Günstiger Makler in München-Au: Was steckt eigentlich in der Provision? Die Kostenblöcke eines Maklerbüros erklärt

Warum kostet ein Makler eigentlich so viel? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer in der Au, sobald sie den Prozentsatz mit dem Wert ihrer Wohnung multiplizieren. Selten erklärt ihnen jemand, wofür dieses Geld eigentlich verwendet wird. Dabei lässt sich das recht gut nachvollziehen. Ein Maklerbüro hat Kosten für Räume, Werbung, Portale, Personal und auch für alle Verkäufe, die am Ende nicht zustande kommen. Nur ein Teil davon hat mit der Arbeit an Ihrer Immobilie zu tun. Wer das versteht, kann besser beurteilen, warum ein Satz hoch oder niedrig ausfällt und ob eine niedrige Provision Anlass zur Vorsicht gibt.

Dieser Ratgeber zerlegt die Provision deshalb in ihre üblichen Kostenblöcke. Danach zeigt er, welche Leistungen unverzichtbar sind, wo sich tatsächlich sparen lässt und wo nicht, und wie Sie Angebote vergleichen können. Natürlich haben wir dabei ein Interesse, denn wir gehören zu den Anbietern mit einem niedrigen Satz. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Prüfen Sie uns deshalb genauso wie andere. Ellen Günthel beantwortet Ihre Fragen dazu gern.

Warum wirkt die Provision so hoch?

Die Provision wird in Prozent vom Kaufpreis berechnet. In der Au führt das schnell zu einem hohen Betrag, und das für Arbeitsschritte, die bei einer günstigeren Wohnung am Stadtrand ähnlich viel Zeit kosten. Fotos, Exposé und Besichtigungen dauern nicht doppelt so lange, nur weil die Wohnung doppelt so viel wert ist. Natürlich trägt ein Makler bei einem hohen Preis auch mehr Verantwortung, und auch Sonderfälle wie ein Keller am Mühlbach kosten Zeit. Trotzdem ist es legitim zu fragen, ob der Satz in jedem Fall gerechtfertigt ist. Der oft genannte Wert von 3,57 % ist keine gesetzliche Größe.

Die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sich die Kosten zwischen Verkäufer und privatem Käufer verteilen dürfen. Eine vollständige Abwälzung ist dort in der Regel nicht mehr möglich. Das Thema anzusprechen, ist also nicht unhöflich, sondern gehört zu einem normalen Geschäft. Ein seriöser Anbieter erklärt Ihnen, wie sein Satz zustande kommt. Wer stattdessen ausweicht, gibt Ihnen einen Hinweis. Allgemeine Warnsignale nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in der Au.

Kostenblock 1: Büro und Auftritt

Ein Ladenlokal in guter Innenstadtlage kostet viel Miete, und das Gleiche gilt für repräsentative Einrichtung, Dienstwagen und Hochglanzbroschüren. All das zahlt sich vor allem über die Provision aus. Das kann sinnvoll sein, wenn es tatsächlich Kunden bringt und Vertrauen schafft. Für den Verkauf Ihrer Wohnung ist es aber meist wenig bedeutsam, denn Interessenten suchen auf Portalen und nicht an Schaufenstern. Die Besichtigung findet bei Ihnen statt, nicht im Konferenzraum. Wer ein solches Büro schätzt, darf sich dafür entscheiden, sollte aber wissen, dass er es mitbezahlt.

Hier liegt zugleich die größte Sparmöglichkeit. Kleine Teams arbeiten oft ohne teures Ladenlokal, teilen sich Kosten oder organisieren vieles digital. Das hat keine Auswirkung auf die Qualität von Fotos oder Verhandlung. Fragen Sie deshalb nicht nach der Adresse, sondern nach Beispielen. Auch die Größe des Unternehmens ist ein zweischneidiges Kriterium. Große Marken finanzieren Zentralen und Lizenzgebühren, was ebenfalls in den Preis einfließt. Wie sich das auf die Betreuung auswirkt, sollten Sie im Gespräch erfragen. Weitere Hinweise dazu gibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in der Au.

