Immobilie verkaufen in Giesing: Zehn Entscheidungen, die Sie selbst treffen sollten

Ein Verkauf besteht aus vielen Einzelschritten, die eine Maklerin Ihnen abnehmen kann. Einige Entscheidungen bleiben aber bei Ihnen, und genau um die geht es hier. Sollen Sie jetzt verkaufen oder noch warten? Soll die Wohnung frei werden, oder wird sie mit Mietern verkauft? Wie viel wird vorher gemacht? Wer darf durch die Räume gehen? Welches Gebot nehmen Sie an? Viele Eigentümer in Giesing stellen fest, dass die eigentliche Herausforderung weniger in der Arbeit liegt als darin, diese Fragen zur richtigen Zeit zu beantworten. Wer sie vorher durchdacht hat, entscheidet ruhiger und meist auch besser.

Dieser Ratgeber führt durch zehn solcher Entscheidungen und zeigt, welche Informationen Sie dafür brauchen und wer Ihnen dabei helfen kann. Nebenbei erfahren Sie, wie der Verkauf in Giesing insgesamt abläuft, von den Unterlagen bis zur Übergabe. Sie können die Liste auch als Fahrplan verwenden. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel durch alle Schritte. Mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision und erhalten dieselbe Leistung.

Entscheidung 1: Warum und wann verkaufen Sie?

Am Anfang steht die Frage nach dem Grund, denn sie bestimmt alles Weitere. Ziehen Sie um, weil die Familie wächst? Sind die Treppen zu viel geworden? Geht es um ein Erbe oder eine Trennung? Brauchen Sie das Geld für etwas Neues? Wer unter Zeitdruck steht, muss anders planen als jemand, der warten kann. Rechnen Sie grob von der Entscheidung bis zur Übergabe mit etwa sechs Monaten. Wer gleichzeitig kaufen möchte, sollte früh mit der Bank sprechen, damit keine teure Überbrückung nötig wird. Wenn Sie keinen festen Termin haben, nutzen Sie die Freiheit und beginnen Sie mit einem Puffer.

Prüfen Sie auch die Steuer. Selbst genutzte Wohnungen sind in der Regel steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor bewohnt wurden. Bei Vermietung gilt die Zehn-Jahres-Frist, und entscheidend ist das Datum der Beurkundung. Fragen Sie Ihre Bank nach Restschuld und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, denn das kann den besten Zeitpunkt beeinflussen. Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle, vor allem bei Häusern mit Garten. Familien suchen oft früh im Jahr, weil das Schuljahr zählt. Die Prognose künftiger Preise sollten Sie dagegen nicht zur Grundlage machen, denn sie ist unsicher.

Entscheidung 2: Wer entscheidet mit?

Sind Sie Alleineigentümer, oder müssen Ehepartner, Geschwister oder andere Miterben mitwirken? Beim Notar müssen alle unterschreiben oder sich über eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten lassen. Klären Sie das früh, denn Vollmachten brauchen Vorlauf, besonders aus dem Ausland. Einigen Sie sich auch darauf, wer im Alltag der Ansprechpartner ist und wer zustimmen muss, wenn ein Gebot kommt. Bei einer Erbengemeinschaft sollte das schriftlich festgehalten werden. Auch bei einem verheirateten Alleineigentümer kann die Zustimmung des Ehepartners nötig sein, wenn die Wohnung fast das ganze Vermögen darstellt. Hier hilft der Notar.

Bei einer Trennung ist diese Frage oft besonders schwierig. Eine neutrale Maklerin kann beide Seiten gleich informieren, und ein Anwalt klärt die Rechte. Bei Erben hilft es, wenn alle dieselben Unterlagen sehen, etwa über einen Online-Ordner. Weitere Hinweise enthalten die Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing und Scheidungsimmobilie in Giesing. Wer das vorher klärt, vermeidet, dass ein Verkauf kurz vor dem Ziel scheitert, weil jemand plötzlich nicht mehr einverstanden ist. Das kommt häufiger vor, als man denkt.

Entscheidung 3: Allein oder mit Makler?

