Immobilienbewertung in Giesing: Zehn Fragen, die jede seriöse Einschätzung beantworten sollte

Wer in Giesing eine Immobilie bewerten lässt, bekommt schnell eine Zahl. Die Frage ist, was diese Zahl taugt. Ein Rechner im Internet liefert sie in zwei Minuten, ein Makler vielleicht schon an der Wohnungstür, und der Nachbar weiß aus dritter Hand, was die Leute im Nebenhaus bekommen haben. Eine brauchbare Einschätzung sieht anders aus. Sie erklärt, wie sie entstanden ist, welche Annahmen dahinterstehen und was sie unsicher macht. Dazu muss sie eine Reihe von Fragen beantworten, die sich bei jeder Immobilie stellen, auch in einem Viertel, in dem auf engem Raum Altbauten, Nachkriegsblöcke und Reihenhäuser nebeneinander stehen.

Dieser Ratgeber nennt zehn solcher Fragen. Sie können damit jede Einschätzung prüfen, die Ihnen vorgelegt wird, und auch selbst einen ersten Überblick gewinnen. Er nennt bewusst keine Preise pro Quadratmeter, weil solche Zahlen ohne Bezug zu Ihrer Immobilie in die Irre führen. Am Ende erfahren Sie, welche Verfahren es gibt, wer bewerten kann und wie aus dem Wert ein Angebotspreis wird. Bei neues // nest schätzt Ellen Günthel Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich ein, immer mit Begründung.

Warum ist die einzelne Zahl so wenig wert?

Eine Zahl ohne Herleitung lässt sich nicht prüfen. Sie wissen nicht, ob sie Ihr Stockwerk berücksichtigt, ob das alte Bad schon eingerechnet ist oder ob die anstehende Fassadensanierung übersehen wurde. Häufig ist sie vor allem dazu da, einen Auftrag zu gewinnen. Eine gute Einschätzung nennt deshalb eine Spanne und sagt, warum sie oben oder unten liegen könnte. Sie weist auch aus, was nicht bekannt ist. Das wirkt auf den ersten Blick weniger beeindruckend, hilft Ihnen aber viel mehr. Wer so vorgeht, kann Ihnen später auch erklären, warum sich ein Preis anders entwickelt hat als erwartet.

Die folgenden Fragen helfen dabei, das Gespräch zu führen. Sie müssen nicht alle selbst beantworten können. Fragen Sie einfach danach und achten Sie auf die Antwort. Wer ausweicht oder sagt, das sei alles schon berücksichtigt, ohne Einzelheiten zu nennen, wird Sie kaum überzeugen können. Sie können auch zwei oder drei Anbieter um eine Einschätzung bitten und die Begründungen vergleichen. Wie Sie einen solchen Vergleich strukturieren, beschreibt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Giesing. Einen eigenen ersten Rahmen ermöglicht der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Giesing.

Frage 1: Welche Mikrolage wurde angesetzt?

Eine Bewertung für „Giesing“ sagt wenig. Liegt die Wohnung unten bei den Isarauen, am Candidplatz, an der Tegernseer Landstraße oder in einer ruhigen Straße Richtung Fasangarten? Das macht einen großen Unterschied. Auch die Ausrichtung zählt: zur Straße oder zum Hof, nach Süden oder nach Norden. Die Nähe zum Stadion kann für die einen stören und für andere ein Pluspunkt sein. Eine gute Einschätzung nennt solche Punkte ausdrücklich und erklärt, wie sie den Wert beeinflussen. Die Unterschiede im Viertel beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Giesing. Ein Durchschnittswert für den Stadtbezirk kann das nicht leisten.

Fragen Sie auch nach den Wegen. Wie viele Minuten sind es zu Fuß zum Giesinger Bahnhof, zum Candidplatz oder zum Wettersteinplatz? Wie ist die Lage zum Einkaufen? Solche Angaben fließen in das Interesse der Käufer ein, und deshalb auch in den Preis. Eine Antwort wie „Top-Lage in Giesing“ zeigt, dass sich jemand wenig Gedanken gemacht hat. Eine genaue Beschreibung dagegen gibt Ihnen auch gleich eine Grundlage für das Exposé. Wenn Sie selbst hier wohnen, wissen Sie vieles davon besser als jeder andere. Sagen Sie es, und achten Sie darauf, ob es aufgegriffen wird.

