Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis? Was den Preis tatsächlich bewegt

Der Kaufpreis einer Immobilie entsteht nicht am Küchentisch beim ersten Gespräch. Er entsteht am Ende aus vielen kleinen Dingen: wie viele passende Menschen das Angebot in den ersten zwei Wochen sehen, wie sicher die Besichtigung wirkt, wie gut ein Einwand beantwortet wird und ob zwei Interessenten gleichzeitig entscheiden. Deshalb lässt sich die Frage, welcher Makler in Unterföhring den besten Preis erzielt, nicht mit einem Namen beantworten. Niemand kann dasselbe Haus zweimal verkaufen. Man kann aber sehr wohl prüfen, wer an diesen Stellen gut arbeitet.

Dieser Ratgeber zeigt die Stellen, an denen beim Verkauf Geld gewonnen oder verloren wird, und zwar mit Blick auf die Besonderheiten des Ortes: viele Beschäftigte vor der Tür, die S 8, die Isar und der Vergleich mit Ismaning, Aschheim und Bogenhausen. Sie erfahren, wie Sie Lockpreise erkennen, wie Sie erzielte Preise statt Versprechen prüfen und was am Ende bei Ihnen ankommt. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten, und auch sie können Sie an diesen Punkten messen.

Wo wird Geld verloren?

Bevor es um Hebel geht, lohnt ein Blick auf die Stellen, an denen Preise schmelzen. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten.

Stelle	Was passiert	Was dagegen hilft
Zu hoher Start	Wenige Anfragen, langes Inserat, spätere Senkungen	Begründeter Angebotspreis, Prüfpunkt
Zu niedriger Start	Schnelle Zusage ohne Wettbewerb	Vergleich mit erzielten Preisen, Frist
Schwacher Auftritt	Passende Menschen klicken weiter	Fachfotos, konkreter Text
Lücken in den Unterlagen	Unsicherheit, spätere Abschläge	Vorarbeit vor dem Inserat
Unvorbereitete Besichtigung	Einwände bleiben stehen	Antworten und Belege griffbereit
Erstes Gebot sofort angenommen	Wettbewerb wird verschenkt	Zahlen prüfen, faire Frist
Zeitdruck wird bekannt	Interessenten drücken den Preis	Vertraulichkeit
Käufer springt ab	Wochen verloren, Inserat wirkt alt	Finanzierung prüfen, zweiter Kontakt

Ein einzelner dieser Punkte kann bereits mehr kosten, als ein Unterschied in der Provision ausmacht. Deshalb lohnt es sich, einen Anbieter gerade hier zu befragen.

Hebel 1: Die richtige Vergleichsgruppe

In Unterföhring kann die Vergleichsgruppe schnell falsch gewählt sein. Eine Wohnung mit kurzem Weg zur S 8 und zu den Arbeitgebern im Gewerbegebiet hat andere Stärken als ein Haus im Altort oder in Richtung Isar. Kaufpreise aus Bogenhausen, Ismaning oder Aschheim sind nur begrenzt übertragbar, denn Lage, Anbindung und Publikum unterscheiden sich. Wer das versteht, kann den Preis begründen und in der Verhandlung halten.

Fragen Sie deshalb: Welche ähnlichen Objekte haben Sie herangezogen? Was haben Sie angepasst, und warum? Am Ende sollte eine Spanne stehen, kein scheinbar exakter Betrag. Dazu gehört auch die Frage, was den Wert nach oben oder unten bewegt, zum Beispiel der Verkehr am Föhringer Ring, die Rücklage der Anlage oder der Zustand von Dach und Fenstern. Wie eine Einschätzung zustande kommt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Unterföhring.

Hebel 2: Der Start

Die ersten zwei Wochen sind oft entscheidend, weil viele Suchende neue Angebote sofort sehen. Sind dann Unterlagen, Bilder und Termine bereit, entsteht eine Lage, in der mehrere Menschen gleichzeitig überlegen. Das ist oft der wirksamste Hebel überhaupt, denn ein zweiter Interessent bewirkt mehr als das beste Argument. Wer dagegen mit halbfertigem Exposé startet und zwei Wochen später nachbessert, hat diese Phase verschenkt.

In Unterföhring heißt das auch: Termine am Abend und am Samstag, weil viele selbst berufstätig sind, und ein Text, der Beschäftigte aus der Umgebung und Familien anspricht. Fragen Sie: Wie sieht Ihr Plan für die ersten zwei Wochen aus? Wie informieren Sie Suchkunden? Wann werten wir aus? Wer das nicht in wenigen Sätzen sagen kann, hat vermutlich keinen Plan.

