Scheidungsimmobilie in Haidhausen: Wenn die Stadtwohnung zu klein für zwei Leben wird

Bei einer Trennung ist ein Haus im Umland oft groß genug, dass sich beide eine Weile aus dem Weg gehen können. In einer Stadtwohnung ist das anders. In drei oder vier Zimmern nahe dem Wiener Platz gibt es wenig Rückzugsraum, und einer muss meist schnell eine neue Bleibe finden. Das ist auf dem Münchner Wohnungsmarkt alles andere als einfach. Oft kommen Kinder dazu, die im Viertel zur Schule gehen. Gleichzeitig ist die Wohnung das größte gemeinsame Vermögen und vielleicht noch nicht abbezahlt. Was als Nächstes geschehen soll, ist also eine schwierige Frage, und sie muss oft unter Zeitdruck beantwortet werden.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Entscheidungen in welcher Reihenfolge anstehen. Sie erfahren, was für den Auszug gilt, was Darlehen, Zugewinn und Steuern bedeuten und wie ein Verkauf oder eine Übernahme ablaufen kann. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht. Für die Scheidung selbst brauchen Sie einen Anwalt. Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel Paare und einzelne Partner beim Verkauf, diskret und mit gleicher Information für beide Seiten.

Wenn die Wohnung zu eng wird: Wer zieht aus?

In einer kleinen Stadtwohnung lässt sich das Trennungsjahr schwer aushalten. Rechtlich ist auch ein Getrenntleben innerhalb der Wohnung möglich, im Alltag aber oft eine Belastung. Wer zuerst auszieht, verliert nicht sein Eigentum. Er bleibt im Grundbuch und haftet weiter für das Darlehen. Vor dem Auszug sollten Sie aber sprechen. Wer zahlt dann die Raten? Wer das Hausgeld? Ein ausgezogener Miteigentümer kann vom anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen, was vor allem nach der Trennung Thema werden kann. Lassen Sie sich das vom Anwalt erklären, bevor Sie Kisten packen.

Eine Zuweisung der Ehewohnung durch das Gericht ist nur für die Trennungszeit oder aus besonderen Gründen möglich. Sie kommt infrage, wenn es sonst zu einer unbilligen Härte käme, etwa bei Gewalt oder wenn das Kindeswohl betroffen ist. Das Eigentum ändert sich dadurch nicht. Denken Sie auch an praktische Dinge: Nehmen Sie wichtige Unterlagen mit, machen Sie eine einfache Liste der Einrichtung, und notieren Sie den Tag des Auszugs. Das kann später für Fristen wichtig sein. Der Münchner Mietmarkt ist angespannt, und eine vorübergehende Lösung nimmt oft Druck heraus.

Wem gehört was? Der Blick ins Grundbuch

Die wichtigste Frage klingt einfach: Wer steht im Grundbuch? Sind Sie beide eingetragen, gehört jedem ein Anteil, oft zur Hälfte. Steht nur einer darin, gehört ihm die Wohnung allein, auch wenn der andere Raten mitbezahlt hat. Das regelt aber noch nicht den finanziellen Ausgleich, denn beim Zugewinn wird das Vermögen beider betrachtet. Mitgezahlte Raten können im Einzelfall ausgeglichen werden. Holen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug beim Amtsgericht München oder fragen Sie Ihre Bank, und sehen Sie auch nach, welche Grundschulden eingetragen sind.

Bei einer Wohnung in Alleineigentum kann § 1365 BGB trotzdem eine Zustimmung des Ehepartners verlangen, wenn sie praktisch das ganze Vermögen darstellt. Das wird oft übersehen und kann einen Vertrag unwirksam machen. Klären Sie deshalb, ob ein Ehevertrag besteht, und was darin steht. Auch Erbschaften und Schenkungen sind besonders zu behandeln, denn sie werden beim Zugewinn dem Anfangsvermögen zugerechnet. Bringen Sie diese Unterlagen zum Anwalt mit. Allgemein hilft Ihnen der Beitrag Wozu dient das Grundbuch beim Lesen des Auszugs.

Was geschieht mit dem Darlehen?

Haben beide unterschrieben, kann sich die Bank an beide halten, unabhängig davon, wer in der Wohnung lebt. Eine Trennung ändert daran nichts. Reden Sie deshalb früh mit der Bank, und lassen Sie sich Restschuld, Zinsbindung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nennen. Sorgen Sie auch dafür, dass die Raten weiterlaufen, denn Rückstände schaden beiden und können im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung führen. Lassen Sie sich außerdem Kontoauszüge zugänglich machen, damit Sie sehen, ob gezahlt wird. Das schafft Sicherheit und verhindert böse Überraschungen.

