Scheidungsimmobilie in Dorfen: Übernehmen, verkaufen oder vermieten, wenn sich Wege trennen

Wenn eine Ehe auseinandergeht, steht oft auch das gemeinsame Zuhause zur Entscheidung. Das Reihenhaus in einem Wohngebiet in Dorfen, die Doppelhaushälfte in Oberdorfen, das umgebaute Elternhaus in Schwindkirchen oder die Eigentumswohnung in der Nähe des Bahnhofs: In vielen Fällen ist die Immobilie das größte gemeinsame Vermögen, oft noch mit einem laufenden Kredit, und gleichzeitig der Ort, an dem Erinnerungen und manchmal auch die Kinder hängen. Kein Wunder, dass gerade hier Streit entstehen kann.

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Situation sachlich zu ordnen. Sie erfahren, welche Möglichkeiten es für eine Scheidungsimmobilie in Dorfen gibt, was mit Grundbuch und Kredit geschieht, wie der Wert ermittelt wird, welche Rolle Trennungsjahr und Zugewinnausgleich spielen und wie ein Verkauf so gestaltet werden kann, dass beide Seiten fair behandelt werden. Rechtliche und steuerliche Fragen im Einzelfall klären Sie bitte mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt und gegebenenfalls einem Steuerberater.

Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Haus in Dorfen?

Grundsätzlich stehen Paaren, die sich trennen, vier Wege offen. Der erste ist die Übernahme: Einer der Partner behält die Immobilie und zahlt den anderen aus. Das ist oft der Wunsch, wenn Kinder im Haus bleiben sollen oder ein Partner besonders an der Immobilie hängt. Voraussetzung ist, dass der übernehmende Partner die Auszahlung und den Kredit allein finanzieren kann.

Der zweite Weg ist der gemeinsame Verkauf. Die Immobilie wird an einen Dritten verkauft, der Kredit wird abgelöst, und der verbleibende Erlös wird nach den Eigentumsanteilen oder einer anderen Vereinbarung aufgeteilt. Dieser Weg schafft klare Verhältnisse und ermöglicht beiden einen Neuanfang.

Der dritte Weg ist die Vermietung. Beide bleiben Eigentümer, die Immobilie wird vermietet, und die Mieteinnahmen decken den Kredit. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf im Moment ungünstig erscheint, setzt aber voraus, dass die Partner weiter zusammenarbeiten können. Der vierte Weg ist die Teilungsversteigerung, die ein Miteigentümer beantragen kann, wenn keine Einigung möglich ist. Sie ist in der Regel die teuerste und belastendste Lösung.

Was passiert mit dem Grundbuch und dem Kredit?

Viele Paare verwechseln zwei Fragen, die rechtlich getrennt sind. Das Grundbuch zeigt, wem die Immobilie gehört. Häufig stehen beide Ehepartner je zur Hälfte im Grundbuch. Es kann aber auch sein, dass nur einer eingetragen ist, etwa wenn er die Immobilie vor der Ehe gekauft oder geerbt hat. Den aktuellen Grundbuchauszug erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding.

Der Kreditvertrag regelt, wer gegenüber der Bank haftet. Haben beide Partner unterschrieben, haften beide in voller Höhe, unabhängig davon, wer im Haus wohnt oder wer im Grundbuch steht. Die Bank muss einer Entlassung eines Partners aus der Haftung zustimmen. Das tut sie in der Regel nur, wenn der verbleibende Partner den Kredit allein tragen kann.

Für die Übernahme bedeutet das: Der Partner, der die Immobilie behält, muss nicht nur den anderen auszahlen, sondern meist auch den Kredit allein übernehmen. Für den Verkauf bedeutet es: Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, gegebenenfalls fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, um die Möglichkeiten und Kosten zu klären.

Wie wird der Wert der Scheidungsimmobilie ermittelt?

