Seriöser Immobilienmakler in Haidhausen: Den Maklervertrag Klausel für Klausel lesen und Warnsignale erkennen

Das Vertrauen in die Branche ist bei vielen Eigentümern nicht besonders groß, und das hat Gründe. Wer in Haidhausen eine Wohnung besitzt, bekommt oft Post von Anbietern, die angeblich schon einen Käufer an der Hand haben. Mancher Anruf klingt nach Beratung und ist doch nur Akquise. Dabei arbeiten viele Makler sauber, und ein guter Vertrag schützt beide Seiten. Um die Spreu vom Weizen zu trennen, brauchen Sie keine juristische Ausbildung. Es hilft, wenn Sie den Vertrag einmal in Ruhe durchgehen und die wenigen Stellen kennen, an denen sich zeigt, wie jemand arbeitet.

Dieser Ratgeber geht einen typischen Maklervertrag deshalb Klausel für Klausel durch und nennt dazu die Warnsignale, die im Gespräch auftreten können. Außerdem erklärt er Ihre Rechte als Verkäufer und die Regeln, die in München besonders zu beachten sind. Eine Rechtsberatung kann er nicht ersetzen. Bei Zweifeln sollten Sie einen Anwalt fragen. Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel, und unser Satz von 1,785 % statt 3,57 % steht von Anfang an offen im Vertrag.

Warum lohnt sich der Blick in den Vertrag?

Viele Eigentümer lesen den Maklervertrag nur flüchtig, weil sie der Person vertrauen, die ihn vorlegt. Das ist verständlich, aber riskant. Der Vertrag entscheidet darüber, wie lange Sie gebunden sind, was Sie bezahlen müssen und was der Makler überhaupt schuldet. Bei einem seriösen Anbieter ist das klar und verständlich beschrieben, und Fragen sind willkommen. Bei einem unseriösen stehen die heiklen Punkte im Kleingedruckten, und wer nachfragt, wird beschwichtigt oder unter Zeitdruck gesetzt. Allein diese Reaktion sagt oft schon viel.

Bitten Sie deshalb immer darum, den Entwurf mitzunehmen. Wer darauf besteht, dass Sie noch am selben Abend unterschreiben, gibt Ihnen einen wichtigen Hinweis. Eine Wohnung in Haidhausen läuft Ihnen in zwei Tagen nicht davon. Nehmen Sie sich eine ruhige halbe Stunde und einen Stift und gehen Sie die folgenden Punkte durch. Auch wenn nicht jede Klausel in jedem Vertrag vorkommt, finden Sie die meisten in irgendeiner Form wieder. Und wenn Sie etwas nicht verstehen, ist das kein Mangel an Ihnen, sondern ein Grund zum Nachfragen.

Klausel 1: Wer sind die Vertragspartner?

Das klingt banal, ist aber wichtig. Steht dort der Name eines Unternehmens mit vollständiger Anschrift? Stimmen Ihre Angaben und die aller Eigentümer? Bei einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft sollten alle Berechtigten unterschreiben oder eine Vollmacht vorliegen, sonst kann es später Streit geben. Prüfen Sie auch das Objekt: Ist die Wohnung mit Etage, Lage im Haus, Kellerabteil und gegebenenfalls Stellplatz richtig beschrieben? Eine ungenaue Bezeichnung führt selten zu Problemen, doch bei einer Wohnung im Rückgebäude sollte das auch so dastehen.

Ein seriöser Makler hat außerdem eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, und er muss sich regelmäßig weiterbilden, nämlich 20 Stunden in drei Jahren. Fragen Sie danach, und notieren Sie die Antwort. Auch die Vermögensschadenhaftpflicht ist einen Satz wert. Im Impressum der Website stehen außerdem die zuständige Aufsichtsbehörde und das Unternehmen. Wenn ein Anbieter dort kaum Angaben macht oder eine andere Firma nennt als im Vertrag, fragen Sie nach, wer genau für Sie tätig werden soll.

Klausel 2: Welche Art von Auftrag ist es?

Es gibt den einfachen Auftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Beim einfachen Auftrag können Sie mehrere Makler beauftragen und auch selbst verkaufen, doch der Einsatz des Einzelnen ist oft geringer. Beim Alleinauftrag dürfen Sie keinen zweiten Makler beauftragen, aber selbst verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag sollen Sie auch eigene Interessenten an den Makler verweisen. Das ist nicht unseriös, doch es bindet Sie stärker, und in Formularverträgen setzt die Rechtsprechung dem Grenzen. Fragen Sie im Zweifel einen Anwalt, was Sie da unterschreiben.

