Bester Immobilienmakler in München-Au: Ein Punkteschema für den fairen Vergleich, und warum Rezensionen nur ein Teil sind

Die Suche nach dem besten Makler endet oft in einem Durcheinander. Der eine hat viele Sterne, die andere eine schöne Website, und der dritte wurde von einer Nachbarin empfohlen. Am Ende entscheidet dann das Bauchgefühl oder die höchste Zahl. Dabei geht es in der Au meist um Beträge, die man nicht alle Tage bewegt. Es lohnt sich also, etwas planvoller vorzugehen. Einen amtlich festgestellten besten Makler gibt es nicht, und auch wir nennen uns nicht so. Was es gibt, ist ein fairer Vergleich mit klaren Kriterien, den Sie mit wenig Aufwand selbst durchführen können.

Dieser Ratgeber stellt dafür ein einfaches Punkteschema vor. Sie bewerten jeden Anbieter in sechs Kategorien, gewichten sie nach Ihrer Lage und legen die Ergebnisse nebeneinander. Das ersetzt nicht die eigene Einschätzung, aber es verhindert, dass ein einzelner Eindruck alles überstrahlt. Daneben erfahren Sie, wie Sie Bewertungen und Siegel lesen und welche Aussagen Sie hinterfragen sollten. Bei neues // nest betreut Ellen Günthel die Au, und Sie können uns selbstverständlich ebenso einstufen wie alle anderen.

Warum überhaupt ein Schema?

Ohne System merkt man sich vor allem das Letzte, was man gehört hat, und den angenehmsten Eindruck. Das ist menschlich. Wer zwei Termine hintereinander hatte, wird sich vor allem an den erinnern, der die schönste Zahl genannt hat. Auch sehr redegewandte Anbieter wirken oft besser, als sie arbeiten. Ein einfaches Schema zwingt dazu, dieselben Fragen zu stellen und dieselben Punkte festzuhalten. Es muss nicht wissenschaftlich sein. Ein Blatt Papier oder eine einfache Tabelle genügen. Wichtig ist nur, dass Sie sich direkt nach jedem Gespräch Notizen machen.

Vergeben Sie für jede Kategorie null bis drei Punkte. Null heißt: nicht erkennbar oder ausgewichen. Eins: allgemein, aber ohne Beleg. Zwei: mit Beispiel oder Begründung. Drei: überzeugend und überprüfbar. So entsteht aus vielen Eindrücken eine überschaubare Übersicht, die Sie auch mit einem Partner oder den Miterben teilen können. Für die Gespräche selbst hilft der Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au. Die sechs Kategorien beschreibt dieser Ratgeber im Folgenden.

Kategorie 1: Passende Referenzen

Fragen Sie nach zwei oder drei Verkäufen, die Ihrem Objekt ähneln. Liegen sie in der Au, in Haidhausen oder Giesing? Geht es um Altbauwohnungen in einer Gemeinschaft, um Neubauten am Nockherberg oder um kleine Häuser? Wann wurden sie verkauft? Ein Makler kann gute Arbeit im Umland leisten und trotzdem wenig Erfahrung mit einer Eigentumswohnung am Mühlbach haben. Es geht also nicht darum, wer die meisten Verkäufe hat, sondern wer die passendsten vorweisen kann. Namen und Preise müssen dabei nicht genannt werden, Stockwerk, Größe und Ablauf aber schon.

Punkte vergeben Sie danach, wie konkret die Antwort ausfällt. Eine lange Liste ohne Details ist höchstens einen Punkt wert. Eine Schilderung mit Besonderheiten und ein gezeigtes Exposé verdienen zwei oder drei. Besonders viel Vertrauen schafft es, wenn jemand einen früheren Kunden als Gesprächspartner nennt. Fragen Sie außerdem nach einem Fall, der nicht rund lief. Wer darauf offen antwortet, gewinnt an Glaubwürdigkeit. Beispiele für solche Fälle finden Sie im Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in der Au.

Kategorie 2: Begründung der Preisspanne

Eine gute Einschätzung erklärt, wie sie zustande kam. Welche Vergleichsverkäufe wurden herangezogen? Welche Abschläge gibt es für Stockwerk, Straßenlärm oder anstehende Arbeiten, und welche Zuschläge für Balkon, Isarblick oder neue Fenster? Gibt es eine Spanne und einen Vorschlag für den Angebotspreis? Vergeben Sie Punkte für die Nachvollziehbarkeit, nicht für die Höhe der Zahl. Wer am höchsten liegt, sollte das sogar besonders gut erklären können. Oft dient die hohe Summe vor allem dazu, den Auftrag zu bekommen, und wird dann nach wenigen Wochen korrigiert.

