Scheidungsimmobilie in München-Au: Drei Szenarien, einvernehmlich, mit Streit und mit Kindern im Haus

Keine Trennung gleicht der anderen. Manche Paare sitzen noch gemeinsam am Küchentisch und überlegen ruhig, was mit der Wohnung am Mariahilfplatz geschehen soll. Andere sprechen nur noch über ihre Anwälte. Wieder andere wollen vor allem erreichen, dass die Kinder weiter zur selben Schule gehen und ihre Freunde im Viertel behalten können. Alle drei Lagen führen zu unterschiedlichen Wegen, auch wenn die rechtlichen Grundlagen dieselben sind. Für alle stellt sich aber die Frage: Wie lässt sich das größte gemeinsame Vermögen fair auflösen, ohne dass einer der beiden oder beide draufzahlen?

Dieser Ratgeber zeigt drei Szenarien: die einvernehmliche Trennung, die Trennung mit Streit und die Trennung mit Kindern im Haushalt. Zu jedem finden Sie die wichtigsten Schritte und typische Fehler. Vorab erklärt er, was für alle gilt, also Grundbuch, Darlehen, Zugewinn und Steuer. Er ersetzt keine Rechtsberatung, und für die Scheidung selbst brauchen Sie einen Anwalt. Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel den Verkauf, wenn Sie sich dafür entscheiden, neutral und diskret, auf Wunsch auch mit getrennten Gesprächen.

Was gilt in jedem Fall?

Zuerst sollten Sie wissen, wer im Grundbuch steht. Sind beide eingetragen, kann keiner allein verkaufen. Steht nur einer darin, gehört die Wohnung ihm, doch für den Verkauf kann § 1365 BGB trotzdem die Zustimmung des Ehepartners verlangen, wenn sie praktisch das ganze Vermögen darstellt. Einen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Amtsgericht München. Klären Sie auch, ob ein Ehevertrag besteht. Beim gesetzlichen Güterstand wird am Ende der Ehe der Zugewinn ausgeglichen. Stichtag ist in der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags, und die Wohnung geht mit ihrem Wert an diesem Tag in die Rechnung ein.

Beim Darlehen gilt: Haben beide unterschrieben, kann sich die Bank an beide halten, unabhängig davon, wer in der Wohnung lebt. Fragen Sie früh nach Restschuld, Zinsbindung und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Sorgen Sie dafür, dass die Raten weiterlaufen, denn Rückstände schaden beiden. Steuerlich bleibt der Verkauf meist frei, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde. Wer früh auszieht, kann das gefährden, falls die Zehn-Jahres-Frist noch läuft. Fragen Sie deshalb einen Steuerberater, bevor jemand auszieht. Das kostet wenig und kann viel Geld sparen.

Szenario 1: Sie sind sich weitgehend einig

Das ist der glücklichste Fall, auch wenn er sich in dem Moment selten so anfühlt. Sie können vieles gemeinsam entscheiden und sparen sich hohe Kosten. Setzen Sie sich zusammen und klären Sie die Fragen der Reihe nach. Möchte jemand die Wohnung behalten, und könnte er das finanziell tragen? Wenn nicht, wann soll verkauft werden? Wer bleibt bis dahin in der Wohnung? Wer zahlt was? Holen Sie sich gemeinsam eine Einschätzung des Wertes, damit Sie von derselben Zahl ausgehen. Lassen Sie die Vereinbarungen schriftlich festhalten, denn viele davon müssen notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.

Auch wenn Sie sich einig sind, sollte jeder einen eigenen Rat einholen, zumindest zu Zugewinn und Steuer. Eine gemeinsame Beratung durch denselben Anwalt ist nicht möglich, doch ein Mediator oder ein Notar kann Sie gemeinsam begleiten. Beim Verkauf hilft es, wenn eine Maklerin beide gleich informiert und Gebote beiden zugleich vorlegt. Einigen Sie sich vorab auf einen Mindestpreis und darauf, wer wann entscheidet. Das erspart Ihnen später schwierige Gespräche unter Zeitdruck. Wie der Verkauf abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au.

Was sollten Sie auch im Einvernehmen vermeiden?

Selbst bei gutem Willen gibt es Fallen. Mündliche Absprachen reichen selten aus, denn wenn sich die Stimmung ändert, gilt plötzlich nichts mehr. Eine großzügige Vereinbarung am Küchentisch, etwa dass der eine auf alles verzichtet, kann später bereut werden. Lassen Sie sich die Folgen deshalb erklären. Vorsicht auch bei einer frühen Übertragung auf einen Partner, die steuerliche Folgen haben kann, wenn eine Ausgleichszahlung fließt. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht an, dafür gibt es aber Bedingungen. Klären Sie das vorab.

