Vermietete Immobilie verkaufen in Haidhausen: Mietspiegel, Altverträge, Erhaltungssatzung und die Rechnung der Anleger

In Haidhausen ist es nicht ungewöhnlich, dass jemand seit dreißig oder vierzig Jahren in derselben Altbauwohnung lebt. Die Miete liegt weit unter dem, was neue Mieter zahlen würden, das Viertel ist längst Heimat, und im Treppenhaus kennt jeder jeden. Wer eine solche Wohnung besitzt und verkaufen möchte, hat es mit mehr zu tun als mit einem Preis. Mietrecht, Erhaltungssatzung, Mietspiegel und die Rechnung der Anleger greifen ineinander. Gleichzeitig geht es um einen Menschen, der vielleicht beunruhigt ist, wenn fremde Leute seine Küche ansehen. Das lässt sich gut lösen, aber es verlangt Vorbereitung.

Dieser Ratgeber zeigt, wie der Verkauf einer vermieteten Wohnung im Viertel abläuft. Er erklärt, welche Rechte Mieter haben, was in München besonders gilt, wie Anleger rechnen, wann ein Verkauf an die Mieter eine gute Lösung ist und wie Sie Besichtigungen fair organisieren. Rechtliche Einzelheiten sollte ein Fachanwalt klären. Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel, und mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Das Gesetz ist klar: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt mit dem Eintrag im Grundbuch in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund, und auch die Miete bleibt zunächst gleich. Bis zur Eintragung sind Sie weiter Vermieter und damit für Reparaturen und Abrechnung zuständig. Die Kaution geht ebenfalls auf den Erwerber über, und Sie sollten sie zum Stichtag mit Nachweis übertragen. Nach § 566a BGB bleibt für Sie unter Umständen eine Haftung bestehen, falls der Käufer sie nicht zurückzahlt.

Im Kaufvertrag wird ein Stichtag festgelegt, ab dem Miete und Kosten beim Käufer liegen. Häufig ist das der Tag der Kaufpreiszahlung, die Rechte aus dem Mietvertrag lassen sich vorher schon abtreten. Klären Sie, wer die laufende Abrechnung erstellt und wer Nachzahlungen oder Guthaben trägt. Schreiben Sie den Mietern gemeinsam mit dem Käufer, wer künftig ihr Ansprechpartner ist und wohin die Miete fließt. So gibt es keine Unsicherheit und keine doppelten Zahlungen. Alte Unterlagen zur Miete sollten vollständig übergeben werden.

Was bedeutet der Münchner Mietspiegel für den Preis?

Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ergibt. Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich bis zu dieser Grenze möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und höchstens um die Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren. In München liegt diese bei 15 %. Bei einer alten Miete weit unterhalb des Mietspiegels kann das also nur schrittweise geschehen. Das hat direkte Auswirkungen auf die Rechnung von Anlegern. Berechnen Sie den Wert vorab, zum Beispiel online auf der Seite der Stadt.

Sie können überlegen, vor dem Verkauf eine zulässige Erhöhung vorzunehmen, wenn sie lange nicht erfolgt ist. Das erhöht die Einnahmen, kann aber auch die Stimmung verschlechtern, gerade kurz vor Besichtigungen. Bedenken Sie das, bevor Sie handeln. Bei neuen Vermietungen greift außerdem die Mietpreisbremse, und es gelten Ausnahmen für bestimmte Fälle. Für Käufer ist auch wichtig, ob es in der Vergangenheit formale Fehler gab, etwa bei Staffel- und Indexmieten. Fragen Sie einen Anwalt, wenn Sie Zweifel haben. Mehr über Wertfaktoren steht im Ratgeber Immobilienbewertung in Haidhausen.

Wie rechnen Anleger bei einer Wohnung in Haidhausen?

Anleger beginnen mit der Nettokaltmiete pro Jahr und ziehen nicht umlagefähige Kosten ab, also den Verwaltungsanteil und die Rücklage. Aus dem Rest und dem Kaufpreis ergibt sich die Rendite. Viele Anleger schauen zusätzlich auf den möglichen Wertzuwachs und auf das Potenzial bei der Miete. Hinzu kommen Zinsen, Steuern und die Erwartung, später an Selbstnutzer verkaufen zu können. Eine Wohnung mit sehr niedriger Miete kann trotzdem interessant sein, wenn der Mieter sehr alt ist. Das spricht natürlich niemand gern aus, doch manche Rechnung beruht genau darauf. Bleiben Sie hier fair und zurückhaltend.