Fragen Sie deshalb auch, was geschieht, wenn die Annahmen nicht aufgehen. Wie viele Anfragen erwartet jemand in den ersten zwei Wochen? Ab wann würde über den Preis gesprochen? Wer darauf eine klare Antwort hat, verdient einen Punkt mehr. Vorbereitung auf solche Gespräche bietet der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au. Eine eigene erste Vorstellung erhalten Sie mit dem Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au. Mit etwas Hintergrundwissen fällt es leichter, eine Begründung einzuordnen.

Kategorie 3: Aktuelle Exposés und Inserate

Das lässt sich am einfachsten prüfen. Suchen Sie die laufenden Angebote jedes Büros und sehen Sie sie am Handy an. Wie wirken die Fotos? Sind die Räume hell, Linien gerade, und entspricht die Darstellung vermutlich der Wirklichkeit? Gibt es einen klaren Grundriss? Stehen Hausgeld, Baujahr und Energiedaten im Text, oder nur schöne Worte? Werden Besonderheiten erklärt, zum Beispiel die Nähe zum Mariahilfplatz oder zur Zeppelinstraße? So ein Blick kostet nichts, und er zeigt ziemlich genau, was mit Ihrer Wohnung geschehen würde.

Testen Sie auch die Reaktion. Schreiben Sie einmal eine Anfrage wie ein normaler Interessent und notieren Sie, wie schnell und in welcher Qualität die Antwort kommt. Das ist die Erfahrung, die Ihre Käufer später machen. Für drei Punkte sollten Fotos, Text und Antwort überzeugen. Eine automatische Mail ohne Bezug zur Frage bringt höchstens einen. Weitere Hinweise zu den Einzelleistungen enthält der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au. Auch die Zahl der gleichzeitig laufenden Angebote kann aufschlussreich sein.

Kategorie 4: Bewertungen im Internet

Viele schauen zuerst auf die Sterne, doch diese Zahl sagt wenig. Lesen Sie die Texte. Beschreiben sie konkrete Abläufe, und stammen sie von Verkäufern oder von Käufern und Mietern? Wird die Person genannt, die Sie betreuen würde? Sind die Einträge gleichmäßig über Jahre verteilt, oder gibt es auffällige Häufungen? Bei wenigen Bewertungen ist ein Ausreißer normal, und bei sehr vielen fast ausschließlich begeisterten Stimmen dürfen Sie durchaus nachdenken. Mit Sicherheit erkennen lässt sich eine gekaufte Bewertung zwar selten, aber manche Muster fallen auf.

Auch die Kritik ist aufschlussreich. Wiederholt sich etwas, zum Beispiel lange Wartezeiten oder Druck beim Vertrag? Wie antwortet das Büro darauf? Sachlich, ausweichend oder beleidigt? Vergleichen Sie außerdem mehrere Plattformen. Für diese Kategorie sollten Sie nicht zu viele Punkte vergeben, denn ein paar gute Texte allein ersetzen keine Prüfung. Wir sind auf ImmoScout24 mit „Exzellent“ bewertet, und auch das sollten Sie so lesen wie jede andere Bewertung: als Hinweis, nicht als Beweis.

Kategorie 5: Kenntnis des Viertels und der Regeln

In der Au sollte jemand die Unterschiede kennen, die keine Datenbank zeigt. Wie ist die Wohnung am Platz gegenüber der am Hang einzuordnen? Was bedeutet die Dult? Was ist mit dem Mühlbach? Wer kauft hier, und mit welchen Vierteln wird verglichen? Dazu kommen die städtischen Regeln: Lokalbaukommission statt Landratsamt, Erhaltungssatzung, Vorkaufsrecht, Mietspiegel und Sperrfristen. Auch beim Thema Heizung sollte jemand den aktuellen Stand kennen, also das Gebäudemodernisierungsgesetz und nicht mehr die alten Pflichten. Punkte gibt es für Antworten, die sich auf Ihre Lage beziehen.

Eine einfache Testfrage lautet: „Was ist hier anders als in Ottobrunn oder Pasing?“ Wer nur von der guten Lage spricht, kommt auf einen Punkt. Wer konkrete Unterschiede nennt und erklärt, wie sich das auf Unterlagen, Käufer und Preis auswirkt, kommt auf drei. Fragen Sie nach der Bauakte, und wie lange sie dauert. Solche Dinge lassen sich schwer vortäuschen. Mehr zur Frage, was regionale Kenntnis wirklich leistet, enthält der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in der Au.

