Unterlagen Hausverkauf in Giesing: Wer will was sehen? Die Papiere sortiert nach Interessent, Bank, Notar und Mieter

Bei den Unterlagen für einen Verkauf denken die meisten an eine lange Liste, die man irgendwie abarbeiten muss. Einfacher wird es, wenn man sich fragt, wer eigentlich was braucht. Der Interessent, der am Samstag zur Besichtigung kommt, möchte etwas anderes sehen als seine Bank, die prüft, ob sie die Wohnung beleihen kann. Der Notar braucht wieder andere Angaben, und Ihre Mieter möchten vor allem wissen, wer künftig ihr Ansprechpartner ist. Wer das unterscheidet, gibt nicht zu früh zu viel heraus und hat trotzdem alles griffbereit, wenn es darauf ankommt. In Giesing mit seinen vielen Eigentumswohnungen in älteren Häusern gilt das ganz besonders.

Dieser Ratgeber sortiert die wichtigsten Papiere deshalb nach Empfängern: Exposé und Interessent, Besichtigung, Bank, Notar, Finanzamt, Käufer bei der Übergabe und, wenn vorhanden, Mieter. Außerdem erfahren Sie, woher die Unterlagen kommen und was Sie tun können, wenn etwas fehlt. Mit Ihrer Vollmacht kann vieles auch Ihre Maklerin erledigen. Bei neues // nest übernimmt das Ellen Günthel, und sie bespricht mit Ihnen, was Interessenten fragen werden. Eine erste Liste für Ihr Objekt erhalten Sie kostenlos im Gespräch.

Warum nach Empfängern sortieren?

Wer früh alles an jeden schickt, verliert die Kontrolle über seine Daten. Ein Protokoll mit Namen der Eigentümer oder ein Mietvertrag gehören nicht in die Hände aller, die einmal angefragt haben. Andererseits verlieren Sie wertvolle Zeit, wenn die Bank eines Interessenten auf ein Dokument wartet, das Sie erst noch suchen müssen. Mit einer klaren Zuordnung lösen Sie beides. Sie wissen, was wann gebraucht wird, und können es rechtzeitig bereitlegen. Ein digitaler Ordner mit Unterordnern für jeden Empfänger ist dafür ideal. Das sieht auch für Interessenten professionell aus und vermeidet doppelte Arbeit.

Außerdem erkennen Sie so schneller, was noch fehlt. Manche Papiere haben Sie vielleicht schon, zum Beispiel den Kaufvertrag oder die letzte Abrechnung. Andere müssen Sie erst besorgen. Vier bis acht Wochen Vorlauf sind meist genug. Wenn es schneller gehen muss, reichen für den Start Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und die Protokolle der letzten zwei Jahre. Sagen Sie offen, was noch nachkommt. Wie sich das in den gesamten Ablauf einfügt, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing. Im Folgenden gehen wir die Empfänger der Reihe nach durch.

Was gehört ins Exposé?

Für den ersten Eindruck brauchen Sie nur wenige, aber richtige Angaben. Dazu gehören Wohnfläche und ihre Berechnung, Zimmerzahl, Stockwerk, Aufzug, Baujahr, Balkon, Keller, Stellplatz, Hausgeld und Rücklage sowie die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, also Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder. Der Ausweis sollte deshalb schon vor Beginn der Vermarktung vorliegen. Bei Wohnungen hat ihn meist die Verwaltung, denn er gilt fürs ganze Haus. Dazu kommen ein Grundriss, gute Fotos und eine ehrliche Beschreibung der Lage in Giesing, etwa zur Nähe von Bahnhof, Ring oder Stadion.

Vermeiden Sie in dieser Phase genaue Angaben zu Mietern, Ihrer Hausnummer oder Ihrer persönlichen Lage. Solche Daten braucht zu diesem Zeitpunkt niemand. Wichtig ist, dass die Zahlen stimmen, denn falsche Angaben können später auf Sie zurückfallen. Vergleichen Sie die Wohnfläche im Exposé mit der Teilungserklärung und der Wohnflächenberechnung. Bei Dachschrägen und alten Plänen kommt es hier oft zu Abweichungen. Was ein gutes Exposé leisten sollte, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Giesing. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe, bevor er online geht.

Was möchten Interessenten bei der Besichtigung sehen?

