Immobilienbewertung in Harlaching: Haus oder Grundstück, was wird hier eigentlich verkauft?

Bei vielen Häusern in Harlaching gibt es eine Frage, die in der Bewertung wichtiger ist als die Zahl der Bäder: Wird ein Haus verkauft, oder wird ein Grundstück verkauft, auf dem zufällig ein Haus steht? Für Eigentümer, die dort jahrzehntelang gelebt haben, kann die Frage unangenehm klingen. Sie hat aber große Folgen. Sie entscheidet über die Käufer, die Vermarktung und den Wert. Bei einem gut erhaltenen Einfamilienhaus aus den neunziger Jahren wird die Antwort anders ausfallen als bei einer kleinen Nachkriegsvilla auf einem großen Grundstück.

Dieser Ratgeber erklärt, wie die Bewertung in Harlaching mit dieser Frage umgeht, welche Verfahren es gibt und wo der Unterschied zwischen einer Einschätzung und einem Gutachten liegt. Er enthält bewusst keine Preise pro Quadratmeter, denn solche Werte hängen stark vom Einzelfall ab und ändern sich. Bei neues // nest nimmt Ellen Günthel die Einschätzung für Sie vor. Sie erhalten eine begründete Spanne, und Sie können sie gern mit den hier genannten Prüfpunkten vergleichen.

Warum ist die Frage in Harlaching so wichtig?

In einem Viertel mit großen Gärten und teils alten Gebäuden kann der Grundstücksanteil beträchtlich sein. Ein Käufer, der das Haus abreißen möchte, zahlt für den Boden und zieht die Kosten für Abbruch und Risiken ab. Ein Käufer, der das Haus liebt und modernisieren möchte, rechnet ganz anders. Auch die Nachfrage ist eine andere. So kann ein liebevoll gepflegtes Haus trotz aller Sorgfalt aus Sicht eines Bauträgers wenig wert sein, und ein unscheinbares Haus auf einem gut zugeschnittenen Grundstück kann überraschend viel bringen. Wer das nicht bedenkt, wird von den ersten Reaktionen vielleicht enttäuscht.

Es geht also um den wahrscheinlichsten Käufer. Eine gute Bewertung stellt verschiedene Szenarien nebeneinander: Weiternutzen, modernisieren oder neu bauen. Je nachdem, was am Markt am wahrscheinlichsten ist und was rechtlich möglich ist, wird einer der Werte das Gewicht bekommen. Darum sollte Ihre Maklerin zunächst Haus, Grundstück und Baurecht prüfen, bevor sie eine Zahl nennt. Wer in fünf Minuten eine Antwort hat, hat das wahrscheinlich nicht getan. Einen Überblick über die Grundstücksseite bietet der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Harlaching. Hier schauen wir auf die Bewertung als Ganzes.

Wie funktionieren die Bewertungsverfahren?

Das Vergleichswertverfahren schaut auf tatsächlich gezahlte Preise ähnlicher Häuser. Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern funktioniert das oft gut. Bei Villen in Harlaching ist es schwieriger, weil kaum zwei Häuser gleich sind. Das Sachwertverfahren zählt Bodenwert und Gebäudewert zusammen, wobei das Gebäude nach Alter und Zustand abgeschrieben wird. Ein Marktanpassungsfaktor sorgt dafür, dass das Ergebnis zum Markt passt. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ist das gängig. Das Ertragswertverfahren rechnet mit Mieten und eignet sich für vermietete Häuser. Bei einer Einliegerwohnung kann es eine Ergänzung sein.