Ein häufiger Fehler ist es auch, die Bank zu spät einzubeziehen. Wer die Wohnung übernehmen möchte, geht vielleicht davon aus, dass das schon klappen wird. Die Bank muss aber dem Einzelnen die Finanzierung zutrauen und den anderen aus der Haftung entlassen. Das ist nicht selbstverständlich. Bleibt der ausgezogene Partner in der Haftung, kann ihn das später daran hindern, selbst etwas zu kaufen. Prüfen Sie das also, bevor Sie über den Ausgleich sprechen. Eine solide Rechnung ist auch im Guten ein Zeichen von Fairness.

Szenario 2: Es gibt Streit

Wenn die Gespräche schwierig sind, hilft zunächst Abstand. Lassen Sie wichtige Mitteilungen über die Anwälte laufen, und halten Sie alles schriftlich fest. Jeder sollte seinen eigenen Anwalt haben. Nehmen Sie Unterlagen an sich, die Sie brauchen, und notieren Sie den Tag des Auszugs. Klären Sie, wer die Wohnung nutzt und wer die Raten zahlt. Eine Zuweisung der Ehewohnung ist für die Trennungszeit möglich, etwa bei Gewalt oder wenn das Kindeswohl betroffen ist, ändert aber nichts am Eigentum. Wer auszieht, kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Lassen Sie das prüfen.

Trotz Streit kann ein Verkauf der beste Weg sein. Vielleicht einigt man sich über die Anwälte auf eine neutrale Maklerin, die beide gleich informiert. Beide müssen den Vertrag unterschreiben, was auch mit einer Vollmacht oder bei getrennten Terminen möglich ist. Für den Wert kann ein Gutachten helfen, das beide akzeptieren. Der Erlös lässt sich beim Notar aufteilen oder vorläufig verwahren, wenn der Ausgleich noch nicht geklärt ist. Lassen Sie sich außerdem nicht zu Entscheidungen drängen, die Sie gar nicht verstehen. Worauf es bei der Auswahl ankommt, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au.

Wenn nichts mehr geht: die Teilungsversteigerung

Wer sich nicht einigen kann, hat am Ende noch einen Weg: die Teilungsversteigerung, die jeder Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen kann. Sie führt oft zu niedrigeren Ergebnissen, kostet viel und dauert lange. Das Verfahren ist öffentlich, und Nachbarn und Bekannte bekommen davon etwas mit. Während des Scheidungsverfahrens kann unter Umständen zudem die Zustimmung des anderen nötig sein. Fragen Sie daher unbedingt Ihren Anwalt, bevor Sie den Antrag stellen. Manchmal bringt allein die Aussicht darauf neue Bewegung in die Gespräche, doch als Drohung sollte man das nicht benutzen.

Rechnen Sie die Alternativen durch: Was bliebe beiden bei einem normalen Verkauf, was wäre bei einer Versteigerung zu erwarten? Mit Zahlen werden viele Gespräche sachlicher. Eine Mediation kann auch dann helfen, wenn man es kaum noch für möglich hält, und sie kostet viel weniger als ein Gerichtsverfahren. Auch bei einer sehr verfahrenen Lage gilt: Der freie Verkauf bringt in aller Regel mehr. Wenn nur einer blockiert, zeigen Sie ihm das schriftlich. Manchmal hilft auch die Einschaltung einer dritten Person, zum Beispiel eines Notars, um sich auf eine Zahl zu einigen.

Szenario 3: Kinder sind betroffen

Kinder sind im Viertel oft fest verwurzelt. Da sind die Schule, der Sportverein, die Freunde und die Wege zur Isar. Viele Eltern möchten ihnen den Wechsel ersparen, zumindest bis zum Ende des Schuljahres. Das lässt sich manchmal regeln, indem der Verkauf etwas später stattfindet oder ein Elternteil noch eine Zeit lang bleibt. Klären Sie, wie sich das auf Unterhalt und Nutzungsentschädigung auswirkt, und was für die steuerliche Selbstnutzung gilt. Die Überlassung an den Ex-Partner mit den gemeinsamen Kindern kann in bestimmten Fällen als Eigennutzung gelten. Das sollte ein Steuerberater prüfen.