Hebel 3: Die Antworten auf Einwände

Interessenten suchen nach Gründen für einen Abschlag, und das ist ihr gutes Recht. Typische Einwände in Unterföhring betreffen den Verkehr am Föhringer Ring, den Sommerbetrieb am Feringasee, die Bahnstrecke, das Baujahr und die Heizung. Wer darauf vorbereitet ist, verliert weniger. Zur Heizung gehört der Hinweis, dass eine bestehende Anlage nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden darf. Einzelfragen beantworten Energieberater und Schornsteinfeger. Rechnungen und Protokolle entkräften pauschale Forderungen besser als jede Beteuerung.

Eine gute Verhandlerin widerspricht dabei nicht um jeden Preis. Sie nimmt die Frage ernst, sagt, wenn ein Punkt berechtigt ist, und stellt die Vorteile daneben: kurzer Weg zur Arbeit, schnell auf dem Ring, wenige Minuten zur Isar. Fragen Sie: Wie antworten Sie, wenn jemand den Verkehr als Grund für einen Abzug nennt? Hören Sie, ob die Antwort zu Ihrer Straße passt.

Hebel 4: Der Umgang mit Geboten

Ein Makler verdient am letzten Mehrerlös nur einen kleinen Teil, und ein schneller, sicherer Abschluss kann für ihn attraktiver sein. Das ist kein Vorwurf, sondern ein Anreiz, den Sie kennen sollten. Ihr bester Schutz sind Transparenz und klare Regeln: alle Gebote schriftlich, eine begründete Empfehlung, keine Entscheidung unter Druck. Eine kurze Frist für weitere Gebote kostet oft wenig Zeit. Umgekehrt kann auch zu langes Warten teuer werden, wenn ein gutes Gebot zurückgezogen wird.

Vergleichen Sie außerdem nicht nur den Betrag.

Kriterium	Gebot A	Gebot B
Betrag	Etwas niedriger	Etwas höher
Finanzierung	Schriftliche Bankbestätigung	Noch offen
Bedingungen	Keine	Verkauf einer eigenen Wohnung
Termin	Passt zu Ihrem Umzug	Sehr früher Einzug gewünscht
Risiko	Gering	Hoch

Ein etwas niedrigeres, aber sicheres Gebot kann mehr wert sein. Bis zum Notartermin ist nichts bindend, und ein abgesprungener Käufer kostet Wochen. Bei Beschäftigten, die gerade den Arbeitgeber wechseln, sollten Sie besonders auf die Finanzierungsbestätigung achten, ohne jemanden deshalb zu benachteiligen. Halten Sie auch den Kontakt zu einem zweiten Interessenten, solange das fair möglich ist.

Was zahlen Käufer in Unterföhring wirklich gern?

Wer weiß, wofür jemand bereit ist, mehr zu zahlen, kann seine Immobilie entsprechend zeigen. Für Beschäftigte aus dem Ort ist es der kurze Weg. Eine Wohnung, von der aus man ohne Auto ins Büro kommt, spart täglich Zeit, und das rechnen viele durchaus ein. Für Pendler zählt die S 8, die ohne Umsteigen zum Ostbahnhof, zum Hauptbahnhof und in der anderen Richtung zum Flughafen fährt. Familien achten auf den Schulcampus und darauf, ob die Kinder allein zum Sport oder an den See kommen. Wer gern draußen ist, schätzt die Isar und den Poschinger Weiher vor der Tür, was in einer Gemeinde mit so viel Gewerbe überrascht.

Andere Dinge bringen weniger, als Eigentümer oft hoffen. Eine teure, aber ältere Küche, ein Hobbyraum oder ein aufwendiger Teich sind vielleicht eine Freude für Sie, doch ein Käufer rechnet sie selten voll an. Eine klare Modernisierungsliste, ein zweiter Stellplatz, eine gut gefüllte Rücklage oder ein ruhiger Schlafraum nach hinten wirken dagegen oft stärker. Fragen Sie Ihren Makler, was er bei Ihrem Objekt nach vorne stellen würde. Wer das nicht sagen kann, wird es auch im Exposé nicht zeigen. Wie das im Einzelnen aussieht, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Unterföhring.

Lohnt sich ein Bieterverfahren?

Manche Anbieter schlagen vor, gar keinen festen Preis zu nennen, sondern einen Mindestwert und eine Frist für Gebote. Das kann bei einer gefragten Wohnung oder einem besonderen Haus sinnvoll sein, denn es macht den Wettbewerb sichtbar. Es hat aber auch Nachteile. Manche Interessenten schreckt das Verfahren ab, weil sie sich nicht auf einen Bieterwettstreit einlassen möchten oder weil ihre Bank eine klare Zahl braucht. Bleibt die Nachfrage aus, ist die Enttäuschung groß, und der Mindestwert wirkt plötzlich wie der Preis.

