Hausverkauf mit Makler in München-Au: Zwölf Aufgaben, und wer sie übernimmt, wenn Sie selbst oder ein Profi verkaufen

Ein ganzes Haus in der Au zu besitzen, ist etwas Besonderes. Die meisten Eigentümer im Viertel haben eine Wohnung, nur wenige ein kleines Altstadthaus, ein Stadthaus am Hang oder ein Mietshaus an der Lilienstraße. Wer so etwas verkaufen möchte, fragt sich oft: Geht das nicht auch ohne Makler? Die Lage ist schließlich gefragt, und die Provision ist viel Geld. Andererseits sind Fehler bei einer solchen Summe teuer, und die Aufgaben sind vielfältiger, als es zunächst scheint. Um das einschätzen zu können, hilft es, einmal alle Aufgaben nebeneinanderzulegen und zu fragen: Wer macht das eigentlich?

Dieser Ratgeber zählt zwölf Aufgaben auf, die bei einem Hausverkauf in der Au anfallen, und zeigt, wie sie mit und ohne Makler aussehen. Sie können dann selbst entscheiden, was Sie sich zutrauen und wofür Sie Hilfe möchten. Außerdem geht es um Besonderheiten wie Denkmalschutz, Mühlbach und Vorkaufsrecht sowie um die Kosten. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel. Mit 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum ist ein Hausverkauf anders als ein Wohnungsverkauf?

Bei einer Wohnung liefert die Hausverwaltung viele Unterlagen, und für den Preis gibt es meist Vergleichsfälle. Bei einem Haus ist das anders. Sie sind für alles selbst zuständig: Bauakte, Pläne, Grenzen, Dach, Keller, Heizung, Garten. Vergleichspreise sind in der Au sehr selten, weil kaum Häuser auf den Markt kommen. Dafür interessieren sich wenige, aber oft sehr ernsthafte Käufer, die genau wissen, was sie wollen. Sie bringen manchmal einen Architekten mit und stellen Fragen, die Sie vielleicht zum ersten Mal hören. Das gilt erst recht, wenn das Haus älter ist oder unter Denkmalschutz steht.

Zudem geht es um höhere Summen und längere Prüfungen. Ein Fehler bei der Bewertung, ein vergessenes Wegerecht oder ein nicht genehmigter Anbau können hier schnell viel Geld kosten. Das heißt nicht, dass Sie zwingend einen Makler brauchen. Aber Sie sollten wissen, was auf Sie zukommt. Wenn es um ein Grundstück mit Bauchancen geht, hilft auch der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in der Au. Besitzen Sie eine Wohnung, sind die meisten Schritte einfacher, wie der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au zeigt.

Aufgabe 1: Den Wert einschätzen

Ohne Makler sehen Sie sich Bodenrichtwerte an, durchsuchen Portale und nutzen Online-Rechner. Das reicht für eine erste Orientierung, doch bei einem Haus im Altbestand kommen diese Quellen schnell an ihre Grenzen. Sie könnten auch einen Sachverständigen beauftragen, was Geld kostet, aber eine gute Grundlage liefert. Mit Makler bekommen Sie eine Einschätzung, die Vergleichsfälle und das Baurecht einbezieht. Dabei hat die Person ein eigenes Interesse, weshalb sich zwei oder drei Meinungen lohnen. Wichtiger als die Zahl ist die Begründung. Eine falsche Zahl kostet im Zweifel mehr als jede Provision.

Bedenken Sie auch, wie stark der Wert davon abhängt, was noch möglich wäre. Könnte der Dachboden ausgebaut werden? Gibt es Reserven im Hof? Dazu sollte niemand Vermutungen anstellen, sondern im Zweifel einen Architekten oder einen Vorbescheid einbeziehen. Bei einem vermieteten Haus zählt außerdem der Ertrag. Wie das einzuordnen ist, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au. Eine erste eigene Annäherung ist mit dem Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au möglich.

Aufgabe 2: Unterlagen beschaffen

Ein Haus braucht Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Baugenehmigungen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Die Bauakte liegt bei der Lokalbaukommission und kann Wochen dauern, und alte Akten sind manchmal unvollständig. Ohne Makler kümmern Sie sich selbst darum, was mit etwas Geduld machbar ist. Mit Makler genügt in der Regel eine Vollmacht, und jemand hält den Überblick. Vor allem bei älteren Häusern ist es hilfreich, wenn jemand weiß, was fehlen darf und was nicht. Ein Interessent, der früh nach dem Plan fragt, sollte nicht wochenlang warten müssen.

Dazu kommen Rechnungen zu Modernisierungen, Daten zur Heizung, Versicherungsnachweise und gegebenenfalls Mietverträge. Prüfen Sie auch, ob das Haus im Bayerischen Denkmal-Atlas verzeichnet ist und was die Karten zum Hochwasser am Mühlbach sagen. Wer das früh erledigt, spart sich später Stress und nimmt Interessenten die Unsicherheit. Die Stellen im Einzelnen nennt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Dort finden Sie auch einen Zeitplan, nach dem Sie vorgehen können.

