Immobilie verkaufen in Berg am Laim: Zwölf Fragen, die Sie vor dem Start klären sollten

Der Entschluss zum Verkauf ist schnell gefasst, die Umsetzung dagegen will gut überlegt sein. In Berg am Laim treffen Sie dabei auf einen besonderen Markt: viele Bestandswohnungen, daneben neue Quartiere mit professionellem Vertrieb und Käufer, die sehr genau vergleichen. Wer unvorbereitet startet, merkt das oft erst, wenn die ersten Interessenten nach Dingen fragen, die man nicht beantworten kann. Dann sind die wichtigsten Wochen vielleicht schon vorbei, und das Inserat steht zu lange im Netz. Dabei lassen sich die meisten Stolpersteine mit einigen einfachen Fragen früh erkennen.

Dieser Ratgeber fasst sie zu zwölf Fragen zusammen, die Sie vor dem Start beantworten sollten. Sie reichen von Ihrem eigentlichen Ziel über Preis, Unterlagen und Mieter bis zu den Kosten. Wer sie durchgeht, weiß, wo er steht und wo er Hilfe braucht. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel dabei. Sie zahlen 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Frage 1: Was ist mein eigentliches Ziel?

Das klingt banal, ist aber oft unklar. Möchten Sie den höchstmöglichen Preis erzielen, schnell verkaufen oder möglichst wenig Aufwand haben? Soll niemand im Haus etwas merken? Möchten Sie noch ein halbes Jahr wohnen bleiben? Diese Wünsche lassen sich nicht alle gleichzeitig erfüllen. Wer sehr schnell verkaufen möchte, verzichtet möglicherweise auf einen Teil des Preises. Wer einen hohen Preis möchte, braucht meist etwas Zeit und mehrere Interessenten. Schreiben Sie sich die zwei wichtigsten Punkte auf.

Sprechen Sie darüber auch mit denjenigen, die mitentscheiden, etwa dem Partner oder den Geschwistern. Oft zeigt sich erst dann, dass jeder etwas anderes erwartet. Eine Maklerin wird diese Fragen ebenfalls stellen, und Ihre Antworten bestimmen die Strategie. Wer unsicher ist, ob überhaupt verkauft werden soll, sollte das offen sagen. Eine unverbindliche Einschätzung des Werts hilft auch dann, wenn die Entscheidung noch nicht gefallen ist. Mehr dazu steht im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Berg am Laim.

Frage 2: Bis wann muss das erledigt sein?

Ein realistischer Zeitplan schützt vor teuren Entscheidungen. Rechnen Sie vom gewünschten Übergabetermin rückwärts. Für Bewertung, Unterlagen und Vorbereitung vergehen meist einige Wochen, für die Vermarktung weitere, und zwischen Einigung und Kaufpreiseingang noch einmal einige. Wer gleichzeitig etwas Neues kauft, sollte das mit der Bank abstimmen. Oft ist eine Zwischenfinanzierung nötig, sofern das Geld früher gebraucht wird. Für Reihenhäuser und Häuser kann die Bauakte der Lokalbaukommission den Zeitplan besonders verlängern.

Wer Zeit hat, verhandelt besser. Wer unter Druck steht, sollte das nicht jedem erzählen, denn Interessenten bieten dann weniger. Auch ein späterer Auszug lässt sich vereinbaren, wenn Sie das früh ansprechen. Einen Beispielplan, Monat für Monat, enthält der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Berg am Laim. Passen Sie die Zeiträume aber an Ihre Situation an, denn eine einfache Wohnung mit vollständigen Unterlagen ist oft schneller verkauft.

Frage 3: Was ist meine Immobilie wert?