Wer die Wohnung ansieht, möchte zusätzlich wissen, was im Haus los ist. Halten Sie deshalb einen Grundriss zum Mitnehmen bereit, dazu die wichtigsten Daten zum Hausgeld, zur Rücklage und zu geplanten Arbeiten. Der Energieausweis muss spätestens jetzt vorgelegt werden. Hilfreich sind auch eine Liste der Modernisierungen mit Jahreszahlen, Angaben zu Heizung und Fenstern sowie ein Lageplan bei einem Haus. Vollständige Protokolle müssen Sie an dieser Stelle noch nicht herausgeben. Eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Beschlüsse genügt und beantwortet die häufigsten Fragen.

Ernsthaft Interessierte erhalten danach die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre, den Wirtschaftsplan und die letzte Abrechnung. Das ist oft ein guter Zeitpunkt für einen digitalen Datenraum, in dem Sie sehen, wer was geöffnet hat. Bei einem Haus kommen Baupläne und Genehmigungen hinzu. Bekannte Mängel gehören früh auf den Tisch, auch wenn die Unterlagen erst später folgen, denn verschweigen sollten Sie sie nie. Eine Unterlage nicht herauszugeben ist in Ordnung, sie zu verheimlichen nicht. Ein guter Makler erklärt Ihnen, wo die Grenze liegt und wie man das am besten kommuniziert.

Was verlangt die Bank des Käufers?

Sobald jemand kaufen möchte, kommt die Bank ins Spiel. Sie prüft, ob die Immobilie als Sicherheit taugt, und braucht in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, Baujahr und Bauart, Fotos und den Energieausweis. Bei Wohnungen schaut sie außerdem auf Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage, und in den Nachkriegshäusern von Giesing sind Fragen zu anstehenden Arbeiten häufig. Bei Häusern sind Lageplan und Baugenehmigungen wichtig. Fehlen diese Papiere, kann sich die Finanzierungszusage um Wochen verzögern, und manchmal springt der Interessent dann ab.

Geben Sie diese Dinge deshalb früh weiter, sobald jemand ernsthaft interessiert ist. Eine Vorprüfung vermeidet Enttäuschungen. Fragen Sie auch, ob eine Bankbestätigung schon vorliegt. Ist bei der Bauakte etwas unklar, etwa eine nicht genehmigte Gaube oder ein ausgebauter Keller, sollten Sie das vorab klären, denn Banken achten darauf. Das kann auch den Preis beeinflussen, wie der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing erklärt. Je besser Sie vorbereitet sind, desto weniger Nachfragen gibt es, und umso eher bleibt der Interessent bei seinem Gebot.

Was braucht der Notar?

Der Notar braucht Ihre Personalien, die Steuer-ID, die Grundbuchdaten, Angaben zu bestehenden Darlehen und Grundschulden sowie zu Besonderheiten wie Wohnrechten. Bei Wohnungen bittet er meist um die Zustimmung des Verwalters, falls verlangt, und um dessen Bestellungsnachweis. Er fragt außerdem bei der Stadt ein mögliches Vorkaufsrecht ab. Sprechen Sie mit ihm über den Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände wie die Küche. Bei einem Erbfall braucht er den Erbschein oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll, und bei Bevollmächtigten eine notariell beglaubigte Vollmacht. Das braucht bei Personen im Ausland Vorlauf.

Bitten Sie Ihre Bank früh um die Löschungsbewilligung für alte Grundschulden. Oft sind die Kredite längst getilgt, und nur die Löschung fehlt. Fragen Sie auch nach einer Vorfälligkeitsentschädigung, falls noch ein Darlehen läuft. Den Vertragsentwurf sollten Sie in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten, und Sie können sich alles erklären lassen. Zum Termin bringen Sie gültige Ausweise mit. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch. Weitere Hinweise enthält auch unser Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Was braucht das Finanzamt?

Für den Verkauf selbst müssen Sie dem Finanzamt in der Regel nichts einreichen, wenn die Wohnung selbst genutzt war. Der Notar meldet den Verkauf aber für die Grunderwerbsteuer des Käufers. Wichtig wird die Steuer, wenn die Immobilie vermietet war und weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist. Dann sollten Sie den Kaufvertrag von damals, die Anschaffungskosten, die Abschreibungen und die Rechnungen für Modernisierungen bereithalten. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor der Notartermin feststeht, denn für die Frist zählt das Datum der Beurkundung. Manchmal lohnt sich eine kurze Wartezeit.

