Immobilie verkaufen in Haidhausen: Der Entscheidungsweg für frei oder vermietet, Wohnung oder Haus

Haidhausen gehört zu den Vierteln, in denen Menschen lange bleiben. Wer dann doch verkaufen möchte, tut das oft aus einem bestimmten Anlass: Die Familie wächst und die Wohnung wird zu klein, die Kinder sind ausgezogen und der vierte Stock wird beschwerlich, ein Erbe muss aufgeteilt werden, oder eine Stelle in einer anderen Stadt wartet. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von diesem Anlass ab, aber auch davon, was genau Sie verkaufen möchten. Eine freie Altbauwohnung folgt einem anderen Weg als eine vermietete Einzimmerwohnung oder ein ganzes Mietshaus.

Dieser Ratgeber führt Sie deshalb durch einen Entscheidungsweg. Zuerst klären Sie vier Grundfragen, dann folgen je nach Antwort die passenden Schritte. Sie erfahren, wie Vorbereitung, Preisfindung, Vermarktung, Verhandlung und Notartermin ablaufen und mit welchem Zeitrahmen Sie rechnen können. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel, und mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision und bekommen dieselbe Leistung.

Vier Grundfragen vor dem ersten Schritt

Bevor Sie jemanden anrufen, sollten Sie vier Dinge für sich klären. Erstens: Was genau verkaufen Sie? Eine Wohnung, ein Haus oder einen Anteil? Zweitens: Wer entscheidet? Sind Sie Alleineigentümer, oder müssen Ehepartner, Geschwister oder andere Miterben mitwirken? Drittens: Wie viel Zeit haben Sie? Gibt es einen festen Termin, etwa einen Auszug oder den Kauf einer neuen Wohnung? Viertens: Wer wohnt dort? Ist die Wohnung frei, bewohnen Sie sie selbst, oder leben Mieter darin? Auf diese Fragen sollten Sie klare Antworten finden, auch wenn sich später etwas ändert.

Von diesen Antworten hängen fast alle anderen Entscheidungen ab. Stehen Sie unter Zeitdruck, müssen Sie anders planen als jemand, der abwarten kann. Besitzt eine Erbengemeinschaft die Wohnung, braucht es Vollmachten und Abstimmung. Sind Mieter da, steht deren Lage an erster Stelle. Ist ein Darlehen offen, müssen Sie die Bank fragen, was eine Ablösung kostet. Machen Sie sich dazu ein paar Notizen. Beim ersten Gespräch mit einer Maklerin sind sie Gold wert. Wie sich so ein Termin nutzen lässt, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Haidhausen.

Weg A: Die freie oder selbst genutzte Wohnung

Das ist der häufigste Fall im Viertel. Ihr Vorteil: Selbstnutzer und Anleger kommen gleichermaßen infrage, und die Nachfrage ist oft gut. Die Vorbereitung lohnt sich hier besonders. Räumen Sie auf, reparieren Sie Kleinigkeiten und sorgen Sie für Licht. Lassen Sie gute Fotos machen und einen Grundriss zeichnen, und sprechen Sie mit Ihrer Maklerin über den Einstiegspreis. In den ersten zwei bis vier Wochen sollten die meisten Interessenten die Wohnung sehen. Danach entscheiden Sie, mit wem Sie weitermachen.

Wenn Sie noch in der Wohnung wohnen, sollten Sie sich auf Termine einstellen, die oft abends oder am Wochenende stattfinden. Sagen Sie, wann Sie ausziehen können. Bei einem Auszug nach der Beurkundung sollte das im Kaufvertrag geregelt werden. Falls Sie gleichzeitig eine neue Wohnung kaufen möchten, sollten Sie die Reihenfolge durchdenken und früh mit Ihrer Bank sprechen, um keine Überbrückung zu riskieren. Eine leere Wohnung wirkt manchmal kahl, und eine einfache Möblierung kann helfen. Hinweise zu den einzelnen Leistungen enthält der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Haidhausen.

Weg B: Die vermietete Wohnung

Hier sprechen Sie meist Anleger an, wenn der Mieter nicht selbst kauft. Der Preis ergibt sich vor allem aus der Miete, den Kosten und dem möglichen Spielraum nach dem Mietspiegel. Reden Sie als Erstes mit Ihrem Mieter, und zwar persönlich, bevor irgendetwas online geht. Klären Sie, ob er sich einen Kauf vorstellen kann oder ob er ohnehin ausziehen möchte. Lassen Sie sich außerdem beide Varianten durchrechnen: Was bringt die Wohnung vermietet, und was vermutlich frei? Das macht die Entscheidung leichter, ob jetzt verkauft werden soll.

Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und abgestimmt werden, und Fotos der Wohnung brauchen die Einwilligung des Mieters. In München gelten eine strenge Kappungsgrenze und gegebenenfalls lange Sperrfristen für Eigenbedarf. Geben Sie Interessenten keine falschen Hoffnungen auf einen baldigen Auszug. Die Anleger wollen Mietvertrag, Abrechnungen und Protokolle sehen, und je besser das vorbereitet ist, desto schneller wird entschieden. Ausführliche Hinweise bietet der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Weg C: Das Haus

Ein ganzes Haus im Viertel ist selten, und deshalb gefragt. Ob Stadthaus, Herberge oder Mietshaus: Es sind weniger Interessenten, und sie stellen mehr Fragen. Die Bauakte der Lokalbaukommission, der Lageplan und mögliche Baurechte werden wichtig. Bei einem Mietshaus prüft der Notar zudem das Vorkaufsrecht der Stadt, was in einem Erhaltungssatzungsgebiet relevant werden kann. Oft ist auch eine diskrete Vermarktung sinnvoll. Bei großen Objekten bietet sich ein digitaler Datenraum an, in dem alle Unterlagen geordnet liegen.

Planen Sie hier mehr Zeit ein, weil die Prüfung auf Käuferseite länger dauert, oft mit Architekten und Anwälten. Fragen Sie bei einem Angebot außerdem immer, welche Bedingungen daran geknüpft sind. Ein Bauträgerangebot mit vielen Vorbehalten kann weniger wert sein als ein etwas niedrigeres Angebot ohne Bedingungen. Holen Sie sich früh Rat, auch steuerlich, denn ein Verkauf ganzer Häuser kann eigene Folgen haben. Einen Überblick über die Haustypen gibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Haidhausen.

Weg D: Besondere Anlässe

Manche Verkäufe folgen einem besonderen Anlass. Bei einem Erbfall stehen am Anfang Fristen, Grundbuch und vielleicht eine Erbengemeinschaft, und meist kennt man die Wohnung nicht mehr genau. Bei einer Scheidung geht es um Einigung und oft um Zeit, und beide Seiten sollten gleich informiert sein. Im Alter stellen sich Fragen nach dem nächsten Wohnort, nach Vollmachten und danach, wie viel Hilfe jemand vom Umfeld bekommt. In all diesen Fällen brauchen Sie mehr als nur einen Verkaufsplan. Sie brauchen Ruhe und manchmal fachlichen Rat von außen.

Zu jedem dieser Fälle gibt es einen eigenen Ratgeber: Geerbte Immobilie verkaufen in Haidhausen, Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Haidhausen, Scheidungsimmobilie in Haidhausen und Haus verkaufen im Alter in Haidhausen. Lesen Sie den passenden, bevor Sie mit jemandem einen Vertrag schließen. Dort finden Sie auch, wer für welche Frage zuständig ist und welche Reihenfolge sich bewährt hat.

Die Wege im Überblick

Die Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen. Die Zeiten sind Richtwerte und hängen vom Einzelfall ab.

Weg	Wer kauft meist	Wichtigste Vorbereitung	Grober Zeitrahmen
Freie Wohnung	Selbstnutzer, Anleger	Fotos, Grundriss, Protokolle	3 bis 6 Monate
Vermietete Wohnung	Anleger, Mieter	Mietvertrag, Rechnung	3 bis 6 Monate
Haus	Familien, Investoren	Bauakte, Datenraum	4 bis 12 Monate
Erbfall, Scheidung	Je nach Objekt	Erbschein, Einigung	Oft länger

Wie wird der Preis gefunden?

Bei Wohnungen zählt vor allem der Vergleich mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Einheiten. Stockwerk, Aufzug, Balkon, Vorderhaus oder Rückgebäude, Hausgeld und Rücklage wirken als Zu- oder Abschläge. Bei vermieteten Wohnungen kommt die Rendite hinzu, bei Häusern auch der Bodenwert und das, was sich noch bauen ließe. Lassen Sie sich zwei oder drei Einschätzungen geben und schauen Sie sich die Begründungen an. Die höchste Zahl ist nicht immer die richtige. Eine vernünftige Einstiegszahl bringt mehr Interessenten und oft das bessere Ergebnis.

