mindern kann. Lassen Sie sich nicht allein auf mündliche Aussagen ein, sondern klären Sie die Frage bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde, in Unterhaching in der Regel beim Landratsamt München. Auch ein Architekt kann hier eine erste Einschätzung geben.

Was bringt ein Vorbescheid?

Mit einem Antrag auf Vorbescheid können Sie einzelne Fragen zur Bebaubarkeit verbindlich klären lassen, etwa ob ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus an dieser Stelle zulässig ist. Der Bescheid gilt für eine bestimmte Zeit und gibt Käufern, vor allem Bauträgern, Planungssicherheit. Das kann den erzielbaren Preis stützen, weil das Risiko für den Käufer sinkt.

Ein Vorbescheid kostet Gebühren und Zeit, außerdem brauchen Sie meist Pläne eines Architekten. Bei kleinen, klaren Bauplätzen lohnt sich das oft nicht, bei größeren oder ungeklärten Grundstücken dagegen schon. Besprechen Sie mit Ihrem Makler oder Architekten, ob der Aufwand in Ihrem Fall gerechtfertigt ist und welche Fragen der Antrag beantworten sollte.

Wie wirken sich Größe und Zuschnitt aus?

Ein rechteckiges Grundstück mit guter Breite lässt sich besser bebauen als ein schmales, langes oder verwinkeltes. Bei einem sehr tiefen Grundstück ist der hintere Bereich oft weniger wert, weil er schwer erschließbar oder gar nicht bebaubar ist. Der Quadratmeterpreis lässt sich deshalb nicht einfach auf die gesamte Fläche übertragen. Ein Gutachter würde hier unter Umständen zwischen Bauland und Gartenland unterscheiden.

Auch die Ausrichtung spielt eine Rolle: Ein Garten nach Süden oder Westen ist für Familien attraktiver als einer im Schatten. Eckgrundstücke haben Vor- und Nachteile. Ein Makler kann einschätzen, wie Käufer in Unterhaching diese Punkte bewerten.

Kann ich mein Grundstück teilen?

Viele Eigentümer älterer Häuser mit großem Garten überlegen, einen Teil als Bauplatz abzutrennen und zu verkaufen. Ob das möglich ist, hängt vom Baurecht und von der Erschließung des hinteren Teils ab. Es muss eine Zufahrt möglich sein, oft über eine Dienstbarkeit oder einen Streifen des Grundstücks. Auch Abstandsflächen und die verbleibende Nutzung des Bestandshauses müssen passen. Die Teilung erfolgt durch Vermessung und Eintragung ins Grundbuch.

Die Folgen sollten Sie vorher durchrechnen, auch steuerlich. Ein Teilverkauf kann unter Umständen steuerliche Folgen haben, wenn es sich um einen Teil eines selbst genutzten Gartens handelt. Fragen Sie hierzu einen Steuerberater, bevor Sie Schritte einleiten. Ein Architekt kann prüfen, was baulich möglich ist, und ein Makler, was es im Markt bringt.

Welche Rolle spielt die Erschließung?

Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen ist. In Unterhaching stellt sich zusätzlich die Frage, ob ein Anschluss an die Geothermie-Fernwärme möglich ist, was für Käufer ein Plus sein kann. Fehlen Anschlüsse, entstehen Kosten für den Käufer, und der Wert sinkt entsprechend.

Klären Sie außerdem, ob noch Erschließungs- oder Herstellungsbeiträge offen sind. Die Gemeinde kann hierzu Auskunft geben. Käufer fragen danach, denn offene Beiträge können auf sie übergehen, und üblicherweise wird im Kaufvertrag geregelt, wer sie trägt.

Welche Lasten und Risiken mindern den Wert?

Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte. Diese können die Nutzung einschränken und den Wert mindern. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, entsprechende Rechte sind deshalb üblicherweise als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Fragen Sie außerdem nach Altlasten, etwa wenn auf dem Grundstück früher ein Gewerbe betrieben wurde. Das Altlastenkataster gibt hier Hinweise.

Auch Bäume und Grundwasser spielen eine Rolle. Alte Bäume können unter dem Schutz einer kommunalen Baumschutzregelung stehen, und im Münchner Raum ist bei tieferen Kellern die Lage des Grundwassers wichtig. Bei größeren Vorhaben gibt ein Bodengutachten Klarheit, das häufig erst der Käufer beauftragt. Offene Angaben dazu verhindern späteren Streit.

Wer kann ein Grundstück bewerten?

