Haus verkaufen im Alter in Haidhausen: Vierter Stock ohne Aufzug, Bleiben im Viertel und ein Verkauf ohne Druck

Viele ältere Menschen in Haidhausen leben seit Jahrzehnten in derselben Wohnung oder demselben kleinen Haus. Sie kennen die Bedienung auf dem Markt am Wiener Platz, die Ärztin in der Nachbarschaft und jeden Stein im Treppenhaus. Gerade dieses Treppenhaus wird irgendwann zum Problem. Vier Stockwerke ohne Aufzug schafft man mit achtzig nicht mehr so einfach wie mit fünfzig. Der Einkauf wird schwerer, die Knie machen sich bemerkbar, und ein Sturz kann alles ändern. Ein Umzug fällt dennoch schwer, zumal die Wohnung oft abbezahlt ist und die Miete im Viertel hoch wäre.

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Lage ohne Eile zu betrachten. Lohnt sich ein Umbau oder ein Aufzug? Gibt es im Viertel eine passende Wohnung? Was bedeuten Wohnrecht, Rente und Vollmacht? Und wie läuft ein Verkauf, wenn Sie selbst nicht mehr so beweglich sind? Eine fertige Antwort gibt es nicht, denn jede Lebenslage ist anders. Bei neues // nest nimmt sich Ellen Günthel gern Zeit für Sie. Wenn Sie verkaufen, zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision.

Woran merken Sie, dass die Wohnung nicht mehr passt?

Es ist selten ein einzelner Moment. Vielleicht gehen Sie nicht mehr so oft aus dem Haus, weil die Treppe anstrengt. Vielleicht bestellen Sie Getränke oder lassen den Einkauf bringen. Der Keller wird kaum noch besucht, und die obere Etage eines kleinen Hauses bleibt ungenutzt. Vielleicht hat auch der Arzt etwas gesagt, oder die Kinder fragen besorgt nach. Solche Hinweise bedeuten nicht, dass Sie sofort handeln müssen. Sie sind aber eine gute Gelegenheit, einmal ohne Druck nachzudenken, und zwar bevor ein Sturz oder eine Krankheit die Entscheidung erzwingt.

Fragen Sie sich ehrlich: Wie oft pro Woche gehe ich noch aus dem Haus? Könnte ich auch mit einem Gehstock oder Rollator nach Hause kommen? Komme ich in die Dusche? Was würde passieren, wenn ich eine Woche im Krankenhaus wäre? Wer käme vorbei? Aufschreiben hilft oft mehr als Grübeln. Sprechen Sie auch mit jemandem, dem Sie vertrauen. Wer früh nachdenkt, behält die Entscheidung in der eigenen Hand. Wer wartet, überlässt sie oft den Umständen oder den Angehörigen.

Lässt sich ein Aufzug nachrüsten?

In vielen Altbauten fehlt ein Aufzug, und oft ist kaum Platz für einen. Manchmal lässt er sich im Treppenauge oder außen am Haus anbringen. Das ist teuer, braucht Genehmigungen und kann in Gebieten mit Erhaltungssatzung oder bei Denkmalschutz schwierig werden. In einer Eigentümergemeinschaft hat aber seit einigen Jahren jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Die Kosten muss in der Regel derjenige tragen, der sie verlangt, sofern sich nicht andere beteiligen.

Bringen Sie das Thema in der Eigentümerversammlung zur Sprache und holen Sie vorab eine einfache Einschätzung ein. Vielleicht interessieren sich auch andere Eigentümer dafür, denn ein Aufzug kann den Wert aller oberen Wohnungen erhöhen. Bedenken Sie aber die Dauer: Bis ein Aufzug fertig ist, vergehen häufig Jahre. Für Ihre aktuelle Lage hilft das vielleicht nicht rechtzeitig. Treppenlifte sind in einem engen Altbautreppenhaus oft kaum möglich und brauchen wegen der Fluchtwege ebenfalls eine Prüfung. Allgemeine Punkte zum Haus finden Sie auch im Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Haidhausen.

Welche Umbauten in der Wohnung sind sinnvoll?

Oft helfen schon kleinere Maßnahmen. Eine ebenerdige Dusche statt einer Wanne, Haltegriffe, ein höherer Toilettensitz, bessere Beleuchtung im Flur, das Entfernen von Teppichkanten und Schwellen. Für Menschen mit Pflegegrad kann die Pflegekasse unter bestimmten Bedingungen einen Zuschuss zahlen. Fragen Sie danach, bevor Sie beauftragen. Auch Hausnotrufe und Haushaltshilfen können viel Sicherheit geben. Bei einem kleinen Haus lässt sich vielleicht das Schlafzimmer ins Erdgeschoss verlegen. Dort kann man dann auch mit weniger Treppen auskommen.