Wer viel Zeit, Erfahrung und gute Nerven hat und vielleicht schon einen Käufer kennt, kann selbst verkaufen und spart die Provision. Lassen Sie den Wert aber auch dann unabhängig einschätzen, denn unter Bekannten wird oft zu niedrig verkauft. Sie kümmern sich dann selbst um Unterlagen, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung. Wer wenig Zeit hat oder weit weg wohnt, ist mit einer Maklerin besser aufgehoben. Rechnen Sie ehrlich. Bei einem Satz von 1,785 % sieht die Rechnung anders aus als bei 3,57 %. Stolpersteine beschreibt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Wenn Sie Hilfe möchten, laden Sie zwei oder drei Anbieter ein, stellen allen dieselben Fragen und vergleichen die Begründungen. Sehen Sie sich aktuelle Exposés an, und testen Sie auch die Reaktionszeit. Lassen Sie sich den Vertrag mitgeben und lesen Sie ihn in Ruhe. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist für Verbraucher die Textform vorgeschrieben, und bei einem Abschluss außerhalb des Büros besteht in der Regel ein Widerrufsrecht. Hinweise zur Auswahl geben die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing und Bester Immobilienmakler in Giesing.

Entscheidung 4: Frei oder vermietet?

Wenn Mieter in der Wohnung leben, bleiben sie, denn der Vertrag geht auf den Käufer über. Sie entscheiden aber, wie Sie damit umgehen. Verkaufen Sie jetzt an einen Anleger? Fragen Sie zuerst, ob die Mieter selbst kaufen möchten? Warten Sie, bis ein Auszug absehbar ist? Lassen Sie sich beide Varianten durchrechnen, denn eine freie Wohnung bringt oft mehr, aber der Abstand hängt von Miete und Vertrag ab. Bei einem kleinen Apartment ist er vielleicht gering. Sprechen Sie mit Ihren Mietern, bevor etwas öffentlich wird. Drängen sollten Sie niemanden, denn das bringt weder rechtlich noch menschlich etwas.

Wenn Sie selbst in der Wohnung leben, stellt sich die Frage anders. Bleiben Sie während der Vermarktung dort, oder ziehen Sie vorher aus? Eine bewohnte Wohnung wirkt oft lebendiger, verlangt aber Rücksicht bei Terminen. Eine leere lässt sich leichter zeigen, kann aber kahl wirken und kostet weiter Hausgeld. Klären Sie auch, wann Sie nach einem Verkauf ausziehen könnten. Ein später Übergabetermin lässt sich im Kaufvertrag vereinbaren. Mehr über Mieter beschreibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing. Auch die Frage nach der neuen Bleibe sollte früh bedacht werden.

Entscheidung 5: Was wird vorher gemacht?

Große Investitionen lohnen sich vor einem Verkauf meist nicht. Käufer haben eigene Vorstellungen, und ein neues Bad oder eine neue Küche bringt selten den vollen Preis zurück. Auch die Heizung muss wegen des Verkaufs nicht getauscht werden. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Anlagen weiterlaufen. Prüfen Sie aber die Dämmung von oberster Geschossdecke und Leitungen. Was sich dagegen fast immer lohnt: Ausmisten, gründlich reinigen, kleine Reparaturen, helle Wände und gutes Licht. Räumen Sie auch den Keller auf, denn auch den möchten Interessenten sehen. Fragen Sie Ihre Maklerin, bevor Sie Geld ausgeben, was wirklich zählt.

Eine Entscheidung betrifft auch die Möbel. Bleibt die Wohnung eingerichtet, sollten überzählige Dinge weg, damit die Räume wirken. Bei einer leeren Wohnung kann eine einfache Möblierung helfen. Manche Eigentümer lassen ein Bad streichen oder Fugen erneuern, was wenig kostet, aber den Eindruck deutlich verbessert. Holen Sie sich gegebenenfalls Angebote ein, auch für größere Arbeiten, wenn Interessenten danach fragen könnten. So müssen sie nicht raten. Hinweise zur Heizung gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Giesing. Geben Sie Ihr Geld lieber für gute Fotos und Unterlagen aus als für eine Sanierung.

Entscheidung 6: Welcher Angebotspreis?