Kategorie 6: Vertrag, Berichte und Offenheit

Zum Schluss zählt, wie verbindlich jemand wird. Ist der Vertrag verständlich? Stehen darin konkrete Pflichten, oder bleibt es bei allgemeinen Formulierungen? Ist die Laufzeit überschaubar und ohne automatische Verlängerung? Wird Doppeltätigkeit offengelegt? Können Sie ein Beispiel für einen Bericht sehen? Werden alle Gebote vorgelegt? Hier erkennen Sie, wie jemand arbeitet, wenn die erste Begeisterung vorbei ist. Drei Punkte verdient, wer ohne Zögern konkrete Zusagen macht und den Entwurf mitgibt. Null Punkte bekommt, wer zur sofortigen Unterschrift drängt.

Auch die Frage, wie Sie im Zweifel aussteigen können, gehört hierher. Ein seriöser Anbieter hat damit kein Problem. Ein Anbieter, der darauf ausweichend reagiert, wird Sie vermutlich auch später im Unklaren lassen. Weitere Hinweise und Warnsignale nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in der Au. Lassen Sie sich außerdem nicht von einem einzelnen Zusatz blenden, etwa einem besonders hochwertigen Prospekt, wenn dafür anderes fehlt. Auch hier gilt: Was nicht schriftlich steht, sollten Sie nicht als zugesagt betrachten.

Wie gewichten Sie die Kategorien?

Nicht jede Kategorie ist in jedem Fall gleich wichtig. Multiplizieren Sie deshalb die beiden Kategorien, die für Sie am wichtigsten sind, mit zwei. Das Beispiel zeigt, wie das aussehen kann.

Kategorie	Freie Altbauwohnung	Vermietete Wohnung	Geerbte Wohnung, weit weg
Referenzen	wichtig	doppelt	wichtig
Preisbegründung	wichtig	doppelt	wichtig
Exposés	doppelt	normal	normal
Bewertungen	normal	normal	normal
Viertel und Regeln	doppelt	wichtig	normal
Vertrag und Berichte	normal	normal	doppelt

Danach zählen Sie zusammen. Das Ergebnis ist keine endgültige Antwort, sondern eine Gesprächsgrundlage. Vielleicht liegt jemand vorn, zu dem Sie trotzdem kein Vertrauen haben. Fragen Sie sich dann, warum das so ist, und sprechen Sie noch einmal mit ihm. Vielleicht hat auch jemand mit wenigen Punkten in einer Kategorie eine gute Erklärung. Das Schema hilft Ihnen, solche Punkte überhaupt zu erkennen. Bei mehreren Eigentümern können alle getrennt bewerten, und das Ergebnis bringt oft Klarheit.

Welche Aussagen sollten Sie hinterfragen?

Einige Sätze begegnen Ihnen immer wieder. „Wir sind Marktführer“ klingt groß, doch fragen Sie, worauf sich das bezieht. „Wir verkaufen immer über dem Angebotspreis“ kann bedeuten, dass das Angebot zu niedrig angesetzt war. „Ich habe einen Käufer für Ihre Wohnung“ sollte sich mit einem Finanzierungsnachweis belegen lassen. „Ausgezeichnet als Top-Makler“ wirft die Frage auf, wer das vergeben hat und ob dafür bezahlt wurde. „Wir sind seit 30 Jahren am Markt“ sagt nichts darüber, wer heute für Sie arbeitet. Fragen Sie jeweils ruhig nach, ganz ohne Vorwurf.

Auch Mitgliedschaften und Zertifikate sagen nur begrenzt etwas aus. Ein Verband wie der IVD hat Regeln, und Fortbildungen können sinnvoll sein. Wichtig ist, ob jemand sein Wissen konkret anwendet. Die Bezeichnung „Sachverständiger“ sollten Sie klären, denn zwischen einem Kurs und einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung liegen Welten. Pflicht ist die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Danach dürfen Sie immer fragen. Eine einzelne Auszeichnung sollte also keine Punkte bringen, wenn sie sich nicht in den übrigen Kategorien widerspiegelt.

Was tun bei einem knappen Ergebnis?