Rechnen Sie die Kosten trotzdem ehrlich durch. Hausgeld, Rücklagen, Modernisierungen und Hilfen addieren sich im Laufe der Jahre. Eine abbezahlte Wohnung ist nicht kostenlos, und anstehende Sanierungen im Haus treffen auch Sie. Wie steht es um Heizung, Fenster und Dach? Eine Sonderumlage in hohem Alter kann schmerzen. Bestehende Heizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, doch das Haus altert trotzdem weiter. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Haidhausen. Fragen Sie im Zweifel auch die Wohnberatung der Stadt.

Bleiben im Viertel: Gibt es eine passende Wohnung?

Für viele ist die Antwort klar: Wegziehen möchten sie nicht. Eine kleinere Wohnung mit Aufzug in der Nähe wäre ideal, doch solche Wohnungen sind gefragt und nicht leicht zu finden. Schauen Sie auch in die Au, nach Bogenhausen, Berg am Laim oder Ramersdorf, die teils gut angebunden und oft neuer gebaut sind. Lassen Sie sich früh vormerken, auch wenn Sie noch nicht sicher sind. Prüfen Sie außerdem, ob eine betreute Wohnanlage in Betracht kommt, und fragen Sie nach den Wartelisten, die oft lang sind. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie die Protokolle lesen und nach Rücklagen fragen.

Mieten kann ebenfalls eine Lösung sein. Dann kümmert sich jemand anderes um das Haus, und das Geld aus dem Verkauf steht Ihnen zur Verfügung. Die Miete muss natürlich zu Ihrer Rente und dem Erlös passen. Rechnen Sie das mit einem unabhängigen Berater durch. Wir sind keine Anlageberater und können dazu keine Empfehlung geben. Achten Sie auf Details: Gibt es Stufen vor dem Haus? Ist die Dusche bodengleich? Wie weit ist der nächste Laden? Eine Maklerin kann Verkauf und Umzug zeitlich aufeinander abstimmen, sodass Sie nicht unter Druck geraten.

Wie vergleichen Sie Bleiben und Gehen?

Die Tabelle hilft, die Punkte einmal nebeneinanderzulegen. Tragen Sie Ihre eigenen Werte ein, statt sich auf allgemeine Zahlen zu verlassen.

Punkt	Bleiben	Umzug im Viertel
Laufende Kosten	Hausgeld, Rücklage, Energie	Miete oder neues Hausgeld
Einmalkosten	Umbau, Sonderumlagen	Kaufnebenkosten, Umzug
Treppen	Bleiben, Aufzug fraglich	Aufzug oder Erdgeschoss möglich
Soziales	Vertraute Nachbarn	Freunde und Ärzte bleiben nah
Vermögen	In der Wohnung gebunden	Teilweise verfügbar
Sicherheit	Abhängig von Hilfe	Oft kurze Wege, Notruf

Daneben stehen Fragen, die keine Tabelle beantwortet. Was würde Ihnen am meisten fehlen? Wen möchten Sie weiter sehen? Fühlen Sie sich hier noch wohl, oder ist es eher Gewohnheit? Geben Sie sich dafür ruhig einige Wochen Zeit. Besuchen Sie ruhig auch jemanden, der schon umgezogen ist, und fragen Sie nach den Erfahrungen. Viele berichten nach dem Umzug von Erleichterung, andere brauchen länger. Beides ist in Ordnung.

Warum ist die Vorsorgevollmacht so wichtig?

Ohne Vollmacht können auch Ehepartner oder Kinder Ihre Wohnung nicht ohne Weiteres verkaufen, wenn Sie selbst nicht mehr entscheiden können. Das Notvertretungsrecht unter Ehegatten gilt nur für Gesundheitsfragen. Für einen Verkauf müsste dann oft ein rechtlicher Betreuer bestellt werden, und das Betreuungsgericht muss zustimmen. Das dauert und erschwert alles. Eine Vorsorgevollmacht regelt das rechtzeitig. Für Immobilien sollte sie notariell beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt sein, weil das Grundbuchamt das verlangt. Das geht auch bei der Betreuungsbehörde, doch fragen Sie, was in Ihrem Fall ausreicht.