Wichtig ist, was im Gegenzug versprochen wird. Ein Alleinauftrag verpflichtet den Makler, für Sie tätig zu werden. Steht im Vertrag nur, er werde sich bemühen? Dann bitten Sie um konkrete Angaben: Fotos, Grundriss, Portale, Berichte. Ein seriöser Anbieter schreibt das ohne Weiteres hinein. Fragen Sie außerdem, was passiert, wenn Ihre Schwester die Wohnung kaufen möchte oder eine Nachbarin im Haus Interesse zeigt. Solche Fälle lassen sich vorab regeln, und wer dafür eine Lösung anbietet, denkt mit. Wie konkrete Leistungen aussehen, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Haidhausen.

Klausel 3: Wie lange läuft der Vertrag?

Laufzeiten von drei bis sechs Monaten sind verbreitet und bei einem hochwertigen Objekt vernünftig. Sehr lange Bindungen sollten Sie hinterfragen. Besonders aufmerksam sollten Sie bei Klauseln sein, die den Vertrag automatisch verlängern, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen. Eine solche Regel wird schnell übersehen. Notieren Sie sich das Datum im Kalender. Noch besser ist eine klare Endlaufzeit, die sich nur mit Ihrer Zustimmung verlängert. Das kostet einen seriösen Makler nichts, denn wenn Sie zufrieden sind, verlängern Sie ohnehin.

Fragen Sie auch nach einem Ausstieg: Was geschieht, wenn Sie den Verkauf aus persönlichen Gründen abbrechen möchten? Was ist, wenn der Makler keine Leistung erbringt? Bei schweren Pflichtverletzungen gibt es ein Kündigungsrecht, doch das hilft Ihnen wenig, wenn nicht klar ist, was geschuldet war. Je konkreter also die Pflichten im Vertrag stehen, desto leichter lässt sich das beurteilen. Wer Ihnen auf diese Fragen hin versichert, dass es schon nicht so weit kommen werde, weicht aus. Die Antwort sollte sachlich ausfallen.

Klausel 4: Was wird bezahlt und wann?

Hier steht der wichtigste Satz. Die Provision wird in Prozent vom Kaufpreis angegeben, in der Regel inklusive Mehrwertsteuer. Im Großraum München werden oft 3,57 % genannt, aber die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar. Fällig wird sie erst mit einem wirksamen Kaufvertrag, der auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten bei Verbrauchern die §§ 656a bis 656d BGB, die vor allem regeln, wie sich die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilen dürfen. Lassen Sie sich genau erklären, wer was zahlt.

Vorsicht ist geboten, wenn Beträge auch ohne Verkauf anfallen sollen. Aufwendungsersatz muss klar vereinbart sein und darf nicht auf eine verdeckte Provision hinauslaufen. Vorauszahlungen für Inserate oder Fotos sind ungewöhnlich. Auch sogenannte Reservierungsgebühren für Interessenten sollten Sie ansprechen, denn solche Klauseln sind in Formularverträgen oft problematisch und können Interessenten abschrecken. Zum Vergleich der Sätze und Leistungen finden Sie mehr im Ratgeber Günstiger Makler in Haidhausen. Wer zahlt, sollte immer wissen, wofür.

Klausel 5: Darf er für beide Seiten tätig sein?

Doppeltätigkeit ist erlaubt, wenn sie offengelegt wird und der Makler dabei neutral bleibt. Er darf dann nicht einseitig für eine Partei verhandeln und nicht gegen die Interessen der anderen arbeiten. In der Praxis ist das bei Wohnungen häufig, auch weil Käufer Provision tragen. Fragen Sie: Für wen arbeiten Sie, und wie gehen Sie damit um, wenn Käufer und ich etwas Unterschiedliches wollen? Was sagen Sie den Interessenten über meine Preisvorstellung? Wie stellen Sie sicher, dass ich alle Gebote erfahre?

Ein seriöser Anbieter gibt auf diese Fragen klare Antworten. Er legt Ihnen jedes Gebot vor, auch das niedrige, und gibt keine vertraulichen Angaben an Interessenten weiter, ohne dass Sie das erlaubt haben. Prüfen Sie im Vertrag, ob eine Doppeltätigkeit erwähnt ist. Wenn Sie den Eindruck haben, dass jemand vor allem einen Interessenten bedient, sprechen Sie das offen an. Mehr dazu, wie sich Ihre Interessen wahren lassen, enthält der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Haidhausen.

Klausel 6: Welche Vollmachten bekommt er?

Vollmachten sind praktisch. Sie erlauben dem Makler, Unterlagen bei Grundbuchamt, Lokalbaukommission und Verwaltung zu beschaffen, was Ihnen viel Zeit erspart. Sie sollten aber auf diese Zwecke beschränkt sein und schriftlich vorliegen. Eine Vollmacht, die auch Verfügungen über die Wohnung erlaubt oder sehr allgemein gehalten ist, sollten Sie nicht unterschreiben. Den Kaufvertrag unterschreiben Sie ohnehin selbst beim Notar, oder jemand, dem Sie ausdrücklich eine entsprechende Vollmacht erteilt haben.

