Makler in Unterföhring: Zwischen Medienallee, S 8 und Feringasee richtig verkaufen

Unterföhring ist ein Sonderfall im Münchner Umland. Die Gemeinde hat gut 11.000 Einwohner, zugleich arbeiten allein im Gewerbegebiet östlich der Bahnlinie mehr als 22.000 Menschen. Die Allianz gehört zu den größten Arbeitgebern, dazu kommen ProSiebenSat.1, Sky, Vodafone und weitere Namen aus Medien und Technik, die den Ort zu einem der wichtigsten Medienstandorte Deutschlands machen. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl um rund 124 Prozent, das war der höchste Zuwachs im Landkreis München. Und trotzdem gibt es im Westen die Isar, den Poschinger Weiher und den Feringasee, der im Sommer viele Besucher anzieht.

Für den Verkauf einer Immobilie bedeutet das: Die Nachfrage kommt aus unterschiedlichen Richtungen, und viele Interessenten kennen den Ort nur über ihren Arbeitsplatz. Ein Makler sollte daher erklären können, was Unterföhring als Wohnort ausmacht und wo seine Grenzen liegen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Lagen sich unterscheiden, wer hier kauft, welche Leistungen Sie erwarten dürfen und wie Sie einen Anbieter prüfen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten.

Warum ist Unterföhring anders als seine Nachbarn?

Viele Gemeinden rund um München leben davon, dass ihre Bewohner morgens in die Stadt fahren. In Unterföhring läuft es auch umgekehrt. Jeden Tag kommen sehr viele Menschen zur Arbeit hierher, teils mit der S 8, die den Ort mit dem Ostbahnhof, dem Hauptbahnhof und in der anderen Richtung mit dem Flughafen verbindet. Wer hier eine Wohnung sucht, möchte oft genau das: zu Fuß oder mit dem Rad zur Arbeit. Dafür nimmt mancher Abstriche in Kauf, die er woanders nicht akzeptieren würde.

Das hat Folgen für den Verkauf. Für eine kleinere Wohnung kommen Beschäftigte infrage, die vielleicht schon zur Miete im Ort leben und nun kaufen möchten. Ebenso interessant ist die Wohnung für Anleger, die mit Mietern aus den großen Unternehmen rechnen. Bei einem Reihenhaus sind es eher Familien, die den neuen Schulcampus schätzen, an dem seit dem Schuljahr 2020/21 ein Gymnasium arbeitet, und die Nähe zur Isar. Zugleich schauen Käufer über die Grenze: nach Ismaning, nach Aschheim und nach Bogenhausen auf der Münchner Seite. Ein Makler muss diese Vergleiche kennen, sonst kann er den Preis nicht begründen.

Welche Lagen unterscheiden sich?

Unterföhring ist als Gemeinde ein einziger Ort, doch innerhalb zählt die Straße. Der Bahnhof liegt tiefer, die S-Bahn fährt hier im Tunnel, und auf der Tunneldecke verläuft ein Fußweg. Östlich der Bahnlinie liegt das große Gewerbegebiet, im Westen Richtung Isar der Altort und Wohngebiete. Im Süden verläuft der Föhringer Ring, der Verbindungen zur A 9 und zum Mittleren Ring schafft, aber auch Verkehr bringt. Dazu kommt die geplante neue Ortsmitte auf dem ehemaligen BAHOG-Gelände westlich des Bahnhofs, die Altort und neuere Wohngebiete besser verbinden soll.

Lage	Stärken für den Verkauf	Fragen von Käufern
Nahe am Bahnhof	S 8 zu Fuß, kurze Wege in die Stadt und zum Flughafen	Wie ist die Umgebung, wie sieht es mit Stellplätzen aus?
Altort	Gewachsenes Umfeld, Nähe zu Rathaus und Bürgerhaus	Baujahr, Zustand, Denkmal- oder Bauvorgaben?
Richtung Isar und Feringasee	Natur, Radwege, Freizeit	Besucherverkehr im Sommer, Parken
Nahe Föhringer Ring	Schnell auf A 9 und Mittlerem Ring	Wie stark hört man den Verkehr?
Nähe Gewerbegebiet	Kurzer Arbeitsweg	Lieferverkehr, abends und am Wochenende?

Die Tabelle ist nur eine Orientierung. Wie ruhig es wirklich ist, merkt man vor Ort, und zwar am besten zu verschiedenen Tageszeiten. Fragen Sie deshalb, wie jemand genau Ihre Straße beschreiben würde, und ob er dort schon einmal zu Fuß zum Bahnhof gegangen ist. Prüfen Sie außerdem den Stand der Planungen zur Ortsmitte bei der Gemeinde, bevor jemand damit wirbt. Eine Aussage im Exposé sollte auf dem aktuellen Stand beruhen und nicht auf einem Zeitungsartikel von vor Jahren.

