Seriöser Immobilienmakler in München-Au: Wurfzettel, Anrufe und acht Sätze, bei denen Sie aufhorchen sollten

In begehrten Vierteln wie der Au landen regelmäßig Wurfzettel im Briefkasten: „Suche dringend Wohnung für solvente Familie“, „Vorgemerkter Käufer für Ihre Straße“, oder ein Foto eines lachenden Ehepaars, das angeblich gerade hier sucht. Manche Eigentümer bekommen Anrufe, andere finden eine Karte an der Tür. Das ist nicht automatisch unseriös, denn auch redliche Makler müssen auf sich aufmerksam machen. Aber manche Methoden verraten bereits, wie jemand später mit Ihnen und Ihrem Geld umgehen wird. Besonders ältere Eigentümer und Menschen in einer belastenden Lage werden gezielt angesprochen.

Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie solche Ansprachen einordnen, welche acht Sätze Sie aufhorchen lassen sollten und was im Maklervertrag stehen muss. Sie erfahren auch, welche Rechte Sie als Verkäufer haben und was Sie tun können, wenn etwas schiefläuft. Eine Rechtsberatung kann der Text nicht ersetzen. Bei Fragen zu einem konkreten Vertrag sollten Sie einen Anwalt fragen. Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel und legt Ihnen unseren Vertrag gern zur Prüfung vor, ohne Zeitdruck und mit klaren Kosten.

Wie ordnen Sie Wurfzettel richtig ein?

Ein Zettel im Briefkasten kostet wenig, und deshalb gibt es so viele. Die Formulierung sagt oft mehr als der Absender. „Für vorgemerkte Kunden suchen wir in Ihrer Straße“ kann stimmen, ist aber häufig einfach eine Standardvorlage. Wer sich angesprochen fühlt und anruft, wird als Verkäufer registriert. Dann folgen ein Termin und ein Vertragsangebot. Der Interessent, von dem die Rede war, spielt oft keine große Rolle mehr. Sie können solche Schreiben also gelassen sehen. Sie sind ein Hinweis darauf, dass die Nachfrage im Viertel hoch ist, nicht mehr und nicht weniger.

Wenn Sie doch anrufen möchten, fragen Sie gleich nach Einzelheiten. Wie viele Kunden sind es? Wofür genau suchen sie? Wie ist das Budget? Wurde die Finanzierung geprüft? Ein ehrlicher Anbieter gibt zu, wenn die Zeilen eher allgemein gemeint waren. Dafür muss man sich auch nicht schämen. Wer aber einen konkreten Käufer behauptet und dann nichts Konkretes nennen kann, gibt Ihnen einen wichtigen Hinweis. Lesen Sie auch das Impressum auf der Rückseite. Dort müssen Unternehmen und Aufsichtsbehörde stehen, und das sollte zu dem Namen passen, den Sie am Telefon hören.

Was gilt bei Anrufen und Besuchen an der Tür?

Unaufgeforderte Werbeanrufe an Privatleute sind ohne Einwilligung grundsätzlich nicht erlaubt, auch wenn das in der Praxis nicht jeden abhält. Sie müssen sich darauf nicht einlassen und können das Gespräch freundlich beenden. Notieren Sie sich bei wiederholten Anrufen die Nummer und den Namen. Auch bei Besuchen an der Tür sind Sie niemandem etwas schuldig. Lassen Sie sich nicht in die Wohnung drängen, und geben Sie keine Auskünfte zu Ihrem Alter, Ihrer Gesundheit oder Ihren Plänen. Das gilt besonders dann, wenn jemand sagt, er sei gerade zufällig in der Nähe.