Wählen Sie eine Person, der Sie vertrauen, und sprechen Sie mit ihr darüber. Benennen Sie auch Ersatz. Sagen Sie, wo das Dokument liegt, und lassen Sie es im Zentralen Vorsorgeregister eintragen. Machen Sie das, solange Sie geschäftsfähig sind, denn danach geht es nicht mehr. Auch Patientenverfügung und Testament gehören in diese Überlegung. Das ist unabhängig davon sinnvoll, ob Sie verkaufen möchten oder nicht. Wenn die Wohnung später von mehreren Kindern geerbt wird, hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Haidhausen.

Verkaufen und trotzdem bleiben?

Es gibt Wege, zu verkaufen und dennoch in der Wohnung zu bleiben. Beim Wohnrecht oder Nießbrauch bleibt das Recht im Grundbuch eingetragen, und der Käufer zahlt entsprechend weniger. Bei einer Leibrente zahlt er stattdessen einen monatlichen Betrag, solange Sie leben. Beides braucht gute Beratung, denn es geht um Sicherheit, Laufzeit und die Bonität des Käufers. Auch ein Teilverkauf wird angeboten, bei dem Sie einen Anteil verkaufen und für den Rest ein Nutzungsentgelt zahlen. Diese Modelle haben oft hohe laufende Kosten und sollten kritisch geprüft werden.

Eine einfachere Lösung kann ein Verkauf mit längerer Übergabefrist oder befristeter Rückmiete sein. Das Geld fließt, und Sie haben Zeit für den Umzug. Das muss sauber im Kaufvertrag stehen, einschließlich Kosten und Ende. Fragen Sie dazu den Notar und den Steuerberater. Nicht jeder Käufer interessiert sich dafür, aber im Viertel gibt es auch Anleger, die solche Lösungen kennen. Lassen Sie sich die Modelle mit einem normalen Verkauf vergleichen. Auch hier zählt, was am Ende bei Ihnen ankommt und wie sicher Sie dort wohnen.

Welche Rolle spielen die Kinder?

Vielleicht möchte eines Ihrer Kinder die Wohnung übernehmen, vielleicht haben alle längst ihre eigenen Wege. Sprechen Sie darüber, bevor Sie etwas entscheiden, damit später niemand überrascht ist. Sie entscheiden aber selbst, denn es ist Ihr Eigentum. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein, hat aber auch Folgen, etwa bei Freibeträgen, Pflichtteilen und möglichen Rückforderungen, wenn Sie später Sozialleistungen brauchen. Lassen Sie sich beraten, bevor etwas beurkundet wird. Ein Wohnrecht für Sie sollte in einem solchen Fall immer gesichert sein.

Kinder, die weit weg wohnen, machen sich oft Sorgen und drängen manchmal zu sehr. Sagen Sie klar, was Sie möchten. Es kann auch angenehm sein, wenn jemand beim Maklergespräch oder beim Notartermin dabei ist. Viele empfinden ein zweites Paar Ohren als Erleichterung. Beachten Sie auch, dass Betrüger ältere Menschen gezielt ansprechen, etwa mit Bargeldangeboten an der Tür oder Anrufen. Unterschreiben Sie nichts, ohne jemanden hinzuzuziehen. Seriöse Anbieter haben damit keine Probleme. Worauf Sie außerdem achten sollten, nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Haidhausen.

Wie läuft der Verkauf, wenn Treppen beschwerlich sind?

Sie müssen dafür nicht zu Terminen unterwegs sein. Eine Maklerin kommt zu Ihnen, spricht in Ruhe mit Ihnen und besorgt mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen beim Amtsgericht, bei der Verwaltung und bei der Lokalbaukommission. Besichtigungen werden gebündelt, und nur geprüfte Interessenten kommen. Sie können dabei sein oder auch nicht. Manchen ist es lieber, dann bei einer Freundin einen Kaffee zu trinken. Im vierten Stock ohne Aufzug werden nur Interessenten kommen, die das in Kauf nehmen, denn das steht schon im Exposé. Der Notar kann unter Umständen auch zu Ihnen kommen, wenn Sie nicht mehr gut gehen können.

Große Investitionen vor dem Verkauf lohnen sich in der Regel nicht. Käufer eines Altbaus haben häufig eigene Pläne, selbst wenn Bad und Küche seit Jahrzehnten unverändert sind. Ausmisten und etwas Reinigen reichen meist, und dabei helfen auch Dienstleister. Fragen Sie Ihre Maklerin, was wirklich zählt. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Haidhausen. Für eine erste Vorstellung vom Wert hilft Ihnen der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Haidhausen.

