Hausverkauf mit Makler in Berg am Laim: Vom Wunschtermin aus rückwärts planen, Monat für Monat
Häuser sind in Berg am Laim seltener als Wohnungen, und gerade deshalb fällt der Verkauf auf. Rund um den alten Ortskern und in den ruhigeren Straßen stehen Reihenhäuser, Doppelhaushälften und einzelne ältere Einfamilienhäuser, die oft seit Jahrzehnten in derselben Hand sind. Wer verkauft, hat meist einen Grund und oft auch einen Termin: Die neue Wohnung wird im Frühjahr fertig, die Kinder ziehen weg, ein Erbe soll geregelt sein. Damit stellt sich eine ganz praktische Frage, die viele erst spät beantworten. Wann muss eigentlich was passieren, damit der Termin zu halten ist?
Dieser Ratgeber dreht die übliche Reihenfolge um. Er beginnt beim Tag der Übergabe und plant von dort aus rückwärts. So sehen Sie, welche Schritte wann anstehen, welche Aufgaben Ihre Maklerin übernimmt und wo es erfahrungsgemäß eng wird. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel durch diesen Ablauf, und mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision bei gleicher Leistung.
Das Wichtigste in Kürze
- Planen Sie vom Wunschtermin aus rückwärts, statt einfach loszulegen.
- Häufig braucht ein Verkauf einige Monate, bei fehlenden Unterlagen auch mehr.
- Die Bauakte bei der Lokalbaukommission ist oft der langsamste Schritt.
- Mit einer Vollmacht übernimmt die Maklerin die meisten Behördengänge.
- Zwischen Einigung und Kaufpreiseingang vergehen oft noch einmal Wochen.
- Ein späterer Auszug lässt sich im Kaufvertrag vereinbaren.
- Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.
Warum sollte ich rückwärts planen?
Viele Eigentümer beginnen mit der Frage nach dem Preis und erst viel später mit der Frage nach dem Termin. Dann kommt die neue Wohnung schneller als gedacht, oder das Haus ist verkauft, während die Bleibe noch nicht fertig ist. Beides macht unnötig Stress und schwächt die Verhandlung, denn wer in Eile ist, gibt schneller nach. Wer dagegen vom Wunschtermin rückwärts rechnet, weiß, wann die Vermarktung spätestens beginnen muss und wie viel Puffer bleibt. Das gilt besonders, wenn Sie zugleich etwas Neues kaufen möchten.
Bedenken Sie aber, dass kein Kalender den Markt ersetzt. Die folgenden Zeiten sind Erfahrungswerte und hängen stark von Haus, Preis und Unterlagen ab. Ein Reihenhaus in gutem Zustand kann deutlich schneller verkauft sein als ein älteres Haus mit einem Anbau ohne Genehmigung. Lassen Sie sich von Ihrer Maklerin einen eigenen Zeitplan erstellen. Wer Ihnen einen Verkauf in wenigen Tagen verspricht, sollte erklären, wie das gehen soll, ohne dass Sie dabei Geld verlieren. Einen Überblick über den Maklerauftrag gibt der Ratgeber Makler in Berg am Laim.
Der Plan im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt einen typischen Ablauf für ein Haus ohne besondere Probleme, gezählt vom Tag der Übergabe aus.
| Zeitpunkt vor Übergabe | Was geschieht | Wer es macht |
|---|---|---|
| 7 bis 9 Monate | Erstes Gespräch, Bewertung, Vergleich der Anbieter | Sie und Maklerin |
| 6 bis 8 Monate | Unterlagen sammeln, Bauakte anfordern | Maklerin mit Vollmacht, Sie |
| 5 bis 6 Monate | Aufräumen, kleine Reparaturen, Fotos, Exposé | Sie und Maklerin |
| 4 bis 5 Monate | Start der Vermarktung, Besichtigungen | Maklerin |
| 3 bis 4 Monate | Gebote prüfen, Verhandlung, Käufer wählen | Sie mit Maklerin |
| 2 bis 3 Monate | Vertragsentwurf, Notartermin | Notar, Maklerin, Sie |
| 0 bis 2 Monate | Fälligkeit, Kaufpreiseingang, Auszug, Übergabe | Notar, Käufer, Sie |
In der Praxis überschneiden sich diese Phasen. Sie können auch deutlich kürzer sein, wenn schon alles vorliegt oder wenn ein Interessent bereitsteht. Ein zusätzlicher Puffer von ein oder zwei Monaten schadet nie. Sprechen Sie darüber auch mit Ihrer Bank, falls noch ein Darlehen läuft, denn die Ablösung will vorbereitet sein.