Wenn ältere Angehörige in der Au leben, sprechen Sie mit ihnen darüber. Manchmal geben Fremde sich sehr freundlich und kommen immer wieder. Es kann auch sein, dass jemand ein Kaufangebot mit Bargeld oder einen sehr raschen Verkauf vorschlägt. Unterschreiben Sie in solchen Situationen nichts, und ziehen Sie jemanden hinzu, dem Sie vertrauen. Hinweise für diese besondere Lage enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in der Au. Eine solide Beratung kann warten. Ein Vertrag, der wirklich gut ist, gilt auch noch in einer Woche.

Warnsatz 1: „Ich habe bereits einen Käufer für Sie“

Das klingt verlockend, denn wer möchte nicht schnell und ohne großen Aufwand verkaufen? Manchmal stimmt es auch, etwa wenn jemand tatsächlich seit Monaten in der Straße sucht. Oft dient der Satz aber nur dazu, einen Termin zu bekommen. Fragen Sie deshalb nach einer Finanzierungsbestätigung, nach dem Budget und danach, was der Interessent konkret sucht. Wer das nicht liefern kann, hat vielleicht keinen Käufer, sondern nur eine Idee. Selbst wenn es einen Interessenten gibt, sollten Sie seine Zusage nicht ohne Vergleich annehmen. Ein einziger Bieter ist noch kein Wettbewerb.

Ein weiterer Punkt: Wer einen Käufer angeblich schon hat, braucht eigentlich keinen langen Alleinauftrag. Warum also der Vertrag über zwölf Monate? Bitten Sie in einem solchen Fall darum, den Interessenten vorab kennenzulernen, oder vereinbaren Sie einen auf diesen Interessenten begrenzten Nachweis. Ein Makler, der sich auf diese Weise festlegen lässt, meint es vermutlich ernst. Wer dann ausweicht, gibt Ihnen die Antwort. Hinweise zum Umgang mit Geboten nennt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au.

Warnsatz 2: „Wenn Sie heute unterschreiben, bekommen Sie den Sonderpreis“

Zeitdruck ist das klarste Warnsignal überhaupt. Eine Provision, die morgen teurer wird, oder ein angeblich einmaliges Angebot, sollte Sie stutzig machen. Für Sie gibt es keinen sachlichen Grund, an einem Abend eine Entscheidung über einen so großen Betrag zu treffen. Eine Immobilie in der Au ist auch nächste Woche noch dieselbe. Sagen Sie freundlich, dass Sie den Vertrag in Ruhe lesen möchten. Wer darauf verärgert oder drängend reagiert, zeigt, was Sie später zu erwarten hätten.

Dasselbe gilt für Sätze wie „Die Zinsen steigen, Sie müssen jetzt handeln“ oder „Die anderen Eigentümer im Haus verkaufen auch gerade“. Solche Sätze können zufällig stimmen, aber sie sind kein Grund für Eile. Ein Verkauf sollte zu Ihrem Zeitplan passen, nicht zu dem des Maklers. Nehmen Sie sich Zeit, holen Sie eine zweite Meinung ein, und fragen Sie im Zweifel jemanden, dem Sie vertrauen. Diese Zeit hat noch niemandem geschadet, und sie kann Sie vor einer langen Bindung bewahren.

Warnsatz 3: „Ihre Wohnung ist viel mehr wert, als die anderen sagen“

Die höchste Zahl ist oft der einfachste Weg zum Auftrag. Bei dieser Masche wird zuerst eine schöne Summe genannt, dann ein Vertrag über viele Monate geschlossen, und nach einiger Zeit ohne Anfragen folgt der Vorschlag, den Preis zu senken. Bis dahin hat das Angebot schon an Glanz verloren, und das Ergebnis liegt womöglich unter dem, was ein ehrlicher Start gebracht hätte. Fragen Sie deshalb, welche Verkäufe die Zahl belegen, in welcher Straße, mit welchem Stockwerk, und ob auch die Hausgeld- und Rücklagenfrage bedacht wurde.