Frage 2: Welche Vergleichsverkäufe liegen zugrunde?

Bei Eigentumswohnungen ist der Vergleich mit tatsächlich erzielten Preisen die wichtigste Grundlage. Diese Daten sind nicht öffentlich, doch der Gutachterausschuss wertet sie aus, und erfahrene Makler kennen eigene Fälle. Lassen Sie sich zwei oder drei nennen. Wo lagen sie, in welchem Stockwerk, mit welchem Zustand, und wann war das? Namen und genaue Preise müssen nicht genannt werden, wohl aber die wichtigsten Daten. Wenn jemand stattdessen nur auf aktuelle Inserate verweist, kennt er vor allem Wünsche. Solche Angebote geben einen Hinweis, sind aber keine Ergebnisse, denn was am Ende gezahlt wird, sehen Sie dort nicht.

Beachten Sie auch das Datum. Ein Verkauf aus einer ganz anderen Zinsphase lässt sich schlecht übertragen. Fragen Sie, ob auch Verkäufe aus der Au, aus Ramersdorf oder Harlaching herangezogen wurden, und warum. Das kann sinnvoll sein, wenn es in Giesing wenige Vergleichsfälle gibt, doch die Unterschiede sollten erklärt werden. Bei Häusern ist das Vergleichen schwieriger, weil sie selten verkauft werden. Dann wird oft zusätzlich über Bodenwert und Gebäude gerechnet. Auch das sollte gesagt werden. Eine Einschätzung, die keine einzige Vergleichsimmobilie nennen kann, ist kaum mehr als eine Vermutung.

Frage 3: Wie wird das Baujahr berücksichtigt?

In Giesing stehen Häuser aus sehr unterschiedlichen Zeiten nebeneinander. Altbauten um 1900 punkten mit hohen Decken und Charme. Bauten aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren haben oft niedrigere Decken, kompakte Grundrisse und einfache Ausstattung, und bei ihnen stehen häufig Modernisierungen an. Neuere Anlagen bieten Aufzug, Tiefgarage und gute Dämmung, haben aber ein höheres Hausgeld. Fragen Sie, wie der Baustil das Interesse beeinflusst und wie sich das im Preis niederschlägt. Interessenten suchen oft gezielt nach bestimmten Bauperioden, und Banken schauen ebenfalls auf das Alter und den Zustand.

Dabei sollte nicht nur das Baujahr zählen, sondern auch, was seitdem gemacht wurde. Ein Fünfzigerjahre-Haus mit neuem Dach, neuen Fenstern und erneuerten Leitungen steht ganz anders da als eines im Originalzustand. Halten Sie eine Liste der Modernisierungen bereit, mit Jahreszahlen und Rechnungen. Auch die Heizung gehört dazu. Bestehende Anlagen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, doch Interessenten fragen nach Alter und Verbrauch. Hinweise zu diesem Thema enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Giesing. So lässt sich der Zustand konkret belegen.

Frage 4: Wie zählen Stockwerk und Aufzug?

Eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug findet weniger Interessenten, auch wenn sie hell ist und eine schöne Aussicht hat. Im Erdgeschoss stellen sich Fragen nach Einsicht und Sicherheit, während ein kleiner Garten das wieder ausgleichen kann. Die mittleren Etagen sind meist unproblematisch. Eine gute Einschätzung erklärt, wie sie das berücksichtigt, und zwar anhand von Vergleichsfällen, nicht mit einer pauschalen Prozentzahl. Gerade in vielen Giesinger Nachkriegshäusern gibt es keinen Aufzug, sodass dieser Punkt häufig zum Tragen kommt. Vielleicht wird über einen Einbau gesprochen. Dann zählt, was beschlossen ist.

