Günstiger Makler in Unterföhring: Wie Sie Angebote lesen und über Provision sprechen

Drei Angebote liegen auf dem Küchentisch: das erste mit 3,57 %, das zweite mit 2,38 % und das dritte mit einem Festpreis. Auf den ersten Blick scheint die Sache klar, doch beim zweiten Lesen fallen die Unterschiede auf: Das erste enthält eine Fotoproduktion und eine zwölfmonatige Laufzeit, das zweite lässt die Fotos offen, das dritte kostet extra, sobald jemand zu Besichtigungen mitkommt. Wer in Unterföhring einen günstigen Makler sucht, steht deshalb vor einer Aufgabe, die zunächst wenig mit Immobilien und viel mit Lesen zu tun hat. Der niedrigste Satz in der ersten Zeile sagt noch nichts darüber aus, was am Ende für Sie übrig bleibt.

In diesem Ratgeber lesen wir solche Angebote gemeinsam: Was steht drin, was sollte drinstehen und was kostet das Kleingedruckte? Dazu kommt ein Thema, das viele Eigentümer unangenehm finden: wie Sie die Provision offen ansprechen und wie Sie erkennen, ob Sie verhandeln sollten. Selbstverständlich vertreten wir dabei auch eine eigene Position. Bei neues // nest kostet der Verkauf 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, und Ellen Günthel betreut Sie im Münchner Osten. Prüfen Sie uns bitte nach denselben Regeln wie alle anderen. Rechtliche Fragen klären Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt.

Warum die erste Zeile täuschen kann

Die Provision lässt sich im Angebot leicht finden. Alles andere ist schwerer zu vergleichen, und genau dort entstehen die Unterschiede. Vier Punkte sind es vor allem, die aus einem niedrigen Satz einen teuren und aus einem hohen Satz einen fairen Auftrag machen können.

Mehrwertsteuer. Manche Angebote nennen einen Nettowert, und der Vergleich klappt dann nur scheinbar. Ein Satz von 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer sind 3,57 %, und ein Satz von 1,5 % zuzüglich Mehrwertsteuer sind 1,785 %. Rechnen Sie alles auf den Betrag inklusive Steuer um.

Wer zahlt? Nach dem Gesetz muss bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist, die Teilung gleich sein, sofern der Makler für beide tätig ist. Hat nur der Verkäufer beauftragt und soll der Käufer sich beteiligen, trägt dieser höchstens die Hälfte, und erst, wenn Sie Ihren Teil nachgewiesen haben. Ein Angebot, das Ihnen 0 % Provision verspricht, ist bei solchen Objekten daher sorgfältig zu prüfen: Was genau ist vereinbart, und wer bezahlt den Makler tatsächlich? Da Käufer ihre Gesamtkosten mitrechnen, fließt ihre Provision außerdem in ihre Bereitschaft ein, einen bestimmten Kaufpreis zu zahlen.

Enthaltene Leistungen. Stehen Fotos, Grundriss, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung als feste Leistungen im Vertrag, oder finden sich dort nur allgemeine Formulierungen? Fragen Sie konkret, ob die Portale mit welchem Paket genutzt werden, wer zu den Terminen kommt und wie oft berichtet wird.

Bindung. Lange Laufzeiten, automatische Verlängerungen und strenge Alleinauftragsklauseln sind ein Preis, den Sie nicht in der Provisionszeile sehen. Wer gebunden ist, kann nicht reagieren, wenn es schlecht läuft.

Ein Angebot Zeile für Zeile

Die folgende Tabelle zeigt drei erfundene Angebote, wie sie auf einem Tisch in Unterföhring liegen könnten. Sie sollen keine echten Anbieter nachzeichnen, sondern zeigen, wie Sie lesen können.

Zeile	Angebot A	Angebot B	Angebot C
Satz	3,57 % inkl. MwSt.	2,38 % inkl. MwSt.	Festpreis
Zuständige Person	Namentlich genannt	„Ein Teammitglied“	Online-Service
Fotos, Grundriss	Enthalten	Auf Wunsch gegen Aufpreis	Eigene Fotos oder Zusatzpaket
Portale	Paket genannt	„Gängige Portale“	Ein Inserat für feste Zeit
Besichtigungen	Enthalten	Enthalten, Anzahl offen	Führen Sie selbst, oder Aufpreis
Verhandlung	Enthalten	Enthalten	Eher nicht
Laufzeit	12 Monate, Verlängerung automatisch	6 Monate, keine Verlängerung	Monatlich kündbar
Aufwendungsersatz	Bei Kündigung	Nicht genannt, nachfragen	Vorab zu zahlen