Kostenblock 2: Werbung für den Makler selbst

Ein großer Teil des Marketings zielt nicht auf Ihre Immobilie, sondern darauf, neue Aufträge zu gewinnen. Dazu gehören Wurfsendungen, Anzeigen, bezahlte Suchergebnisse und Gebühren an Vermittlungsportale, die Eigentümerkontakte verkaufen. Solche Kosten können erheblich sein. Manche Portale verlangen sogar einen Anteil an der späteren Provision. Für Sie bedeutet das: Ein Teil Ihrer Zahlung bezahlt die Suche nach dem nächsten Kunden. Das ist nicht unanständig, denn jedes Unternehmen muss Kunden gewinnen. Es erklärt aber, warum manche Anbieter trotz gleicher Arbeit mehr verlangen müssen.

Sparen lässt sich hier, indem jemand vor allem über Empfehlungen und gute Arbeit gefunden wird. Fragen Sie also ruhig, wie Sie auf den Anbieter aufmerksam geworden sind und ob dafür jemand Geld erhält. Zu unterscheiden ist davon die Werbung für Ihre Immobilie. Portale, Fotos und Exposé sollten nicht gekürzt werden, denn sie sorgen für Anfragen. Lassen Sie sich sagen, wie viel davon im Satz enthalten ist und welche Portale genutzt werden. Wer hier spart, spart am falschen Ende. Wie Sie Empfehlungen einordnen, zeigt der Ratgeber Makler-Empfehlung in der Au.

Kostenblock 3: Vermarktung Ihrer Immobilie

Das ist der Teil, der Ihnen unmittelbar nützt. Dazu gehören Fotograf, Grundriss, Portalgebühren, Exposé, Energieausweis, wenn er enthalten ist, und Unterlagenbeschaffung. Auch ein Datenraum oder eine englische Kurzfassung können dazukommen. Diese Kosten liegen meist deutlich unter dem, was man als Laie vermuten würde, und sie stehen in keinem festen Verhältnis zum Kaufpreis. Ein guter Fotograf kostet in der Au nicht mehr als anderswo. Sparen sollten Sie hier nicht, denn schwache Fotos oder ein alter Plan kosten Anfragen und damit oft mehr, als man spart.

Fragen Sie deshalb konkret nach: Wer macht die Fotos? Wird der Grundriss neu gezeichnet? Welche Portale, und wie lange? Was kostet das extra? Manche günstigen Anbieter streichen genau diese Leistungen oder berechnen sie gesondert. Das kann bei einem Festpreis-Modell in Ordnung sein, wenn Sie es wissen und selbst mithelfen möchten. Lassen Sie sich aber nichts einreden. Die einzelnen Leistungen beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au. So sehen Sie schnell, ob ein Anbieter hier an der richtigen Stelle ansetzt.

Kostenblock 4: Arbeitszeit

Die eigentliche Arbeit kostet am meisten: Telefonate, Vorprüfung, Besichtigungen, Rückmeldungen, Unterlagen, Verhandlung, Notarvorbereitung, Übergabe. Dafür braucht es qualifizierte Menschen, die auch abends und am Wochenende erreichbar sind. Bei einem durchschnittlichen Verkauf kommen schnell viele Stunden zusammen, bei schwierigen Fällen noch mehr. Wer hier spart, indem er zu viele Objekte gleichzeitig betreut oder Ihnen die Besichtigungen überlässt, senkt zwar den Preis, aber auch die Leistung. Fragen Sie deshalb, wie viele Immobilien die Person zurzeit betreut und wer die Arbeit tatsächlich macht.

Digitale Abläufe können hier wirklich helfen, ohne dass Qualität leidet. Eine gut organisierte Datenablage erspart Sucharbeit, und ein Online-Kalender für Termine viele Telefonate. Auch das Teilen von Aufgaben in einem kleinen Team kann die Kosten senken. Solche Einsparungen bemerken Sie nicht als Verlust. Anders ist es bei reinen Online-Maklern, bei denen Sie selbst Besichtigungen durchführen. Das kann für jemanden passen, der Zeit und Erfahrung hat. Wichtig ist, dass Sie wissen, was Sie bekommen. Wie sich das auswirkt, zeigt auch der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au.

Kostenblock 5: Erfolglose Aufträge

Provision wird grundsätzlich nur bei Erfolg fällig. Das heißt aber auch: Jeder Auftrag, der nicht zum Verkauf führt, weil ein Eigentümer es sich anders überlegt oder der Preis zu hoch bleibt, wird von den erfolgreichen mitbezahlt. Das ist eine Art Versicherung, die alle Kunden mittragen. Je sorgfältiger ein Anbieter seine Aufträge auswählt und je ehrlicher er beim Preis ist, desto kleiner wird dieser Block. Ein überhöhter Schätzwert, der lange nicht zum Abschluss führt, ist also auch für den Makler teuer. Auch deshalb lohnt es sich zu fragen, wie viele Aufträge tatsächlich mit einem Verkauf enden.

