Immobilienbewertung in Ramersdorf: Wie viel Ring steckt im Preis, und was zählt außerdem?

Die häufigste Frage bei einer Bewertung in Ramersdorf lautet nicht „Wie groß ist die Wohnung?“, sondern „Wie viel macht die Straße aus?“. Der Innsbrucker Ring, die Rosenheimer Straße und die Autobahn prägen das Viertel. Zugleich gibt es ruhige Wohnstraßen, die nur wenige Minuten entfernt liegen. Daraus ergeben sich Unterschiede, die sich schlecht in einer Durchschnittszahl abbilden lassen. Zwei Wohnungen im selben Haus können bei gleicher Größe unterschiedlich bewertet sein, wenn die eine zum Hof und die andere zur Straße zeigt.

Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Bewertung in Ramersdorf vorgeht und wie sie Lärm, Lage im Haus, Hausgeld, Rücklage, Zustand und Grundstück einbezieht. Er stellt die üblichen Verfahren vor und zeigt, wie Sie eine Einschätzung prüfen. Preise pro Quadratmeter nennen wir bewusst nicht, weil sie sich ändern und im Einzelfall wenig aussagen. Bei neues // nest erstellt Ellen Günthel eine kostenlose und unverbindliche Einschätzung. Für rechtliche und steuerliche Zwecke ist unter Umständen ein Gutachten nötig, und auch das wird im Folgenden erklärt.

Warum reichen Durchschnittswerte hier nicht aus?

Statistiken und Online-Rechner arbeiten mit Durchschnitten. Das kann ein erster Anhaltspunkt sein, ist in einem Viertel wie Ramersdorf aber nur begrenzt hilfreich. Dort gibt es einfache Wohnblöcke, gut modernisierte Anlagen, Siedlungshäuser und Eigentumswohnungen neueren Baujahrs, und das auf engem Raum. Eine Durchschnittszahl mischt das alles. Zudem unterscheiden sich die Straßen stark, und die Lage eines Hauses am Ring wirkt sich anders aus als eine Lage am Ostpark. Der Bodenrichtwert kann bei Häusern helfen, er sagt bei Wohnungen in einer Anlage aber wenig aus. Daher brauchen Sie einen Blick auf die konkrete Immobilie.

Eine Bewertung beginnt also vor Ort. Eine Maklerin sieht sich die Wohnung an, hört bei geschlossenen und offenen Fenstern, schaut sich das Treppenhaus an und liest die Protokolle. Bei einem Haus geht sie auch in den Keller und in den Garten. Solche Eindrücke fließen in die Zahl ein, und sie sollten in der Begründung auftauchen. Wer ohne Besichtigung eine Zahl nennt, kann nur grob schätzen. Das ist für eine erste Neugier in Ordnung, aber nicht für den Start einer Vermarktung. Mehr über die Quellen, die Sie auch selbst nutzen können, erläutert der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Ramersdorf.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an Kaufpreisen ähnlicher Immobilien. Bei Wohnungen in Ramersdorf ist das die wichtigste Methode, weil es viele vergleichbare Objekte gibt. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudewert, wobei das Gebäude nach Alter und Zustand gemindert wird, und ein Marktanpassungsfaktor das Ergebnis an den Markt heranführt. Es wird häufig für Einfamilien- und Reihenhäuser verwendet. Das Ertragswertverfahren rechnet mit der Miete und passt zu vermieteten Objekten, wobei es auch bei Wohnungen als Ergänzung dienen kann, wenn Anleger die wahrscheinlichen Käufer sind. In der Praxis kombiniert man die Verfahren oft und gewichtet sie je nach Immobilie.

Diese Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt und werden etwa von Sachverständigen angewandt. Daten liefert unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München, dessen Immobilienmarktbericht öffentlich erhältlich ist. Fragen Sie im Gespräch, welches Verfahren verwendet wurde und auf welchen Daten es beruht. Wenn nur Angebote aus dem Internet die Grundlage sind, sollte man das wissen, denn Angebotspreise liegen oft über den tatsächlich gezahlten. Eine gute Einschätzung erklärt das. Sie muss dabei nicht kompliziert sein. Sie sollten sie allerdings auch einem Dritten erklären können, zum Beispiel Ihren Kindern oder Ihrem Steuerberater.

Wie wird Lärm in die Bewertung einbezogen?