Wer kauft in Unterföhring, und warum?

Vereinfacht lassen sich vier Gruppen unterscheiden, und eine gute Vermarktung spricht sie unterschiedlich an. Die Beschäftigten aus dem Ort suchen kurze Wege und oft eine Wohnung, in der sie zunächst allein oder zu zweit leben. Sie rechnen genau und haben meist eine klare Vorstellung von ihrem Budget. Die Familien möchten Platz, Garten und Schule, und sie vergleichen mit Ismaning oder Aschheim. Die Anleger schauen auf Miete und Kosten und auf die Nachfrage von Mietern aus den Unternehmen. Dazu kommen Münchner, die mehr Platz oder Grün suchen, aber die Stadt nicht ganz aufgeben möchten, denn bis zur Innenstadt ist es mit der S-Bahn nicht weit.

Was überzeugt diese Menschen? Eine ehrliche Wegbeschreibung, klare Zahlen zu Hausgeld und Energie und gute Bilder vom Umfeld, etwa vom Weg zur Isar. Fragen Sie einen Makler: Wer kauft Ihrer Einschätzung nach meine Immobilie, und warum gerade hier? Allgemeine Antworten wie „Die Lage ist sehr gefragt“ helfen Ihnen wenig. Eine gute Antwort nennt eine Gruppe und erklärt, welche Fotos, welcher Text und welche Termine zu ihr passen. Da viele Interessenten bei großen Unternehmen arbeiten, sind Termine am Abend und am Samstag oft wichtig.

Was sollte das Exposé über den Ort sagen?

Viele Interessenten kennen Unterföhring nur als Adresse ihres Arbeitgebers oder als Namen auf der S-Bahn-Anzeige. Ein gutes Exposé erklärt deshalb in wenigen Sätzen, wie es sich hier lebt. Ein schwacher Text lautet: „Attraktive Lage im beliebten Münchner Norden mit hervorragender Infrastruktur.“ Ein besserer: „Rund acht Minuten zu Fuß zum S-Bahnhof, von dort direkt zum Ostbahnhof und zum Flughafen. Grundschule und Gymnasium am Schulcampus im Ort. Zum Feringasee und an die Isar geht es mit dem Rad in wenigen Minuten. In den Sommermonaten kann es an Wochenenden im Umfeld des Sees voller werden.“ Das ist nur ein Beispiel, und in Ihrem Exposé müssen die Angaben stimmen.

Auch der letzte Satz gehört dazu. Wer offen sagt, was weniger schön ist, gewinnt Vertrauen und erspart sich Besuche von Menschen, die sich etwas anderes vorstellen. Bedenken Sie außerdem, dass manche Interessenten aus anderen Städten oder Ländern kommen, weil ein großes Unternehmen sie hierher geholt hat. Für sie kann ein kurzer Absatz zur Einordnung hilfreich sein, und bei Bedarf auch ein Gespräch auf Englisch. Fragen Sie Ihren Makler, wie er das handhabt.

Gegen wen tritt Ihre Immobilie an?

Interessenten schauen selten nur in einem Ort. Wer in Unterföhring sucht, vergleicht oft mit Ismaning im Norden, mit Aschheim im Osten und mit Johanneskirchen oder Bogenhausen auf Münchner Gebiet. Manche Angebote dort sind größer, andere liegen näher an der Stadt, wieder andere haben einen niedrigeren Einstieg. Dazu kommen Neubauten, die moderner ausgestattet sind und niedrige Energiekosten versprechen. Ihre Immobilie muss in diesem Umfeld überzeugen.

Bitten Sie deshalb um eine kurze Übersicht der aktuellen Angebote, die mit Ihrem vergleichbar sind, und um eine Einschätzung, wo Ihr Objekt stärker und wo es schwächer ist. Ein eingewachsener Garten, ein zweiter Stellplatz oder ein kurzer Weg zum Arbeitgeber können mehr wert sein als ein neues Bad. Eine solche Übersicht zeigt auch schnell, ob der vorgeschlagene Preis zur Lage passt. Wer sie nicht liefern kann oder nur Angebote aus dem Ort kennt, sieht einen Teil Ihrer Konkurrenz nicht.

Was macht ein Makler konkret?