Eine neutrale und nachvollziehbare Bewertung ist bei einer Trennung besonders wichtig. Sie ist die Grundlage für die Auszahlung bei einer Übernahme, für den Angebotspreis bei einem Verkauf und für die Berechnung des Zugewinnausgleichs. Wenn beide Partner unterschiedliche Vorstellungen vom Wert haben, kann eine gemeinsam beauftragte Bewertung Streit vermeiden.

Für einen Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen Makler. Sie berücksichtigt Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen, Heizung und Energieausweis, den Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern und vergleichbare Verkäufe in Dorfen und im Landkreis Erding. Wenn die Partner sich nicht einigen können oder ein Gericht beteiligt ist, kann ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nötig sein.

Wichtig ist, dass beide Partner die Bewertung verstehen und nachvollziehen können. Eine schriftliche Herleitung, die Stärken und Schwächen der Immobilie offen nennt, schafft Vertrauen. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Dorfen.

Welche Rolle spielen Trennungsjahr und Zugewinnausgleich?

Eine Scheidung setzt in der Regel ein Trennungsjahr voraus. In dieser Zeit stellt sich oft schon die Frage, wer im Haus wohnen bleibt und wer die laufenden Kosten trägt. Zieht ein Partner aus, kann er unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Gleichzeitig laufen Kreditraten, Versicherungen und Nebenkosten weiter. Diese Fragen sollten früh geregelt werden, idealerweise schriftlich.

Leben die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Vereinfacht gesagt wird verglichen, wie sich das Vermögen jedes Partners während der Ehe entwickelt hat, und der Partner mit dem höheren Zugewinn muss die Hälfte der Differenz ausgleichen. Die Immobilie fließt mit ihrem Wert in diese Berechnung ein, und zwar zum Stichtag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.

Weil die Berechnung des Zugewinns komplex sein kann und von Eheverträgen, Erbschaften und Schenkungen beeinflusst wird, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung kann helfen, die Regelungen zur Immobilie verbindlich festzuhalten.

Wann ist die Übernahme durch einen Partner sinnvoll?

Die Übernahme ist dann sinnvoll, wenn ein Partner die Immobilie dauerhaft behalten möchte und die Finanzierung tragen kann. Häufig ist das der Fall, wenn Kinder im Haus bleiben und ihre gewohnte Umgebung, Schule und Freunde in Dorfen behalten sollen. Auch wenn ein Partner das Haus geerbt oder mit viel Eigenleistung gebaut hat, kann eine Übernahme naheliegen.

Für die Übernahme braucht es drei Dinge. Erstens eine Einigung über den Wert, auf deren Grundlage die Auszahlung berechnet wird. Zweitens eine Finanzierung, mit der der übernehmende Partner die Auszahlung und den bestehenden Kredit allein tragen kann. Drittens die Zustimmung der Bank, den anderen Partner aus der Haftung zu entlassen. Die Übertragung des Eigentumsanteils erfolgt über einen notariellen Vertrag und eine Eintragung im Grundbuch.

Prüfen Sie vor einer Übernahme ehrlich, ob die Belastung auf Dauer tragbar ist. Ein Haus, das mit zwei Einkommen finanziert wurde, ist mit einem Einkommen oft nur schwer zu halten. Lässt sich die Finanzierung nicht dauerhaft sichern, ist ein Verkauf meist die bessere Lösung.

Wie läuft ein gemeinsamer Verkauf ab?

Ein gemeinsamer Verkauf ist für viele Paare der klarste Weg. Er setzt voraus, dass beide Eigentümer zustimmen, denn beide müssen den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. In der Praxis empfiehlt es sich, einen gemeinsamen Makler zu beauftragen, der beide Partner gleich informiert und den Verkauf neutral führt.

Der Ablauf entspricht im Wesentlichen einem normalen Verkauf: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notartermin und Übergabe. Besonders wichtig ist bei einer Trennung, dass alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden, etwa über den Angebotspreis, über die Annahme eines Angebots oder über den Übergabetermin. Ein Makler kann diese Abstimmung organisieren, indem er beide Partner gleichzeitig informiert und Entscheidungen schriftlich festhält.