Der Lärm ist in Ramersdorf meist das erste Thema. Trotzdem lässt er sich nicht pauschal abziehen. Eine Wohnung mit Schlafzimmer zum Hof und guten Schallschutzfenstern kann trotz Ringnähe gut bewohnbar sein, und eine Wohnung ohne solche Fenster an einer kleineren Straße kann lauter wirken. Eine Bewertung fragt daher: Wie ist die Ausrichtung? Welche Fenster sind eingebaut? In welchem Stockwerk liegt die Wohnung? Wie ist der Grundriss? Hört man den Lärm auch auf dem Balkon? Hilfreich sind auch die Lärmkarten der Stadt, die Sie im Internet einsehen können. Viele Käufer schauen dort nach, bevor sie einen Termin vereinbaren.

Die Wirkung auf den Preis lässt sich nicht auf einen Prozentsatz reduzieren. Sie hängt auch von der Käufergruppe ab. Anleger und Pendler reagieren anders als Familien mit kleinen Kindern. Ein Makler, der einen festen Abschlag nennt, macht es sich zu einfach. Bitten Sie ihn stattdessen, Vergleichsfälle zu nennen, möglichst aus derselben Lage. Falls Sie vor einer Investition stehen, zum Beispiel einem Fenstertausch, fragen Sie, ob sich das rechnen könnte. Das hängt von den Kosten und vom Zustand ab und lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Hinweise zum Umgang damit im Gespräch enthält der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Ramersdorf.

Wie wirkt die Lage im Haus?

Neben der Straße zählt die Lage innerhalb des Gebäudes. Erdgeschosswohnungen haben eventuell einen Garten, aber auch weniger Privatsphäre. Obere Stockwerke sind heller und ruhiger, doch ohne Aufzug wird der vierte Stock für manche Käufer zum Problem. Die Dachgeschosswohnung kann attraktiv sein, wenn sie gut gedämmt ist. Eckwohnungen haben oft mehr Licht. Auch die Ausrichtung zählt: Ein Balkon nach Süden oder Westen wird häufig höher bewertet als einer nach Norden. Stellplatz und Keller gehören ebenso dazu, denn in vielen Teilen des Viertels ist das Parken schwierig. Solche Punkte können den Wert stärker verändern als die Küche, die ein Käufer vermutlich ohnehin ersetzen würde.

Bei der Bewertung sollte auch der Grundriss eine Rolle spielen. Sind die Räume gut geschnitten? Gibt es einen Flur, der Fläche verbraucht? Sind die Zimmer einzeln begehbar? Lässt sich etwas leicht ändern? Bei Wohnungen aus den sechziger Jahren sind die Küchen häufig klein, und viele Käufer wünschen sich heute eine offene Lösung. Ob das geht, hängt von tragenden Wänden und von der Anlage ab. Eine gute Einschätzung erwähnt solche Möglichkeiten vorsichtig. Falsche Versprechen über mögliche Umbauten sollte sie vermeiden. Ein gut gezeichneter Grundriss hilft, und das erläutert der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Ramersdorf.

Warum sind Hausgeld und Rücklage so wichtig?

Für viele Käufer zählt die monatliche Belastung, und das Hausgeld gehört dazu. Ein hohes Hausgeld kann den tragbaren Kaufpreis senken, zumal die Bank die Kosten mitrechnet. Allerdings muss man genau hinsehen. Was ist enthalten? Heizung, Warmwasser, Aufzug, Hausmeister, Rücklage? Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch gut, wenn zu wenig zurückgelegt wird und die nächste Fassadensanierung mit einer Sonderumlage bezahlt werden muss. Interessenten schauen sich daher auch die Höhe der Rücklage an, und zwar im Verhältnis zur Größe und zum Zustand der Anlage. Eine feste Faustregel gibt es nicht, doch die Protokolle sagen meist schon viel aus.

Bei einer Bewertung sollte das berücksichtigt werden. Liegt eine beschlossene Sanierung an, muss das in die Einschätzung einfließen, und im Kaufvertrag wird geregelt, wer die Umlage trägt. Wurde gerade saniert, ist das ein Vorteil, den man nennen sollte. Für Anleger sind außerdem die umlagefähigen Kosten interessant. Lassen Sie sich von Ihrer Maklerin zeigen, wie sie das bewertet hat. Falls sie die Protokolle noch nicht gelesen hat, sollte sie das tun, bevor sie eine endgültige Zahl nennt. Die Unterlagen dazu beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ramersdorf. Auch bei der Finanzierung spielt das eine Rolle.

Was zählt beim Zustand?