Bei einem Erbfall sollte das Finanzamt in der Regel innerhalb von drei Monaten informiert werden, sofern das nicht schon Gericht oder Notar getan haben. Für die Erbschaftsteuer bewertet es nach eigenen Verfahren, und mit einem Gutachten lässt sich unter Umständen ein niedrigerer Wert belegen. Bewahren Sie deshalb alle Unterlagen auf, auch nach dem Verkauf. Das Finanzamt kann noch Jahre später Fragen haben. Hinweise für diese Lage bietet der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Giesing. Eine geordnete Mappe spart Ihnen und Ihrem Berater viel Zeit und damit auch Geld.

Was bekommen die Mieter?

Wenn die Immobilie vermietet ist, möchten die Mieter vor allem wissen, was sich für sie ändert. Sprechen Sie mit ihnen, bevor das erste Inserat erscheint. Sie brauchen keine Unterlagen zum Verkauf, wohl aber am Ende ein gemeinsames Schreiben von Ihnen und dem Käufer, das den neuen Vermieter und die künftige Bankverbindung nennt. Die Kaution wird mit Nachweis übertragen, und die laufende Betriebskostenabrechnung sollte geregelt sein. Für den Käufer sind dagegen Mietvertrag, Nachträge, Erhöhungen, Abrechnungen und Kautionsnachweis wichtig. Diese enthalten persönliche Daten und sollten nur an ernsthafte Interessenten gehen, gegebenenfalls in geschwärzter Form.

Prüfen Sie auch, ob es Besonderheiten wie Staffelmieten, Stellplatzverträge oder Untervermietung gibt. Bei langjährigen Verträgen fehlt manchmal eine aktuelle Fassung. Fragen Sie dann die Mieter oder die Verwaltung. Fotos von bewohnten Räumen brauchen die Einwilligung der Mieter, und Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden. Einzelheiten dazu nennt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing. Mit etwas Sorgfalt vermeiden Sie hier Ärger, denn Mieter können den Ablauf erheblich erleichtern oder erschweren, je nachdem, wie sie behandelt werden.

Was erhält der Käufer bei der Übergabe?

Bei der Übergabe bekommt der neue Eigentümer die Schlüssel und das Protokoll mit Zählerständen. Dazu kommen alles, was er für den Betrieb des Hauses braucht: Bedienungsanleitungen, Wartungsverträge, Unterlagen zu Modernisierungen, Pläne und bei Wohnungen Kontaktdaten der Verwaltung. Halten Sie das in einer Mappe bereit. Bei einer Heizung sollten Wartungsprotokolle und Schornsteinfegerbescheinigungen übergeben werden, und bei einem Tank auch die Prüfnachweise. Das kostet Sie wenig, und es vermeidet spätere Rückfragen. Behalten Sie Kopien der wichtigen Dokumente, falls später noch etwas zu klären ist.

Die Papiere im Überblick

Empfänger	Was gebraucht wird	Woher
Exposé	Eckdaten, Energiewerte, Grundriss	Eigene Unterlagen, Verwaltung
Interessent	Protokolle, Wirtschaftsplan, Liste der Arbeiten	Verwaltung, eigene Unterlagen
Bank	Grundbuch, Teilungserklärung, Pläne, Rücklage	Amtsgericht, Verwaltung
Notar	Personalien, Grundschulden, Verwalterzustimmung	Sie, Bank, Verwaltung
Finanzamt	Kaufvertrag, Abschreibung, Rechnungen	Eigene Unterlagen
Mieter	Schreiben zum Vermieterwechsel	Sie und Käufer
Käufer	Übergabeprotokoll, Wartung, Pläne	Sie

Woher kommen die Unterlagen?

Den Grundbuchauszug und die Teilungserklärung bekommen Sie beim Amtsgericht München. Die Hausverwaltung liefert Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklagenstand und oft auch den Energieausweis. Die Bauakte liegt bei der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung und kann Wochen dauern. Lagepläne gibt es beim Geodatenservice, Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss. Ein Energieberater stellt den Ausweis aus, wenn keiner vorhanden ist, und der Schornsteinfeger hilft bei den Heizungsdaten. Mit einer Vollmacht von Ihnen kann Ihre Maklerin vieles davon übernehmen. Fragen Sie vorab, was im Auftrag enthalten ist und was extra kostet.

Prüfen Sie zugleich, was zur Lage gehört. Im Bayerischen Denkmal-Atlas sehen Sie, ob das Haus unter Denkmalschutz steht, im Umweltatlas Bayern, was die Karten zu Hochwasser und Grundwasser sagen, was in Isarnähe wichtig ist. Bei der Stadt erfahren Sie, ob ein Erhaltungssatzungsgebiet betroffen ist. Für Bäume gilt die Münchner Baumschutzverordnung. Ein kleiner Ausdruck dieser Auskünfte im Ordner spart viele Erklärungen. Hat dort früher ein Betrieb gearbeitet, kann auch eine Altlastenauskunft sinnvoll sein. Sie erhalten sie beim Referat für Klima- und Umweltschutz. Das sind Kleinigkeiten, die zeigen, dass Sie sich gekümmert haben.