Aus dem Kaufpreis werden zunächst der Kredit und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst. Der verbleibende Erlös wird nach den Eigentumsanteilen oder nach einer Vereinbarung zwischen den Partnern aufgeteilt. Der Notar kann die Auszahlung so gestalten, dass jeder Partner seinen Anteil direkt erhält.

Wie bleibt der Verkauf fair, wenn wir uns nicht gut verstehen?

Bei einer Trennung ist die Kommunikation oft schwierig. Ein Verkauf kann trotzdem sachlich und fair verlaufen, wenn einige Regeln eingehalten werden. Erstens sollten beide Partner gleichzeitig und gleich umfassend informiert werden, etwa durch E-Mails an beide oder durch gemeinsame Termine. Zweitens sollten wichtige Entscheidungen schriftlich festgehalten werden, damit es später keine Missverständnisse gibt.

Drittens hilft es, Besichtigungen klar zu regeln. Wenn ein Partner noch im Haus wohnt, sollte er rechtzeitig informiert werden und die Möglichkeit haben, das Haus vorzubereiten. Der Makler führt die Besichtigungen durch, sodass sich die Partner nicht begegnen müssen. Viertens sollte der Angebotspreis auf einer neutralen Bewertung beruhen, die beide akzeptieren.

Ein erfahrener Makler weiß, dass bei einer Scheidungsimmobilie nicht nur der Preis zählt, sondern auch ein respektvoller Umgang. Er plant mehr Zeit für Abstimmungen ein, achtet auf eine ruhige Kommunikation und sorgt dafür, dass beide Partner jederzeit den gleichen Wissensstand haben, vom ersten Exposéentwurf bis zum Termin beim Notar. Er bleibt neutral, nimmt keine Partei und konzentriert sich darauf, für beide einen guten Verkauf zu erreichen.

Was ist eine Teilungsversteigerung, und warum sollte ich sie vermeiden?

Können sich die Miteigentümer nicht auf eine Lösung einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Rechtsgrundlage sind die Vorschriften über die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft. Das Gericht lässt dann ein Verkehrswertgutachten erstellen und versteigert die Immobilie in einem öffentlichen Termin.

Für beide Partner ist die Teilungsversteigerung meist die ungünstigste Lösung. Die Verfahren dauern oft lange, verursachen Gerichts- und Gutachterkosten und führen häufig zu einem Erlös, der unter dem liegt, was bei einem freihändigen Verkauf möglich gewesen wäre. Interessenten können die Immobilie vorab oft nicht von innen besichtigen und kalkulieren entsprechend vorsichtig. Hinzu kommt die emotionale Belastung eines öffentlichen Verfahrens.

Die Teilungsversteigerung kann aber ein Druckmittel sein, um eine Einigung zu erreichen. Viele Verfahren werden eingestellt, weil sich die Partner doch noch auf einen freihändigen Verkauf verständigen. Wenn Sie in einer solchen Situation sind, sprechen Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt über die Möglichkeiten.

Welche steuerlichen Fragen stellen sich beim Verkauf?

Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie fällt in der Regel keine Einkommensteuer an. Steuerfrei ist der Gewinn, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.

Bei einer Trennung kann es hier Besonderheiten geben. Zieht ein Partner aus und wird die Immobilie erst später verkauft, kann fraglich sein, ob für seinen Anteil die Eigennutzung noch gegeben ist. Das gilt besonders, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz ist. Auch eine Übertragung des Anteils auf den anderen Partner gegen eine Ausgleichszahlung kann steuerlich als Veräußerung gelten.

Da diese Fragen im Einzelfall komplex sind, sollten Sie vor einem Verkauf oder einer Übertragung einen Steuerberater hinzuziehen. Er kann prüfen, ob ein Gewinn steuerpflichtig wäre und wie sich das vermeiden oder verringern lässt.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Scheidungsimmobilie?