Für Sie bedeutet das: Eine realistische Einschätzung nützt am Ende beiden Seiten. Fragen Sie auch nach Auslagen, die anfallen könnten, wenn nicht verkauft wird. Aufwendungsersatz muss klar vereinbart sein und darf nicht auf eine versteckte Provision hinauslaufen. Vorauszahlungen sind ungewöhnlich. Wer solche Beträge verlangt, sollte Ihnen genau erklären, warum. Im Vertrag sollte das eindeutig geregelt sein. Lesen Sie auch nach, wie lange der Auftrag läuft und wie Sie kündigen können. Das schützt Sie, falls es nicht passt.

Die Kostenblöcke im Überblick

Kostenblock	Nutzen für Sie	Sparpotenzial
Büro und Auftritt	Gering bis mittel	Hoch
Werbung für Neukunden	Gering	Mittel bis hoch
Vermarktung der Immobilie	Hoch	Gering, hier nicht sparen
Arbeitszeit	Hoch	Durch digitale Abläufe, nicht durch weniger Einsatz
Erfolglose Aufträge	Indirekt	Durch ehrliche Einschätzung

Die Tabelle erklärt, warum ein niedriger Satz nicht automatisch weniger Leistung bedeutet. Wer bei den ersten beiden Blöcken spart und die mittleren voll erbringt, kann günstiger sein und trotzdem gut arbeiten. Umgekehrt kann auch ein teures Büro hervorragende Arbeit leisten, und ein billiger Anbieter kann am falschen Ende sparen. Der Prozentsatz allein verrät es nicht. Fragen Sie deshalb immer nach den Leistungen und nach der Begründung. Am aufschlussreichsten ist die Antwort auf die einfache Frage: Warum kostet es bei Ihnen genau so viel?

Was muss im Satz enthalten sein?

Eine begründete Einschätzung, die Beschaffung der Unterlagen, professionelle Fotos, ein Grundriss, ein vollständiges Exposé, Portale und Suchkunden, die Vorprüfung von Interessenten, gebündelte Besichtigungen, die Verhandlung und die Vorbereitung des Notartermins sollten dazugehören, ebenso regelmäßige Berichte. Klären Sie, was mit dem Energieausweis ist. Fragen Sie auch, was bei Sonderfällen geschieht: Wer spricht mit Mietern? Wer erklärt das Thema Feuchtigkeit am Mühlbach? Wer kümmert sich bei einer Erbengemeinschaft um die Abstimmung? Hier zeigt sich, ob jemand das Minimum oder mehr im Blick hat.

Lassen Sie sich das schriftlich bestätigen. Was nicht im Vertrag oder im Angebot steht, können Sie später schlecht einfordern. Sonderleistungen wie Home-Staging oder ein aufwendiges Video werden oft gesondert berechnet, was völlig in Ordnung ist, wenn es vorab gesagt wird. Vergleichen Sie auf diese Weise zwei oder drei Anbieter miteinander. Das Ergebnis ist oft überraschend, und Unterschiede zeigen sich dort, wo man sie nicht erwartet hätte. Hilfreich ist auch der Ratgeber Bester Immobilienmakler in der Au, der ein Vergleichsschema anbietet.

Wie rechnen Sie richtig?

Am Ende zählt, was Ihnen bleibt. Nehmen Sie für jeden Anbieter denselben erwarteten Kaufpreis, ziehen Sie die Provision ab und addieren Sie weitere Kosten, die Sie tragen müssten. Fragen Sie sich danach, wie viel mehr jemand erzielen müsste, damit sich ein höherer Satz lohnt. Halten Sie das für realistisch, und kann der Anbieter das belegen? Rechnen Sie dabei in Prozent, denn beispielhafte Summen sind dafür nicht nötig. Beachten Sie auch den Zeitfaktor: Hausgeld, Zinsen und das Risiko eines geplatzten Verkaufs lassen sich schlecht in einer Zahl ausdrücken, gehören aber zur Abwägung.

Bedenken Sie auch die Interessenten. Wenn ein niedrigerer Satz bei Ihnen auch die Nebenkosten des Käufers senkt, kann das den Kreis der Finanzierbaren erweitern, denn Nebenkosten müssen meist aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Ein Beleg für einen höheren Preis ist das zwar nicht, aber es kann helfen. Die Preishebel im Einzelnen beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Eine Grundlage für die Einschätzung bietet außerdem der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au.