Liegen zwei Anbieter im Schema fast gleichauf, hilft eine einzelne, gezielte Nachfrage oft mehr als ein weiterer langer Termin. Nehmen Sie den Punkt, der Ihnen am wichtigsten ist, und stellen Sie beiden dieselbe Frage per E-Mail. Wie würden Sie meine Wohnung in den ersten vierzehn Tagen konkret vermarkten? Was tun Sie, wenn ein Interessent wegen der Rücklage einen Abschlag verlangt? Wie schnell kommt eine Antwort, und wie konkret fällt sie aus? Oft entscheidet sich die Sache daran. Auch ein kurzer Blick auf die Erreichbarkeit im Alltag kann helfen. Wer ist Ihre Vertretung im Urlaub? Wer antwortet am Wochenende auf Anfragen, wenn gerade viele kommen? Wenn sich immer noch kein Unterschied zeigt, dürfen Sie auch nach Sympathie und Provision entscheiden, denn beide werden fachlich gut arbeiten. Halten Sie Ihre Entscheidung kurz fest, damit Sie sich später daran erinnern, warum Sie sie getroffen haben. Sagen Sie auch dem nicht gewählten Anbieter kurz ab, damit er nicht weiter nachfragt und Sie anschließend Ihre Ruhe haben.

Was ist mit dem Provisionssatz?

Die Provision gehört in Ihre Rechnung, doch sie ist keine Kategorie im Punkteschema, sondern kommt danach. Rechnen Sie zuerst aus, wer fachlich am meisten überzeugt. Danach vergleichen Sie den Netto-Erlös bei gleichem Kaufpreis und fragen sich, ob ein höherer Satz durch nachweisbare Mehrleistung gerechtfertigt ist. Wir berechnen 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen und viel digital erledigen. Wenn wir im Schema gut abschneiden, ist das ein zusätzliches Argument. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in der Au.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis?

Das lässt sich vorher nicht sicher sagen, und niemand kann es garantieren. Die Kategorien im Schema beziehen sich aber auf das, was einen guten Preis ermöglicht: eine ehrliche Einstiegszahl, starke Präsentation, Kenntnis der Käufer und saubere Verhandlung mit mehreren Interessenten. Wer hier stark ist, hat gute Chancen. Prüfen Sie zusätzlich, wie jemand Gebote behandelt und wie die Bonität geklärt wird. Weitere Einzelheiten beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Vergleichen Sie auch hier am Ende den Betrag, der Ihnen bleibt.

Was Sie nicht vergessen sollten: Der beste Preis ist nicht immer das beste Ergebnis. Bei einem Erbe kann ein zügiger, sauberer Verkauf wichtiger sein, bei einer Trennung ein neutraler Ablauf. Überlegen Sie deshalb, was für Sie ganz persönlich am Ende zählt, und sagen Sie es dem Anbieter. Wie der Makler Ihre Interessen wahren sollte, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au. Das gehört genauso zur Auswahl wie die Frage nach Zahlen.

Wie treffen Sie die Entscheidung?

Legen Sie die Ergebnisse auf den Tisch und gehen Sie sie noch einmal durch. Wenn ein Anbieter klar vorn liegt und Sie ein gutes Gefühl haben, ist die Sache einfach. Liegen zwei nah beieinander, hilft ein zweites Gespräch mit konkreten Fragen zu dem Punkt, an dem sie sich unterscheiden. Bei mehreren Eigentümern sollten alle die Unterlagen sehen, damit später niemand behauptet, übergangen worden zu sein. Lassen Sie sich dann den Vertrag geben, lesen Sie ihn in Ruhe, und unterschreiben Sie erst, wenn Sie alles verstanden haben. Eine Probezeit von wenigen Monaten ist bei Maklerverträgen üblich.

Häufige Fragen

Wer ist der beste Makler in der Au?

Das kann niemand allgemein sagen. Entscheidend ist, wer zu Ihrem Objekt passt und das belegen kann.

Wie viele Anbieter sollte ich vergleichen?

Zwei oder drei reichen meist aus.

Sind Sterne wichtig?

Sie geben einen ersten Eindruck, die Texte sagen aber mehr.

Wie erkenne ich einen Lockpreis?

An einer hohen Zahl ohne nachvollziehbare Begründung.

Sollte ich die Provision mitzählen?

Ja, aber erst nach dem fachlichen Vergleich, über den Netto-Erlös.

Darf ich nach früheren Kunden fragen?

Ja, das ist völlig in Ordnung.

Sagt eine Auszeichnung etwas aus?

Fragen Sie, wer sie vergibt und ob dafür bezahlt wurde.

Wer berät mich bei neues // nest?

In der Au ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Fazit

Den besten Immobilienmakler in München-Au finden Sie am ehesten mit einem einfachen Punkteschema: Referenzen, Preisbegründung, Exposés, Bewertungen, Viertelkenntnis sowie Vertrag und Berichte. Gewichten Sie nach Ihrem Fall und vergleichen Sie danach den Netto-Erlös. Ellen Günthel stellt sich dem Vergleich gern. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.