Für eine erste Einschätzung beim Verkauf reicht in der Regel ein erfahrener Makler, der die Lage kennt und tatsächliche Verkäufe aus Unterhaching und den Nachbarorten heranzieht. Die Einschätzung ist häufig kostenlos. Ein Architekt kann zusätzlich prüfen, was baulich möglich ist. Ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten, das auch bei Gericht oder dem Finanzamt anerkannt wird. Es ist kostenpflichtig und dauert mehrere Wochen.

Wer	Wann sinnvoll	Kosten
Makler	Verkauf, erste Einschätzung	Meist kostenlos
Architekt	Prüfung der Bebaubarkeit	Honorar nach Aufwand
Sachverständiger	Streit, Erbe, Scheidung, Steuern	Nach Umfang, meist deutlich höher
Gutachterausschuss	Bodenrichtwert, teils Gutachten	Gebühren je nach Leistung

Mehr zur Abgrenzung lesen Sie im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Unterhaching.

Wie rechnen Bauträger und private Bauherren?

Private Bauherren suchen ein Grundstück für ihr eigenes Haus und bewerten vor allem Lage, Größe und Umfeld. Bauträger rechnen rückwärts: Sie schätzen, wie viele Quadratmeter Wohnfläche sie bauen und zu welchem Preis sie diese verkaufen können, ziehen Bau-, Finanzierungs- und Vertriebskosten sowie ihren Gewinn ab und kommen so zu dem, was sie für das Grundstück zahlen können. Bei hoher Bebaubarkeit kann das deutlich über dem liegen, was eine Familie bieten würde.

Allerdings machen Bauträger ihre Angebote oft von einer Baugenehmigung abhängig. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Summe, sondern auch die Bedingungen und den Zeitplan. Ein guter Makler spricht beide Gruppen an und stellt die Angebote vergleichbar dar.

Wie bewertet man ein Grundstück mit Altbestand?

Steht auf dem Grundstück ein älteres Haus, kann der Grundstückswert den größten Teil des Gesamtwertes ausmachen. Dann stellt sich die Frage, ob das Haus noch sinnvoll genutzt werden kann oder ob Käufer es abreißen würden. Die Abbruchkosten fließen dann in die Rechnung ein. Für ein Haus in gutem Zustand zahlen Selbstnutzer dagegen oft mehr. Ein Makler sollte deshalb beide Szenarien prüfen, nicht nur eines. Wie Sie ein solches Haus verkaufen, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Unterhaching.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?

Für die Bewertung sind vor allem hilfreich: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bebauungsplan oder Auskünfte zum Baurecht, Angaben zur Erschließung, gegebenenfalls Bauvoranfragen oder Vorbescheide und Informationen zu früheren Nutzungen. Fehlen einige davon, kann der Makler vieles mit Ihrer Vollmacht beschaffen. Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer ist die Bewertung und desto weniger Risikoabschlag kalkulieren Käufer ein.

Wie läuft der Verkauf eines Grundstücks ab?

Am Anfang stehen die Bewertung und die Klärung des Baurechts. Danach stellt der Makler die Unterlagen zusammen und erstellt ein Exposé, das Lage, Größe, Zuschnitt und die zulässige Bebauung konkret beschreibt, oft ergänzt um Lageplan und Luftbild. Er spricht vorgemerkte Bauherren und Bauträger an und inseriert auf den großen Portalen. Bei gefragten Grundstücken kann ein strukturiertes Bieterverfahren sinnvoll sein, wobei Gebote erst mit dem notariellen Kaufvertrag verbindlich werden.

Bei einem Verkauf an einen Bauträger folgt oft eine längere Prüfphase, in der dieser das Baurecht und den Boden untersucht. Im Kaufvertrag werden dann häufig Bedingungen vereinbart, etwa zum Rücktritt bei fehlender Baugenehmigung oder bei schlechten Bodenverhältnissen. Der Notar erläutert diese Klauseln. Achten Sie darauf, dass solche Bedingungen zeitlich begrenzt sind, damit Sie nicht über Jahre gebunden bleiben.

Was ist bei Grundstücken in Unterhaching besonders?

Unterhaching ist dicht bebaut, und freie Bauplätze kommen selten auf den Markt. Das macht sie für Käufer interessant, die im Münchner Süden bauen möchten und die Nähe zur S3, zu Schulen und zum Landschaftspark Hachinger Tal schätzen. Viele Käufer haben zudem Fragen zum Thema Energie. Liegt das Grundstück im Bereich des geothermischen Fernwärmenetzes, kann das für Bauherren ein zusätzlicher Pluspunkt sein. Die konkreten Anschlussbedingungen nennt der Versorger.