Wenn einer die Wohnung übernehmen möchte, prüft die Bank, ob sein Einkommen allein ausreicht, und ob sie den anderen aus der Haftung entlässt. Das ist nicht selbstverständlich. Bei einem Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft die Zinsbindung noch, wird meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wobei es Ausnahmen geben kann, wenn das Darlehen mitgenommen wird. Fragen Sie danach. Oft ist die Summe geringer als befürchtet. Sie gehört aber in Ihre Rechnung, ebenso wie die Frage, ob Sie sich anschließend noch eine eigene Wohnung leisten können.

Was bedeutet der Zugewinn?

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wird am Ende der Ehe verglichen, wie viel jeder hinzugewonnen hat. Stichtag ist in der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags. Die Wohnung geht mit ihrem Wert an diesem Stichtag in die Rechnung ein, abzüglich der Schulden. Es geht also nicht darum, was sie später beim Verkauf erzielt. Wurde sie von einem Partner mit in die Ehe gebracht oder geerbt, gilt das Anfangsvermögen, wobei auch die Wertsteigerung gerechnet wird. Das kann in München zu hohen Ausgleichsansprüchen führen.

Ein Gutachten kann helfen, wenn man sich über den Wert nicht einig ist. Oft einigen sich beide auf eine einzige Fachperson und akzeptieren das Ergebnis. Eine Maklereinschätzung kann ein erster Schritt sein, auch als Grundlage für ein Gespräch. Wer seine Zahlen vorab verstehen möchte, findet Hinweise im Ratgeber Immobilienbewertung in Haidhausen. Für eine rechtssichere Berechnung ist jedoch der Anwalt zuständig. Warten Sie mit einem Verkauf nicht zu lange, stimmen Sie den Zeitpunkt aber mit ihm ab.

Was ist steuerlich zu bedenken?

Ein Verkauf der selbst genutzten Wohnung bleibt steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde. Wer schon vor längerer Zeit ausgezogen ist, kann diese Voraussetzung verlieren, falls die Zehn-Jahres-Frist noch läuft. In bestimmten Fällen kann die Überlassung an den Ex-Partner mit den gemeinsamen Kindern als Eigennutzung gelten. Das sollte unbedingt geklärt werden, bevor jemand auszieht oder verkauft. Eine Stunde beim Steuerberater kostet wenig, und eine vermeidbare Steuer kann teuer sein.

Auch die Übertragung zwischen den Partnern hat Folgen. Bei einer Ausgleichszahlung kann es sich steuerlich um ein Veräußerungsgeschäft handeln, und dadurch kann Einkommensteuer anfallen, wenn die Frist noch läuft und keine Selbstnutzung vorliegt. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht an, doch auch dafür gibt es Regeln. Klären Sie außerdem die Abschreibung bei vermieteten Wohnungen. Besprechen Sie all das, bevor Sie etwas unterschreiben, denn nachträglich lässt sich wenig ändern.

Verkaufen, übernehmen oder vermieten?

Nach all diesen Fragen stehen meist drei Wege offen. Die folgende Übersicht stellt sie gegenüber, wobei jede Lage anders ist.

Weg	Vorteil	Risiko	Voraussetzung
Verkauf	Klarer Schnitt, Geld für beide	Zeitdruck, Abschied	Beide stimmen zu
Übernahme	Zuhause bleibt erhalten	Hohe Belastung für einen	Bank entlässt den anderen
Gemeinsame Vermietung	Vermögen bleibt, Einnahmen	Verbindung bleibt, Konflikte	Gutes Verhältnis
Teilungsversteigerung	Durchsetzbar auch gegen Willen	Oft niedriger Erlös, hohe Kosten	Letzter Ausweg

In Haidhausen wird die Übernahme oft daran scheitern, dass ein einzelnes Einkommen die Summe nicht trägt. Das sollte man früh ehrlich prüfen, auch wenn es weh tut. Eine gemeinsame Vermietung ist in der Regel nur bei einem friedlichen Verhältnis sinnvoll, denn Sie müssten weiter über Reparaturen und Abrechnungen sprechen. Für die meisten ist am Ende der Verkauf die sauberste Lösung. Wie er abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Was gilt, wenn Kinder betroffen sind?

