Grundstück bewerten lassen in München-Au: Hanglage, Mühlbach und Hinterhöfe, und warum die Antwort selten einfach ist

Grundstücke in der Au sind fast nie das, was man sich unter einem klassischen Bauplatz vorstellt. Das Viertel liegt zwischen der Isar und dem steilen Hochufer, ist dicht bebaut und von einem Bach durchzogen. Wer hier eine Fläche besitzt, hat vielleicht einen Garten am Hang unterhalb des Nockherbergs, einen Hof hinter einem alten Mietshaus, ein Stück am Auer Mühlbach oder ein kleines Haus, das auf einem etwas größeren Grundstück steht. Der Wert solcher Flächen hängt von Fragen ab, die weit über den Quadratmeterpreis hinausgehen. Was darf hier gebaut werden? Wie kommt man mit Baumaschinen hin? Hält der Hang? Bleibt der Keller trocken?

Dieser Ratgeber beschreibt die besonderen Lagen im Viertel und erklärt, wovon der Wert jeweils abhängt. Er nennt die Stellen, die Auskunft geben, und zeigt, wann ein Vorbescheid oder ein Gutachten sinnvoll ist. Was auf Ihrem Grundstück tatsächlich zulässig ist, kann nur die Lokalbaukommission verbindlich sagen, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Architekten. Wir behaupten dazu nichts ohne Prüfung. Bei neues // nest unterstützt Sie Ellen Günthel, wenn Sie einen ersten Überblick wünschen oder einen Verkauf planen.

Warum ist die Au beim Grundstückswert ein besonderer Fall?

Die Topografie macht die Au einzigartig in der Stadt. Im Westen liegt die flache Isarniederung, im Osten steigt der Hang zum Nockherberg und zur Hochstraße steil an. Dazwischen fließt der Auer Mühlbach. Ein Grundstück kann also je nach Lage ganz verschiedene Eigenschaften haben, und das auf wenigen hundert Metern. Für das Bauen macht das einen großen Unterschied. Am Hang ist die Gründung aufwendig, in der Niederung spielt das Wasser eine Rolle. Auch die Zufahrten sind oft eng, und das Viertel ist so dicht, dass jede Baustelle die Nachbarschaft beschäftigt.

Hinzu kommt, dass in der Au viel Geschichte steckt. Alte Herbergshäuser, frühere Brauereiflächen und kleine Gewerbebetriebe haben Spuren hinterlassen. Das kann Denkmalschutz bedeuten, aber auch Altlasten oder unklare Rechte im Grundbuch. Deshalb lässt sich kaum eine Fläche wie die andere bewerten. Eine schnelle Zahl, die jemand am Telefon nennt, sollte Sie misstrauisch machen. Nehmen Sie sich stattdessen Zeit, die wichtigsten Fragen der Reihe nach zu klären. Allgemeine Grundlagen zur Wertermittlung bietet der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für ein typisches Grundstück in einer Zone. Sie finden ihn beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München. Er bezieht sich auf bestimmte Annahmen, etwa zur baulichen Ausnutzung. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weil es am Hang liegt, kaum erschlossen ist oder nur teilweise bebaut werden kann, sind Zu- oder Abschläge nötig. Ein großer Garten wird oft nicht vollständig zum Richtwert angesetzt, wenn nur ein Teil bebaubar ist. Wer die Fläche einfach mit dem Wert multipliziert, bekommt eine Zahl, aber keine Bewertung.

Prüfen Sie deshalb, auf welchen Stichtag sich der Wert bezieht und welche Nutzung zugrunde liegt. Nutzen Sie ihn als Ausgangspunkt, zum Beispiel beim Gespräch mit einer Maklerin. Bei einem bebauten Grundstück kommt hinzu, was auf ihm steht und ob es erhalten bleiben soll oder muss. Manchmal ist ein altes Haus mehr wert, als ein Neubau wäre, weil es Bestandsschutz genießt. Einen eigenen ersten Rahmen ermöglicht auch der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au. So können Sie Zahlen besser einordnen, die Ihnen genannt werden.

Lage 1: Am Hang des Nockherbergs

Grundstücke am Hochufer bieten oft einen schönen Blick und viel Ruhe. Bauen ist hier aber anspruchsvoll. Der Hang muss gesichert sein, und die Gründung ist teurer als in der Ebene. Ein Bodengutachten ist praktisch unverzichtbar, und auch die Statik der Nachbarhäuser kann betroffen sein. Oft gibt es Stützmauern, deren Zustand und Zuständigkeit geklärt werden müssen. Gehört die Mauer zu Ihrem Grundstück oder zum Nachbarn? Wer haftet, wenn sie Schäden zeigt? Solche Fragen wirken sich direkt auf den Wert aus, und Bauträger rechnen sie vorsichtig ein.