Was fällt auf? Angebot A ist teuer, wirkt aber vollständig. Die lange Laufzeit und der Aufwendungsersatz sollten trotzdem verhandelt werden. Angebot B liegt im Mittelfeld. Offen bleibt, wer kommt, was die Fotos kosten und welches Portalpaket gemeint ist. Das sind Fragen, die jemand schnell beantworten sollte. Angebot C kostet am wenigsten, verschiebt aber die Arbeit zu Ihnen. Das kann passen, wenn Sie Zeit und Erfahrung haben. Es passt weniger, wenn Sie berufstätig sind und nicht jeden Abend Termine in Unterföhring wahrnehmen können.

Keines dieser Angebote ist von vornherein schlecht. Ein Unterschied wird aber erst sichtbar, wenn Sie alle Zeilen nebeneinanderstellen.

Wie viel macht das in Prozent aus?

Rechnen Sie mit Ihrem Anteil vom Kaufpreis und nicht mit Beträgen. Wenn Sie 3,57 % zahlen, bleiben Ihnen 96,43 %. Bei 1,785 % bleiben Ihnen 98,215 %. Der Unterschied beträgt rund 1,8 Prozentpunkte. Wer mehr verlangt, müsste also auch rund 1,85 % mehr Kaufpreis erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Das ist keine unüberwindliche Hürde, und es gibt Fälle, in denen ein teurerer Makler das erreichen kann. Lassen Sie sich aber zeigen, womit er es plant: Wer auf einen höheren Satz besteht, sollte erklären können, wie dieser Mehrpreis zustande kommen soll.

Beachten Sie auch den umgekehrten Fall. Ein niedriger Satz hilft nichts, wenn wegen schlechter Fotos oder mangelnder Verhandlung ein geringerer Preis entsteht. Auch das lässt sich nicht beweisen, doch Sie können prüfen, wie der Plan aussieht und ob jemand bei Einwänden sicher wirkt.

Wie spreche ich die Provision an?

Viele Eigentümer tun sich damit schwer. Dabei ist das Gespräch ganz normal, denn eine Provision ist ein Preis wie jeder andere. Sprechen Sie sie direkt an, und zwar nicht am Anfang, sondern nachdem Sie die Leistung verstanden haben. Das könnte so klingen: „Ihr Konzept gefällt mir. Ich habe ein Angebot mit einem anderen Satz vorliegen. Was können Sie mir anbieten, und warum?“ Beobachten Sie, was daraufhin passiert.

Eine ruhige Begründung ist ein gutes Zeichen: „Wir bleiben bei diesem Satz, weil …“ Oder ein klares Angebot: „Für Ihr Objekt können wir das anbieten, die Laufzeit bleibt dabei.“ Weniger überzeugend ist es, wenn sofort ohne Grund deutlich nachgelassen wird oder wenn gegen den anderen Anbieter ausgeteilt wird. Wer so schnell nachgibt, könnte später auch gegenüber dem Käufer schnell nachgeben. Das ist kein Gesetz, aber ein Hinweis, den Sie berücksichtigen dürfen.

Verhandelbar sind nicht nur die Prozente. Sie können über die Laufzeit, das Kündigungsrecht nach einem bestimmten Zeitraum, die Berichte und die Anzahl der Besichtigungstermine sprechen. Eine kürzere Bindung ist oft mehr wert als ein kleiner Nachlass.

Woran erkenne ich versteckte Kosten?

Die meisten Überraschungen finden sich an wenigen Stellen des Vertrags. Lesen Sie diese Punkte in Ruhe.

Aufwendungsersatz. Manche Verträge sehen vor, dass bei einer Kündigung oder wenn kein Verkauf zustande kommt, Kosten erstattet werden sollen. Fragen Sie, welche Kosten das sein könnten und ob es eine Obergrenze gibt.

Reservierungsgebühren. Solche Gebühren können Käufer betreffen, sind aber auch für Sie von Bedeutung, wenn Ihr Objekt dann längere Zeit nicht mehr angeboten wird. Fragen Sie nach.

Provision trotz eigenem Käufer. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann so gestaltet sein, dass auch bei einem Verkauf an einen Nachbarn oder Kollegen eine Provision fällig wird. Das ist in Unterföhring durchaus relevant, wo Interessenten oft aus dem eigenen Umfeld kommen. Lesen Sie genau, was vereinbart ist.

Zusatzleistungen. Home-Staging, Videos, Drohnenaufnahmen oder ein aufwendiges Exposé können gut sein, sollten aber nicht nachträglich Ihre Rechnung erhöhen. Fragen Sie, was davon enthalten ist und was Sie selbst tragen sollen.