Auch die Nachverdichtung spielt eine Rolle: Vielerorts entstehen auf früheren Einfamilienhausgrundstücken Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser. Wie weit das möglich ist, hängt vom Baurecht im jeweiligen Gebiet ab, und die Nachbarschaft achtet oft genau darauf. Ein Makler mit Ortskenntnis weiß, was in der Umgebung zuletzt genehmigt wurde, und kann so das Potenzial besser einschätzen. Eine verbindliche Auskunft ersetzt das aber nicht.

Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Die Einschätzung eines Maklers ist meist kostenlos und für die Preisfindung beim Verkauf in der Regel ausreichend. Den Bodenrichtwert können Sie kostengünstig oder online abrufen. Eine erste Prüfung durch einen Architekten wird nach Aufwand berechnet, ein Vorbescheid verursacht zusätzliche Gebühren und Planungskosten. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen richtet sich nach Umfang und Wert und liegt deutlich höher. Es lohnt sich vor allem dann, wenn ein belastbarer Nachweis gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben nötig ist. Fragen Sie vorab nach einem konkreten Angebot.

Welche steuerlichen Fragen sollte ich beachten?

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks kann Einkommensteuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, denn die Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien gilt hier nicht ohne Weiteres. Auch bei Verkauf von Teilflächen und bei landwirtschaftlich genutzten Flächen können besondere Regeln gelten. Bei mehreren Teilverkäufen kann unter Umständen gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Klären Sie das unbedingt vorab mit einem Steuerberater.

Welcher Makler erzielt in Unterhaching den besten Preis?

Beim Grundstücksverkauf erzielt den besten Preis, wer das Baurecht versteht, Selbstnutzer und Bauträger anspricht und die Angebote nach Summe, Bedingungen und Sicherheit vergleicht. Ein Makler, der nur den Bodenrichtwert mit der Fläche multipliziert, verschenkt womöglich Potenzial oder setzt unrealistische Erwartungen. Fragen Sie, welche Grundstücke er in der Gegend vermittelt hat und wie er mit Bauträgern verhandelt. Mehr zu den allgemeinen Preishebeln im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterhaching?.

Wie unterstützt Ellen Günthel bei der Grundstücksbewertung?

Ellen Günthel sieht sich Ihr Grundstück an, wertet Bodenrichtwert und Vergleichsverkäufe aus und klärt die ersten Fragen zum Baurecht. Bei Bedarf bezieht sie Architekten und Sachverständige ein. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung und eine Empfehlung, wie ein Verkauf sinnvoll angegangen werden kann. Die Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mehr über unsere Arbeit vor Ort lesen Sie beim Immobilienmakler Unterhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Was bestimmt den Wert eines Grundstücks?

Vor allem Lage, Baurecht, Größe, Zuschnitt, Erschließung sowie Rechte und Lasten.

Reicht der Bodenrichtwert für die Bewertung?

Nein, er ist ein Durchschnittswert. Die Besonderheiten Ihres Grundstücks muss eine fachkundige Person einschätzen.

Wo erfahre ich, was gebaut werden darf?

Bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde, in Unterhaching in der Regel beim Landratsamt München.

Lohnt sich ein Vorbescheid?

Bei größeren oder ungeklärten Grundstücken oft, weil er Käufern Sicherheit gibt.

Kann ich meinen Garten als Bauplatz verkaufen?

Das hängt von Baurecht und Erschließung ab. Lassen Sie es von einem Architekten prüfen und klären Sie die Steuerfragen.

Zahlt ein Bauträger mehr?

Bei hoher Bebaubarkeit oft, aber Angebote enthalten häufig Bedingungen. Vergleichen Sie auch diese.

Wer bewertet in Unterhaching?

Für eine Einschätzung beim Verkauf ein Makler, bei Streit oder Steuerfragen ein Sachverständiger.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

Ellen Günthel betreut Unterhaching und den Münchner Süden persönlich.

Fazit

Wer ein Grundstück in Unterhaching bewerten lassen möchte, sollte zuerst das Baurecht klären und den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt nutzen. Zuschnitt, Erschließung, Rechte und mögliche Käufergruppen bestimmen dann den tatsächlichen Wert. Ellen Günthel schätzt Ihr Grundstück gern kostenlos ein. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.