Hinzu kommt die Frage der Zufahrt. Kommen Baumaschinen überhaupt heran, und gibt es einen Platz für Material? Bei einem Hanggrundstück mit schmaler Erschließung kann das die Kosten erheblich erhöhen. Auch die Bäume, die den Hang oft stabilisieren, sind zu bedenken. Fragen Sie deshalb früh einen Architekten oder Statiker, und lassen Sie sich die Kosten grob einschätzen. Auf der anderen Seite ist eine solche Lage besonders. Wer sie schätzt, zahlt für Aussicht und Ruhe oft gern etwas mehr. Es kommt also darauf an, wer kauft, und was er vorhat.

Lage 2: Am Auer Mühlbach

Ein Grundstück am Wasser ist ein seltener Vorzug in der Stadt. Zugleich stellen sich besondere Fragen. Wie hoch steht das Grundwasser, und wie sieht der Keller aus? Gibt es Vorgaben zum Abstand vom Gewässer? Wer ist für die Ufermauer oder Böschung zuständig? Prüfen Sie die amtlichen Karten, etwa im Umweltatlas Bayern, und fragen Sie beim Referat für Klima- und Umweltschutz nach, ob Vorgaben bestehen. Vermutungen reichen hier nicht. Eine alte Erfahrung, dass es immer trocken geblieben sei, ist zwar interessant, ersetzt aber keine Prüfung, und auch Ihre Bank und die Ihres Käufers werden nachfragen.

Ein Bodengutachten klärt, wie tief und wie aufwendig gebaut werden müsste, und ob sich eine Tiefgarage überhaupt rechnet. Wer ohnehin selbst bauen möchte, sollte es früh beauftragen, und wer verkauft, kann es dem Käufer überlassen oder gezielt vorab einholen, wenn das Thema immer wieder gefragt wird. Bei bekannten Wasserschäden gilt: Sie müssen sie offenlegen. Der besondere Reiz der Lage lässt sich trotzdem gut darstellen, und viele Käufer sind bereit, dafür etwas in Kauf zu nehmen. Sachliche Informationen nehmen ihnen die Unsicherheit, die sonst den Preis drückt.

Lage 3: Der Hof hinter dem Mietshaus

Viele Häuser in der Au haben einen Hinterhof, in dem früher Werkstätten standen. Manchmal liegt hier eine echte Reserve, etwa für ein kleines Rückgebäude. Ob das geht, hängt davon ab, wie die Umgebung bebaut ist und ob sich der Neubau einfügen würde. Auch Belichtung und Abstandsflächen der Bestandswohnungen spielen eine Rolle. Wer im Vorderhaus plötzlich auf eine Wand schaut, wird das kaum einfach hinnehmen, und Nachbarn können unter bestimmten Bedingungen gegen Baugenehmigungen vorgehen. Gehört das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft, ist zudem meist die Zustimmung der Miteigentümer nötig.

Auch Garagen sind ein typischer Fall. Sind sie vermietet, und wie laufen die Verträge? Sind die Stellplätze einem Gebäude zugeordnet und damit vielleicht baurechtlich notwendig? Wenn sie entfallen, muss unter Umständen Ersatz geschaffen werden. Zudem haben Stellplätze im Viertel selbst einen hohen Wert, sodass der Verkauf an Anwohner attraktiver sein kann als eine Bebauung. Hat dort früher eine Werkstatt gestanden, sollten Sie außerdem eine Altlastenauskunft einholen. Vergleichen Sie die Varianten ehrlich, statt sofort an einen Neubau zu denken. Für ganze Häuser hilft der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in der Au.

Lage 4: Altes Haus auf größerem Grundstück

Manchmal steht ein kleines altes Haus auf einer Fläche, die heute deutlich mehr zuließe. Für Bauträger klingt das verlockend, doch die Lage ist oft schwieriger. Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist ein Abriss meist ausgeschlossen. Liegt es in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung, können Abriss und Umbau genehmigungspflichtig sein, und auch das Zweckentfremdungsrecht der Stadt ist zu beachten. Wohnen Mieter darin, bleibt ihr Vertrag bestehen. Prüfen Sie den Status im Bayerischen Denkmal-Atlas, und fragen Sie bei den zuständigen Stellen nach, bevor Sie einem Interessenten etwas in Aussicht stellen.