Auch beim Schlüssel gilt: klare Absprachen. Wer hat ihn? Wer führt Interessenten durch? Wird ein Termin allein durchgeführt, oder sollen Sie vorher informiert werden? Bei einer vermieteten Wohnung braucht es außerdem die Abstimmung mit den Mietern, und ein Schlüssel berechtigt nicht zum Betreten ohne deren Einverständnis. Hat jemand in den ersten Tagen schon viele Schlüssel in der Tasche, fragen Sie, wie er das verwaltet. Eine Quittung über die Schlüsselübergabe sollte ganz selbstverständlich sein.

Klausel 7: Wie steht es mit Widerruf und Datenschutz?

Wenn Sie den Vertrag außerhalb der Geschäftsräume schließen, zum Beispiel in Ihrer Wohnung, oder ausschließlich über Telefon und E-Mail, haben Sie als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Der Makler muss darüber belehren. Beginnt er vor Ablauf der Frist mit der Arbeit, sollte er Sie vorher fragen und die Folgen erklären. Fehlt die Belehrung, kann die Frist deutlich länger laufen. Das ist kein Grund, einen Vertrag leichtfertig zu schließen, aber es ist gut, davon zu wissen. Eine ordentliche Belehrung ist ein einfaches Merkmal seriöser Arbeit.

Auch die Frage, was mit Ihren Daten geschieht, gehört hierher. Wird Ihre Telefonnummer an Dritte weitergegeben, etwa an Finanzierungsvermittler? Dürfen Fotos Ihrer Wohnung später noch für Werbung verwendet werden? Bei bewohnten Räumen ist das heikel, und Mieter müssen ohnehin zustimmen. Lassen Sie sich sagen, wie das gehandhabt wird. Ein aufmerksamer Anbieter weist auch darauf hin, dass die genaue Adresse nicht im Internet stehen muss und dass ein Exposé erst an Interessenten geht, die sich ausgewiesen haben.

Welche Warnsignale gibt es außerhalb des Vertrags?

Einige Muster begegnen Eigentümern immer wieder. Wer sie kennt, kann gelassen reagieren. Die Tabelle fasst die häufigsten zusammen und zeigt, wie Sie sinnvoll darauf antworten.

Warnsignal	Was dahinterstecken kann	Ihre Reaktion
„Ich habe schon einen Käufer“	Lockmittel zur Akquise	Name und Finanzierungsnachweis erbitten
Sehr hoher Schätzwert	Auftrag gewinnen, später senken	Vergleichsverkäufe zeigen lassen
Unterschrift noch heute	Druck, wenig Prüfung gewünscht	Entwurf mitnehmen
Vorkasse für Inserate	Kosten ohne Erfolg	Nachfragen, im Zweifel ablehnen
Abwertung anderer Anbieter	Ablenkung von eigener Leistung	Bei Fakten bleiben
Rat, Mängel zu verschweigen	Haftungsrisiko für Sie	Deutlich ablehnen

Besonders ernst nehmen sollten Sie den letzten Punkt. Wer Ihnen rät, einen Wasserschaden oder eine nicht genehmigte Veränderung zu verschweigen, setzt Sie dem Risiko aus, später für arglistiges Verhalten einstehen zu müssen. Ein seriöser Makler macht das Gegenteil. Er bespricht mit Ihnen, wie solche Punkte offen dargestellt werden. Das schützt Sie, und es führt oft sogar zu weniger Verhandlungsdruck.

Was gilt für die Münchner Besonderheiten?

Ein seriöser Anbieter sagt Ihnen nichts Falsches über die Regeln, die in Haidhausen eine Rolle spielen. Ob Ihr Haus in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung liegt, lässt sich bei der Stadt klären, und dort kann ein Vorkaufsrecht greifen. Bei vermieteten Wohnungen gelten Mietspiegel, Kappungsgrenze und bei umgewandelten Wohnungen längere Sperrfristen für Eigenbedarf. Zusagen wie „Die Mieter sind schnell draußen“ sollten Sie deshalb hellhörig machen. Auch beim Thema Heizung sollte niemand mit veralteten Pflichten Druck machen. Seit Sommer 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Anlagen dürfen grundsätzlich weiterlaufen.