Klären Sie deshalb vorher: Wie viele ernsthafte Interessenten sind zu erwarten? Wie werden die Gebote gesammelt, und sehen Sie alle? Bleiben Sie frei, kein Gebot anzunehmen? Bis zum Notartermin ist nichts bindend, auch wenn das Verfahren anders klingt. Für ein Reihenhaus mit vielen Vergleichsobjekten ist ein klarer Angebotspreis oft einfacher. Lassen Sie sich beide Wege für Ihr Objekt erklären, und achten Sie darauf, dass der Vorschlag begründet ist und nicht nur modern klingt.

Was kostet das Warten?

Viele hoffen auf das eine hohe Gebot, und das kann sich lohnen, wenn noch jemand aussteht. Warten hat aber einen Preis. Die Rate läuft weiter, ein leeres Haus braucht Pflege, und ein Inserat wird mit jeder Woche weniger beachtet. Wer schon einen neuen Arbeitsvertrag in einer anderen Stadt hat, zahlt vielleicht doppelt. Auf der anderen Seite ist auch Hektik teuer: Wer aus Sorge das erste Gebot annimmt, verschenkt womöglich den Wettbewerb. Rechnen Sie aus, was ein Monat tatsächlich kostet, und schreiben Sie sich vor dem ersten Gebot auf, was Sie mindestens brauchen und wie lange Sie warten würden. Dann entscheiden Sie im entscheidenden Moment nicht aus der Laune eines Abends heraus.

Welche Rolle spielt die Person des Maklers in der Verhandlung?

Am Ende verhandeln Menschen. Ein Makler, der ruhig bleibt, zuhört und die Zahlen kennt, erreicht oft mehr als einer, der laut auftritt. Fragen Sie deshalb nicht nur, was er tut, sondern wie er es tut. Lassen Sie sich schildern, wie ein schwieriges Gespräch mit einem Käufer abgelaufen ist. Hat er nach den Gründen gefragt, oder gleich dagegengehalten? Hat er ein Zugeständnis an anderer Stelle gefunden? Auch der Umgang mit Interessenten, die nicht zum Zug kommen, gehört dazu, denn einer von ihnen könnte zurückkommen, wenn die Finanzierung des ersten scheitert.

Wie erkenne ich einen Lockpreis?

Eine sehr hohe Zahl im ersten Gespräch fühlt sich gut an. Sie kostet den Anbieter nichts und bringt ihm vielleicht den Auftrag. Später wird korrigiert, während das Angebot seine aufmerksamste Phase hinter sich hat. Mit jeder Senkung wird es für Interessenten verdächtiger, und am Ende kann der Preis unter dem liegen, was ein realistischer Start erreicht hätte. Die folgenden Zeichen helfen beim Erkennen: Die Zahl wird genannt, bevor das Haus gründlich angesehen wurde. Sie beruht auf Angeboten aus dem Netz statt auf Kaufpreisen. Es gibt keine Spanne und keine Annahmen. Zu einem Plan B für wenig Nachfrage kommt nur der Satz: „Das klappt schon.“ Dazu kommt oft eine lange Vertragsbindung.

Eine hohe Zahl kann trotzdem richtig sein. Fragen Sie deshalb nicht, ob sie Ihnen gefällt, sondern worauf sie sich stützt. Wer sie sachlich herleiten kann, verdient Ihr Vertrauen. Wer gereizt reagiert, hat Ihnen schon etwas Wichtiges gesagt. Weitere Warnsignale nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring.

Wie prüfe ich erzielte Preise?

Bitten Sie um zwei oder drei anonymisierte Beispiele aus dem Ort oder den Nachbarorten: Einschätzung, Angebotspreis, Kaufpreis beim Notar, Dauer, Zahl der Gebote. Ein Abstand ist nicht schlimm, wenn er erklärbar ist. Prüfen Sie außerdem, ob es überhaupt vergleichbare Objekte gab, denn Rekordgeschichten aus anderen Stadtteilen helfen wenig. Auch die Aussage „Wir liegen im Schnitt über dem Angebotspreis“ sagt wenig, weil der Makler den Angebotspreis selbst vorschlägt. Wie Sie Werbezahlen einordnen, zeigt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Unterföhring.

Hören Sie auch auf die Sprache. „Wir holen das Maximum heraus“ sagt wenig. „Bei einer ähnlichen Wohnung lagen wir nach zwei Wochen bei zwei Geboten, und die Rücklage war der wichtigste Punkt in der Verhandlung“ sagt viel. Sehen Sie sich zudem aktuelle Inserate an und achten Sie darauf, wie lange sie online stehen und ob sich Preise ändern. Bei Bodenwerten liefert der Gutachterausschuss des Landkreises München einen Anhaltspunkt, der aber keinen Kaufpreis für ein einzelnes Haus ersetzt.

Was bleibt am Ende?