Der Übergabetag: Was muss dann fertig sein?
Am Ende steht ein ganz nüchterner Termin. Der Kaufpreis ist eingegangen, das Haus ist leer oder so wie vereinbart, und Sie treffen sich mit dem Käufer. Das Protokoll hält Zählerstände, Schlüssel und den Zustand fest. Ihre Maklerin organisiert das, hat die Vorlage dabei und hilft, falls Fragen auftauchen. Wichtig ist, dass Keller, Dachboden und Garage wirklich geräumt sind, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das wird oft unterschätzt, und nach Jahrzehnten im Haus dauert es deutlich länger, als man denkt.
Planen Sie auch Dinge wie die Ummeldung von Strom, Gas und Versicherung ein, und die Kündigung von Wartungsverträgen oder deren Übergabe an den neuen Eigentümer. Eine einfache Liste hilft. Wenn Sie Pflanzen aus dem Garten mitnehmen möchten, sollte das im Vertrag stehen oder zumindest besprochen sein. Manche Eigentümer legen dem Käufer gern noch einen Zettel mit Hinweisen hin, etwa zur Heizung und zum Müll. Das kostet wenig und erleichtert den Einstieg.
Bis zu zwei Monate vorher: Vom Notartermin zum Kaufpreis
Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Er veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt Löschungsunterlagen der Bank ein und fragt die Stadt nach dem Vorkaufsrecht. Sobald alles vorliegt, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Das dauert meist einige Wochen. Erst nach Eingang des Geldes übergeben Sie das Haus. Das schützt Sie, und deshalb sollten Sie sich auf keinen früheren Einzug einlassen, außer er ist im Vertrag abgesichert.
Wenn Sie selbst noch etwas Neues bezahlen müssen, sollten Sie diese Wochen einplanen. Oft ist eine kurze Zwischenfinanzierung nötig. Möchten Sie länger wohnen bleiben, kann ein späterer Übergabetermin vereinbart werden, sofern der Käufer damit einverstanden ist. Das sollte früh angesprochen werden, am besten schon im Exposé oder in der Verhandlung. Hinweise für den Fall, dass das Haus Ihnen zu groß geworden ist, enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Trudering.
Fair verkaufen in Berg am Laim: nur 1,785 % Maklerprovision
Wer in Berg am Laim verkauft, zahlt bei neues // nest 1,785 % Provision inkl. MwSt. und damit rund die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %. Möglich macht das eine schlanke Organisation: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, ein teures Büro in Prestigelage gibt es bei uns bewusst nicht. Sie möchten verkaufen und von unserer fairen Provision profitieren? Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
Zwei bis drei Monate vorher: Vertrag und Notar
Sobald ein Käufer feststeht, beauftragt dieser in der Regel einen Notar, der den Vertrag entwirft. Als Verbraucher sollten Sie den Entwurf etwa zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Lesen Sie ihn in Ruhe. Wichtig sind Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Haftungsausschluss und die Behandlung bekannter Mängel, ebenso mitverkaufte Einbauten und die Löschung alter Grundschulden. Ein Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug schützt Sie. Die Maklerin stimmt die Punkte mit Ihnen und dem Notar ab, doch die rechtliche Prüfung liegt beim Notar oder bei Ihrem Anwalt.
Müssen mehrere Personen unterschreiben, sollten Sie den Termin früh abstimmen. Wer nicht kommen kann, braucht eine notariell beglaubigte Vollmacht, und bei Erben im Ausland dauert das länger. Halten Sie Ihre Ausweise und Steuer-Identifikationsnummern bereit. Fragen Sie auch nach der Vorfälligkeitsentschädigung, falls ein Darlehen noch läuft. Die Bank nennt Ihnen den Betrag in der Regel auf Anfrage, und manchmal lohnt es sich, den Termin deshalb um einige Wochen zu verschieben.
Drei bis vier Monate vorher: Gebote und Entscheidung
In dieser Phase legen Interessenten ihre Gebote vor. Ihre Maklerin zeigt sie Ihnen mit allen Bedingungen und gibt eine Einschätzung ab. Es kommt nicht nur auf den Preis an, sondern auch auf die Sicherheit der Finanzierung, den Termin und mögliche Vorbehalte. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie sich festlegen. Ein Bauträger bietet vielleicht mehr, möchte aber eine Baugenehmigung abwarten. Das kann Ihren gesamten Zeitplan durcheinanderbringen.