Fragen Sie auch, wer bei Ihrem Stockwerk als Käufer infrage kommt. Für junge Paare ist der vierte Stock oft kein Problem, für Familien mit Kinderwagen oder ältere Menschen schon. Das beeinflusst, wie breit das Interesse ausfällt, und damit auch, wie viel Wettbewerb entsteht. Lassen Sie sich nicht einreden, das spiele gar keine Rolle. Umgekehrt sollte jemand auch die Vorzüge benennen können, etwa mehr Licht und weniger Straßenlärm in den oberen Etagen. Eine gute Beschreibung kann hier viel bewirken, und das kann auch Teil der Vermarktung sein, wenn der Preis stimmt.

Frage 5: Wie wird der Lärm bewertet?

Ring, Tegernseer Landstraße, Stadion: In Giesing ist das ein wiederkehrendes Thema. Entscheidend ist, wie viel davon tatsächlich in der Wohnung ankommt. Wer bewertet, sollte das Fenster öffnen und hinhören, und zwar möglichst nicht nur um elf Uhr vormittags. Wo liegen die Schlafräume? Wie sind die Fenster? Gibt es eine ruhige Hofseite? Eine Wohnung mit Schlafzimmer zum Hof kann auch an einer lauten Straße sehr gut funktionieren. Neue Schallschutzfenster sind ein starkes Argument und sollten belegt werden. Ein pauschaler Abschlag wird dem nicht gerecht. Fragen Sie deshalb, wie das in die Zahl eingeflossen ist.

Bei der Nähe zum Stadion kommt es auf die Entfernung an und darauf, wer kauft. Manche Interessenten stört es, andere gar nicht. Falsche Aussagen wie „absolut ruhige Lage“ sollten in keinem Exposé stehen, denn sie können auf Sie zurückfallen. Lärmkarten der Stadt können einen ersten Hinweis geben, ersetzen aber nicht den Eindruck vor Ort. Auch Interessenten probieren das aus, oft am Abend. Wer das Thema früh offen anspricht, wird in der Verhandlung weniger überrascht. Wie man das darstellt, zeigt der Ratgeber Makler in Giesing.

Frage 6: Was ist mit Rücklage, Hausgeld und Protokollen?

Bei einer Wohnung bewerten Sie auch ein Stück Haus. Eine solide Rücklage, ein angemessenes Hausgeld und sachliche Protokolle sind echte Werte. Stehen Dach, Fassade, Fenster oder Leitungen an, und reicht die Rücklage nicht aus, rechnen Käufer mit einer Sonderumlage und ziehen vorsichtshalber oft mehr ab, als nötig wäre. Klare Fakten und ein Kostenvoranschlag helfen hier sehr. Bei Nachkriegshäusern ist das besonders wichtig, denn viele stehen vor größeren Arbeiten. Fragen Sie deshalb: Haben Sie die Protokolle gelesen? Was steht darin? Wie fließt das in die Zahl ein?

Wer eine Einschätzung abgibt, ohne diese Papiere zu kennen, kann nur grob schätzen. Sagt er das offen, ist das in Ordnung, und die genaue Zahl kommt dann später. Banken schauen ebenfalls darauf, und ihre Einschätzung beeinflusst die Finanzierung. Klären Sie auch, wer eine beschlossene Umlage trägt, wenn sie nach dem Verkauf fällig wird. Das gehört in den Kaufvertrag. Welche Papiere Sie brauchen und von wem, zeigt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing. Mit diesen Unterlagen wird aus einer groben Vorstellung eine belastbare Einschätzung.

Frage 7: Was bedeutet ein laufender Mietvertrag?

Eine vermietete Wohnung bringt oft weniger als eine freie, weil Selbstnutzer weitgehend wegfallen. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Miethöhe, Mietdauer und Lage ab. Bei einem alten Vertrag weit unter dem Münchner Mietspiegel rechnen Anleger vorsichtig, denn die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren begrenzt den Spielraum. Ein Eigenbedarf ist nur eng möglich, und nach einer Umwandlung kann eine Sperrfrist von zehn Jahren gelten. Der Wert ergibt sich dann weitgehend aus der Rendite. Bei kleinen, gut vermietbaren Wohnungen, wie es sie in Giesing oft gibt, kann der Abstand aber gering sein.