Kinder sind im Viertel oft fest verwurzelt: Schule, Freunde, Sportverein, der Weg zur Isar. Viele Eltern möchten ihnen den Wechsel ersparen, zumindest bis zum Schuljahresende. Das lässt sich manchmal regeln, indem der Verkauf etwas später stattfindet oder ein Elternteil eine Zeit lang in der Wohnung bleibt. Klären Sie, wie sich das auf Unterhalt und Nutzungsentschädigung auswirkt, und was das für die steuerliche Selbstnutzung bedeutet. Bei einem Elternteil mit den Kindern kann der Wohnwert auch in die Unterhaltsberechnung einfließen.

Überlegen Sie, was Sie den Kindern sagen, bevor fremde Menschen durch die Zimmer gehen. Jugendliche möchten meist gefragt werden. Termine sollten möglichst in Zeiten liegen, in denen sie nicht zu Hause sind, und das Kinderzimmer sollte man nicht ohne Vorwarnung zeigen. Wenn eine kleinere Wohnung in der Nähe gefunden wird, bleiben Schule und Freunde erhalten. Beginnen Sie mit der Suche früh, denn in Haidhausen und der Au ist das Angebot knapp. Auch ein Wohnen abwechselnd bei beiden Eltern braucht Platz und Nähe.

Was, wenn einer nicht mitmacht?

Bei gemeinsamem Eigentum müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben. Wer nicht will, kann den Verkauf verhindern, zumindest zunächst. Oft steckt dahinter mehr als eine sachliche Frage, und eine Mediation kann helfen. Machen Sie deutlich, was das für beide bedeutet. Schreiben Sie auf, was bei einem normalen Verkauf bliebe und was bei einer Versteigerung zu erwarten wäre. Manchmal hilft auch ein Gespräch über die Anwälte, damit nicht jede Nachricht zum Streit führt. Wichtig ist, dass beide dieselben Zahlen vor sich haben.

Die Teilungsversteigerung kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen. Sie endet oft mit einem niedrigeren Ergebnis, kostet Geld, dauert lange und ist öffentlich. Nachbarn und Bekannte können Einzelheiten erfahren. Während des Scheidungsverfahrens kann unter Umständen die Zustimmung des anderen Partners nötig sein. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, bevor Sie den Antrag stellen. Manchmal führt allein die Ankündigung zu neuen Gesprächen. Aber behandeln Sie das nicht als Drohung, sondern als letzten Schritt, wenn nichts anderes mehr hilft.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Nicht jede gemeinsame Immobilie ist die eigene Wohnung. Vielleicht besitzen Sie zusätzlich eine vermietete Einzimmerwohnung als Altersvorsorge. Für sie gelten dieselben Eigentumsfragen, nur steht der Mietvertrag dazu. Wer die Miete erhält und wer die Kosten trägt, sollte gerade in der Trennungszeit klar geregelt sein, denn sonst wächst schnell der Streit über Nachzahlungen. Für die Steuer zählt hier die Zehn-Jahres-Frist, und auch eine Übertragung zwischen den Partnern kann Folgen haben. Beim Verkauf kommen vor allem Anleger infrage, und auch dafür gibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Haidhausen Hinweise. Sprechen Sie außerdem darüber, welche Wohnung zuerst verkauft werden soll, wenn es mehrere gibt.

Wie finden Sie eine neue Bleibe?

Oft ist das die dringendste Frage überhaupt. Wer auszieht, braucht schnell etwas Passendes, und auf dem Münchner Wohnungsmarkt dauert das. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank darüber, was Sie sich allein leisten können, und nutzen Sie dafür realistische Annahmen. Eine möblierte Übergangswohnung kann Luft verschaffen, ist aber teuer. Wer die Kinder regelmäßig bei sich hat, braucht auch Platz für sie und möchte möglichst nah am Viertel bleiben. Vielleicht findet sich eine Lösung in der Au, in Giesing oder in Berg am Laim. Lassen Sie sich von dieser Suche nicht zu einem überstürzten Verkauf drängen. Ein paar Monate Zwischenlösung kosten meist weniger als ein Abschlag aus Zeitnot.

Wer ist wofür zuständig?