Wie sprechen Sie den Satz im Gespräch an?

Fragen Sie am Ende des Termins ganz sachlich, welchen Satz jemand vorschlägt und was darin enthalten ist. Sagen Sie ruhig, dass Sie vergleichen. Wer von seiner Arbeit überzeugt ist, kommt damit gut zurecht.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Nur auf den Prozentsatz schauen und die Leistung nicht prüfen.
• Dem höchsten Schätzwert folgen, ohne nach der Begründung zu fragen.
• Einen niedrigen Satz annehmen und später hohe Zusatzkosten entdecken.
• Einen Vertrag mit langer Laufzeit ohne klare Pflichten unterschreiben.
• Davon ausgehen, dass der Käufer alles trägt.
• Aus Höflichkeit nicht nach Kosten fragen.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis, wenn der Satz niedrig ist?

Oft wird eingewandt, wer wenig verlange, verhandle auch weniger hart. Zwingend ist das nicht. Für einen guten Abschluss sind Vorbereitung, Wettbewerb unter Interessenten und Sachargumente wichtiger als die Höhe der Vergütung. Auch ein Makler mit niedrigem Satz hat ein Interesse an seinem Ruf. Beweisen lässt sich das aber nicht im Voraus, und eine Garantie gibt es weder bei teuer noch bei günstig. Fragen Sie deshalb, wie jemand mit mehreren Interessenten umgeht. Lesen Sie dazu auch den Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Dort finden Sie die Fragen, mit denen sich der Umgang mit Geboten und Finanzierung im Gespräch prüfen lässt.

Was verrät der Vertrag?

Prüfen Sie, ob der Satz inklusive Mehrwertsteuer genannt ist und ob Auslagen auch bei Nichtverkauf anfallen können. Eine Laufzeit von einigen Monaten ist üblich, automatische Verlängerungen sollten Sie kritisch sehen. Bei einem Alleinauftrag sollten die Vermarktungspflichten konkret benannt sein. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist für Verbraucher die Textform vorgeschrieben, und bei einem Abschluss außerhalb des Büros besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Lassen Sie sich außerdem bestätigen, wer tatsächlich für Sie arbeitet. Nehmen Sie den Entwurf mit nach Hause und lassen Sie sich nicht drängen. Wer Ihnen eine Rabattaktion nur für heute anbietet, hat das Thema Vertrauen noch nicht verstanden.

Warum zahlen Sie bei neues // nest weniger?

Unser Satz liegt bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision, und die Leistung bleibt gleich: Einschätzung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung zum Notar. Wir sparen vor allem bei den ersten Blöcken, also bei Büro und Auftritt. Wir sind drei Maklerinnen, die sich die Fixkosten teilen, wir betreiben kein Prestigebüro und organisieren viele Abläufe digital. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Mehr steht auf der Seite Warum Sie mit neues // nest verkaufen sollten. Den Ablauf zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au.

Häufige Fragen

Warum ist die Provision so hoch?

Sie deckt nicht nur die Arbeit an Ihrer Immobilie, sondern auch Büro, Werbung und erfolglose Aufträge.

Ist ein günstiger Makler schlechter?

Nicht automatisch. Prüfen Sie die schriftlich zugesagten Leistungen.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja, die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar.

Kann ich die Provision dem Käufer überlassen?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher in der Regel nicht vollständig.

Was ist im Satz enthalten?

Das sollte schriftlich stehen, von der Einschätzung bis zur Notarbegleitung.

Fallen Kosten an, wenn nicht verkauft wird?

Provision nicht, Auslagen nur, wenn sie klar vereinbart sind.

Warum ist neues // nest günstiger?

Wir teilen uns die Fixkosten, verzichten auf ein Prestigebüro und arbeiten digital.

Wer berät mich in der Au?

Ellen Günthel ist Ihre persönliche Ansprechpartnerin.

Fazit

Ein günstiger Makler in München-Au ist nicht automatisch schlechter. Entscheidend ist, wo gespart wird: bei Büro und Auftritt oder bei Fotos und Arbeitszeit. Fragen Sie nach den Kostenblöcken, lassen Sie sich die Leistungen schriftlich geben und rechnen Sie den Netto-Erlös. Ellen Günthel erklärt Ihnen unseren Satz gern. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.