Für Sie heißt das: Halten Sie Mietvertrag, letzte Erhöhungen, Abrechnungen, Protokolle und Wirtschaftsplan bereit. Interessenten werden auch fragen, wie lange der Mieter dort wohnt und ob er seine Pflichten erfüllt. Personenbezogene Daten geben Sie erst weiter, wenn es wirklich nötig ist. Vergleichen Sie den Preis eines Anlegers mit dem einer freien Wohnung und prüfen Sie, wie groß der Abstand ist. Hilfe beim Einordnen bietet der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen?. Fragen Sie auch nach den Annahmen.

Was gilt beim Eigenbedarf in München?

Viele Interessenten fragen, ob sie die Wohnung später selbst beziehen können. Das ist nur möglich, wenn tatsächlich Eigenbedarf besteht und die Kündigung formal korrekt erfolgt. Die Fristen hängen von der Mietdauer ab und reichen bis zu neun Monaten, und bei hohem Alter oder Krankheit kann der Mieter unter Umständen der Kündigung widersprechen. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt zudem eine Sperrfrist. In München beträgt sie in der Regel zehn Jahre. Das sollte im Exposé nicht verschwiegen werden.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu Schadensersatz führen. Sagen Sie deshalb keinem Käufer zu, dass die Mieter „bestimmt bald“ ausziehen. Geben Sie nur weiter, was Sie wissen. Solche Aussagen können Sie selbst in die Haftung bringen. Vereinbarungen über einen freiwilligen Auszug sind möglich, sollten aber gut überlegt sein und wirklich freiwillig zustande kommen. Bieten Sie zum Beispiel Hilfe bei der Suche oder eine Zahlung an, und lassen Sie den Vertrag vom Anwalt prüfen. Auch dazu gibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Haidhausen Beispiele.

Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?

Wird eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt und danach erstmals verkauft, haben Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert sie dann über den Kaufvertrag, und sie können innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten. Das betrifft längst nicht jede Wohnung, denn viele sind schon vor langer Zeit aufgeteilt oder früher verkauft worden. Trotzdem sollten Sie das klären, denn es wirkt sich auf den Zeitplan aus. Interessenten sollten davon wissen, bevor sie Geld für ein Gutachten ausgeben.

Davon unabhängig kann ein Verkauf an die Mieter für alle eine gute Lösung sein. Sie kennen die Wohnung, müssen nicht umziehen, und Sie sparen sich Besichtigungen. Mancher Mieter kann sich das nicht leisten, ein anderer hat schon lange darüber nachgedacht. Fragen Sie deshalb früh, ohne Druck. Besprechen Sie auch, ob ein Vorzugspreis in Frage kommt, denn der Mieter weiß, was Sie sparen. Eine Bank möchte auch in diesem Fall Unterlagen sehen, und ein Notar sollte den Vertrag erstellen. Einen solchen Abschluss kann Ihre Maklerin begleiten.

Was bedeutet die Erhaltungssatzung für den Verkauf?

Viele Wohngebiete in Münchner Innenstadtlagen liegen in Erhaltungssatzungsgebieten. Prüfen Sie bei der Stadt, ob das auf Ihr Haus zutrifft. Hier sind bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig, und auch Modernisierungen sind nur in bestimmtem Umfang möglich. Für Anleger heißt das: Eine aufwendige Sanierung mit anschließender deutlicher Mieterhöhung ist schwieriger. Das wirkt sich auf den Preis aus, den sie zu zahlen bereit sind. Für Mieter kann das beruhigend sein, und Sie können es im Gespräch offen ansprechen.

Beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung kommt es selten zu einem Vorkaufsrecht der Stadt, doch beim Verkauf eines Hauses kann das anders aussehen. Der Notar fragt jedenfalls bei der Stadt nach, und der Kaufpreis wird erst danach fällig. Bei einem ganzen Mietshaus sollte das früh von einem Fachanwalt beurteilt werden. Allgemeine Hinweise finden Sie im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Haidhausen. Das hilft auch beim Umgang mit Interessenten, die hier eine klare Auskunft erwarten.