Viele Betroffene fragen alle alles und verlieren den Überblick. Der Anwalt klärt Rechte, Zugewinn und Unterhalt. Die Bank kennt Restschuld, Haftung und Ablösung. Der Steuerberater berechnet die Folgen von Auszug, Übertragung und Verkauf. Der Notar beurkundet Vereinbarungen und Kaufvertrag. Die Maklerin kennt den Wert, die Käufer und den Ablauf. Ein Mediator hilft, wenn die Gespräche festgefahren sind. Beginnen Sie mit dem Anwalt und der Bank, weil diese Antworten alle weiteren Schritte beeinflussen. Sprechen Sie danach mit den anderen.

Bereiten Sie jedes Gespräch vor, indem Sie die Fragen aufschreiben und Unterlagen mitbringen. Das spart Honorar. Lassen Sie sich am Ende bestätigen, was besprochen wurde, und halten Sie Vereinbarungen mit Ihrem Partner schriftlich fest. Vereinbarungen über die Wohnung müssen oft notariell beurkundet werden, sonst sind sie nicht wirksam. Fragen Sie danach, bevor Sie sich auf etwas verlassen. Das gilt auch für scheinbar einfache Dinge wie die Frage, wer wie viel erhält. Eine gute Vorbereitung nimmt viel Druck heraus.

Wie läuft der Verkauf bei einer Trennung?

Grundsätzlich wie jeder andere, nur mit mehr Fingerspitzengefühl. Beide Seiten sollten denselben Vertrag und dieselben Informationen erhalten, und jede Entscheidung sollte gemeinsam fallen. Besichtigungen können stattfinden, ohne dass Sie sich begegnen. Bei uns erhalten beide Partner denselben Bericht, und wir sprechen auf Wunsch auch getrennt mit Ihnen. Im Exposé und gegenüber Interessenten ist die Trennung kein Thema. Das würde nur die Verhandlungsposition schwächen. Wer Ihre Wohnung ansieht, muss nicht wissen, warum Sie verkaufen.

Die Wohnung sollte gut vorbereitet sein. Oft hat in dieser Zeit niemand Kraft dafür, deshalb hilft eine klare Liste. Wenn ein Partner schon ausgezogen ist, wirkt sie schnell unordentlich oder halb leer. Etwas Aufräumen und ein paar Reparaturen sind oft genug. Einigen Sie sich, wer was zahlt. Unterlagen wie Protokolle und Abrechnungen besorgt mit Vollmacht die Maklerin. Eine Liste steht im Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Haidhausen. Für die Auswahl hilft Ihnen der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Haidhausen.

Wie wird der Erlös aufgeteilt?

Beim Notar kann festgelegt werden, wie der Kaufpreis nach der Ablösung des Darlehens verteilt wird. Oft geschieht das nach den Anteilen im Grundbuch. Wenn noch ein Zugewinnausgleich aussteht, kann ein Teil gemeinsam verwahrt oder in einer Vereinbarung geregelt werden, bis alles geklärt ist. Eine Verwahrung über den Notar ist in manchen Fällen möglich, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Lassen Sie sich das vorab erklären. Klären Sie außerdem, wer die Provision und weitere Kosten trägt. Bei uns liegt sie bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, was in dieser Lage beiden hilft.

Häufige Fragen

Verliere ich mein Eigentum, wenn ich ausziehe?

Nein. Sie bleiben im Grundbuch und haften auch weiter für gemeinsame Darlehen.

Kann mein Partner die Wohnung allein verkaufen?

Bei gemeinsamem Eigentum nein. Bei Alleineigentum kann § 1365 BGB greifen.

Wer zahlt nach der Trennung die Raten?

Das sollte vereinbart werden. Gegenüber der Bank haften beide, wenn beide unterschrieben haben.

Wann ist Stichtag für den Zugewinn?

In der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von der Selbstnutzung und der Haltedauer ab. Klären Sie das vorab.

Was ist, wenn einer die Wohnung behalten möchte?

Die Bank muss mitgehen, und der andere muss ausgezahlt und entlassen werden.

Erfahren Nachbarn von der Trennung?

Nicht durch uns. Exposé und Gespräche bleiben vertraulich.

Wer begleitet den Verkauf in Haidhausen?

Ellen Günthel berät beide Seiten neutral und auf Wunsch getrennt.

Fazit

Eine Scheidungsimmobilie in Haidhausen verlangt oft schnelle Entscheidungen auf engem Raum. Klären Sie Auszug, Grundbuch, Darlehen, Zugewinn und Steuer in Ruhe und mit Fachleuten, bevor Sie sich auf einen Weg festlegen. Ellen Günthel begleitet Sie diskret. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.