Wie gehen Sie mit dem Ausräumen um?

Nach so vielen Jahren in einer Wohnung erscheint das oft als große Hürde. Beginnen Sie früh und in kleinen Schritten, am besten mit dem Keller oder dem Dachboden, denn dort hängen weniger Erinnerungen. Überlegen Sie, was in die neue Wohnung passt, und messen Sie Möbel aus. Bitten Sie Ihre Familie, sich Stücke auszusuchen, und lassen Sie Wertvolles vorab schätzen. Umzugsdienste, die auf ältere Menschen spezialisiert sind, packen ein, packen aus und hängen sogar Bilder auf. In einem engen Altbau ist das eine echte Erleichterung.

Der Abschied darf dauern. Laden Sie noch einmal Nachbarn ein, machen Sie Fotos, gehen Sie noch einmal über den Markt. In der neuen Wohnung helfen vertraute Möbel und Bilder beim Ankommen. Vielleicht können Sie auch Ihre Vereine und Ihren Stammtisch behalten, wenn der neue Ort nah ist. Sprechen Sie mit jemandem, wenn es Ihnen schwerfällt. Nicht alles lässt sich mit einer Tabelle lösen. Wer hier geduldig mit sich ist, kommt meist besser durch diese Zeit, auch wenn sie anstrengend bleibt.

Welche Steuern und Sozialfragen sind zu bedenken?

Wer eine Wohnung selbst genutzt hat, zahlt in der Regel keine Einkommensteuer auf den Verkauf, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Bei Wohnrecht, Leibrente oder einer Vermietung sollte man genauer hinsehen. Auch Schenkungen haben eigene Regeln und Fristen. Bei einem hohen Erlös stellt sich außerdem die Frage nach der Anlage und, in manchen Fällen, den Auswirkungen auf Sozialleistungen oder den Elternunterhalt. Holen Sie dazu unabhängigen Rat ein. Eine Stunde beim Steuerberater ist hier gut investiert.

Welcher Makler erzielt in Haidhausen den besten Preis für ältere Eigentümer?

Es hilft jemand, der Zeit hat und nicht drängt. Ein guter Preis entsteht aus vollständigen Unterlagen, einer passenden Präsentation und mehreren Interessenten zur selben Zeit. Niemand kann Ihnen einen bestimmten Betrag zusichern, und wer zu schnellem Handeln rät, sollte Sie misstrauisch machen. Lassen Sie im Zweifel eine zweite Meinung einholen, und bitten Sie jemanden, dabei zu sein. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen?.

Was kostet Sie die Maklerin?

Unser Satz liegt bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung, von der Bewertung über Unterlagen, Fotos und Besichtigungen bis zur Verhandlung und Begleitung beim Notar. Das Geld bleibt bei Ihnen, und gerade jetzt zählt es. Möglich wird das, weil wir uns als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel kommt gern zu Ihnen, auch in den vierten Stock, und drängt Sie zu nichts.

Häufige Fragen

Wann sollte ich anfangen, darüber nachzudenken?

Am besten, solange es Ihnen gut geht und Sie frei entscheiden können.

Kann ich einen Aufzug durchsetzen?

Es gibt einen Anspruch auf bestimmte barrierefreie Maßnahmen, doch die Kosten tragen meist Sie.

Gibt es Zuschüsse für Umbauten?

Bei Pflegegrad oft über die Pflegekasse. Fragen Sie vorher nach.

Brauche ich eine Vorsorgevollmacht?

Sie ist sehr sinnvoll. Für Immobilien sollte sie notariell beurkundet oder beglaubigt sein.

Kann ich nach dem Verkauf wohnen bleiben?

Ja, etwa mit Wohnrecht, Nießbrauch oder befristeter Rückmiete.

Muss ich vorher renovieren?

Meist nicht. Aufräumen und kleine Reparaturen genügen häufig.

Muss ich zum Notar gehen?

In der Regel ja, doch bei Bedarf kann eine Lösung gefunden werden. Fragen Sie den Notar.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer in Haidhausen im Alter über einen Verkauf nachdenkt, sollte Treppen, Umbau, Aufzug und eine mögliche Wohnung im Viertel in Ruhe prüfen und die Vollmacht früh regeln. Sie entscheiden selbst und ohne Eile. Ellen Günthel hört Ihnen gern zu. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.