Die Aufgaben lassen sich gut nach der Reihenfolge ordnen, in der sie anfallen. Sehen Sie sich an, wer was davon wirklich übernimmt.

Klären. Besichtigung, schriftliche Einschätzung mit Vergleichsobjekten, Prüfung der Unterlagen. Bei einer Wohnung in einer größeren Anlage gehören Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage dazu, und das Lesen dieser Papiere ist Teil der Arbeit, nicht Ihre Hausaufgabe.

Darstellen. Fachfotos, ein lesbarer Grundriss und ein Text, der sagt, wie weit es zur S 8 und zum Arbeitsplatz ist. Auch das, was weniger günstig ist, gehört hinein. Sie sehen den Text vor der Veröffentlichung.

Ansprechen. Portale, vorgemerkte Suchkunden, schnelle Antworten auf Anfragen und eine Vorprüfung, wie ernst es jemand meint und wie weit die Finanzierung ist.

Zeigen. Besichtigungen in festen Blöcken, durchgeführt von einer benannten Person, mit Unterlagen griffbereit. Sie bekommen danach eine kurze Rückmeldung, möglichst im Wortlaut.

Verhandeln. Gebote prüfen, Einwände mit Belegen beantworten, Ihnen eine begründete Empfehlung geben. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen.

Abschließen. Notartermin vorbereiten, offene Punkte klären, Übergabe mit Protokoll begleiten, soweit vereinbart.

Wie Sie die Qualität im Gespräch prüfen, beschreibt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Unterföhring.

Woran erkennen Sie, dass jemand den Ort kennt?

Stellen Sie im Erstgespräch ein paar einfache Fragen. Wie lange braucht die S 8 von hier zum Marienplatz und zum Flughafen? Was bedeutet der Feringasee im Sommer für den Verkehr in meiner Straße? Wo stellen Besucher ihr Auto ab? Was passiert auf dem BAHOG-Gelände? Welche Rolle spielt es für mein Haus, dass die Allianz und die Sender in der Nähe sitzen? Niemand muss jede Einzelheit im Kopf haben. Wer aber nur vom „gefragten Münchner Norden“ spricht, hat wohl wenig Erfahrung vor Ort.

Auch die Zuständigkeiten gehören dazu. Für die Bauakte ist in der Regel das Landratsamt München zuständig, für Bebauungspläne die Gemeinde. Das Wachstum der letzten Jahrzehnte hat außerdem zu sehr unterschiedlichen Beständen geführt, von Häusern aus den 1950er Jahren im Norden des Ortes bis zu jüngeren Anlagen. Wer das weiß, stellt die passenden Fragen, etwa nach Dach und Leitungen im einen und nach Gewährleistung im anderen Fall. Prüfen Sie zudem, ob jemand aktuelle Vergleichsangebote aus Ismaning, Aschheim oder Bogenhausen nennen kann.

Welche Rolle spielt die Heizung?

Bei älteren Häusern und Wohnanlagen kommt die Frage nach der Heizung fast immer auf. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine bestehende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden, auch bei einem Eigentümerwechsel. Das nimmt vielen Interessenten die Sorge, und es sollte im Gespräch sachlich zur Sprache kommen. Für neue Anlagen und für bestimmte Häuser nach einem Eigentümerwechsel gibt es weiterhin Regeln, und Einzelfälle gehören zu Energieberatern und Schornsteinfegern. Ein Makler, der noch mit überholten Annahmen arbeitet, kann Ihnen unnötig schaden.

Halten Sie außerdem Energieausweis, Wartungsprotokolle und Verbrauchswerte bereit. Interessenten aus den technischen und kaufmännischen Berufen, die hier oft arbeiten, fragen genau nach. Wer eine klare Antwort geben kann, wirkt gut vorbereitet und nimmt pauschalen Forderungen die Kraft.

Was gehört in den Vertrag?

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht mindestens die Textform. Gut ist, wenn darin auch das steht, was im Gespräch versprochen wurde: wer die Fotos macht, wer die Besichtigungen führt, wie oft Sie Bericht erhalten und dass Sie alle Gebote sehen. Achten Sie auf Laufzeit und Kündigung, und fragen Sie, ob sich der Vertrag von selbst verlängert. Fragen Sie auch, ob der Makler zugleich für den Käufer arbeitet, denn dann muss er von beiden Seiten gleich viel verlangen.

Beauftragen Sie als Verkäufer und ist der Käufer Verbraucher, darf dieser höchstens zur Hälfte belastet werden, und erst nachdem Ihre Zahlung nachgewiesen ist. Wird der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder aus der Ferne geschlossen, kann Verbrauchern ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen. Lassen Sie sich Zeit, und holen Sie bei Zweifeln rechtlichen Rat ein. Auf Warnzeichen geht der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring näher ein.