Automatische Verlängerung. Sie führt schnell dazu, dass Sie länger gebunden sind als gewollt. Notieren Sie sich die Fristen.

Grundsätzlich gilt für Wohnung und Einfamilienhaus: Ein Maklervertrag braucht mindestens die Textform. Wird er bei Ihnen zu Hause oder per Mail geschlossen, kann Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen. Lassen Sie Zweifelsfälle von einem Rechtsanwalt prüfen.

Welche Fragen klären den Rest?

Wenn zwei Angebote auf dem Papier ähnlich aussehen, entscheiden oft kleine Antworten. Bitten Sie um ein Beispiel-Exposé, und schauen Sie sich die aktuellen Inserate an: Wirken sie sorgfältig? Sind die Texte auf das jeweilige Objekt bezogen? Fragen Sie: Wer kommt zu den Besichtigungen, und wie viele Objekte betreuen Sie zurzeit? Wie schnell antworten Sie Interessenten, auch abends? Wie sieht Ihr Wochenbericht aus? Wenn Sie den Satz hören „Das kommt darauf an“, fragen Sie weiter. Die Antworten zeigen schnell, wie wichtig Ihnen die Arbeit dieser Person sein wird. Weitere Fragen stellt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Unterföhring.

Ein Test ist die Frage nach dem Ablauf ab dem ersten Monat: Was passiert, wenn in den ersten vier Wochen kaum Besichtigungen zustande kommen? Bietet Ihr Gegenüber Lösungen, oder hören Sie nur, dass Geduld gefragt ist?

Was ist von Festpreis und Online-Service zu halten?

Neben dem klassischen Prozentsatz gibt es Modelle, bei denen ein fester Betrag verlangt wird, oft zu einem großen Teil im Voraus. Der Vorteil liegt auf der Hand: Bei einer teuren Immobilie kann der Festbetrag spürbar unter einer prozentualen Provision liegen. Zu bedenken ist aber, dass dieser Betrag häufig auch dann fällig wird, wenn gar kein Verkauf zustande kommt. Der Anreiz, sich um den Abschluss zu kümmern, ist damit ein anderer als bei einem reinen Erfolgshonorar. Fragen Sie deshalb: Wann genau zahle ich was? Bekomme ich etwas zurück, wenn nichts passiert? Und welche Leistungen muss ich selbst übernehmen?

Online-Dienste, die vor allem Inserate, Vorlagen und Beratung per Telefon anbieten, passen zu Eigentümern, die Besichtigungen und Verhandlung gern selbst in die Hand nehmen. Für eine vermietete Wohnung, ein älteres Haus mit offenen Fragen oder wenn Sie viel unterwegs sind, kann das schnell zu wenig sein. Schätzen Sie ehrlich ein, wie viele Abende Sie im Monat haben, und welche Fragen eines Interessenten Sie aus dem Stand beantworten könnten. Niemand muss Ihnen beweisen, dass Sie Hilfe brauchen, aber Sie sollten wissen, wofür Sie im jeweiligen Modell selbst zuständig sind.

Was bedeutet die Käuferprovision für Ihren Preis?

Beim Vergleich wird oft nur Ihre eigene Zahlung betrachtet. Für Käufer zählt aber das gesamte Paket aus Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Provision. Wer in Unterföhring ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte, schaut deshalb darauf, wie viel Eigenkapital insgesamt nötig ist, denn die Nebenkosten finanzieren Banken oft nicht mit. Eine niedrigere Käuferprovision kann daher auch bedeuten, dass ein Interessent etwas leichter finanzieren kann. Umgekehrt spüren Sie eine hohe Käuferprovision vielleicht nicht in Ihrer eigenen Rechnung, wohl aber indirekt, wenn der Kreis der Interessenten kleiner wird oder wenn beim Preis härter verhandelt wird.

Fragen Sie jeden Anbieter also auch: Wie hoch ist die Provision für den Käufer, und was steht dazu im Inserat? Arbeitet ein Makler für beide Seiten, müssen beide denselben Satz zahlen, und ein Nachlass für die eine Seite gilt dann auch für die andere. Beides sollte Ihnen ein Anbieter ohne Zögern erklären können.

Wann ist Sparen nicht das Wichtigste?