Die wichtigste Grundlage sind tatsächlich erzielte Preise für vergleichbare Objekte. Dazu kommen Etage, Ausrichtung, Grundriss, Zustand, Hausgeld, Rücklage und die Lage im Stadtteil. Rechner und Portale geben einen ersten Eindruck, kennen aber weder Ihr Protokoll noch die Lärmseite. Der Gutachterausschuss München liefert verlässliche Daten, aber keine Aussage über Ihre Wohnung. Lassen Sie sich von ein oder zwei Fachleuten eine begründete Spanne nennen und fragen Sie, wie diese zustande kommt.

Vorsicht bei auffällig hohen Zahlen. Sie dienen manchmal nur dazu, einen Auftrag zu gewinnen, und werden nach einigen Wochen korrigiert. Auch Angaben zum Verkauf im Nachbarhaus sind mit Vorsicht zu genießen. Bei Streit oder gegenüber Behörden braucht es ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sonst genügt meist die Einschätzung einer Maklerin. Die einzelnen Faktoren erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Berg am Laim.

Frage 4: Gegen wen trete ich an?

Sehen Sie sich an, was gerade angeboten wird. Welche Wohnungen stehen im Stadtteil im Netz, welche verschwinden schnell, welche bleiben monatelang? Welche Neubauprojekte werben gerade, und zu welchen Bedingungen? Interessenten gehen genauso vor. Ein Neubau hat moderne Technik und eine Musterwohnung, eine Bestandswohnung dagegen sofortigen Einzug, belegte Kosten und oft großzügigere Räume. Diese Stärken müssen benannt werden, und zwar ehrlich. Bei einem Haus sieht die Konkurrenz anders aus, weil es davon im Stadtteil weniger gibt.

Schauen Sie sich auch einmal eine Musterwohnung an, wenn Sie Zeit haben. Dann wissen Sie, womit Sie sich messen. Überlegen Sie, was bei Ihrer Immobilie den Ausschlag geben könnte, und was Sie mit wenig Aufwand verbessern können. Wie sich die Bestandswohnung im Vergleich schlägt, behandelt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?. Unrealistisch wäre es, sich an Neubaupreisen zu orientieren. Sie sind nur eine obere Grenze.

Frage 5: Sind die Unterlagen vollständig?

Interessenten und Banken wollen die Grundlagen sehen, und zwar früh. Bei Wohnungen sind das Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Energieausweis und Grundriss. Bei Häusern kommen Flurkarte, Baupläne und Baugenehmigung hinzu. Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen. Prüfen Sie auch, ob für den Verkauf eine Zustimmung des Verwalters nötig ist, denn sie muss rechtzeitig eingeholt werden und kann sonst den Notartermin verzögern.

Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen. Mit einer Vollmacht kann eine Maklerin vieles für Sie anfordern. Selbst heraussuchen müssen Sie nur, was sich niemand sonst beschaffen kann: Rechnungen für Modernisierungen, Wartungsverträge und den alten Kaufvertrag. Bei Häusern und Reihenhäusern hilft die Übersicht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Berg am Laim. Wer früh sortiert, findet auch Probleme, solange sie sich noch lösen lassen.

Frage 6: Was weiß ich über meine Gemeinschaft?

Lesen Sie die Protokolle, bevor es jemand anderes tut. Stehen Fassade, Dach, Fenster oder Leitungen an? Gab es Beschlüsse zu einer Sonderumlage? Wird über etwas gestritten? Wie hoch ist die Rücklage im Verhältnis zum Alter des Hauses? Solche Punkte wirken sich fast immer auf den Preis aus, und je klarer sie dargestellt sind, desto kleiner ist der Abschlag. Eine erledigte Sanierung kann dagegen ein starkes Argument sein. Fragen Sie im Zweifel die Verwaltung, was geplant ist und welche Kosten zu erwarten sind.

Regeln Sie außerdem, wer eine beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage zahlt. Das gehört in den Kaufvertrag. Beachten Sie auch den Stand Ihres Hausgelds und mögliche Rückstände, denn der Notar wird danach fragen. Wer die Unterlagen kennt, wird von Interessenten nicht überrascht, und das stärkt seine Position. Ein Makler sollte das ebenfalls prüfen, wie der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berg am Laim zeigt.