Die Einschätzung liefert eine Spanne, aber den Angebotspreis bestimmen Sie. Er ist eine Entscheidung darüber, wie die Vermarktung beginnt. Ein etwas zurückhaltender Einstieg kann mehrere Interessenten anziehen und einen Wettbewerb ermöglichen. Ein Preis am oberen Rand kann bei einer besonderen Wohnung funktionieren, verlangt aber Geduld. Ein klar überhöhter Preis führt oft dazu, dass Menschen gar nicht erst anfragen. Achten Sie auf Preisschwellen in den Suchfiltern der Portale. Und überlegen Sie vorab, wann Sie über eine Änderung sprechen möchten, falls die Resonanz ausbleibt. Eine späte Senkung bringt meist wenig Aufmerksamkeit, und das Inserat wirkt dann alt.

Grundlage sollte eine Einschätzung sein, die Vergleichsfälle nennt und Zu- und Abschläge für Stockwerk, Lärm, Baujahr, Rücklage und Mietverhältnis erklärt. Holen Sie zwei oder drei Meinungen ein, und vergleichen Sie die Begründungen. Die höchste Zahl ist nicht immer die richtige. Fragen, die dabei helfen, enthält der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing. Einen ersten eigenen Überblick vermittelt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Giesing. Sie sollten auch Ihre persönliche Untergrenze kennen, sie aber für sich und Ihre Maklerin behalten.

Entscheidung 7: Wer darf hinein?

Ihre Wohnung ist Ihr Zuhause, und Sie bestimmen, wer sie betreten darf. Interessenten sollten vorab telefonisch geprüft werden: Was wird gesucht, wie ist die Finanzierung geplant, kennt man die Eckdaten? Termine werden gebündelt, oft an einem oder zwei Tagen pro Woche. Möchten Sie dabei sein? Meist ist es besser, wenn nicht, denn Interessenten sprechen dann freier. Räumen Sie Wertsachen und persönliche Papiere weg. Überlegen Sie, ob Fotos Ihrer Räume im Internet erscheinen sollen und ob die genaue Adresse genannt wird. Wer es diskret möchte, kann zunächst nur vorgemerkte Suchkunden ansprechen, verzichtet damit aber auf Reichweite.

In Giesing sollten Sie auch überlegen, wann Sie zeigen. Liegt die Wohnung an einer belebten Straße, sollte niemand beim Einzug überrascht werden. Ein Termin am Abend kann deshalb sinnvoll sein, und an Spieltagen sieht es rund ums Stadion anders aus. Bei Mietern müssen Termine rechtzeitig angekündigt werden, und ohne ihre Zustimmung darf niemand hinein. Wie eine gute Besichtigung abläuft, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Giesing. Vereinbaren Sie, dass Sie nach jedem Termin eine kurze Rückmeldung erhalten.

Entscheidung 8: Welches Gebot nehmen Sie an?

Das ist die wichtigste Entscheidung. Lassen Sie sich alle Gebote vorlegen, und bestehen Sie vor Verhandlungen auf einem Finanzierungsnachweis. Vergleichen Sie dann nicht nur die Höhe, sondern auch die Sicherheit, den gewünschten Termin und die Bedingungen. Eine Familie mit Bankzusage kann mehr wert sein als ein etwas höheres Gebot, das vom Verkauf einer anderen Wohnung abhängt. Bei Bauträgern sollten Sie auf Genehmigungsvorbehalte achten. Sie müssen nicht das höchste Gebot nehmen, und auch persönliche Gründe dürfen zählen. Lassen Sie sich nicht drängen, auch wenn jemand nur heute zusagen möchte.

Besprechen Sie vorher mit Ihrer Maklerin, was Interessenten über Ihre Untergrenze erfahren dürfen, und wie mit mehreren Geboten umgegangen wird. Eine Frist für das letzte Gebot kann sinnvoll sein. Erfundene Mitbieter sind unzulässig. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest, auch wenn es noch nicht bindend ist, und sagen Sie weiteren Interessenten erst nach der Beurkundung endgültig ab. Bis dahin kann jede Seite abspringen. Wie sich das in Ihrem Interesse gestaltet, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Giesing. Weitere Hinweise enthält der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?.

Entscheidung 9: Was steht im Kaufvertrag?