Die Unterlagen entsprechen weitgehend denen eines normalen Verkaufs. Dazu gehören der Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne und Baugenehmigung, die Wohnflächenberechnung, der Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung hinzu.

Speziell bei einer Trennung sind zusätzlich die Kreditverträge mit aktuellem Restschuldstand wichtig, um die Ablösung zu planen. Hilfreich ist auch eine schriftliche Vereinbarung der Partner über den Verkauf, die Aufteilung des Erlöses und die Übernahme laufender Kosten bis zur Übergabe. Wenn eine Scheidungsfolgenvereinbarung bereits besteht, sollte der Makler die Regelungen zur Immobilie kennen.

Eine vollständige Übersicht über die Unterlagen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Dorfen. Fehlende Baupläne können bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding angefragt werden.

Wie unterstützt neues // nest bei einer Scheidungsimmobilie in Dorfen?

Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel Verkäufe in Dorfen und im gesamten Landkreis Erding, auch in schwierigen Lebenssituationen wie einer Trennung. Wir arbeiten neutral für beide Eigentümer, informieren beide gleichzeitig und halten Entscheidungen schriftlich fest. Die Bewertung erklären wir so, dass beide sie nachvollziehen können.

Wir führen Besichtigungen durch, damit sich die Partner nicht begegnen müssen, wenn das nicht gewünscht ist, und stimmen uns bei Bedarf mit den Anwälten beider Seiten ab. Vor dem Notartermin prüfen wir die Finanzierung des Käufers und stimmen mit dem Notar ab, wie Kredit und Erlös abgewickelt werden. So schaffen wir einen klaren und fairen Ablauf, der beiden einen Neuanfang ermöglicht.

Mehr über Ellen Günthel erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel. Einen Überblick über unsere Arbeit im Landkreis finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich das gemeinsame Haus ohne Zustimmung meines Partners verkaufen?

Nein, wenn beide im Grundbuch stehen. Dann müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben. Ohne Einigung bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Wer zahlt den Kredit nach der Trennung?

Gegenüber der Bank haften alle, die den Kreditvertrag unterschrieben haben. Die interne Aufteilung sollten die Partner vereinbaren.

Muss ich bis zur Scheidung warten, um zu verkaufen?

Nein. Ein Verkauf ist jederzeit möglich, wenn beide Eigentümer zustimmen. Für den Zugewinnausgleich ist der Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags wichtig.

Was bringt eine Teilungsversteigerung?

Meist einen niedrigeren Erlös als ein freihändiger Verkauf, dazu Kosten und eine lange Verfahrensdauer.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Bei Eigennutzung oder nach Ablauf von zehn Jahren in der Regel nicht. Bei Auszug eines Partners kann es Besonderheiten geben, die ein Steuerberater prüfen sollte.

Kann einer von uns das Haus übernehmen?

Ja, wenn er die Auszahlung und den Kredit allein finanzieren kann und die Bank den anderen Partner aus der Haftung entlässt.

Arbeitet der Makler für beide Partner?

Bei einem gemeinsamen Verkauf ja. Er informiert beide gleichermaßen und bleibt neutral.

Wer ist meine Ansprechpartnerin in Dorfen?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Dorfen und den Landkreis Erding.

Fazit

Eine Scheidungsimmobilie in Dorfen verlangt Entscheidungen in einer belastenden Zeit. Übernahme, gemeinsamer Verkauf, Vermietung oder Teilungsversteigerung haben jeweils Vor- und Nachteile, und Grundbuch, Kredit, Zugewinnausgleich und Steuern spielen eine Rolle. Mit einer neutralen Bewertung, klaren schriftlichen Absprachen und einem Makler, der beide Partner gleich behandelt, gelingt ein fairer Verkauf, der beiden einen Neuanfang ermöglicht. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Dorfen und Hausverkauf mit Makler in Dorfen. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.