Frage 7: Ist die Immobilie vermietet?

Das verändert fast alles. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, und die Mieter müssen wegen des Verkaufs nicht ausziehen. Die Wohnung interessiert dann vor allem Anleger, die anders rechnen und oft weniger zahlen, als ein Selbstnutzer für eine freie Wohnung ausgeben würde. Eine Kündigung ist nur aus gesetzlichen Gründen möglich, und in München gelten eine Kappungsgrenze von 15 % und nach einer Umwandlung verlängerte Sperrfristen. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Mietern, bevor das erste Inserat erscheint.

Prüfen Sie, ob ein einvernehmlicher Auszug in Betracht kommt, und rechnen Sie den Unterschied durch. Bei umgewandelten Wohnungen kann zudem ein Vorkaufsrecht bestehen. Besichtigungen müssen abgestimmt werden, und Fotos brauchen die Einwilligung der Bewohner. Wie die Rechnung der Anleger aussieht und welche Fragen sich stellen, zeigt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Berg am Laim. Dort finden Sie auch Hinweise zu Kaution und Abrechnung.

Frage 8: Was muss vorher gemacht werden?

Vor dem Verkauf sollten Sie aufräumen, reinigen und kleine Reparaturen erledigen. Lose Griffe, tropfende Hähne und vergilbte Wände wirken stärker, als man denkt. Frische Farbe kann viel bewirken, gerade in dunklen Räumen. Große Modernisierungen lohnen sich dagegen selten, weil Käufer ihre eigenen Vorstellungen haben. Eine neue Küche oder ein neues Bad wird nicht zum vollen Preis zurückbezahlt. Fragen Sie eine erfahrene Person, was sich wirklich lohnt, bevor Sie Handwerker beauftragen.

Denken Sie auch an Keller, Balkon und Stellplatz. Sie gehören zur Präsentation, und viele vergessen das. Im Mehrfamilienhaus beginnt der Eindruck bereits am Eingang. Wenn das Treppenhaus in schlechtem Zustand ist, sprechen Sie mit der Verwaltung. Eine leerstehende Wohnung kann durch wenige Möbel greifbarer werden. Bei der Heizung besteht kein Zwang zum Austausch. Bestehende Anlagen dürfen nach dem seit Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen. Das gilt auch dann, wenn jemand etwas anderes behauptet.

Frage 9: Wer soll mir helfen?

Sie können selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen. Wer sich auskennt, viel Zeit hat und bereits einen Interessenten im Haus oder Bekanntenkreis gefunden hat, kann es allein schaffen. Sonst übernehmen Sie Exposé, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst. Unterschätzen Sie das nicht. Typische Fehler beschreibt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Wenn Sie einen Makler beauftragen, vergleichen Sie mindestens zwei Anbieter persönlich.

Fragen Sie nach konkreten Fällen im Stadtteil, nach dem Umgang mit Protokollen und mit dem Neubauvergleich, und lassen Sie sich Exposés zeigen. Lesen Sie den Vertrag in Ruhe, er muss bei Verbrauchern in Textform vorliegen. Achten Sie auf Laufzeit, Kündigung und Kosten ohne Verkauf. Kriterien für den Vergleich nennt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Berg am Laim. Warnzeichen zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Berg am Laim.

Frage 10: Wie soll vermarktet werden?

Es gibt keinen einzig richtigen Weg. Ein breites Inserat erreicht viele Menschen, doch auch Nachbarn und Neugierige. Eine leise Vermarktung schützt Ihre Privatsphäre, verkleinert aber den Kreis der Interessenten. Oft ist eine gestufte Lösung sinnvoll: zuerst vorgemerkte Suchkunden, dann die großen Portale. Bei gefragten Wohnungen kann ein geordnetes Bieterverfahren helfen, sofern die Regeln für alle klar sind. Fragen Sie, wie die ersten vier Wochen ablaufen, denn dann ist das Interesse am größten.