Aufgabe 3: Das Haus vorbereiten

Oft genügt es, Räume und Garten aufzuräumen, kleine Reparaturen zu erledigen und für Licht zu sorgen. Eine große Sanierung lohnt sich meist nicht, weil Käufer eigene Pläne haben. Das gilt auch für die Heizung: Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Anlagen weiterlaufen, und ein Verkauf löst keine Austauschpflicht aus. Ohne Makler entscheiden Sie allein, was sinnvoll ist. Ein Profi kann Ihnen sagen, was Interessenten tatsächlich stört und was nicht, und häufig rät er eher zu weniger als zu mehr. Das spart Geld, das Sie sonst nicht wiedersehen.

Bei einem Haus in Bachnähe sollten Sie den Keller besonders im Blick behalten, und im Winter ist die Heizung wichtig, wenn das Haus leer steht. Klären Sie auch die Versicherung. Sind die Räume sehr voll, kann eine teilweise Räumung helfen, damit Größe und Licht wirken. Prüfen Sie die Dämmpflichten für die oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen. Fragen dazu beantwortet der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in der Au. Lassen Sie sich nicht zu Investitionen drängen, die sich am Ende nicht auszahlen.

Aufgabe 4: Fotos und Grundriss

Ein Handyfoto kann heute erstaunlich gut sein, doch ein Haus im Altbestand zu fotografieren, ist anspruchsvoll. Niedrige Decken, enge Treppen und kleine Fenster verlangen Erfahrung, sonst wirken die Räume düster oder verzerrt. Für etwa eine Tagesgage können Sie selbst einen Fotografen beauftragen. Auch einen sauberen Grundriss sollten Sie zeichnen lassen, denn alte Pläne sind schwer lesbar und oft nicht mehr aktuell. Beim Makler sind beides übliche Leistungen, doch fragen Sie, wer das macht und zeigen Sie sich Beispiele. Prüfen Sie ruhig, ob sie Ihren Vorstellungen entsprechen.

Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle. Ein Garten oder Innenhof zeigt sich im Mai anders als im Januar. Vielleicht haben Sie selbst gute alte Bilder. Fragen Sie, ob sie sich verwenden lassen, und sagen Sie im Exposé, wann sie entstanden sind. Eine Karte, die zeigt, wie nah die Isar oder der Kolumbusplatz liegen, kann Interessenten von außerhalb helfen. All das macht einen großen Teil des ersten Eindrucks aus. Wie das in einem guten Exposé aussieht, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au.

Aufgabe 5: Das Exposé schreiben

Das Exposé muss mehr leisten als schöne Worte. Es nennt Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand, Heizung, Energieangaben, Lage und Besonderheiten. Bei einem Haus in der Au gehört auch die Geschichte dazu, sofern sie belegt ist, und ebenso der ehrliche Umgang mit Lärm, Treppen oder Feuchtigkeit. Wenn Sie selbst schreiben, kennen Sie Ihr Haus am besten, aber Sie sind vielleicht auch befangen. Ein Profi weiß, was Käufer und Banken fragen. Er vermeidet Fallen, etwa falsche Angaben zur Wohnfläche oder rechtlich heikle Formulierungen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis dürfen in der Anzeige nicht fehlen.

Bei einem besonderen Objekt zählt die gute Geschichte mehr als bei einer Standardwohnung. Sie kann der Grund sein, warum jemand überhaupt anruft. Auch eine englische Kurzfassung kann sinnvoll sein, wenn Interessenten aus dem Ausland infrage kommen. Bitten Sie um eine Freigabe, bevor etwas online geht, und prüfen Sie alle Zahlen. Falsche Angaben können später auf Sie zurückfallen, auch wenn jemand anderes sie geschrieben hat. Denken Sie außerdem daran, dass nicht alle Angaben sofort öffentlich sein müssen, zum Beispiel die genaue Hausnummer.

Aufgabe 6: Interessenten finden

Ohne Makler inserieren Sie selbst auf den Portalen, was möglich ist, und bekommen schnell viele Anrufe, darunter auch von Maklern, die Sie gewinnen wollen. Mit Makler kommen vorgemerkte Suchkunden hinzu, und bei größeren Objekten auch Kontakte zu Anlegern. Dabei hängt viel davon ab, um welchen Haustyp es geht. Ein Stadthaus für Familien wird anders angesprochen als ein Mietshaus für Anleger. Fragen Sie, wie jemand das für Ihr Haus plant und ob eine diskrete Vermarktung sinnvoll wäre, damit nicht das ganze Viertel davon erfährt.

Auch Bauträger melden sich oft direkt, besonders wenn das Grundstück Reserven hat. Ihre Angebote sollten sorgfältig geprüft werden. Hängen sie von einer Baugenehmigung ab? Wie lange ist das Haus gebunden? Ein höheres Gebot mit vielen Bedingungen kann weniger wert sein als ein niedrigeres, das sofort gilt. Wichtig ist, dass möglichst mehrere Interessenten zur selben Zeit ins Gespräch kommen. Wie dieser Wettbewerb entsteht und was das bringt, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?.