Bei einer Wohnung schauen Käufer auf Bad, Küche, Böden, Elektrik und Fenster, und bei der Anlage auf Dach, Fassade, Leitungen und Treppenhaus. Vieles davon hat einen sichtbaren Einfluss. Eine alte Elektrik oder alte Leitungen können hohe Kosten verursachen. Bei Häusern kommen Dach, Keller, Dämmung und Heizung hinzu. Käufer ziehen Modernisierungskosten in ihrer Rechnung gedanklich ab. Daher sollte eine gute Einschätzung erklären, von welchem Zustand sie ausgeht, und welcher Aufwand vermutlich eingeplant wird. Sie ersetzt keinen Kostenvoranschlag. Falls ein Handwerker oder Architekt schon etwas dazu gesagt hat, sollten Sie das angeben.

Auch die Energie gehört zum Zustand. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und die frühere Quote für erneuerbare Energien ist entfallen. Verbrauch und mögliche künftige Kosten beeinflussen dennoch die Rechnung der Käufer. Eine zentrale Anlage in der Wohnanlage wird oft anders bewertet als eine eigene Gastherme. Lassen Sie sich erklären, wie Ihre Heizung in die Bewertung einfließt. Pauschale Abschläge sollten Sie hinterfragen, und zwar besonders dann, wenn sie von Interessenten kommen. Mehr dazu steht im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Ramersdorf. Auch bekannte Mängel gehören in die Einschätzung.

Wie wird ein Haus in Ramersdorf bewertet?

Bei Häusern sind die Unterschiede ebenso groß wie bei Wohnungen. Ein Siedlungshaus auf kleinem Grundstück hat einen anderen Wert als ein freistehendes Haus mit großem Garten. Hier kommt der Bodenwert ins Spiel, den Sie über BORIS-Bayern finden. Er ist ein Ausgangspunkt, der je nach Zuschnitt und Bebaubarkeit angepasst werden muss. Bei manchen Häusern könnte ein Anbau oder eine Aufstockung den Wert erhöhen, wenn das Baurecht das erlaubt und ein Käufer es plant. Prüfen Sie auch den Denkmalstatus, denn dieser kann Umbauten einschränken, was je nach Käufer als Vorteil oder als Nachteil gesehen wird.

Zudem wird oft die Sanierung angesprochen. Lohnt sie sich, oder würde ein Käufer eher neu bauen? Bei sehr kleinen Grundstücken ist das meist weniger realistisch, und das Haus bleibt der Mittelpunkt. Bei größeren Grundstücken sieht das anders aus. Zur Einschätzung kann der Vergleich mit anderen Häusern in der Nähe helfen, doch sie sollten wirklich vergleichbar sein. Fragen Sie außerdem nach Rechten Dritter, etwa einem gemeinsamen Weg oder einer Dienstbarkeit. Solche Eintragungen können den Wert beeinflussen. Für die Bodenseite gibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Ramersdorf mehr Hinweise. So entsteht eine vollständige Einschätzung.

Welche Rolle spielen vermietete Objekte?

Ist eine Wohnung vermietet, schauen Anleger vor allem auf die Miete, den Kaufpreis und die Kosten. Selbstnutzer zahlen für eine frei werdende Wohnung oft mehr, sofern sie einziehen können. Daher unterscheidet sich der Wert oft je nach Mietverhältnis. Liegt die Miete weit unter dem Mietspiegel, gibt es vielleicht Spielraum, aber nur im Rahmen der Regeln, zum Beispiel der Kappungsgrenze von 15 % in München. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, und eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine Bewertung sollte das klar benennen und nicht einfach davon ausgehen, dass die Wohnung bald frei sein wird.

Hier ist das Ertragswertverfahren sinnvoll, und es sollte auch dargelegt sein, von welchem Mietniveau ausgegangen wird. Bitten Sie darum, dass die Rendite mit nachvollziehbaren Annahmen berechnet wird, und lassen Sie sich die nicht umlagefähigen Kosten nennen. Fragen Sie auch, was die Einschätzung für den Fall sagt, dass die Wohnung frei wäre. Dann sehen Sie, ob sich ein Abwarten lohnen könnte, wobei man dies nur mit Blick auf den Mieter und das Recht beurteilen sollte. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Ramersdorf. Fragen Sie auch nach den steuerlichen Folgen, denn bei vermieteten Objekten spielt die Zehnjahresfrist oft eine Rolle.

Einschätzung oder Gutachten: Was brauchen Sie?

Eine Maklereinschätzung ist in der Regel kostenfrei und dient dazu, einen realistischen Angebotspreis zu finden. Für einen normalen Verkauf reicht sie in den meisten Fällen aus. Ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist ausführlicher und kostet in der Regel ein Honorar, das vom Wert der Immobilie abhängt. Es ist vor allem bei Erbstreit, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht sinnvoll. Auch der Gutachterausschuss kann Gutachten erstellen. Klären Sie mit Anwalt oder Steuerberater, welche Form Sie benötigen, bevor Sie Geld ausgeben. Wer nur verkaufen möchte, kann sich diesen Aufwand oft sparen.

