Immobilienmakler für Verkäufer in Giesing: Fünf Szenen aus der Verhandlung, und wie eine gute Vertretung reagiert

Am Telefon klingt es gut: „Die Interessenten sind begeistert, sie würden nur gern noch etwas am Preis machen.“ Was antwortet Ihre Maklerin in solchen Momenten? Sagt sie dem Interessenten, Ihre Grenze liege ohnehin niedriger? Rät sie Ihnen vorschnell zuzusagen, weil dann alles erledigt wäre? Oder hält sie den Kontakt, prüft die Finanzierung und bespricht mit Ihnen die Möglichkeiten? In den wenigen Tagen rund um die Gebote wird über einen großen Betrag entschieden, und hier zeigt sich, für wen jemand wirklich arbeitet. Der beste Prospekt hilft Ihnen dann nicht weiter, sondern nur Ihr Wissen darüber, wie es laufen sollte.

Dieser Ratgeber schildert fünf typische Szenen aus der Verhandlung in Giesing. Sie sind erfunden, kommen aber in ähnlicher Form oft vor. Zu jeder steht, wie eine gute Vertretung reagiert, was schiefgehen kann und was Sie vorher vereinbaren können. Am Ende wissen Sie, welche Fragen Sie vor der Beauftragung stellen sollten. Bei neues // nest vertritt Ellen Günthel Ihre Interessen, und mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum laufen die Interessen auseinander?

Ein Makler wird erst bei einem Abschluss bezahlt. Das sorgt dafür, dass er sich einsetzt, und meistens nützt das auch Ihnen. Es gibt aber Momente, in denen seine Interessen und Ihre abweichen. Ein etwas höherer Preis bringt ihm nur einen kleinen Zuschlag, Ihnen aber viel. Ein schneller Abschluss erspart ihm Wochen an Arbeit, Ihnen vielleicht aber ein besseres Gebot. Dazu kommt, dass in München oft auch Käufer einen Teil der Provision zahlen. Das alles ist kein Vorwurf, sondern die Natur des Geschäfts. Wer das weiß, kann gezielter nachfragen und vorher Absprachen treffen.

Viele Konflikte lassen sich durch ein Gespräch im Vorfeld vermeiden. Fragen Sie, für wen genau jemand arbeitet, ob er auch mit Interessenten Verträge schließt und wie er dann mit Ihrer Preisvorstellung umgeht. Doppeltätigkeit ist erlaubt, wenn sie offengelegt wird, doch dann muss er neutral bleiben. Halten Sie außerdem fest, was vertraulich ist und dass Ihnen alle Gebote vorgelegt werden. Wie Sie Vertrag und Rechte prüfen, beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Giesing. Die folgenden Szenen zeigen, wofür Sie das brauchen.

Szene 1: Die Frage nach der Schmerzgrenze

Ein Paar hat die Wohnung am Giesinger Berg besichtigt und ruft Ihre Maklerin an. „Was geht denn beim Preis noch? Die Eigentümer wollen doch sicher schnell verkaufen, oder?“ Eine schwache Vertretung antwortet vielleicht aus dem Bauch heraus: „Na ja, die haben schon etwas Neues gekauft.“ Damit hat sie Ihre Position geschwächt, bevor überhaupt ein Gebot vorliegt. Eine gute Vertretung sagt freundlich: „Das Angebot steht bei diesem Preis. Wenn Sie ein Gebot abgeben möchten, leite ich es weiter, am besten zusammen mit einer Bestätigung Ihrer Bank.“ Sie gibt nichts über Ihre Lage preis.

Damit das funktioniert, sollten Sie vorher besprechen, was gesagt werden darf und was nicht. Dürfen Interessenten erfahren, warum Sie verkaufen? Vermutlich nicht. Dürfen sie wissen, wann Sie ausziehen können? Das schon. Sie können Ihrer Maklerin Ihre Untergrenze ruhig nennen, damit sie weiß, wann sie zurückfragen muss. Klären Sie aber, dass diese Zahl bei ihr bleibt. Wer schon beim Erstgespräch über die Verhandlungstaktik anderer Verkäufer plaudert, wird vermutlich auch über Sie reden. Solche Hinweise sollten Sie ernst nehmen und in Ihre Auswahl einbeziehen.