Lassen Sie sich auch sagen, was geschieht, wenn es in den ersten Wochen keine Anfragen gibt. Vereinbaren Sie gegebenenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Einem seriösen Anbieter sollte das nichts ausmachen, solange die Einschätzung stimmt. Mehr dazu, wie sich Werte herleiten lassen, enthält der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au. Eine vernünftige Spanne klingt am Anfang weniger aufregend, bringt Sie aber meist weiter. Auch mehrere Einschätzungen helfen Ihnen, Ausreißer zu erkennen.

Warnsatz 4: „Das mit dem Wasserschaden müssen wir nicht erwähnen“

Wer so etwas sagt, sollte Ihren Auftrag nicht bekommen. Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen, auch wenn die Gewährleistung im Vertrag ausgeschlossen ist. Wer sie arglistig verschweigt, haftet trotzdem, und das kann Jahre später teuer werden. Das gilt gerade in der Au für Feuchtigkeit am Mühlbach, für frühere Schäden und für ungenehmigte Umbauten. Ein seriöser Makler bespricht mit Ihnen, wie solche Punkte offen dargestellt werden, und das führt oft sogar zu weniger Verhandlungsdruck als ein späteres Auffliegen.

Das Gleiche gilt für falsche Aussagen zum Baujahr, zur Wohnfläche, zu Mietern oder zu Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Lassen Sie sich das Exposé zeigen, bevor es erscheint, und prüfen Sie alle Angaben. Dabei geht es nicht um Misstrauen, sondern um Ihren eigenen Schutz, denn beim Notar sind Sie der Vertragspartner. Sammeln Sie Rechnungen und Nachweise. Was die Unterlagen im Einzelnen betrifft, hilft der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Eine offene Darstellung ist der beste Schutz gegen spätere Ansprüche.

Warnsatz 5: „Die Mieter sind schnell draußen“

In einer Stadt mit strengem Mietrecht ist das eine sehr gewagte Aussage. Der Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen. Eigenbedarf setzt einen echten Bedarf voraus, und die Fristen reichen bis zu neun Monaten. Bei umgewandelten Wohnungen kann in München eine Sperrfrist von zehn Jahren gelten. Wer Ihnen oder einem Interessenten etwas anderes verspricht, riskiert Ärger für alle Beteiligten, und vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu Schadensersatz führen. Auch Druck auf Mieter ist nicht nur unanständig, sondern kann rechtliche Folgen haben.

Ein seriöser Makler sagt: Die Mieter bleiben, und wir sprechen mit ihnen. Er rechnet aus, was die Wohnung vermietet wert ist, und fragt, ob ein Mieter vielleicht selbst kaufen möchte. Wenn ein einvernehmlicher Auszug infrage kommt, empfiehlt er, das von einem Anwalt begleiten zu lassen. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in der Au. Fragen Sie also ruhig, was jemand zu Mietern sagen würde. Die Antwort zeigt, wie er auch über Sie sprechen wird, wenn Sie nicht dabei sind.

Warnsatz 6: „Sie brauchen keine neue Heizung, oder doch, das müssen Sie sofort machen“

Beim Thema Heizung kursieren viele falsche Aussagen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, und die Austauschpflicht bei Eigentümerwechsel ist entfallen. Wer heute noch mit alten Pflichten Druck macht, kennt den Stand nicht oder möchte etwas verkaufen. Andererseits sollte niemand behaupten, es gebe gar keine Pflichten. Die oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen müssen unter bestimmten Bedingungen gedämmt werden, und der Energieausweis ist in der Regel vorgeschrieben.

Ein seriöser Makler kennt diesen Stand, gibt aber keine Rechtsauskunft und verweist bei Einzelfragen an Energieberater oder Schornsteinfeger. Das gilt auch für andere Fachgebiete. Er weiß, wo seine Kenntnis endet. Fragen Sie ruhig einmal nach einem Thema, zu dem er keine Antwort weiß. Wie er damit umgeht, sagt viel aus. Wer auf alles eine schnelle Antwort hat, ist nicht unbedingt der kompetenteste. Weitere Hinweise zur Heizung enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in der Au.