Ein altes Haus kann auch Bestandsschutz genießen, der bei einem Neubau verloren ginge. Manchmal ist das, was heute dort steht, größer, als ein Neubau werden dürfte. Dann hat es einen eigenen Wert, auch wenn es unscheinbar aussieht. Daneben gibt es Liebhaber, die genau so ein Haus suchen. Vergleichen Sie also beide Wege: Verkauf an Menschen, die erhalten möchten, oder Verkauf an jemanden, der entwickeln will. Lassen Sie sich von einem Architekten eine einfache Studie erstellen, wenn der Wert das rechtfertigt. Mehr über Spezialfälle enthält der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in der Au.

Was gilt ohne Bebauungsplan?

In großen Teilen der inneren Stadt gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Was das bedeutet, ist eine Frage des Einzelfalls. In einer geschlossenen Straßenzeile ist anderes möglich als im Hof oder am Hang. Ein einzelnes großes Nachbarhaus ist dabei nicht unbedingt ein Maßstab. Prüfen Sie zugleich, ob es doch einen Bebauungsplan oder eine Satzung gibt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung gibt dazu Auskunft.

Verbindlich wird die Antwort durch einen Vorbescheid der Lokalbaukommission. Sie stellen dabei konkrete Fragen zur Zahl der Wohnungen, zur Höhe und zur Lage auf dem Grundstück. Das kostet Gebühren und erfordert meist einen Architekten, bringt aber Sicherheit. Für einen Verkauf kann das viel wert sein, denn Käufer erwerben dann nicht auf Verdacht. Ohne Vorbescheid rechnen Bauträger mit Abschlägen oder machen ihr Angebot von einer Genehmigung abhängig. Überlegen Sie, ob sich der Aufwand im Verhältnis zum Wert lohnt. Bei einem kleinen Gartenrest wohl eher nicht, bei einem Grundstück mit großem Potenzial oft schon.

Welche Rolle spielen Bäume und Nachbarn?

Im Stadtgebiet gilt die Münchner Baumschutzverordnung. Sie schützt Bäume ab einer bestimmten Stammgröße, und eine Fällung braucht in der Regel eine Genehmigung. Ein großer Baum im Hof kann also ein Bauvorhaben erschweren oder Ersatzpflanzungen nach sich ziehen. Am Hang kommt die stabilisierende Wirkung hinzu. Lassen Sie den Bestand erfassen und fragen Sie die zuständige Stelle. Fällen Sie nichts vorab ohne Genehmigung, denn das kann Bußgelder nach sich ziehen. Ein alter Baum kann außerdem ein echter Vorteil sein, denn Grün ist in der dichten Stadt wertvoll und gefällt vielen Käufern.

Auch Nachbarn spielen in einem dichten Viertel eine große Rolle. Wegerechte, Grenzbebauung, gemeinsame Mauern und Abstandsflächen wirken sich direkt auf den Wert aus. Sehen Sie in das Grundbuch beim Amtsgericht München und lesen Sie Abteilung II. Baulasten gibt es in Bayern nicht als eigenes Verzeichnis, stattdessen werden solche Rechte oft über Dienstbarkeiten gesichert. Lassen Sie sich das von einem Notar erklären. Ein frühes Gespräch mit den Nachbarn kann helfen, bevor jemand von einem Bauvorhaben hört, denn Überraschungen führen selten zu Zustimmung. Mehr zu den Unterlagen erklärt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au.

Welche Stellen helfen weiter?

Frage	Stelle	Hinweis
Baurecht, Vorbescheid	Lokalbaukommission	Mit konkreten Fragen und Plänen
Bebauungspläne, Erhaltungssatzung	Referat für Stadtplanung und Bauordnung	Teils online einsehbar
Bodenrichtwert	Gutachterausschuss, Bewertungsamt	Nur Ausgangspunkt
Lageplan	Geodatenservice	Für Planung nötig
Rechte Dritter	Amtsgericht München	Abteilung II prüfen
Wasser, Altlasten, Bäume	Referat für Klima- und Umweltschutz	Vorab anfragen
Denkmalstatus	Bayerischer Denkmal-Atlas, Stadt	Auch Ensembles beachten

Wie rechnen Bauträger?