Die Summe im Kaufvertrag ist nicht das, was bei Ihnen ankommt. Abzuziehen sind die Provision, eine mögliche Restschuld samt Vorfälligkeitsentschädigung, die Löschung der Grundschuld, die Räumung und, falls es Sie betrifft, Steuern. Die Provision lässt sich in Prozent leicht vergleichen.

Satz für den Verkäufer inkl. Mehrwertsteuer	Bleibt vom Kaufpreis, vor weiteren Kosten
3,57 %	96,43 %
1,785 %	98,215 %

Zwischen beiden Zeilen liegen rund 1,8 % des Kaufpreises. Wer den höheren Satz verlangt, müsste also einen um etwa 1,85 % höheren Kaufpreis erreichen, damit Sie am Ende gleichauf sind. Das kann gelingen, und es ist eine faire Frage an jeden Anbieter: Wie wollen Sie das bei meinem Objekt schaffen? Ein selbst bewohntes Haus ist bei der Einkommensteuer oft nicht betroffen, doch das sollte ein Steuerberater für Ihren Fall bestätigen, gerade wenn zwischendurch vermietet wurde.

Unser Satz beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das macht 50 % der Provision aus. Der Grund liegt in unserer Struktur: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, ein Prestigebüro gibt es nicht, und vieles läuft digital. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Wie Sie solche Angebote vergleichen, erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Unterföhring.

Wann sollte der Preis angepasst werden?

Schauen Sie nach zwei bis drei Wochen gemeinsam auf den Verlauf. Das Inserat wird oft aufgerufen, aber kaum jemand meldet sich? Dann überzeugen Bilder, Text oder Preis nicht. Es gibt Besichtigungen, aber keine Gebote? Dann helfen die Rückmeldungen. Vielleicht stört etwas, das sich beheben lässt, oder der Abstand zu vergleichbaren Angeboten ist zu groß. Ändern Sie zuerst, was wenig kostet, etwa das erste Foto oder die Überschrift. Muss der Preis angepasst werden, ist ein einmaliger, klarer Schritt meist besser als mehrere kleine, die zum Abwarten einladen. Legen Sie diese Prüfpunkte am besten schon vor dem Start fest.

Was können Sie selbst beitragen?

Je besser Ihre Papiere sortiert sind, desto ruhiger lässt sich ein Einwand beantworten. Halten Sie Rechnungen und Protokolle bereit und bringen Sie das Haus in einen guten, aber nicht übertrieben sanierten Zustand. Während der Termine sollten Sie möglichst unterwegs sein. Überlegen Sie vorab, was Sie im Ort und im Betrieb über Ihre Pläne sagen, denn eine genannte Untergrenze oder ein Umzugstermin spricht sich schnell herum. Das gilt gerade dort, wo viele Kollegen auch Nachbarn sind. Hören Sie sich auch unangenehme Rückmeldungen an. Den Ablauf insgesamt zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Unterföhring.

Wer begleitet Sie in Unterföhring?

Ellen Günthel betreut Eigentümer in Unterföhring und den Nachbarorten. Sie begründet ihre Einschätzung schriftlich, stimmt den Start mit Ihnen ab und legt alle Gebote vor. Einen Überblick über den Ort gibt der Ratgeber Makler in Unterföhring.

Häufige Fragen

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Das lässt sich vorab nicht sicher sagen. Prüfen Sie Begründung, Vermarktung, Besichtigung, Verhandlung und Netto-Erlös.

Ist die höchste Einschätzung die beste?

Nicht unbedingt. Sie kann vor allem dem Auftrag dienen. Fragen Sie nach den Belegen.

Was ist ein Lockpreis?

Eine überhöhte Einschätzung, die später nach unten korrigiert wird. Das kann den Verkauf am Ende verteuern.

Wie stark wirkt ein zweiter Interessent?

Oft stark, weil er echten Wettbewerb erzeugt. Dafür braucht es einen gut vorbereiteten Start.

Sollte ich das höchste Gebot annehmen?

Prüfen Sie zuerst Finanzierung, Bedingungen und Termin. Ein sicheres Gebot kann mehr wert sein.

Wie prüfe ich erzielte Preise?

Bitten Sie um anonymisierte Beispiele mit Einschätzung, Angebotspreis, Kaufpreis und Dauer.

Was zählt am Ende?

Der Netto-Erlös, also Kaufpreis abzüglich Provision, Darlehen, Kosten und möglicher Steuern.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision.

Fazit

Welcher Makler in Unterföhring den besten Preis erzielt, zeigt sich erst am Ende. Vorher lässt sich aber prüfen, wer eine passende Vergleichsgruppe wählt, einen guten Start plant, Einwände beantwortet und mit Geboten sauber umgeht. Fragen Sie nach erzielten Preisen und rechnen Sie den Netto-Erlös. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einordnung gibt die kostenlose Wertermittlung.