Wie viel macht vermietet gegenüber frei aus?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Bei einer sehr niedrigen Miete und einem jungen Mieter ist der Abstand oft groß, bei einer marktnahen Miete klein. Die Tabelle zeigt, wovon der Unterschied abhängt. Bitten Sie Ihre Maklerin um eine Rechnung für beide Fälle.

Faktor	Vergrößert den Abstand	Verkleinert den Abstand
Höhe der Miete	Weit unter Mietspiegel	Nah am Mietspiegel
Mietdauer	Sehr langer Altvertrag	Neuer Vertrag
Sperrfrist	Noch lange Sperrfrist	Keine Sperrfrist
Mieter	Sehr junge Mieter mit Absicht zu bleiben	Bald geplanter Auszug
Größe	Große Altbauwohnung, für Selbstnutzer attraktiv	Kleines Apartment, von Anlegern gesucht
Zustand	Hoher Sanierungsbedarf	Gepflegt, moderne Ausstattung

Daraus ergibt sich die Frage, ob sich Warten lohnt. Wenn der Mieter ohnehin in absehbarer Zeit auszieht, kann es sich rechnen. Dann sollten aber die Kosten bis dahin, die Unsicherheit und Ihre eigene Lage berücksichtigt werden. Einen sicheren Termin hat niemand. Oft ist ein Verkauf mit Mietern die verlässlichere Lösung, auch wenn der Preis auf den ersten Blick niedriger ausfällt.

Wie laufen Besichtigungen mit Mietern?

Mieter müssen Besichtigungen in einem angemessenen Umfang erlauben, wenn verkauft werden soll, sofern sie rechtzeitig informiert werden, üblich sind einige Tage Vorlauf. Die Termine sollten zu vernünftigen Zeiten stattfinden. Bündeln Sie Besuche auf wenige Tage und laden Sie nur vorab geprüfte Interessenten ein. Ohne Zustimmung darf niemand die Wohnung betreten, auch nicht mit einem Schlüssel. Fotos von bewohnten Räumen brauchen die Einwilligung der Mieter, und oft genügt es, die Grundrisse zu zeigen und ein paar Bilder des Hauses. Das kann auch eine Gelegenheit sein, die Wohnung erst nach Prüfung der Unterlagen zu zeigen.

Bei einem Mieter, der seit Jahrzehnten dort wohnt, ist Fingerspitzengefühl gefragt. Besuchen Sie ihn vorher, erklären Sie, was geplant ist, und sagen Sie klar, dass der Vertrag bleibt. Viele Sorgen lassen sich so ausräumen. Manchmal hilft es, auf Wunsch einen Nachbarn dabeizuhaben. Ein kleiner Ausgleich für die Mühe kann die Stimmung verbessern. Wer kooperiert, erleichtert den Verkauf sehr. Wer dagegen unter Druck gesetzt wird, kann die Zusammenarbeit verweigern oder sich rechtlich wehren, und das Ganze dauert länger. Am Ende schadet ein schlechtes Klima auch Ihrem Preis.

Was gilt bei Wohnungsgemeinschaften und Untermietern?

Gerade in großen Altbauwohnungen nahe den Hochschulen und Kliniken wohnen oft mehrere Personen zusammen. Manchmal hat nur einer den Mietvertrag und vermietet Zimmer weiter, manchmal stehen alle im Vertrag. Für den Käufer macht das einen Unterschied, denn er muss wissen, wer sein Vertragspartner ist und wer tatsächlich dort lebt. Klären Sie deshalb, ob eine Untervermietung genehmigt wurde und wer die Miete überweist. Ein häufiger Wechsel kann einerseits die Möglichkeit bieten, die Miete bei einem Neuabschluss anzupassen, andererseits bedeutet er Aufwand. Prüfen Sie auch, ob die Wohnung möbliert vermietet ist und welche Möbel Ihnen gehören. Halten Sie im Kaufvertrag fest, was mitverkauft wird. Bei Besichtigungen sollten alle Bewohner rechtzeitig informiert werden, nicht nur der Hauptmieter, denn sonst steht jemand im Schlafanzug vor fremden Besuchern.