Warnsatz 7: „Für den Start brauche ich nur eine kleine Anzahlung“

Provision wird grundsätzlich erst bei Erfolg fällig. Vorauszahlungen für Inserate, Fotos oder „Bearbeitung“ sind ungewöhnlich und sollten Sie aufmerksam machen. Aufwendungsersatz kann vereinbart werden, muss aber klar begrenzt sein und darf nicht auf eine versteckte Provision hinauslaufen. Fragen Sie auch nach Gebühren, die Interessenten für eine Reservierung zahlen sollen, denn solche Klauseln sind in Formularverträgen häufig angreifbar. Lassen Sie sich alle Kosten schriftlich nennen. Wenn jemand Bargeld verlangt oder eine Quittung verweigert, sollten Sie den Kontakt beenden.

Prüfen Sie auch, ob neben der Provision weitere Beträge versteckt sind. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten die §§ 656a bis 656d BGB für Verbraucher, und der Makler sollte Ihnen erklären können, wie die Teilung geregelt ist. Rechnen Sie am Ende aus, was Sie tatsächlich zahlen. Wer hier offen ist, hat nichts zu verbergen. Vergleichspunkte nennt der Ratgeber Günstiger Makler in der Au. Ein niedriger Satz, zu dem später unerwartete Gebühren kommen, ist am Ende nicht niedrig.

Warnsatz 8: „Die Unterschrift ist nur eine Formsache“

Oft fällt dieser Satz, wenn ein Vertrag oder eine Bestätigung vorgelegt wird. Eine Unterschrift ist nie eine bloße Formsache. Lesen Sie, was da steht. Handelt es sich um eine Provisionsbestätigung, einen Alleinauftrag oder eine Vollmacht? Wie lange läuft das, und was verpflichtet es Sie zu? Vollmachten sollten nur für bestimmte Zwecke erteilt werden, etwa die Beschaffung von Unterlagen. Eine allgemeine Vollmacht über Ihr Eigentum sollten Sie nicht unterschreiben. Wer in der Besichtigung einen Zettel zur Provision vorgelegt bekommt, sollte ihn ebenfalls erst lesen.

Bitten Sie um eine Kopie und nehmen Sie sich Zeit. Wenn Sie etwas nicht verstehen, ist das kein Mangel, sondern ein guter Grund, nachzufragen. Ein seriöser Anbieter erklärt es Ihnen, und er akzeptiert auch, dass Sie jemanden fragen möchten. Bei einem Abschluss außerhalb des Büros oder im Fernabsatz besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, worüber der Makler belehren muss. Fehlt die Belehrung, kann die Frist deutlich länger laufen. Das ist ein gutes Beispiel dafür, dass eine ordentliche Form auch für den Makler wichtig ist.

Die Warnsätze im Überblick

Satz	Was dahinterstecken kann	Ihre Antwort
„Ich habe einen Käufer“	Lockmittel	Finanzierungsnachweis erbitten
„Heute Sonderpreis“	Zeitdruck	Vertrag mitnehmen
„Viel mehr wert“	Lockpreis	Vergleichsfälle zeigen lassen
„Muss nicht erwähnt werden“	Haftungsrisiko	Ablehnen
„Mieter sind schnell draußen“	Falsche Versprechen	Mietrecht klären
„Heizung sofort“	Veralteter Stand	GModG, Fachleute fragen
„Kleine Anzahlung“	Kosten ohne Erfolg	Provision nur bei Erfolg
„Nur eine Formsache“	Bindung ohne Prüfung	Erst lesen, dann entscheiden

Was sollte im Maklervertrag stehen?

Ein ordentlicher Vertrag nennt die Vertragspartner, das Objekt, die Art des Auftrags, die Laufzeit, die Leistungen und die Provision. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser ist die Textform vorgeschrieben, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Achten Sie auf konkrete Pflichten und vermeiden Sie automatische Verlängerungen. Bei einem Alleinauftrag sollten Sie klären, was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Eine Doppeltätigkeit muss offengelegt werden. Fragen Sie nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und der Fortbildung von 20 Stunden in drei Jahren.