Lassen Sie sich beide Varianten durchrechnen: frei und vermietet. Eine Einschätzung, die das Mietverhältnis nicht berücksichtigt, ist für Sie wenig wert. Fragen Sie auch, ob sich ein Verkauf an die Mieter anbietet, und sprechen Sie früh mit ihnen. Druck ist weder anständig noch sinnvoll. Einzelheiten erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing. Wer Ihnen verspricht, die Mieter seien bald weg, kennt entweder die Lage nicht, oder er möchte Ihnen vor allem gefallen. Beides sollte Sie nachdenklich machen.

Frage 8: Welche Rolle spielen Stadtregeln?

Für manche Gebiete in München gelten Erhaltungssatzungen, die bauliche Änderungen und Umwandlungen genehmigungspflichtig machen können. Ob Ihr Haus betroffen ist, sagt Ihnen die Stadt. Für Selbstnutzer ist das oft weniger wichtig, doch für Anleger, die auf Modernisierungen setzen, kann es die Rechnung verändern. Auch Denkmalschutz kann mit Auflagen, aber auch mit steuerlichen Möglichkeiten verbunden sein. Prüfen Sie das im Bayerischen Denkmal-Atlas. Bei einem Haus mit Garten kann zudem die Baumschutzverordnung wichtig werden. Eine gute Einschätzung nennt solche Punkte, soweit sie relevant sind, und erklärt, was geprüft werden muss.

Bei einem Haus oder Grundstück stellt sich außerdem die Frage, was noch möglich wäre. Könnte das Dach ausgebaut werden? Gibt es Reserven im Garten? Dazu sollte niemand Vermutungen anstellen. Verbindlich klärt das die Lokalbaukommission, gegebenenfalls über einen Vorbescheid. Das kann den Wert stark beeinflussen. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Giesing. Fragen Sie auch, welche Annahmen bei der Zahl getroffen wurden. Ein hoher Wert, der von einem unsicheren Ausbau abhängt, ist nur bedingt hilfreich und sollte auch so benannt werden.

Frage 9: Wer würde kaufen, und wie viele?

Wert entsteht durch Nachfrage. Eine gute Einschätzung sagt deshalb auch, wer als Käufer infrage kommt und wie groß dieser Kreis etwa ist. Sind es junge Paare, Familien, Anleger? Wie viele vorgemerkte Suchkunden passen zu dieser Wohnung? Ein großer Kreis kann Wettbewerb erzeugen, ein kleiner bedeutet vielleicht mehr Geduld. Das beeinflusst den Angebotspreis und die Strategie. Wer das nicht beantworten kann, hat sich mit dem Verkauf noch nicht beschäftigt. Fragen Sie außerdem, womit Interessenten vergleichen, etwa mit der Au, Haidhausen, Ramersdorf oder Harlaching.

Auch die Frage nach dem Zeitpunkt kann hier wichtig sein. Familien möchten oft zum Schuljahr umziehen, und Anleger achten auf die Zinsen. Das lässt sich nicht beeinflussen, aber bedenken. Eine Prognose, wie sich der Markt entwickeln wird, sollte niemand mit Sicherheit abgeben. Vorsicht bei Aussagen wie „Jetzt müssen Sie verkaufen“ oder „In einem Jahr ist es deutlich mehr wert“. Darauf können Sie sich nicht verlassen. Wichtiger ist, dass die Zahl zur heutigen Nachfrage passt. Wie Sie einen Makler danach auswählen, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing.

Frage 10: Wie wird daraus ein Angebotspreis?

Wert und Angebotspreis sind nicht dasselbe. Der Angebotspreis ist eine Entscheidung über den Start der Vermarktung. Er kann bewusst etwas unter der oberen Grenze liegen, damit mehrere Interessenten kommen, oder nahe an der Grenze, wenn die Wohnung wirklich etwas Besonderes ist. Achten Sie auch auf die Suchfilter der Portale, denn wer knapp über einer runden Summe liegt, wird oft nicht gefunden. Fragen Sie, wie viele Anfragen in den ersten zwei Wochen zu erwarten sind und was geschieht, wenn es weniger sind. Ein Preis lässt sich senken, aber kaum erhöhen, und eine spätere Senkung fällt auf.