Gute Bilder und ein sauberer Grundriss sind die Grundlage, und das Exposé sollte Hausgeld, Rücklage und Wege zur S-Bahn und U2 nennen. Interessenten sollten vor der Besichtigung geprüft werden, damit keine Neugierigen durchs Haus laufen. Sie müssen nicht dabei sein, und oft ist es besser, wenn Sie außer Haus sind. Berichte und Rückmeldungen sollten zur Leistung gehören, damit Sie wissen, was geschieht. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Berg am Laim.

Frage 11: Was bleibt am Ende übrig?

Rechnen Sie den Nettoerlös aus, bevor Sie ins Gespräch gehen. Zum erwarteten Preis gehören auf der anderen Seite die Provision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Löschung von Grundschulden, der Energieausweis und gegebenenfalls Steuern. Notar und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach der Restschuld und der Ablösung. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Manchmal lohnt es sich deshalb, den Termin zu verschieben.

Bei selbst genutzten Immobilien fällt in der Regel keine Einkommensteuer an, sofern Sie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst dort gewohnt haben oder die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen. Anders kann es bei vermieteten Immobilien sein, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Hier zählt das Datum der Beurkundung. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater. Bei Erbschaften zählt die Besitzzeit des Verstorbenen, wie der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Berg am Laim erklärt.

Frage 12: Was passiert nach der Einigung?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag, in der Regel im Auftrag des Käufers. Als Verbraucher sollten Sie den Entwurf etwa zwei Wochen vorher bekommen. Lesen Sie ihn in Ruhe und fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen. Wichtig sind Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss und die Behandlung von Sonderumlagen. Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Vormerkung, die Löschungsunterlagen und gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters. Erst wenn alles vorliegt, wird der Kaufpreis fällig.

Übergeben wird in der Regel nach Geldeingang, mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Melden Sie danach Versicherungen, Versorger und die Verwaltung um. Die Provision wird fällig, sobald der Kaufvertrag wirksam ist. Damit ist der Verkauf im Wesentlichen abgeschlossen. Wenn Sie noch etwas Neues kaufen möchten, sollten Sie den Zeitplan von Anfang an mit Ihrer Bank abstimmen. Mehr dazu, wie Sie auf Ihrer Seite vertreten werden, steht im Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Berg am Laim.

Was kostet der Verkauf, und wie sparen Sie 50 % der Provision?

Die Provision ist oft der größte Einzelposten auf Ihrer Seite, und sie lässt sich beeinflussen.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision, und die Leistung ist dieselbe: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe. Wir können das, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde. Einen Überblick bietet der Ratgeber Makler in Berg am Laim.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf?

Meist einige Monate vom Auftrag bis zur Übergabe, je nach Immobilie und Käufer.

Muss ich vorher renovieren?

Nein, Aufräumen und kleine Reparaturen genügen meist.

Welche Unterlagen brauche ich zuerst?

Grundbuchauszug, Protokolle, Abrechnung, Energieausweis und Grundriss.

Kann ich neben einem Neubau gut verkaufen?

Ja, wenn die Stärken sachlich dargestellt werden und der Preis passt.

Müssen meine Mieter ausziehen?

Nein, der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt Ihre Maklerin.

Wann zahle ich die Provision?

Erst nach dem wirksamen Kaufvertrag beim Notar.

Was kostet das bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine Immobilie in Berg am Laim verkaufen möchte, sollte zwölf Fragen vorab klären: Ziel, Zeitplan, Wert, Konkurrenz, Unterlagen, Gemeinschaft, Mieter, Vorbereitung, Hilfe, Vermarktung, Nettoerlös und Ablauf nach der Einigung. So geraten Sie nicht unter Druck und können in Ruhe entscheiden. Ellen Günthel geht diese Fragen gern mit Ihnen durch. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.