Diese Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung beschrieben und werden etwa von Sachverständigen angewandt. Eine Maklerbewertung folgt nicht in jedem Fall allen Einzelheiten, sollte aber zeigen, welches Verfahren sie herangezogen hat. Fragen Sie, welche Vergleichsdaten verwendet wurden und ob es tatsächlich Verkaufspreise waren oder nur Angebote aus dem Internet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München, angesiedelt beim Kommunalreferat, veröffentlicht einen Marktbericht und führt die Kaufpreissammlung. Daraus lässt sich vieles ableiten, auch wenn Einzelwerte nicht frei zugänglich sind. So erhalten Sie eine solide Grundlage für das Gespräch mit Ihrer Maklerin.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone, abgeleitet aus Kaufpreisen. Sie finden ihn über BORIS-Bayern oder beim Gutachterausschuss. Er bezieht sich auf bestimmte Annahmen, zum Beispiel eine typische Bebauung. Wenn Ihr Grundstück davon abweicht, muss der Wert angepasst werden. Er ist also ein Ausgangspunkt. Viele Eigentümer rechnen einfach Richtwert mal Fläche und halten das Ergebnis für den Wert ihres Grundstücks. Das führt in die Irre, weil Zuschnitt, Bebaubarkeit, Bäume und Erschließung nicht berücksichtigt sind und große Grundstücke oft anders bewertet werden.

Lassen Sie sich zeigen, wie die Abweichung begründet wird. Ein besonders tiefes Grundstück wird in hinteren Bereichen meist anders gewichtet. Hanglagen können Vorteile beim Blick und Nachteile bei den Baukosten haben. Ein Grundstück mit schwieriger Zufahrt erzielt weniger als eines an einer guten Straße. Wichtig ist auch, wann der Wert ermittelt wurde, denn Bodenrichtwerte werden nur in bestimmten Abständen festgesetzt. In einem bewegten Markt können sie den aktuellen Stand nur bedingt abbilden. Eine gute Maklerin kennt diese Grenzen und vermittelt sie Ihnen. Sie stützt sich zusätzlich auf aktuelle Beispiele und auf Rückmeldungen von Käufern.

Was bestimmt den Wert des Hauses?

Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Grundriss sind die bekannten Punkte. Dazu kommt, was gemacht wurde: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder, Dämmung. Der Gesamteindruck spielt ebenfalls eine Rolle. Hat das Haus Charakter? Lässt sich die Raumaufteilung leicht ändern? Sind Decken und Treppen ausreichend? Bei Häusern aus den fünfziger bis siebziger Jahren fragen sich Käufer oft, ob sich eine Sanierung noch lohnt oder ob sie lieber neu bauen. Eine sinnvolle Bewertung berücksichtigt das und zeigt auf, was Interessenten voraussichtlich einplanen, ohne selbst einen Kostenvoranschlag zu ersetzen. Dafür ist ein Architekt oder Handwerker der richtige Ansprechpartner.

Auch die Energie gehört dazu. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und die frühere Quote für erneuerbare Energien ist entfallen. Der Verbrauch, die Dämmung und die zu erwartenden Kosten beeinflussen trotzdem die Rechnung der Käufer, und die Banken achten auf den Zustand. Lassen Sie sich also erläutern, wie die Heizung in die Bewertung eingeflossen ist, und ob ein Abschlag mit konkreten Zahlen unterlegt ist. Einzelheiten dazu finden Sie im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Harlaching. Pauschale Abschläge sollten Sie hinterfragen, gerade wenn sie von Kaufinteressenten kommen.

Wann verliert das Gebäude an Bedeutung?

Bei sehr alten, wenig modernisierten Häusern kann es passieren, dass ein Käufer das Gebäude als Kostenfaktor betrachtet. Das hängt aber nicht nur vom Alter ab. Ein gut gebauter Bungalow mit großzügigem Grundriss kann immer noch gefragt sein, und eine alte Villa mit Stuck kann gerade wegen ihres Charakters gesucht werden. Umgekehrt kann ein jüngeres Haus mit ungünstigem Zuschnitt für manche Bauherren wenig interessant sein. Wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, entfällt der Abriss in der Regel als Option, was den Käuferkreis und die Berechnung verändert. Das sollten Sie im Denkmal-Atlas prüfen.