Die Einzelheiten beschreiben die Ratgeber Immobilienbewertung in Haidhausen und Kostenlose Immobilienbewertung in Haidhausen. Bedenken Sie auch die Suchfilter der Portale, denn wer knapp über einer runden Summe liegt, wird von manchen gar nicht gefunden. Besprechen Sie außerdem vor dem Start, was geschieht, wenn es nach einigen Wochen zu wenig Anfragen gibt. Das erspart Ihnen später schwierige Diskussionen. Ein Preis lässt sich senken, aber kaum erhöhen.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Für eine Wohnung sind Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Energieausweis und Wohnflächenberechnung die wichtigsten. Bei einer Vermietung kommen Mietvertrag und letzte Erhöhungen hinzu, und bei einem Haus die Bauakte und der Lageplan. Sie erhalten sie beim Amtsgericht München, bei der Hausverwaltung, bei der Lokalbaukommission und beim Geodatenservice. Mit einer Vollmacht kümmert sich Ihre Maklerin darum. Planen Sie vier bis acht Wochen Vorlauf ein. Eine gute Übersicht bietet der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Haidhausen.

Zum Stand der Heizung gilt: Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und ein Verkauf löst keine Austauschpflicht aus. Dämmpflichten für die oberste Geschossdecke und Leitungen sollten trotzdem geprüft werden. Wer dazu Fragen hat, findet Antworten im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Haidhausen. Interessenten fragen meist auch nach künftigen Kosten, also nach Dach, Fassade und Fenstern. Halten Sie alles griffbereit, was Sie dazu wissen.

Wie läuft die Vermarktung ab?

Sobald die Unterlagen stehen, geht es los. Zunächst werden die passenden Suchkunden informiert, dann folgt das Inserat auf den großen Portalen. In den ersten Wochen kommen die meisten Anfragen. Interessenten werden vorab telefonisch geprüft, und Besichtigungen finden gebündelt statt, möglichst an einem oder zwei Terminen pro Woche. Sie müssen nicht dabei sein, und viele fühlen sich ohne Eigentümer freier. Nach dem Termin fragt Ihre Maklerin nach und gibt Ihnen die Rückmeldungen weiter.

Wie lange das dauert, hängt von Preis, Objekt und Zeitpunkt ab. Sprechen Sie mit Ihrer Maklerin ab, wie oft Sie Berichte bekommen und was in welchem Fall passiert. Wenn Sie nicht möchten, dass die Wohnung öffentlich zu sehen ist, ist auch eine diskrete Vermarktung möglich, wobei das die Reichweite einschränkt. Auch bei großem Interesse sollten Sie nicht das erste Gebot annehmen, ohne die Lage geprüft zu haben. Ein geordnetes Verfahren mit klarer Frist gibt allen gleiche Chancen.

Wie gelingt die Verhandlung?

Gebote kommen meist nach der Besichtigung, und Sie sollten sie alle erfahren. Vor Verhandlungen muss die Finanzierung nachgewiesen sein. Vergleichen Sie dann nicht nur die Summe, sondern auch den Termin, Bedingungen und die Sicherheit der Finanzierung. Einwände gegen Bad oder Fassade sollten sachlich beantwortet werden. Eine gute Maklerin weiß, wo ein Nachlass sinnvoll sein kann und wo nicht. Sie entscheiden am Ende selbst, und mit wem Sie abschließen, bleibt Ihre Sache. Mehr über Ihre Vertretung steht im Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Haidhausen.

Wer mit einem hohen Preis einsteigt und erst spät nachgibt, verliert oft Zeit und gute Interessenten. Wer aber schnell jedem Wunsch nachkommt, verschenkt Geld. Hier hilft eine klare Absprache im Voraus. Einigen Sie sich mit Ihrer Maklerin auf einen Mindestpreis und darauf, wann sie zurückfragt. Wenn Sie den Zuschlag erteilen, sollte er schriftlich festgehalten werden, auch wenn das noch nicht bindend ist. Bis zum Notartermin kann jede Seite abspringen, und deshalb sollte es danach zügig weitergehen.

Was gehört in den Zeitplan?