Bedenken Sie auch: Der Kaufpreis ist nicht das, was bei Ihnen ankommt. Provision, Löschungskosten, vielleicht eine Vorfälligkeitsentschädigung und in manchen Fällen Steuern kommen hinzu. Bei neues // nest liegt die Provision bei 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %. Wie die Hebel im Einzelnen wirken, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?. Sprechen Sie außerdem über Ihren Zeitrahmen, denn wer unter Druck steht, entscheidet anders als jemand, der warten kann. Auch das fließt in die Empfehlung ein.

Die Fragen im Überblick

Frage	Gute Antwort nennt	Schwache Antwort
Mikrolage	Straße, Ausrichtung, Wege	„Beliebtes Giesing“
Vergleichsfälle	Zwei bis drei konkrete Verkäufe	Nur aktuelle Inserate
Baujahr	Bauperiode, Modernisierungen	Nur Jahreszahl
Stockwerk	Käuferkreis, Vergleich	Pauschale Prozentzahl
Lärm	Vor Ort geprüft, Fenster	„Kein Thema“
Rücklage	Protokolle gelesen	„Schon berücksichtigt“
Mietvertrag	Beide Varianten gerechnet	Ignoriert
Stadtregeln	Geprüft oder offen benannt	Vermutungen
Käufer	Gruppen, Nachfrage	„Passt für alle“
Angebotspreis	Strategie, Filter, Plan B	Nur eine Zahl

Welche Verfahren gibt es?

Das Vergleichswertverfahren steht bei Eigentumswohnungen im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Objekten zum Einsatz, das Sachwertverfahren vor allem bei selbst genutzten Häusern. In der Praxis werden oft mehrere Blickwinkel genutzt. Bodenrichtwerte stellt der Gutachterausschuss bereit, für einzelne Wohnungen sagen sie aber wenig aus. Auch die Bank berechnet für ihre Zwecke einen Beleihungswert, der meist niedriger liegt, und das Finanzamt rechnet bei Erbschaften nach eigenen Regeln. Für den Verkauf zählt am Ende, was ein Käufer zu zahlen bereit ist. Jede Bewertung bleibt eine gut begründete Annahme.

Wer kann bewerten?

Für einen geplanten Verkauf genügt meist die Einschätzung einer ortskundigen Maklerin, oft kostenlos nach einem Besuch vor Ort. Da sie den Auftrag möchte, lohnen sich zwei oder drei Meinungen. Online-Rechner geben einen Rahmen, kennen aber Ihr Treppenhaus nicht und sammeln teils Kontaktdaten. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist sinnvoll, wenn es Streit geben könnte oder eine amtliche Stelle es verlangt, zum Beispiel bei einer Scheidung, einer Erbengemeinschaft oder beim Finanzamt. Hinweise dazu geben die Ratgeber Scheidungsimmobilie in Giesing und Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing.

Häufige Fragen

Wie viel ist meine Wohnung in Giesing wert?

Das hängt von Mikrolage, Baujahr, Stockwerk, Zustand und Gemeinschaft ab.

Welche Frage ist am wichtigsten?

Die nach den Vergleichsverkäufen. Ohne sie bleibt jede Zahl eine Vermutung.

Mindert eine Mieterin den Preis?

Oft ja. Lassen Sie beide Varianten durchrechnen.

Wie stark wirkt der Lärm?

Das hängt von Fenstern und Schlafzimmerlage ab, nicht nur von der Adresse.

Wo finde ich Bodenrichtwerte?

Beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München.

Brauche ich ein Gutachten?

Für einen normalen Verkauf meist nicht, bei Streit oder Finanzamt oft schon.

Was ist der Unterschied zum Angebotspreis?

Der Angebotspreis ist eine Strategie für den Start, nicht der Wert selbst.

Was kostet die Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Eine gute Immobilienbewertung in Giesing beantwortet zehn Fragen, von der Mikrolage über Vergleichsfälle, Baujahr und Lärm bis zu Rücklage und Angebotspreis. Prüfen Sie jede Einschätzung daran und vergleichen Sie die Begründungen. Ellen Günthel nimmt sich dafür gern Zeit. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.