Überlegen Sie auch, was Sie den Kindern sagen, bevor Fremde durch die Zimmer gehen. Jugendliche möchten meist gefragt werden. Termine sollten möglichst in Zeiten liegen, in denen sie nicht zu Hause sind, und das Kinderzimmer sollte nicht ohne Vorwarnung gezeigt werden. Wenn eine kleinere Wohnung in der Nähe gefunden wird, bleiben Schule und Freunde erhalten, und das macht vieles leichter. Beginnen Sie früh damit, denn in der Au, in Haidhausen und Giesing ist das Angebot knapp. Für ein Modell mit abwechselndem Wohnen brauchen beide Eltern Platz und Nähe, was die Rechnung verändert.

Die Szenarien im Überblick

Punkt	Einvernehmlich	Mit Streit	Mit Kindern
Kommunikation	Direkt, schriftlich festhalten	Über Anwälte	Mit Rücksicht auf Kinder
Wert	Gemeinsame Einschätzung	Gutachten sinnvoll	Je nach Lage
Zeitplan	Frei planbar	Oft lang	Schuljahr beachten
Wichtigster Fehler	Nur mündliche Absprachen	Vorschnelle Schritte	Kinder nicht einbeziehen
Hilfreich	Notar, Mediator	Anwalt, Mediation	Beratungsstellen, Steuerberater

Wer ist wofür zuständig?

Viele Betroffene fragen alle alles und verlieren den Überblick. Für Rechte, Zugewinn und Unterhalt ist der Anwalt da. Die Bank kennt Restschuld, Haftung und Ablösung. Der Steuerberater rechnet die Folgen von Auszug, Übertragung und Verkauf durch. Der Notar beurkundet Vereinbarungen und Kaufvertrag. Die Maklerin kennt Wert, Käufer und Ablauf. Ein Mediator hilft, wenn Gespräche festgefahren sind. Beginnen Sie mit Anwalt und Bank, denn diese Antworten beeinflussen alles Weitere. Bereiten Sie jedes Gespräch vor, indem Sie Ihre Fragen aufschreiben und Unterlagen mitbringen. Das spart Honorar und Nerven. Lassen Sie sich am Ende bestätigen, was besprochen wurde. Wichtig ist außerdem, dass Vereinbarungen über die Wohnung oft notariell beurkundet werden müssen, sonst sind sie nicht wirksam. Fragen Sie danach, bevor Sie sich darauf verlassen.

Welche Wege gibt es für die Wohnung?

Nach allen Klärungen bleiben meist drei Wege. Beim Verkauf wird das Darlehen abgelöst und der Rest verteilt, und beide können neu anfangen. Bei der Übernahme bleibt die Wohnung einem erhalten, doch der andere muss ausgezahlt und aus der Haftung entlassen werden, was in der Au wegen der hohen Werte oft schwerfällt. Bei einer gemeinsamen Vermietung bleibt das Vermögen, aber auch die Verbindung, und das funktioniert nur bei einem friedlichen Verhältnis. Sie müssten weiter über Reparaturen und Abrechnungen sprechen. Für die meisten Paare ist am Ende der Verkauf die sauberste Lösung.

Für alle Wege braucht es eine Wertangabe, mit der beide leben können. Grundlagen dazu bietet der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au. Wichtig ist auch, dass die Bank früh einbezogen wird. Ist die Wohnung vermietet, gelten zusätzliche Regeln, und auch dafür hilft der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in der Au. Besitzen Sie mehrere Immobilien, sprechen Sie darüber, welche zuerst verkauft werden soll, und ziehen Sie den Steuerberater hinzu. Eine überlegte Reihenfolge kann sich sehr lohnen.

Wie läuft der Verkauf bei einer Trennung?

Grundsätzlich wie jeder andere, nur mit mehr Fingerspitzengefühl. Beide sollten denselben Vertrag und dieselben Informationen erhalten, und jede Entscheidung sollte gemeinsam fallen. Besichtigungen können stattfinden, ohne dass Sie sich begegnen. Bei uns erhalten beide denselben Bericht, und auf Wunsch sprechen wir getrennt mit Ihnen. Im Exposé und gegenüber Interessenten ist die Trennung kein Thema, denn das würde nur die Verhandlungsposition schwächen. Wer die Wohnung ansieht, muss nicht wissen, warum Sie verkaufen. Auch das sollte zu Beginn besprochen werden, damit sich niemand verplappert.