Die Bewertung sollte dann eine einfache Rechnung enthalten: Was ist der Bodenwert, was kostet ein Abbruch, was bleibt übrig? Und welchen Wert hat das Gebäude bei Weiternutzung? Fällt die Zahl bei Weiternutzung höher aus, ist das Haus das Produkt. Ist sie niedriger, wird das Grundstück zum Hauptargument. Solche Abschätzungen sind keine exakte Wissenschaft, und im Einzelfall sind Annahmen zu klären. Sie helfen aber, die Vermarktung passend auszurichten. Falls Sie das Haus lieber in gute Hände geben als abreißen lassen wollen, sollten Sie das gleich zu Beginn sagen. Auch das ist eine legitime Entscheidung, nur kann sie etwas kosten.

Wie wirkt sich das Baurecht aus?

Der Wert des Grundstücks hängt stark davon ab, was darauf gebaut werden darf. Gibt es einen Bebauungsplan, steht dort meist vieles fest. Fehlt er, richtet sich die Zulässigkeit oft nach § 34 BauGB, also nach der näheren Umgebung. Daraus ergeben sich Spielräume, die aber Auslegungssache sein können. Lokalbaukommission, Architekt oder ein Vorbescheid bringen hier Klarheit. Bei Häusern in Harlaching kann es einen großen Unterschied machen, ob eine zweite Baureihe, eine größere Grundfläche oder ein weiteres Stockwerk möglich ist. Allerdings gibt es Grenzen, und nicht jede Hoffnung ist berechtigt, auch wenn sie im Viertel oft genannt wird.

Fragen Sie außerdem nach Erhaltungssatzungen, Denkmalensembles oder Grünordnungen. Eine Bewertung, die mit einer hohen Bebaubarkeit rechnet, sollte das klar als Annahme ausweisen. Je nach Ergebnis lohnt sich ein Vorbescheid. Dies kostet etwas, und auch die Dauer sollte eingeplant werden, doch ein solcher Bescheid kann bei großen Grundstücken ein starkes Argument in Verhandlungen sein. Auch die Nachbarbebauung gibt Hinweise, wenngleich sie keine Garantie bietet. Wer einfach sagt, dass in der Umgebung gebaut wurde und das somit auch bei Ihnen gehe, macht es sich zu einfach. Lassen Sie sich die Unterschiede erläutern.

Welche Rolle spielen Bäume, Hang und Zufahrt?

Alte Bäume sorgen für das typische Harlachinger Bild. Sie können sogar den Wert heben, wenn jemand das Haus behalten möchte. Bei einer Neubebauung können sie aber das nutzbare Baufenster einschränken, und in München gilt eine Baumschutzverordnung. Hanglagen nahe der Hochleite bieten oft einen schönen Blick und Ruhe, verursachen aber höhere Kosten im Bau, zum Beispiel durch Sicherungen. Eine lange oder schmale Zufahrt kann bei Baustellen und im Alltag zum Problem werden. All das sollte in der Bewertung genannt werden, entweder mit einem Zu- oder Abschlag oder zumindest als offene Frage.

Auch Rechte Dritter gehören hierher. Ein Wegerecht, ein Leitungsrecht oder ein Wohnrecht kann den Wert verändern. Ein Erbbaurecht verändert die Rechnung grundsätzlich, denn dann wird gar kein Grundstück verkauft, und die verbleibende Laufzeit bestimmt vieles. Beim Wohnrecht hängt der Abschlag unter anderem von Alter und Dauer ab. Dies sollte auf Basis der Unterlagen geprüft werden. Lassen Sie sich die Eintragungen im Grundbuch erklären. Welche Papiere dafür nötig sind, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Harlaching. Eine Bewertung ohne Blick ins Grundbuch ist bei einem solchen Grundstück nicht vollständig.

Wie wird die Lage im Viertel bewertet?