Was tun, wenn etwas fehlt?

Gerade bei älteren Häusern fehlt oft etwas. Pläne sind verschwunden, oder die Akte ist unvollständig, weil Unterlagen im Krieg verloren gingen. Dann helfen ein neues Aufmaß und ein neu gezeichneter Grundriss. Einen verlorenen Kaufvertrag kann das Grundbuchamt oder der damalige Notar ersetzen, und Abrechnungen stellt die Verwaltung erneut bereit. Fehlt die Genehmigung für einen Umbau, sollten Sie das nicht einfach verschweigen, sondern klären lassen, welche Folgen das hat, zur Not mit einem Architekten oder Anwalt. Ist kein Wartungsnachweis auffindbar, hilft oft der Schornsteinfeger. Bei einem Erbfall fehlt meist besonders viel.

Beginnen Sie dann mit dem Grundbuch und fragen Sie Verwaltung, Schornsteinfeger und Hausbank des Verstorbenen. Mit einem Erbschein oder einer Vollmacht erhalten Sie die meisten Auskünfte. Auch Nachbarn wissen manchmal, wer zuletzt am Haus gearbeitet hat. Bei mehreren Erben sollte jemand die Sammlung übernehmen, damit nichts doppelt gemacht wird. Hinweise zur Abstimmung liefert der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing. Fehlende Papiere sind kein Grund zur Sorge, solange Sie früh genug damit beginnen und offen damit umgehen.

Was ist bei Wohnung und Haus anders?

Bei einer Wohnung übernehmen Hausverwaltung und Teilungserklärung viel. Dafür müssen Sie Protokolle und Abrechnungen lesen, denn sie zeigen, was auf Käufer zukommt. Bei einem Haus sind Sie selbst für alles verantwortlich. Grenzen, Baurecht, Dach, Keller, Versorgung und Rechte im Grundbuch müssen dokumentiert sein. Dafür gibt es keine Gemeinschaft, die mitreden will. Bei einem Mehrfamilienhaus kommen alle Mietverträge, eine Mieterliste und oft ein Datenraum hinzu. Hinweise zu Häusern enthält der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Giesing. Fragen Sie im Zweifel Ihre Maklerin, welche Punkte für Ihr Objekt am wichtigsten sind.

Wie unterstützt Sie neues // nest dabei?

Mit Ihrer Vollmacht besorgt Ellen Günthel die meisten Unterlagen selbst, liest Protokolle und Abrechnungen und sagt Ihnen, was Interessenten fragen werden. Sie sortiert die Papiere so, dass jeder im richtigen Moment das Richtige bekommt. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, und die Unterlagenbeschaffung gehört dazu. Einzelne Gebühren der Stellen und der Energieausweis werden gesondert abgesprochen. Ein erstes Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wie Sie unsere Arbeit vergleichen können, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing.

Häufige Fragen

Muss ich alle Unterlagen sofort herausgeben?

Nein. Eckdaten gehören ins Exposé, Details an ernsthafte Interessenten.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Was will die Bank sehen?

Grundbuch, Teilungserklärung, Pläne, Protokolle, Rücklage und Energieausweis.

Woher bekomme ich die Protokolle?

Von Ihrer Hausverwaltung, oft auch online.

Wie lange dauert die Bauakte?

Oft mehrere Wochen, deshalb früh anfordern, wenn sie benötigt wird.

Dürfen Interessenten den Mietvertrag sehen?

Erst wenn sie ernsthaft interessiert sind, gegebenenfalls in geschwärzter Form.

Was tun, wenn etwas fehlt?

Klären Sie mit Maklerin, Verwaltung oder Architekt, wie es sich ersetzen lässt.

Wer zahlt für die Unterlagen?

Grundsätzlich der Eigentümer. Fragen Sie vorher, was enthalten ist.

Fazit

Für den Verkauf in Giesing wird es einfacher, wenn Sie die Unterlagen nach Empfängern sortieren: Exposé, Interessent, Bank, Notar, Finanzamt, Mieter und Käufer. So bleibt alles griffbereit, und niemand bekommt zu früh zu viel. Ellen Günthel nimmt Ihnen gern viel davon ab. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.