Fragen Sie außerdem, wie lange eine Bewertung gültig ist. Sie ist eine Momentaufnahme, und wenn Sie sie in zwei Jahren benutzen wollen, sollte sie aktualisiert werden. Ändern sich die Verhältnisse in der Anlage, zum Beispiel durch einen neuen Beschluss, ändert sich auch die Einschätzung. Auch bei großen Abweichungen zwischen zwei Einschätzungen muss man genauer hinschauen. Lassen Sie sich die Annahmen erklären. So sehen Sie, wo die Unterschiede liegen. Das kann auch dabei helfen, Fragen für die spätere Verhandlung vorzubereiten. Mehr zur Prüfung von Anbietern erfahren Sie im Ratgeber Bester Immobilienmakler in Ramersdorf. Dort gibt es einen Steckbrief, der auch dafür geeignet ist.

Die wichtigsten Bewertungsfaktoren

Faktor	Wirkung	Wie prüfen?
Straße, Lärm	Stark, je nach Käufer	Vor Ort, Lärmkarte, Fenster
Lage im Haus	Stark	Grundriss, Etage, Ausrichtung
Hausgeld, Rücklage	Mittel bis stark	Wirtschaftsplan, Protokolle
Beschlüsse	Je nach Fall	Protokolle, Verwaltung
Zustand	Stark	Besichtigung, Rechnungen
Stellplatz	Oft spürbar	Grundbuch, Teilungserklärung
Grundstück	Bei Häusern stark	BORIS, Baurecht
Mietverhältnis	Je nach Käufer	Mietvertrag, Mietspiegel

Woran erkennen Sie eine gute Bewertung?

Eine gute Bewertung trennt Tatsachen von Annahmen. Sie nennt die verwendeten Daten und gibt eine Spanne an. Sie sagt, wie sich die Spanne ändern könnte, wenn bestimmte Fragen anders ausgehen. Eine schlechte Bewertung erwähnt das Hausgeld nicht, behandelt den Lärm pauschal und begründet die Zahl nur mit der „guten Anbindung“. Wenn die Zahl viel höher als andere ist, fragen Sie nach dem Grund. Hohe Zahlen allein bringen keinen Käufer. Vergleichen Sie zwei oder drei Einschätzungen und legen Sie die Argumente nebeneinander. Es zählt, welche Begründung am besten zu Ihrer Immobilie passt.

Vermeiden Sie auch einige typische Fehler. Investitionen, die Sie getätigt haben, entsprechen nicht automatisch dem, was ein Käufer dafür zahlen würde. Hohe Angebotspreise im Internet sind oft Wunschpreise. Der Verkaufspreis der Nachbarwohnung ist nur dann ein Maßstab, wenn er stimmt und die Wohnung vergleichbar ist. Rechnen Sie am Ende auch aus, was nach Kosten und Steuern bleibt. Die Stellschrauben für das Ergebnis beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ramersdorf?. Unsere eigene Einschätzung können Sie über die Wertermittlung anfragen. Sie ist kostenlos und unverbindlich und zeigt, wie wir arbeiten.

Häufige Fragen

Wie viel mindert Lärm den Wert?

Das hängt von Fenstern, Grundriss und Käufern ab. Ein fester Prozentsatz wäre unseriös.

Wie wird eine Wohnung bewertet?

Vor allem über Vergleichspreise, ergänzt um Lage im Haus, Hausgeld und Zustand.

Reicht ein Online-Rechner?

Für eine erste Orientierung, aber nicht für einen Verkaufspreis.

Was bedeutet eine hohe Rücklage?

Sie kann günstige Bedingungen für anstehende Arbeiten schaffen. Prüfen Sie aber die Beschlüsse.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Bei Erbe, Scheidung, Behörden oder Streit.

Muss ich vor der Bewertung renovieren?

Nein. Unterlagen über frühere Arbeiten helfen mehr.

Wie lange gilt eine Bewertung?

Sie gilt für den Zeitpunkt. Bei Veränderungen sollte sie aktualisiert werden.

Was kostet eine Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Eine Immobilienbewertung in Ramersdorf muss Straße, Lage im Haus, Hausgeld, Rücklage und Zustand berücksichtigen. Lassen Sie sich die Annahmen nennen und vergleichen Sie Begründungen. Ellen Günthel erstellt gern eine Einschätzung. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.