Lage ist in Harlaching kein einheitlicher Wert. Am Hochufer zählen Ausblick und Ruhe, in der Menterschwaige große Grundstücke, nahe der Säbener Straße die städtische Anbindung. Auch Lärm durch Straßen oder Veranstaltungen, die Nähe zum Klinikum, Wege zur Tram und die Ausrichtung der Grundstücke spielen eine Rolle. Eine gute Bewertung geht darauf ein, statt allgemein von einer Top-Lage zu sprechen. Interessenten bewerten das Viertel außerdem im Vergleich zu Solln, Grünwald oder Bogenhausen. Der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Harlaching beschreibt das genauer. So verstehen Sie besser, warum eine Lage mit einem anderen Maßstab betrachtet wird.

Achten Sie auch auf künftige Veränderungen. Gibt es Pläne für Baustellen, Bebauung oder Verkehr in der Nähe? Wurde das Nachbargrundstück verkauft? Das sind Informationen, die Interessenten selbst recherchieren können. Sie sollten sie kennen, bevor Sie an den Markt gehen. Auch die Entwicklung der Nachbarschaft kann eine Rolle spielen, etwa wenn rundum neu gebaut wird. Das kann sowohl positiv als auch störend wirken. Wichtig ist, dass solche Punkte offen benannt werden. Sie gehören in die Beschreibung, wenn sie für Käufer relevant sind, und Ihre Maklerin sollte Ihnen sagen können, wie sie damit umgehen würde.

Einschätzung oder Gutachten: Was brauchen Sie?

Eine Maklereinschätzung ist in der Regel kostenfrei oder Teil des Auftrags und soll einen realistischen Angebotspreis liefern. Sie reicht meist aus, wenn Sie verkaufen möchten und alle einig sind. Ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist dagegen ausführlicher und kostet in der Regel einen spürbaren Betrag. Es ist vor allem bei Erbstreit, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht sinnvoll. Der Gutachterausschuss kann ebenfalls Gutachten erstellen. Fragen Sie, wofür Sie die Bewertung brauchen. Danach richtet sich, welche Art für Sie die passende ist.

Sprechen Sie im Zweifel vorab mit Ihrem Anwalt oder Steuerberater. Wenn ein Finanzamt oder Gericht ein bestimmtes Format verlangt, lohnt es sich, das zu wissen, bevor Geld ausgegeben wird. Eine Maklerbewertung ist auch als ein zweiter Blick hilfreich, wenn bereits ein Gutachten vorliegt. Sie kann aufzeigen, wie die aktuelle Nachfrage aussieht. Umgekehrt ersetzt ein Gutachten keine Vermarktungsstrategie. Es sagt wenig darüber, wie der Verkauf ablaufen sollte. Einen Überblick über kostenlose Möglichkeiten und deren Grenzen gibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Harlaching. Beide Wege haben ihren Platz, sie müssen nur zum Zweck passen.

Die Bewertung nach Immobilienart

Art	Typischer Schwerpunkt	Besonders prüfen
Villa mit Garten	Haus und Boden gemeinsam	Zustand, Bäume, Baurecht
Bungalow auf großem Grund	Bodenwert, Abriss oder Umbau	Grundriss, Bebaubarkeit
Einfamilienhaus jünger	Vergleich und Sachwert	Ausstattung, Energie
Reihenhaus	Vergleichspreise	Lage, Zustand, Garten
Wohnung in kleiner Anlage	Vergleichspreise	Hausgeld, Rücklage, Lage
Haus mit Einliegerwohnung	Sach- und Ertragswert	Mietvertrag, Nutzung

Wie läuft eine Bewertung bei uns ab?

Zuerst sprechen wir mit Ihnen über Ihr Ziel und die bisherigen Arbeiten am Haus. Dann sieht Ellen Günthel sich alles vor Ort an: Haus, Keller, Dach, soweit zugänglich, Garten, Grenzen, Zufahrt. Mit dem, was Sie an Unterlagen haben, werden Grundbuch, Pläne und Energieausweis geprüft. Danach werden Vergleichsdaten und Marktberichte zusammengestellt, um die Einschätzung zu begründen. Sie erhalten eine Spanne und eine Erklärung, und wir nennen, wo etwas offen ist und wie sich das klären lässt. Sie können dabei alles fragen. Eine Beauftragung ist damit nicht verbunden. Mehr dazu auf unserer Seite zur Wertermittlung.