Das ist auch der Moment, in dem Sie entscheiden, ob es Ihnen wichtig ist, wer einzieht. Manche Eigentümer möchten ihr Haus lieber an eine Familie übergeben und verzichten dafür auf einen Teil des Preises. Das ist Ihre Entscheidung. Wichtig ist nur, dass Sie die Folgen kennen. Solange kein Notarvertrag vorliegt, ist nichts verbindlich, was auch für Reservierungen gilt. Wie Sie erkennen, ob jemand wirklich in Ihrem Sinne verhandelt, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Berg am Laim.
Ellen Günthel kennt den Markt in Berg am Laim und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Vier bis fünf Monate vorher: Die Vermarktung
Jetzt erst geht die Anzeige online, und auch hier sollte die Reihenfolge überlegt sein. Zuerst werden vorgemerkte Suchkunden angesprochen, dann die großen Portale. Die ersten Wochen sind die wichtigsten, weil das Interesse dann am größten ist. Besichtigungen werden gebündelt, und Interessenten werden vorab geprüft. Sie müssen nicht dabei sein, und oft ist es besser, wenn Sie außer Haus sind. Nach den ersten Terminen erhalten Sie die Rückmeldungen und können gemeinsam überlegen, ob etwas anzupassen ist.
Überlegen Sie auch, wie sichtbar der Verkauf sein soll. Im Reihenhausviertel spricht sich vieles schnell herum. Ein Schild am Zaun ist nicht nötig, und auch ein Inserat lässt sich so gestalten, dass nicht gleich jeder Nachbar die Adresse erkennt. Das kann aber die Reichweite begrenzen. Besprechen Sie das offen. Kommt in den ersten Wochen wenig, muss der Grund gesucht werden, ob am Preis, an den Bildern oder an etwas anderem. Wie Reichweite und Ortskenntnis zusammenwirken, erklärt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Berg am Laim.
Fünf bis sechs Monate vorher: Vorbereitung und Fotos
Vor der Vermarktung wird das Haus vorbereitet. Es geht um Ordnung, Sauberkeit und kleine Reparaturen, denn große Umbauten rechnen sich selten. Käufer möchten meist selbst entscheiden, wie Bad und Küche aussehen. Wichtig sind dagegen frische Farbe in dunklen Räumen, funktionierende Türen und ein gepflegter Garten, sofern es einen gibt. Auch der Eingang zählt. Für die Fotos sollte das Licht stimmen, und persönliche Gegenstände sollten aus dem Bild sein. Wenn der Start im Winter liegt, helfen vorhandene Bilder aus dem Sommer.
Bei älteren Häusern gibt es außerdem die Frage nach der Heizung. Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Ein Austausch vor dem Verkauf lohnt sich deshalb selten. Für die Besichtigung sollten Sie aber Wartungsnachweise und Verbrauchsangaben bereithalten. Den Energieausweis brauchen Sie spätestens bei der ersten Besichtigung. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Trudering.
Sechs bis acht Monate vorher: Die Unterlagen
Dieser Schritt wird oft zu spät begonnen, weil er so unspektakulär ist. Dabei kann er am längsten dauern. Grundbuchauszug und Flurkarte lassen sich meist schnell beschaffen. Die Bauakte bei der Lokalbaukommission kann dagegen Wochen in Anspruch nehmen. Fehlen Grundrisse oder eine Wohnflächenberechnung, muss vielleicht ein Architekt ran. Wurde angebaut, sollte geprüft werden, ob alles genehmigt ist. Klären Sie das, bevor die Vermarktung beginnt, damit niemand erst bei der Besichtigung danach fragt.
Mit einer Vollmacht kann Ihre Maklerin das meiste für Sie erledigen. Sie selbst suchen nur heraus, was sich niemand sonst beschaffen kann: Rechnungen für Modernisierungen, Wartungsnachweise, Versicherung, den alten Kaufvertrag. Bei einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte kann es außerdem eine Teilungserklärung oder gemeinsame Regelungen zur Zufahrt geben. Eine ausführliche Liste enthält der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Berg am Laim.
Wer hinter neues // nest steht
Bei neues // nest arbeiten Marion Schoppe, Ellen Günthel und Anna Wagenstaller eng zusammen. Für Berg am Laim ist Ellen Günthel Ihre feste Ansprechpartnerin, das Team steht mit Erfahrung und Kontakten dahinter.
Sieben bis neun Monate vorher: Bewertung und Auswahl
Am Anfang des Plans steht das, womit die meisten beginnen: die Einschätzung des Werts und die Auswahl der Maklerin. Sprechen Sie mit zwei oder drei Anbietern, und lassen Sie sich die Spanne begründen. Fragen Sie auch nach dem Zeitplan, denn wer früh damit beginnt, Ihre Termine zu berücksichtigen, nimmt Sie ernst. Bei größeren Grundstücken sollte auch geprüft werden, was ein Bauherr zahlen würde. Lassen Sie sich nicht von der höchsten Zahl leiten, denn sie führt oft dazu, dass das Haus zu lange im Angebot bleibt.