Szene 2: Das schnelle Gebot am zweiten Tag

Das Inserat ist seit zwei Tagen online, und schon kommt ein Gebot, knapp unter dem Angebotspreis. Der Interessent möchte heute eine Antwort, weil er noch eine andere Wohnung im Blick hat. Für die Maklerin wäre das ein schneller Abschluss. Eine schwache Vertretung drängt: „Das kommt so nie wieder, nehmen Sie an.“ Eine gute Vertretung erklärt, was dafür und was dagegen spricht. Vielleicht lag der Preis zu niedrig. Vielleicht kommen am Samstag sechs weitere Interessenten. Vielleicht ist es aber auch genau der richtige Käufer. Sie schlägt vor, die anstehenden Termine abzuwarten und eine kurze Frist zu setzen.

Ein solches Gebot sollte außerdem geprüft werden. Liegt eine Bankbestätigung vor? Gibt es Bedingungen? Wie ist der gewünschte Übergabetermin? Bei einer gefragten Wohnung ist es oft sinnvoll, alle Interessenten gleich zu behandeln und erst danach zu entscheiden. Lassen Sie sich nicht von einer angeblich sofort notwendigen Antwort drängen. Wer wirklich kaufen möchte, wird auch drei Tage warten. Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Natürlich kann auch ein frühes Gebot das beste sein. Das zu beurteilen, ist genau die Aufgabe einer guten Beratung. Hinweise gibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?.

Szene 3: Der Abschlag wegen der Fassade

Bei der zweiten Besichtigung hat ein Interessent das Protokoll gelesen. In zwei Jahren soll die Fassade gemacht werden, und nun möchte er 5 % weniger bezahlen. Eine schwache Vertretung gibt das einfach weiter: „Der Interessent will weniger wegen der Fassade.“ Eine gute hat das Protokoll selbst gelesen und ist vorbereitet. Wie hoch ist die Rücklage? Welcher Anteil entfällt auf diese Wohnung? Wurde das im Preis schon berücksichtigt? Vielleicht deckt die Rücklage einen großen Teil, und der Abschlag wäre weit überzogen. Vielleicht ist ein kleiner Nachlass fair. Sie macht Ihnen einen Vorschlag und begründet ihn.

Gerade in den vielen Nachkriegshäusern in Giesing stehen solche Fragen häufig an. Einwände wegen Bad, Fenstern oder Heizung gehören ebenfalls dazu. Bei der Heizung kommen oft veraltete Argumente, etwa eine angebliche Tauschpflicht, die nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen ist. Eine gute Vertretung kennt das und antwortet ruhig. Sie sagt aber auch, wenn ein Einwand berechtigt ist. Wie sich solche Faktoren auf den Wert auswirken, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing. Halten Sie im Vertrag fest, wer eine beschlossene Umlage trägt, wenn sie nach dem Verkauf fällig wird.

Szene 4: Zwei Gebote, fast gleich hoch

Zwei Interessenten bieten beinahe dasselbe. Eine junge Familie hat die Bankzusage in der Hand und möchte in drei Monaten einziehen, passend zum Schuljahr. Ein Anleger bietet etwas mehr, möchte aber noch die Unterlagen prüfen und erst in einem halben Jahr übernehmen. Eine schwache Vertretung nimmt einfach das höhere Gebot, weil es die höhere Provision bringt, oder das einfachere, weil es weniger Arbeit macht. Eine gute Vertretung legt beide nebeneinander: Höhe, Sicherheit, Termin, Bedingungen. Sie erklärt, was jeweils dafür spricht, und lässt Sie entscheiden. Auch persönliche Gründe dürfen dabei zählen.

Sie kann beide Seiten auch um ein letztes Gebot bis zu einem bestimmten Termin bitten, und zwar schriftlich. Dabei sollte sie mit offenen Karten spielen und nichts erfinden. Erfundene Mitbieter sind unzulässig. Bis zur Beurkundung sind Gebote unverbindlich, und das sollten alle wissen. Prüfen Sie deshalb auch, wer die verlässlichere Finanzierung hat. Sie müssen nicht das höchste Gebot annehmen. Vielleicht wünschen Sie sich auch, dass jemand einzieht, der gut zur Hausgemeinschaft passt. Das ist Ihre Sache, und niemand sollte Ihnen das ausreden. Wichtig ist, dass Sie eine bewusste Entscheidung treffen können.