Woran erkennen Sie eine gute Bewertung?

Eine gute Bewertung trennt Tatsachen von Annahmen. Sie nennt die verwendeten Daten, nimmt zu den wichtigen Punkten Stellung, gibt eine Spanne an und sagt, wie sie sich ändern könnte, wenn bestimmte Fragen anders ausgehen. Sie kommt nicht mit einer einzigen perfekten Zahl und einem großen Versprechen daher. Zudem sagt sie, wie die Immobilie angeboten werden sollte. Eine schlechte Bewertung dagegen erwähnt das Baurecht nicht, behandelt die Heizung pauschal und begründet die Zahl nur mit der guten Lage. Wenn die Zahl viel höher ist als andere, sollten Sie nach Gründen fragen. Hohe Zahlen allein bringen keinen Käufer ins Haus.

Vergleichen Sie zwei oder drei Einschätzungen. Stark abweichende Werte sind nicht ungewöhnlich, gerade bei besonderen Häusern. Das sagt nicht immer, dass jemand falsch liegt, denn manche haben womöglich andere Annahmen zum Baurecht. Lassen Sie sich diese erläutern und gleichen Sie die Punkte ab. Mit etwas Übung verstehen Sie selbst, welche Annahme die meiste Wirkung hat. Das gibt Ihnen im Gespräch mit Interessenten und Bauträgern Sicherheit. Wie Sie darauf aufbauend einen Makler auswählen, zeigt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Harlaching. Weitere Wege dazu nennt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Harlaching.

Welche Fehler sollten Sie bei der Bewertung vermeiden?

Der häufigste Fehler ist, von Erinnerungen und Investitionen auszugehen. Was Sie ins Haus gesteckt haben, entspricht selten dem, was ein Käufer heute dafür zahlt. Der zweite Fehler ist, sich von hohen Zahlen im Internet leiten zu lassen, die oft Wunschpreise sind. Der dritte Fehler ist, Nachbarpreise ungeprüft zu übernehmen. Der vierte, sich zu früh von einem Bauträger auf eine Zahl festlegen zu lassen. Und schließlich fehlt oft der Blick auf das, was am Ende übrig bleibt, also nach Kosten und Steuern. All diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn Sie sich ein wenig Zeit nehmen und ruhig nachfragen.

Häufige Fragen

Wie wird ein Haus in Harlaching bewertet?

Meist mit Vergleichs- und Sachwert, je nach Haus ergänzt um Ertragswert.

Reicht der Bodenrichtwert?

Nein. Er ist nur ein Anhaltspunkt und muss angepasst werden.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Bei Streit, Erbe, Scheidung oder für Behörden und Gerichte.

Was kostet eine Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Muss ich vor der Bewertung renovieren?

Nein. Unterlagen über frühere Arbeiten helfen dagegen sehr.

Wie wirkt sich meine Ölheizung aus?

Sie darf weiterlaufen, Käufer rechnen aber mit Verbrauch und Kosten.

Sind Bäume gut oder schlecht für den Wert?

Das hängt von Käufer und Plan ab. Prüfen Sie den Baumschutz.

Wie aktuell ist eine Bewertung?

Sie gilt für den Zeitpunkt. Bei Verzögerungen sollte sie überprüft werden.

Fazit

Eine Immobilienbewertung in Harlaching klärt zuerst, ob vor allem das Haus oder das Grundstück verkauft wird. Verfahren, Bodenrichtwert, Baurecht und Bäume geben die Richtung vor. Ellen Günthel erstellt gern eine Einschätzung. Melden Sie sich unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.