Wie Bewertungen zustande kommen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Berg am Laim. Fragen, die sich für das Gespräch mit den Anbietern eignen, enthält der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berg am Laim. Wenn Sie noch gar nicht sicher sind, ob Sie verkaufen möchten, sagen Sie das offen. Eine unverbindliche Einschätzung hilft Ihnen auch dann, wenn die Entscheidung noch Jahre entfernt ist.
Was bleibt bei mir, was übernimmt die Maklerin?
Die meiste Arbeit können Sie abgeben. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Energieausweis, Fotos, Exposé, Anfragen, Prüfung der Interessenten, Besichtigungen und Abstimmung mit dem Notar gehören zur Leistung einer Maklerin. Bei Ihnen bleiben dagegen die Entscheidungen: der Zeitpunkt, der Angebotspreis, die Annahme eines Gebots, die Wahl des Käufers und der Übergabetermin. Bei Ihnen bleiben auch Auskünfte, die nur Sie geben können, etwa zu Feuchtigkeit, früheren Schäden oder Absprachen mit dem Nachbarn. Dabei sollten Sie ehrlich sein, denn verschwiegene Mängel können später teuer werden.
Vereinbaren Sie gleich zu Beginn, wie oft und wie Sie informiert werden möchten. Auch Angehörige sollten wissen, wer wofür zuständig ist, damit niemand eigene Absprachen trifft. Wenn es sich um ein Erbe oder um eine Trennung handelt, sollten Sie das früh sagen, denn das beeinflusst den Ablauf. In solchen Fällen können Sie zusätzlich einen Anwalt oder Steuerberater hinzuziehen.
Welcher Makler erzielt in Berg am Laim den besten Preis, wenn der Termin drängt?
Zeitdruck ist einer der häufigsten Gründe für einen zu niedrigen Preis. Wer früh plant, kann in Ruhe verhandeln und notfalls auch auf ein besseres Gebot warten. Deshalb ist das Rückwärtsplanen auch ein Preisthema. Fragen Sie jeden Anbieter, wie er mit Ihrem Termin umgeht, und ob er Ihnen rät, früher zu beginnen, statt Ihnen einen schnellen Verkauf zu versprechen. Eine Garantie auf einen bestimmten Preis gibt es trotzdem nicht. Welche Hebel es gibt, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?. Dort finden Sie auch eine Anleitung, um den Netto-Erlös zu berechnen.
Was kostet das alles, und warum zahlen Sie bei uns weniger?
Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam ist. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Auf Ihrer Seite kommen möglicherweise die Löschung von Grundschulden, eine Vorfälligkeitsentschädigung und der Energieausweis hinzu. Den Maklersatz können Sie selbst beeinflussen, indem Sie vergleichen.
Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. Das bedeutet 50 % der Provision gespart, und die Leistung bleibt gleich: alles, was in diesem Ratgeber als Aufgabe der Maklerin genannt ist. Das gelingt, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel erstellt Ihnen auf Wunsch einen eigenen Zeitplan für Ihr Haus.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Berg am Laim von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf mit Makler?
Meist einige Monate, je nach Haus, Preis und Unterlagen.
Was dauert am längsten?
Oft die Beschaffung der Bauakte und die Klärung offener Punkte.
Wann sollte ich anfangen?
Am besten sieben bis neun Monate vor dem Wunschtermin.
Kann ich nach dem Verkauf noch im Haus wohnen?
Ja, ein späterer Übergabetermin lässt sich vereinbaren.
Wer besorgt die Unterlagen?
Mit einer Vollmacht vor allem die Maklerin, Rechnungen und Nachweise suchen Sie selbst heraus.
Muss ich vorher renovieren?
Nein, Aufräumen und kleine Reparaturen genügen meist.
Wann bekomme ich das Geld?
Nach dem Notartermin, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen und der Käufer gezahlt hat.
Was kostet das bei neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.
Fazit
Wer ein Haus mit Makler in Berg am Laim verkauft, sollte vom Wunschtermin aus rückwärts planen. So bleibt genug Zeit für Bewertung, Unterlagen, Vorbereitung und Verhandlung, und Sie geraten nicht unter Druck. Die meisten Aufgaben können Sie abgeben, die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Ellen Günthel erstellt gern einen Plan für Ihr Haus. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.