Welche Unterlagen wollen Käufer sehen?

Über die üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle und Energieausweis hinaus möchten Interessenten bei einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag mit allen Nachträgen sehen, die letzten Mieterhöhungen und die aktuelle Miethöhe, die Betriebskostenabrechnung und den Kautionsnachweis. Auch Informationen zu Mietrückständen und Streitigkeiten gehören dazu, soweit vorhanden. Achten Sie auf den Datenschutz und geben Sie Einzelheiten erst an ernsthafte Interessenten weiter, gegebenenfalls in geschwärzter Form. Eine Übersicht finden Sie im Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Haidhausen.

Prüfen Sie auch, ob der Mietvertrag Besonderheiten enthält, etwa Staffelmieten, Indexmieten, Klauseln zum Kündigungsausschluss, zur Untervermietung oder zu Schönheitsreparaturen. Falls Sie Abweichungen bemerken, sprechen Sie sie an, denn ein Käufer wird das auch tun. Bei einem älteren Mietvertrag gibt es nicht immer eine aktuelle Fassung, und auch das sollte geklärt werden. Wenn Sie die Wohnung nach einem Erbfall übernommen haben, fehlt oft einiges. Fragen Sie dann die Verwaltung und die Mieter. Weitere Hinweise dazu enthält der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Welche Steuern fallen an?

Eine vermietete Wohnung ist nach Ablauf von zehn Jahren in der Regel steuerfrei verkäuflich. Innerhalb der Frist wird der Gewinn versteuert, wobei auch die in Anspruch genommene Abschreibung die Rechnung beeinflusst. Entscheidend ist das Datum der notariellen Beurkundung. Sprechen Sie daher mit Ihrem Steuerberater, bevor ein Termin vereinbart wird, denn manchmal lohnt es sich, einige Wochen zu warten. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte auch die Drei-Objekt-Grenze ansprechen. Wichtig ist außerdem, wie die letzte Betriebskostenabrechnung und die Kaution zugeordnet werden.

Welcher Makler erzielt in Haidhausen den besten Preis für eine vermietete Wohnung?

Ein gutes Ergebnis erfordert die Kenntnis von Anlegern und Selbstnutzern. Fragen Sie, wie viele vermietete Wohnungen jemand im Viertel verkauft hat und welche Anleger er kennt. Lassen Sie sich die Rechnung mit Mietspiegel, Kosten und Rendite vorführen. Prüfen Sie auch, ob die Mieter einbezogen wurden. Niemand kann Ihnen einen bestimmten Preis zusagen. Eine klare Vorbereitung erhöht aber Ihre Chancen. Weitere Punkte nennt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen?.

Was kostet der Verkauf, und was sparen Sie bei uns?

Bei Anlegern zählt jeder Prozentpunkt in der Rechnung, und auch Sie merken die Provision beim Erlös. Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. So sparen Sie 50 % der Provision, und wir erledigen trotzdem alles von der Einschätzung über die Abstimmung mit den Mietern bis zum Notartermin. Das gelingt uns, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 lautet unsere Bewertung „Exzellent“. Wie wir vorgehen, erklärt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter beim Verkauf ausziehen?

Nein. Der Mietvertrag geht grundsätzlich auf den Käufer über.

Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nur bei tatsächlichem Bedarf und mit Fristen. Bei Umwandlung kann eine Sperrfrist gelten.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in München?

Sie liegt bei 15 % in drei Jahren, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Bei bestimmten umgewandelten Wohnungen ja. Lassen Sie das prüfen.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

Ja, in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung.

Ist eine freie Wohnung mehr wert?

Oft ja, doch das hängt von Miete und Mieter ab. Lassen Sie beide Varianten rechnen.

Was passiert mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über. Halten Sie die Übergabe fest.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine vermietete Immobilie in Haidhausen verkauft, sollte Mietspiegel, Altvertrag, Sperrfristen und Erhaltungssatzung kennen und die Rechnung der Anleger verstehen. Sprechen Sie früh mit Ihren Mietern und lassen Sie beide Varianten durchrechnen. Ellen Günthel begleitet Sie gern. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.