Vereinbaren Sie auch, wie oft und wie Sie informiert werden, und dass Ihnen alle Gebote vorgelegt werden. Nehmen Sie den Entwurf mit, und schreiben Sie Ihre Fragen auf. Wenn etwas geändert wird, sollte das schriftlich geschehen. Ein mündliches „Das sehen wir nicht so eng“ hilft Ihnen später wenig. Wer sich hier festlegen kann, zeigt, dass er seiner Arbeit vertraut. Allgemeine Kriterien nennt auch der Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis, und was darf er dafür tun?

Erfundene Mitbieter und falsche Aussagen sind unzulässig und können zu Ansprüchen führen. Saubere Hebel sind eine ehrliche Einstiegszahl, gute Präsentation, gebündelte Besichtigungen und die Prüfung der Finanzierung. Fragen Sie, wie ein Anbieter Wettbewerb erzeugt und ob Sie alle Gebote erfahren. Eine Preiszusage können Sie von niemandem seriös erwarten. Mehr erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Wer erklären kann, wie er arbeitet, braucht keine Tricks.

Was tun, wenn etwas schiefläuft?

Sprechen Sie Probleme zunächst direkt an und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Hilft das nicht, prüfen Sie Kündigung und Vertrag. Bei ernsten Verstößen kann die zuständige Aufsichtsbehörde, die im Impressum steht, informiert werden, in München meist die Gewerbeaufsicht des Kreisverwaltungsreferats. Bei Verbandsmitgliedern gibt es auch Beschwerdestellen. Lassen Sie sich bei höheren Summen und streitigen Provisionen anwaltlich beraten, bevor Sie etwas zahlen oder unterschreiben. Dokumentieren Sie, was geschehen ist. Mit E-Mails und Berichten lässt sich vieles leichter klären als mit Erinnerungen.

Wie arbeitet neues // nest?

Wir werben offen für unsere Arbeit und nennen unseren Satz von Anfang an: 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der oft genannten 3,57 %. Sie sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und viel digital erledigen. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Das alles steht klar im Vertrag und lässt sich prüfen. Ellen Günthel gibt Ihnen den Entwurf mit nach Hause und beantwortet Ihre Fragen. Prüfen Sie uns genauso kritisch wie jeden anderen. Wie wir insgesamt vorgehen, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au. Ein erstes Gespräch ist kostenlos, und Sie gehen keinerlei Verpflichtung ein.

Häufige Fragen

Sind Wurfzettel unseriös?

Nicht automatisch, doch prüfen Sie jede Zusage über angebliche Käufer.

Darf mich ein Makler ohne Einwilligung anrufen?

Unaufgeforderte Werbeanrufe sind in der Regel nicht erlaubt. Sie müssen darauf nicht eingehen.

Muss ich eine Provisionsbestätigung unterschreiben?

Nur, wenn Sie den Inhalt verstanden haben und damit einverstanden sind.

Kann ich vom Maklervertrag zurücktreten?

Bei Abschluss außerhalb des Büros oder im Fernabsatz meist innerhalb von 14 Tagen.

Muss ich Mängel nennen?

Ja, bekannte Mängel müssen Sie offenlegen.

Darf ein Makler Geld vorab verlangen?

Das ist ungewöhnlich. Provision wird grundsätzlich nur bei Erfolg fällig.

Wo kann ich mich beschweren?

Bei der im Impressum genannten Aufsichtsbehörde oder einem Verband.

Wer berät mich in der Au?

Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in München-Au erkennen Sie daran, dass er Zeit lässt, Zusagen belegt und Mängel offen anspricht. Wer drängt, Käufer erfindet oder Vorkasse verlangt, verdient Ihren Auftrag nicht. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern unseren Vertrag. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.