Die Wohnung sollte gut vorbereitet sein. Oft hat in dieser Zeit niemand Kraft dafür, und wenn ein Partner schon ausgezogen ist, wirkt sie schnell halb leer. Etwas Aufräumen und ein paar Reparaturen genügen meist. Einigen Sie sich, wer das bezahlt. Unterlagen wie Protokolle und Abrechnungen besorgt mit Vollmacht die Maklerin. Eine Übersicht gibt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au. Prüfen Sie auch, ob der Anbieter schon einmal in einer solchen Lage verkauft hat.

Was gilt nach dem Auszug eines Partners?

Ist einer ausgezogen, verändert sich der Alltag, aber nicht das Eigentum. Klären Sie, wer die Post bekommt, wer zur Eigentümerversammlung geht und wie Rechnungen bezahlt werden. Hausgeld und Raten sollten weiter pünktlich fließen, und jede Seite sollte Zugang zu den Kontoauszügen haben. Sprechen Sie außerdem ab, wie mit Möbeln und Erinnerungsstücken umgegangen wird, bevor jemand etwas mitnimmt. Eine einfache Liste und ein paar Fotos helfen, späteren Streit zu vermeiden. Für die Verhandlung über den Zugewinn können auch Modernisierungen eine Rolle spielen, die einer allein bezahlt hat. Heben Sie die Belege auf. Größere Ausgaben an der Wohnung sollten in dieser Zeit nur nach Absprache erfolgen, denn sonst lässt sich der Streit darüber kaum vermeiden. Bei der Frage nach dem Wohnwert und möglichen Ausgleichszahlungen hilft Ihr Anwalt weiter.

Wo finden Sie eine neue Bleibe?

Oft ist das die drängendste Frage. Wer auszieht, braucht schnell etwas Passendes, und auf dem Münchner Wohnungsmarkt dauert das. Sprechen Sie früh mit der Bank darüber, was Sie sich allein leisten können, und rechnen Sie realistisch. Eine möblierte Übergangswohnung kann Luft verschaffen, auch wenn sie teuer ist. Wer die Kinder regelmäßig bei sich hat, braucht auch Platz für sie und möchte in der Nähe bleiben. Lassen Sie sich von dieser Suche nicht zu einem überstürzten Verkauf drängen. Ein paar Monate Zwischenlösung kosten meist weniger als ein Abschlag aus Zeitnot.

Was sollten Sie vor einem Termin bereitlegen?

Grundbuchauszug, Kreditverträge, Ehevertrag, Protokolle und die Daten von Einzug und Auszug helfen in jedem Beratungsgespräch. Schreiben Sie Ihre Fragen vorher auf, und bitten Sie am Ende um eine kurze Zusammenfassung, denn in dieser Lage vergisst man vieles.

Wie wird der Erlös aufgeteilt?

Beim Notar kann festgelegt werden, wie der Kaufpreis nach der Ablösung des Darlehens verteilt wird, meist nach den Anteilen im Grundbuch. Steht noch ein Zugewinnausgleich aus, kann ein Teil gemeinsam verwahrt oder in einer Vereinbarung geregelt werden, bis alles geklärt ist. Lassen Sie sich das vorab erklären. Klären Sie auch, wer Provision und weitere Kosten trägt. Bei uns liegt die Provision bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, was in dieser Lage beiden zugutekommt. Vergleichen lässt sich das über den Ratgeber Günstiger Makler in der Au.

Häufige Fragen

Verliere ich mein Eigentum, wenn ich ausziehe?

Nein. Sie bleiben im Grundbuch und haften auch weiter für gemeinsame Darlehen.

Kann mein Partner allein verkaufen?

Bei gemeinsamem Eigentum nein. Bei Alleineigentum kann § 1365 BGB greifen.

Wann ist Stichtag für den Zugewinn?

In der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags.

Wer zahlt nach der Trennung die Raten?

Das sollte vereinbart werden. Gegenüber der Bank haften meist beide.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von Selbstnutzung und Haltedauer ab. Klären Sie das vorab.

Kann mein Ex-Partner mich auszahlen?

Ja, wenn die Bank mitgeht und eine Einigung über den Wert besteht.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Ein gerichtliches Verfahren, das meist weniger einbringt und als letzter Ausweg gilt.

Wer begleitet den Verkauf in der Au?

Ellen Günthel berät beide Seiten neutral und auf Wunsch getrennt.

Fazit

Eine Scheidungsimmobilie in München-Au lässt sich je nach Lage unterschiedlich lösen: einvernehmlich, mit Abstand über Anwälte oder mit besonderer Rücksicht auf Kinder. Klären Sie Grundbuch, Darlehen, Zugewinn und Steuer früh, bevor jemand auszieht. Ellen Günthel begleitet Sie diskret. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.