Bauträger suchen auch in der Au nach Flächen und melden sich oft von sich aus. Sie rechnen meist rückwärts: Sie schätzen den Verkaufspreis des fertigen Projekts, ziehen Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und Gewinn ab und erhalten so den Betrag, den sie für das Grundstück zahlen können. Lassen Sie sich diese Rechnung erklären. Sie zeigt, wie stark einzelne Annahmen wirken, etwa die Baukosten am Hang oder die Zahl der Wohnungen. Ein höheres Gebot, das von vielen Bedingungen abhängt, kann weniger wert sein als ein niedrigeres, das sofort gilt.

Prüfen Sie: Hängt das Angebot von einer Baugenehmigung ab? Wie lange ist das Grundstück gebunden? Wer trägt die Kosten, wenn die Planung scheitert? Wie wird der Preis angepasst, wenn weniger Fläche genehmigt wird? Lassen Sie sich alles von einem Anwalt oder Notar erklären, und unterschreiben Sie keine Reservierung, die Sie lange bindet. Sprechen Sie mehrere Anbieter und auch private Interessenten an, damit ein echter Vergleich entsteht. Wie sich Wettbewerb auswirkt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?.

Wie wichtig ist die Zufahrt?

In einem eng bebauten Viertel entscheidet die Zufahrt oft über alles. Reicht die Durchfahrt für Feuerwehr, Müllabfuhr und Baufahrzeuge? Ist sie rechtlich gesichert, oder geht sie über ein fremdes Grundstück? Wie ließe sich ein Bauvorhaben mit Stellplätzen lösen, wenn eine Tiefgarage am Hang oder in Bachnähe zu teuer wäre? Zu den Stellplatzvorgaben gibt die Stadt Auskunft. Solche Fragen klingen technisch, sie wirken aber direkt auf den Preis, denn jede zusätzliche Hürde kostet Bauträger Geld und Zeit. Lassen Sie die Maße in einem Lageplan prüfen, bevor Sie mit Interessenten sprechen. Für private Käufer, die nur ein kleines Haus erhalten möchten, kann die enge Zufahrt dagegen viel weniger wichtig sein.

Wer erstellt die Bewertung?

Für einen ersten Rahmen genügt oft die Einschätzung einer ortskundigen Maklerin. Bei größeren Werten, bei Streit in einer Erbengemeinschaft oder für das Finanzamt ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sinnvoll. Für die Frage, was gebaut werden darf, brauchen Sie zusätzlich einen Architekten und bei Hanglagen vielleicht einen Statiker oder Geologen. In schwierigen Fällen arbeiten diese Fachleute zusammen. Hinweise für Erbfälle gibt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in der Au. Allgemeines finden Sie auf der Seite Wertermittlung Immobilien.

Eine Einschätzung bei neues // nest ist kostenlos und unverbindlich, und bei einem Verkauf liegt die Provision bei 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel kennt die Stellen in München und kann Ihnen sagen, welche Fragen zuerst geklärt werden sollten. Sie ersetzt keinen Architekten und keine Rechtsauskunft, und sie sagt Ihnen, wenn jemand anderes gefragt ist. Bei einem besonderen Grundstück kann schon ein gemeinsamer Rundgang viel klären. Bringen Sie dazu mit, was Sie an Plänen und Grundbuchdaten haben. Auch ein alter Lageplan hilft oft weiter, selbst wenn er nicht mehr aktuell ist.

Häufige Fragen

Was ist mein Grundstück in der Au wert?

Das hängt vor allem von Baurecht, Lage und Beschaffenheit ab. Der Bodenrichtwert ist nur ein Anfang.

Kann ich am Hang bauen?

Das klärt die Lokalbaukommission, und ein Bodengutachten ist meist nötig.

Was bedeutet die Nähe zum Mühlbach?

Sie ist ein Vorzug, doch Wasser, Abstände und Zuständigkeiten sollten geprüft werden.

Was bedeutet § 34 BauGB?

Ein Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen.

Darf ich einen Baum fällen?

Nur mit Genehmigung, wenn er unter die Baumschutzverordnung fällt.

Soll ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann passen, doch vergleichen Sie Bedingungen und Fristen genau.

Brauche ich ein Gutachten?

Für einen Verkauf meist nicht, bei Streit oder Steuerfragen oft schon.

Was kostet die erste Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ein Grundstück in München-Au zu bewerten, heißt, Hang, Bach, Hof oder Altbestand genau zu prüfen: Baurecht, Statik, Wasser, Bäume und Rechte Dritter. Klären Sie das bei den zuständigen Stellen und mit Fachleuten, bevor Sie einen Preis nennen. Ellen Günthel schätzt die Lage gern ein. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.