Wenn Interessenten falsche Angaben erhalten, trifft das oft zuerst Sie, denn Sie sind der Vertragspartner beim Notar. Lassen Sie sich Exposé und Texte vor der Veröffentlichung zeigen und prüfen Sie Fläche, Baujahr und Ausstattung. Sie haften nicht für jede Einschätzung Ihres Maklers, aber Sie sollten wissen, was über Ihre Wohnung gesagt wird. Zu den Unterlagen, die solche Angaben belegen, hilft der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Haidhausen. Bei Mietverhältnissen hilft der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Welcher Makler erzielt in Haidhausen den besten Preis, und darf er dafür tricksen?

Nein, und er hat es auch nicht nötig. Scheinbieter sind unzulässig, und auch erfundene Interessenten oder Halbwahrheiten über die Konkurrenz können zu Ansprüchen führen. Wer sauber arbeitet, baut Wettbewerb auf, indem er echte Interessenten zur selben Zeit anspricht und Unterlagen vollständig vorlegt. Fragen Sie im Gespräch, wie Gebote behandelt werden, und ob Sie alle erfahren. Lassen Sie sich außerdem zeigen, wie mehrere Gebote verglichen werden. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen? geht auf die legitimen Hebel genauer ein.

Eine Zusage über einen Mindestpreis oder eine feste Verkaufsdauer dürfen Sie als Warnsignal werten. Der Markt lässt sich nicht versprechen. Ein gutes Angebot nennt stattdessen Annahmen und Risiken. Das wirkt im ersten Moment weniger beeindruckend, erweist sich aber später als verlässlich. Denken Sie auch daran, dass Sie selbst den Preis bestimmen: Ein Makler kann Ihnen raten und verhandeln, aber er kann nichts ohne Ihre Unterschrift verkaufen. Diese Freiheit sollte er in jedem Gespräch respektieren.

Was tun, wenn etwas nicht stimmt?

Sprechen Sie Probleme zuerst direkt an und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Oft löst sich ein Missverständnis so schnell. Hilft das nicht, schauen Sie in den Vertrag: Kann ordentlich gekündigt werden, oder liegt ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vor? Bei ernsten Vorwürfen kann die Aufsichtsbehörde informiert werden, die im Impressum genannt ist, und bei einem Verbandsmitglied auch dessen Stelle für Beschwerden. Lassen Sie sich bei größeren Summen oder drohender Provisionsforderung von einem Anwalt beraten, bevor Sie etwas erklären oder zahlen.

Dokumentieren Sie, was vereinbart wurde und was tatsächlich geschah. E-Mails, Berichte und das Exposé können dabei helfen. Unterschreiben Sie nachträglich nichts, was Sie nicht verstehen, etwa eine nachgereichte Bestätigung oder Provisionsvereinbarung. Falls Sie schon einen Vertrag gekündigt haben und dann mit einem Interessenten abschließen wollen, den der frühere Makler nachgewiesen hat, sollten Sie das vorher prüfen lassen. Mit klaren Unterlagen lässt sich vieles sachlich klären, ohne dass es zum Streit kommt.

Warum kann ein seriöser Makler auch die Hälfte berechnen?

Mancher vermutet bei einem niedrigen Satz einen Haken. Fragen Sie deshalb danach, wie der Satz entsteht. Bei uns sind es geteilte Fixkosten dreier Maklerinnen, der Verzicht auf ein Prestigebüro und digitale Abläufe. Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielfach genannten 3,57 %, und das steht klar im Vertrag. Sie sparen also 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Seriös ist weder ein hoher noch ein niedriger Satz an sich. Seriös ist, wenn offen gesagt wird, was er enthält. Mehr über den Ablauf bei uns finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Häufige Fragen

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht er bei Verbrauchern mindestens die Textform.

Darf ein Makler Geld vorab verlangen?

Vorauszahlungen sind ungewöhnlich. Provision wird grundsätzlich nur bei Erfolg fällig.

Wie erkenne ich eine Scheinbehauptung?

Wer „einen Käufer“ hat, sollte das mit einem Finanzierungsnachweis untermauern können.

Wie lange sollte ein Auftrag laufen?

Meist drei bis sechs Monate, ohne stillschweigende Verlängerung.

Kann ich widerrufen?

Bei Abschluss außerhalb des Büros oder im Fernabsatz in der Regel innerhalb von 14 Tagen.

Darf er für den Käufer mitarbeiten?

Ja, wenn er das offenlegt und neutral bleibt.

Was ist mit § 34c?

Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Erlaubnis. Fragen Sie ruhig danach.

Wer berät mich in Haidhausen?

Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in Haidhausen erkennen Sie an einem verständlichen Vertrag mit klaren Pflichten, offenen Antworten und ohne Zeitdruck. Lesen Sie den Entwurf Klausel für Klausel, achten Sie auf die genannten Warnsignale und fragen Sie nach, wo etwas unklar bleibt. Ellen Günthel legt Ihnen unseren Vertrag gern zur Prüfung vor. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.