Rechnen Sie von Ihrem Zieltermin aus rückwärts. Vier bis acht Wochen brauchen Unterlagen und Vorbereitung, und gute Fotos entstehen am besten bei Tageslicht und in aufgeräumten Räumen. Die Vermarktung dauert, je nach Objekt, einige Wochen bis wenige Monate. Vom Zuschlag bis zum Notartermin vergehen oft drei bis sechs Wochen, weil die Bank des Käufers und der Notar Zeit brauchen. Bis zur Zahlung des Kaufpreises kommen noch einmal einige Wochen hinzu, in denen Vormerkung, Verwalterzustimmung und die Abfrage bei der Stadt erledigt werden. Für Sie zählt außerdem, wann Sie selbst ausziehen möchten und ob die neue Bleibe schon feststeht. Sprechen Sie das offen an, damit daraus später kein Druck entsteht. Ferienzeiten und Feiertage sollten Sie ebenfalls einplanen, denn dann sind Interessenten und Ämter schlechter erreichbar.

Was geschieht beim Notar?

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar, und beide erhalten den Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor dem Termin. Prüfen Sie, ob Preis, Küche, Stellplatz, Termin und Mängelregelungen stimmen. Bei Wohnungen kann die Zustimmung des Verwalters notwendig sein, und die Stadt erklärt sich gegebenenfalls zum Vorkaufsrecht. Grundschulden werden gelöscht, wofür Sie die Bank frühzeitig ansprechen. Wenn alles erledigt ist, teilt der Notar mit, wann der Kaufpreis fällig wird. Danach folgt die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

Was kostet der Verkauf, und welche Steuern gibt es?

Auf Ihrer Seite fallen vor allem die Provision und mögliche Kosten für die Ablösung von Krediten an. Löschungskosten sind meist gering. Notar und Grundbuch trägt üblicherweise der Käufer. Selbst genutzte Wohnungen sind meist steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden. Bei vermieteten Wohnungen gilt die Zehn-Jahres-Frist. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater, bevor der Notartermin vereinbart wird. Das gilt besonders, wenn Sie erst vor wenigen Jahren gekauft oder geerbt haben.

Warum zahlen Sie bei neues // nest weniger?

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision, und die Leistung bleibt gleich, von der Einschätzung und den Unterlagen bis zu Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Dahinter steckt ein schlankes Modell: Wir sind drei Maklerinnen, die sich die Fixkosten teilen, wir verzichten auf ein Prestigebüro und organisieren vieles digital. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Hinweise zum Vergleich nennt der Ratgeber Günstiger Makler in Haidhausen.

Welcher Makler passt zu welchem Weg?

Für eine Standardwohnung genügt jemand, der die Abläufe beherrscht und das Viertel kennt. Für eine vermietete Wohnung sollte er die Rechnung der Anleger verstehen. Für ein Haus zählt zusätzlich die Erfahrung mit Baurecht, Stadtregeln und Investoren. Fragen Sie deshalb nach Fällen aus Ihrem Weg. Weitere Kriterien bieten die Ratgeber Bester Immobilienmakler in Haidhausen und Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen?. Laden Sie zwei oder drei Anbieter ein, bevor Sie sich entscheiden. Ellen Günthel kommt gern zu einem ersten Gespräch, das kostenlos und unverbindlich ist.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf in Haidhausen?

Meist drei bis sechs Monate, je nach Objekt, Preis und Unterlagen.

Sollte ich vorher renovieren?

Meist genügen kleine Arbeiten. Große Umbauten lohnen sich selten.

Muss ich selbst bei den Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt die Maklerin, wenn Sie es möchten.

Können Mieter bleiben?

Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Was brauche ich vom Verwalter?

Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklagenstand und gegebenenfalls die Zustimmung.

Fallen Steuern an?

Oft nicht bei Eigennutzung. Bei Vermietung gilt meist die Zehn-Jahres-Frist.

Wann bekomme ich mein Geld?

Nach der Beurkundung, sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine Immobilie in Haidhausen verkaufen möchte, klärt zuerst vier Grundfragen und folgt dann dem passenden Weg: freie Wohnung, vermietete Wohnung, Haus oder besonderer Anlass. Vorbereitung, Preis und Ansprache unterscheiden sich je nach Fall. Ellen Günthel findet gern mit Ihnen heraus, welcher Weg passt. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.