Bei einigen Fällen sollte der Preis nicht das einzige Kriterium sein. Bei Erbengemeinschaften, einer Trennung oder einem komplexen Grundstück brauchen Sie vor allem Erfahrung und gute Kommunikation. Wer einen Satz spart, aber monatelang Streit hat, gewinnt wenig. Sprechen Sie das offen an, und fragen Sie nach ähnlichen Fällen. Weitere Überlegungen bieten die Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Unterföhring und Erbengemeinschaft auflösen in Unterföhring.

Zugleich gilt: Es gibt keinen Automatismus, dass ein höherer Preis auch bessere Arbeit bedeutet. Maklerhonorare entstehen auch durch Bürolage, Werbung und Personalstruktur, und diese Kosten müssen nicht unbedingt in Ihrem Interesse sein. Stellen Sie also die Leistungen in den Mittelpunkt und nicht das Etikett.

Woran erkenne ich einen fairen Anbieter?

Ein fairer Anbieter legt von sich aus offen, was enthalten ist, und nennt Provision und Laufzeit klar. Er spricht ruhig über andere Anbieter und überredet Sie nicht. Er erklärt, wer die Provision zahlt und ob er für beide Seiten arbeitet. Und er lässt Ihnen Zeit, den Vertrag zu lesen. Prüfen Sie im Impressum die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und fragen Sie nach der Weiterbildung. Werbesätze wie „Wir sind die Besten“ sollten Sie nicht beeindrucken. Bitten Sie stattdessen um Beispiele für aktuelle Arbeiten. Weitere Warnzeichen fasst der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring zusammen.

Warum kostet es bei neues // nest weniger?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % der Provision weniger. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören zur Leistung und stehen im Vertrag. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Für Sie bedeutet das: Von 100 % des Kaufpreises bleiben 98,215 % statt 96,43 %. Lesen Sie unser Angebot trotzdem Zeile für Zeile wie jedes andere auch. Wenn ein anderes Angebot zu Ihrem Fall besser passt, ist es für Sie vielleicht das bessere.

Ein Beispiel: Die Rechnung am Küchentisch (erfunden)

Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung in Unterföhring verkaufen. Der erste Makler verlangt 3,57 % und zwölf Monate Bindung, und der zweite 2,38 %, nennt aber nicht, wer kommt und welche Fotos enthalten sind. Sie fragt nach. Der erste verkürzt die Laufzeit auf sechs Monate, bleibt aber beim Satz und erklärt, warum. Der zweite nennt eine Teamlösung und zahlreiche Extras gegen Aufpreis. Ein dritter Anbieter bietet einen niedrigeren Satz mit festen Leistungen und einer Kündigungsmöglichkeit.

Sie entscheidet sich nach den Antworten, nicht allein nach den Zahlen. Das erfundene Beispiel sagt nichts darüber aus, was der Verkauf am Ende bringt. Es zeigt aber, dass sich aus einem Gespräch über Provision viel darüber lernen lässt, wie jemand später mit Käufern umgehen wird.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Der niedrigste Satz allein beantwortet diese Frage nicht, der höchste auch nicht. Lesen Sie den Plan, die Vergleiche und die Art, wie Einwände behandelt werden. Mehr dazu finden Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?. Einen Überblick über alle Wege gibt Immobilie verkaufen in Unterföhring.

Häufige Fragen

Was kostet ein Makler in Unterföhring?

Vielerorts üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, es gibt aber auch niedrigere Sätze. Vergleichen Sie dazu Leistungen und Laufzeit.

Darf ich über die Provision verhandeln?

Ja, das ist ein normales Gespräch. Sie können auch über Laufzeit und Berichte sprechen.

Ist ein günstiger Makler schlechter?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Prüfen Sie Leistungen, Referenzen und den Plan.

Was bedeutet „0 % Provision“?

Prüfen Sie, wer den Makler tatsächlich bezahlt und ob diese Regelung bei Ihrem Objekt zulässig ist.

Wer zahlt die Provision?

Das steht im Vertrag. Bei Verbrauchern gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser besondere Regeln zur Teilung.

Welche Zusatzkosten sind möglich?

Etwa Aufwendungsersatz, Extras wie Home-Staging oder Portalpakete. Lassen Sie sich alles schriftlich nennen.

Wie lange sollte ich mich binden?

Das hängt vom Objekt ab. Eine kurze erste Laufzeit und klare Kündigungsregeln sind sinnvoll.

Was kostet es bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision.

Fazit

Ein günstiger Makler in Unterföhring zeigt sich nicht in der ersten Zeile des Angebots. Lesen Sie alle Zeilen, fragen Sie nach Zusatzkosten und Bindung, sprechen Sie offen über die Provision und schauen Sie auf den Plan. Ellen Günthel legt Ihnen unser Angebot gern zum Vergleich vor, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.