Szene 5: Die neue Forderung kurz vor dem Notartermin

Alles scheint geklärt, der Notarentwurf liegt vor, und plötzlich ruft der Käufer an. Er möchte noch einen Nachlass wegen eines Risses im Bad, den er angeblich jetzt erst gesehen hat. Solche späten Forderungen kommen vor, weil manche darauf setzen, dass Sie nach Monaten der Vermarktung nicht mehr neu beginnen möchten. Eine schwache Vertretung rät sofort zum Nachgeben, damit der Abschluss nicht gefährdet wird. Eine gute prüft, ob der Einwand neu ist oder bei der Besichtigung schon bekannt war. Sie bleibt sachlich und erinnert an die Absprachen.

Sie hat außerdem einen zweiten Interessenten im Gespräch gehalten, damit Sie nicht erpressbar sind. Das ist einer der wichtigsten Gründe, warum man bis zur Beurkundung nicht allen anderen endgültig absagen sollte. Wenn der Einwand berechtigt ist, kann ein kleiner Ausgleich sinnvoll sein. Wenn nicht, sollten Sie auch die Möglichkeit haben, nein zu sagen. Halten Sie Mängel, die Sie kennen, ohnehin im Kaufvertrag fest. Das schützt Sie vor späteren Vorwürfen. Fragen Sie außerdem, wie der Notarentwurf geprüft wird. Eine gute Maklerin liest ihn mit, ersetzt aber keinen Anwalt.

Die Szenen im Überblick

Szene	Schwache Reaktion	Gute Reaktion
Frage nach der Grenze	Gibt Hinweise auf Ihre Lage	Bittet um ein Gebot mit Bankbestätigung
Schnelles Gebot	Drängt zur Zusage	Prüft, wartet Termine ab
Abschlag wegen Fassade	Reicht Forderung weiter	Kennt Protokoll, macht Vorschlag
Zwei Gebote	Nimmt das einfachste	Vergleicht mit Ihnen
Späte Forderung	Rät zum Nachgeben	Prüft, hält zweiten Interessenten warm

Was sollten Sie vorher vereinbaren?

Viele Konflikte entstehen, weil Dinge nicht besprochen wurden. Klären Sie vor der Vermarktung: Was darf Interessenten gesagt werden? Wie werden Gebote vorgelegt? Welche Rolle hat der Makler? Wie oft erhalten Sie Berichte? Wer hat den Schlüssel, und wer darf wann in die Wohnung? Wie kommen Sie aus dem Vertrag, wenn es nicht passt? Das müssen Sie nicht alles in den Vertrag schreiben, doch eine kurze Mail mit den Absprachen genügt oft. Wer das ablehnt, hat vermutlich wenig Lust, sich festzulegen. Ein Anbieter, dem Ihre Interessen wichtig sind, wird das sogar selbst anbieten.

Prüfen Sie auch, ob im Vertrag die Wahrnehmung Ihrer Interessen ausdrücklich vorgesehen ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten bei Verbrauchern die §§ 656a bis 656d BGB, die vor allem die Kostenverteilung regeln. Lassen Sie sich erklären, was das für Sie bedeutet. Für die allgemeine Auswahl hilft der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing. Wie Sie die Einzelleistungen vergleichen, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Giesing. So haben Sie auch im entscheidenden Moment eine klare Grundlage.

Woran erkennen Sie im Alltag eine gute Vertretung?

Es sind oft Kleinigkeiten. Ihre Maklerin ruft zurück, wenn sie es versprochen hat. Sie schildert Rückmeldungen, auch wenn sie Ihnen nicht gefallen. Sie fragt, bevor sie jemandem etwas zusagt. Sie merkt, wenn Sie einen schweren Tag haben, etwa bei einem Erbfall oder einer Trennung, und drängt dann nicht. Sie behandelt auch Ihre Mieter und Nachbarn respektvoll, weil das am Ende auch Ihnen nützt. Umgekehrt sollten Sie hellhörig werden, wenn Sie Neuigkeiten von anderen erfahren oder wenn Interessenten mehr wissen als Sie. Sprechen Sie es rasch an. Meistens lässt sich das klären.

Wenn nicht, wissen Sie frühzeitig, woran Sie sind. Prüfen Sie dann Ihre Möglichkeiten: Wie lange läuft der Vertrag, und wie lässt er sich beenden? Holen Sie im Zweifel eine zweite Meinung ein, zum Beispiel von einem Anwalt. Das kostet wenig im Vergleich zu dem, was auf dem Spiel steht. Bei mehreren Eigentümern sollten alle dieselben Informationen erhalten. Bei einer Trennung gilt das erst recht, und niemand sollte Partei ergreifen. Hinweise zu diesen Lagen geben die Ratgeber Scheidungsimmobilie in Giesing und Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing.