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar, und beide erhalten den Entwurf etwa zwei Wochen vor dem Termin. Sie entscheiden mit, was darin steht: Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie die Küche, die Regelung zu bekannten Mängeln und zu Sonderumlagen. Lassen Sie sich alles erklären. Ein Anwalt kann bei Bedarf einen Blick darauf werfen. Bekannte Mängel sollten festgehalten werden, denn das schützt Sie vor späteren Vorwürfen. Bei Wohnungen wird oft die Zustimmung des Verwalters gebraucht, und die Stadt erklärt sich gegebenenfalls zum Vorkaufsrecht. Die Löschung alter Grundschulden sollten Sie früh mit der Bank besprechen.

Entscheidung 10: Wie geht es danach weiter?

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Abwicklung und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig wird. Erst nach Zahlungseingang übergeben Sie die Wohnung, mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Überlegen Sie, wann Sie ausziehen, was mitkommt und was bleibt, und wer den Auszug organisiert. Was machen Sie mit dem Geld? Für eine Anlageentscheidung sollten Sie jemanden fragen, der nichts verkaufen möchte. Melden Sie Versorger und Versicherung ab und bewahren Sie Ihre Unterlagen auf. Vielleicht nehmen Sie sich auch einen Moment für den Abschied. Ein Verkauf ist nicht nur ein Geschäft, und das darf man sich ruhig zugestehen.

Die Entscheidungen im Überblick

Entscheidung	Was Sie dafür brauchen	Wer helfen kann
Warum und wann	Zeitplan, Restschuld, Steuer	Bank, Steuerberater
Wer entscheidet	Grundbuch, Vollmachten	Notar
Allein oder Makler	Zeit, Erfahrung, Rechnung	Vergleich mehrerer Anbieter
Frei oder vermietet	Mietvertrag, Rechnung	Maklerin, Anwalt
Was vorher tun	Rundgang, Kostenvoranschlag	Maklerin, Handwerker
Angebotspreis	Einschätzung, Vergleichsfälle	Maklerin
Wer darf hinein	Vorprüfung, Terminplan	Maklerin
Welches Gebot	Bankbestätigung, Bedingungen	Maklerin
Kaufvertrag	Entwurf, Mängelliste	Notar, Anwalt
Danach	Auszugsplan, Unterlagen	Steuerberater

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Für eine Wohnung sind Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Energieausweis und Wohnflächenberechnung die wichtigsten. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Erhöhungen hinzu, bei einem Haus auch Bauakte und Lageplan. Sie erhalten sie beim Amtsgericht München, bei der Hausverwaltung, bei der Lokalbaukommission und beim Geodatenservice. Mit Ihrer Vollmacht kümmert sich Ihre Maklerin darum. Planen Sie vier bis acht Wochen ein. Eine Übersicht nach Empfängern bietet der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing. Bei einem Haus hilft zudem der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Giesing.

Warum zahlen Sie bei neues // nest weniger?

Unser Satz beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen also 50 % der Provision, und wir erledigen weiterhin alles, was zu einem Verkauf gehört, von der Einschätzung und den Unterlagen über Besichtigungen bis zu Verhandlung und Notartermin. Die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Möglich wird das, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, ohne Prestigebüro auskommen und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Einen genaueren Vergleich ermöglicht der Ratgeber Günstiger Makler in Giesing. Ellen Günthel kommt gern zu einem ersten Gespräch.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf in Giesing?

Oft etwa sechs Monate von der Entscheidung bis zur Übergabe.

Sollte ich vorher renovieren?

Meist genügen kleine Arbeiten. Große Umbauten lohnen sich selten.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt die Maklerin, wenn Sie es möchten.

Können Mieter bleiben?

Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Muss ich das höchste Gebot annehmen?

Nein. Sie können auch Sicherheit und Termin berücksichtigen.

Wann bekomme ich mein Geld?

Nach der Beurkundung, sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.

Fallen Steuern an?

Bei Eigennutzung oft nicht. Bei Vermietung gilt meist die Zehn-Jahres-Frist.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine Immobilie in Giesing verkaufen möchte, muss zehn Entscheidungen selbst treffen, vom Zeitpunkt über den Preis bis zum richtigen Gebot. Wer sie vorher durchdenkt, entscheidet ruhiger und besser. Alles Weitere kann eine gute Maklerin übernehmen. Ellen Günthel begleitet Sie gern. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.