Was kostet ein Makler bei neues // nest?

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. So sparen Sie 50 % der Provision, und vom Kaufpreis bleiben Ihnen rund 98,215 % statt 96,43 %, vor sonstigen Kosten und Steuern. Das gelingt, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir kein Prestigebüro unterhalten und viele Abläufe digital organisieren. Im Vertrag stehen trotzdem Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen, Berichte und Verhandlung. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Wie Sie solche Angebote fair vergleichen, erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Unterföhring.

Brauche ich überhaupt einen Makler?

Nicht in jedem Fall. Wenn eine Kollegin schon lange auf Ihre Wohnung wartet und die Finanzierung steht, reichen vielleicht eine Bewertung und ein Notar. In vielen anderen Fällen nimmt Ihnen jemand viel Arbeit ab, gerade wenn Sie selbst berufstätig sind und Anfragen nicht rasch beantworten können. Auch ein Erbe, eine Trennung, ein vermietetes Objekt oder ein Umzug in eine andere Stadt sprechen oft für Unterstützung. Fragen Sie sich ehrlich, was Sie selbst übernehmen möchten. Ein Makler, der nur ein Inserat schaltet, ist sein Geld selten wert, und einer, der sauber vorbereitet, die passenden Käufer erreicht und gut verhandelt, zahlt sich oft aus. Wie der Ablauf aussieht, zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Unterföhring.

Wie lange dauert der Verkauf?

Rechnen Sie mit rund vier Wochen Vorbereitung, wenn Unterlagen und Fotos zügig vorliegen. Die sichtbare Vermarktung kann danach wenige Wochen oder mehrere Monate dauern, je nach Objekt und Preis. Vom Notartermin bis zum Kaufpreiseingang vergehen meist noch einige Wochen. Bei einem Erbfall oder fehlenden Papieren kann es länger dauern. Sagen Sie Ihrem Makler offen, bis wann Sie verkauft haben möchten, und legen Sie einen Prüfpunkt nach zwei bis drei Wochen fest. Viele Aufrufe mit wenigen Anfragen sprechen gegen Inserat oder Preis, viele Besichtigungen ohne Gebot gegen den Eindruck vor Ort oder den Preis.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Das lässt sich vorher nicht sicher sagen. Prüfen können Sie aber, wer die Lage versteht, die richtigen Menschen anspricht, den Preis begründet und mit Argumenten verhandelt. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring? zeigt, worauf es ankommt.

Wer ist Ihre Ansprechpartnerin?

Ellen Günthel betreut Eigentümer in Unterföhring und den Nachbarorten. Sie kommt zu Ihnen, sieht sich die Immobilie an und bespricht mit Ihnen einen Plan, der zu Ihrem Zeitrahmen passt. Zum Einstieg können Sie auch die Immobilienbewertung in Unterföhring lesen.

Häufige Fragen

Was macht ein Makler in Unterföhring?

Er schätzt die Immobilie ein, bereitet Unterlagen und Exposé vor, führt Besichtigungen, verhandelt und begleitet bis zum Notar.

Wer kauft in Unterföhring?

Häufig Beschäftigte aus den Unternehmen vor Ort, Familien, Anleger und Münchner, die mehr Platz suchen.

Wie finde ich einen guten Makler?

Sprechen Sie mit zwei bis drei Anbietern und vergleichen Sie Begründung, Plan und Vertrag.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf sanieren?

Meist nicht. Wichtiger sind ein gepflegter Eindruck und vollständige Unterlagen.

Darf eine alte Heizung bleiben?

Ja, eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden. Einzelfragen klären Energieberater oder Schornsteinfeger.

Wer zahlt die Provision?

Das regelt der Vertrag. Hat der Verkäufer beauftragt und ist der Käufer Verbraucher, trägt dieser höchstens die Hälfte.

Wie lange dauert der Verkauf?

Das hängt von Immobilie, Preis und Unterlagen ab. Vom Start bis zum Kaufpreiseingang vergehen häufig mehrere Monate.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision.

Fazit

Ein Makler in Unterföhring sollte verstehen, was diesen Ort besonders macht: viele Arbeitsplätze, die S 8, die Isar und sehr unterschiedliche Bestände. Vergleichen Sie Plan, Leistung und Vertrag, nicht nur den Satz. Ellen Günthel berät Sie gern unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einordnung bietet die kostenlose Wertermittlung.