Wie bereiten Sie sich selbst auf die Verhandlung vor?

Auch Sie können viel beitragen. Legen Sie vorher fest, was Ihnen am wichtigsten ist: der höchste Preis, ein bestimmter Termin oder ein sicherer Abschluss. Überlegen Sie, ab welchem Betrag Sie nachdenken würden und ab wann Sie absagen. Bitten Sie Ihre Maklerin, Ihnen mögliche Einwände vorab zu nennen, und überlegen Sie gemeinsam Antworten. Lassen Sie Kostenvoranschläge für die wichtigsten Punkte einholen, etwa für Bad oder Fenster, wenn das schon absehbar ist. Sagen Sie Ihrer Familie, dass während der Verhandlung nichts nach außen dringen sollte, denn manchmal plaudert jemand am Stammtisch oder im Treppenhaus. Vermeiden Sie direkte Gespräche mit Interessenten über den Preis, auch wenn sie noch so freundlich wirken. Sagen Sie einfach, dass das über Ihre Maklerin läuft. Machen Sie sich am Ende nach jedem Gespräch Notizen. So behalten Sie den Überblick, wenn mehrere Gebote im Raum stehen und alles schnell gehen soll. Legen Sie außerdem fest, wie Sie in dieser Zeit erreichbar sind, denn ein Gebot wartet nicht tagelang auf eine Antwort, wenn Sie gerade im Urlaub sind.

Was gilt bei vermieteten Wohnungen?

Bei einer vermieteten Wohnung hat die Vertretung eine weitere Aufgabe, denn neben dem Käufer gibt es auch die Mieter. Sie spricht früh mit ihnen und plant Besichtigungen rücksichtsvoll. Sie rechnet Ihnen vor, was die Wohnung vermietet und frei wert wäre, und drängt nicht in eine Richtung. Sie macht keine falschen Versprechen über einen baldigen Auszug, denn das könnte Sie am Ende in die Haftung bringen. Anlegern gegenüber nennt sie die Zahlen sachlich. Mehr dazu erläutert der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing. Auch das gehört zu einer guten Vertretung.

Welcher Makler erzielt in Giesing den besten Preis für den Verkäufer?

Für Sie zählt das Gesamtergebnis: Preis abzüglich aller Kosten, gesicherte Finanzierung, passender Termin und geringes Risiko. Eine gute Vertretung erklärt die Unterschiede zwischen Geboten in einfachen Worten und sagt offen, wann ein etwas niedrigeres Gebot besser sein könnte. Einen sicheren Betrag kann niemand versprechen. Fragen Sie nach früheren Fällen, in denen nicht das höchste Gebot den Zuschlag bekam, und warum. Mehr Hinweise bietet der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?. Auch der Satz der Provision gehört in diese Rechnung.

Warum sollte auch die Provision Ihre Interessen widerspiegeln?

Jeder Prozentpunkt mindert Ihren Erlös. Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %, also 50 % weniger, ohne dass eine Leistung entfällt. Einschätzung, Unterlagen, Fotos, Verhandlung und Notartermin gehören weiterhin dazu. Das ist möglich, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel spricht gern mit Ihnen über die fünf Szenen und sagt, wie sie jeweils vorgehen würde. Einen Überblick bietet der Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing.

Häufige Fragen

Vertritt mich der Makler automatisch?

Das hängt vom Vertrag ab. Klären Sie, ob er auch für den Käufer tätig ist.

Darf er meine Preisgrenze nennen?

Nicht ohne Ihre Zustimmung. Besprechen Sie das vorab.

Muss er mir alle Gebote vorlegen?

Das sollten Sie erwarten und ausdrücklich vereinbaren.

Muss ich sofort auf ein Gebot antworten?

Nein. Eine kurze Frist ist meist in Ordnung.

Wann ist ein Gebot verbindlich?

Erst mit der notariellen Beurkundung.

Was tun bei einer späten Forderung?

Prüfen, ob sie berechtigt ist, und einen zweiten Interessenten im Gespräch halten.

Muss ich das höchste Gebot annehmen?

Nein. Sie können auch Sicherheit und Termin berücksichtigen.

Was kostet das bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Ein guter Immobilienmakler für Verkäufer in Giesing zeigt sich in den Szenen, die zählen: bei der Frage nach Ihrer Grenze, einem schnellen Gebot, einem Abschlag, zwei gleichen Geboten und einer späten Forderung. Besprechen Sie das vorab. Ellen Günthel erklärt gern, wie sie vorgeht. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.