Aufgabe 7: Anfragen beantworten und vorprüfen

Sobald ein Inserat online ist, kommen Nachrichten und Anrufe, oft auch abends und am Wochenende. Viele Interessenten möchten schnell Antwort, und manche sind gar nicht ernsthaft interessiert. Wer das selbst macht, sollte Zeit dafür einplanen. Ein kurzes Telefonat vor dem Termin klärt, was jemand sucht und wie die Finanzierung geplant ist. So kommen nur Menschen in Ihr Haus, die wirklich infrage kommen, und Sie schützen sich vor Neugierigen. Sensible Unterlagen sollten erst an geprüfte Interessenten gehen, und Ihre Adresse muss nicht sofort jeder erfahren.

Mit Makler nimmt Ihnen das jemand ab. Fragen Sie, wie er vorgeht, wie schnell er antwortet und welche Daten er erhebt. Machen Sie selbst einmal den Test und schicken Sie eine Anfrage an eines seiner aktuellen Angebote. Das ist ein guter Hinweis darauf, was Ihre Interessenten erleben. Wer zu viele Objekte gleichzeitig betreut, ist vielleicht schlecht erreichbar. Fragen Sie auch das. Für Eigentümer, die weit weg wohnen oder beruflich viel zu tun haben, ist diese Aufgabe oft ein Hauptgrund für einen Makler.

Aufgabe 8: Besichtigungen durchführen

Ein Haus zu zeigen, kostet Zeit und Nerven. Wer selbst führt, steht schnell zwischen den Stühlen, weil Interessenten auch Ihre Küche kritisieren und nach dem letzten Preis fragen. Viele Eigentümer verraten dabei mehr, als sie sollten. Ein Profi führt sachlich durchs Haus, bündelt Termine und spricht auch unangenehme Punkte an, ohne persönlich betroffen zu sein. Sie müssen nicht dabei sein, und auch die Interessenten sprechen dann freier. Bei Mietern oder bei einem bewohnten Haus muss alles rechtzeitig abgestimmt werden.

Unabhängig davon sollten Sie überlegen, zu welchen Zeiten sich Ihr Haus am besten zeigt. Am Vormittag ist es vielleicht hell, am Abend hört man die Straße. Eine ehrliche Auswahl vermeidet spätere Enttäuschungen. Räumen Sie Wertsachen und persönliche Unterlagen weg. Wer selbst zeigt, sollte sich außerdem vorher ausweisen lassen und nicht allein mit Unbekannten durch das leere Haus gehen. Nach dem Termin sollte eine Rückmeldung eingeholt werden, die Sie weiterbringt. Das gehört zu einer guten Vermarktung einfach dazu.

Aufgabe 9: Bonität prüfen

Ein hohes Gebot, das am Ende nicht finanziert wird, kostet Monate. Deshalb sollte vor Verhandlung und Notartermin eine Bestätigung der Bank vorliegen. Selbst wenn jemand sehr überzeugend auftritt, sollten Sie darauf bestehen. Bei einem Haus sind die Summen groß, und die Bank prüft oft auch den Zustand und die Unterlagen. Ein Makler weiß, wie eine brauchbare Bestätigung aussieht und erkennt vage Zusagen. Allein können Sie das auch tun, müssen dann aber bereit sein, unangenehme Fragen zu stellen und notfalls abzusagen. Für viele Eigentümer ist genau das schwierig.

Bei einem Kauf ohne Finanzierung reicht ein geeigneter Nachweis des Vermögens, und Interessenten aus dem Ausland brauchen oft mehr Zeit. Auch bei Bauträgern ist die Bonität zu prüfen, ebenso die Frage, welche Vorbehalte sie machen. Der Notar schützt Sie insofern, als Sie erst nach Zahlung übergeben. Vor der verlorenen Zeit schützt er Sie aber nicht. Für die Zeit bis zur Beurkundung gilt deshalb: Halten Sie einen weiteren Interessenten warm, bis alles unterschrieben ist. Das macht ein guter Makler ohnehin.

Aufgabe 10: Verhandeln

Über den Preis zu sprechen, fällt vielen schwer, vor allem wenn es um das eigene Elternhaus geht. Interessenten bringen Einwände vor, manche berechtigt, manche nicht. Das Dach ist alt, der Keller feucht, die Fenster sind einfach verglast. Wer vorbereitet ist, kann darauf sachlich antworten. Ein Makler hat hier den Vorteil des Abstands, und er kann auch einmal sagen, dass er erst mit Ihnen sprechen muss. Das nimmt Druck heraus. Allein zu verhandeln spart Provision, doch bei einem Haus kann ein Prozent mehr oder weniger viel Geld bedeuten.

Vereinbaren Sie, was Interessenten über Ihre Grenze erfahren dürfen, und dass alle Gebote vorgelegt werden. Wenn Sie selbst verhandeln, halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest und lassen Sie sich nicht zu schnellen Zusagen drängen. Bei mehreren Eigentümern sollten alle einverstanden sein. Hinweise zur Interessenvertretung gibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au. Eine gute Verhandlung endet mit einem Ergebnis, das auch nach dem Notartermin noch gilt.

Aufgabe 11: Notartermin vorbereiten

Der Notar entwirft den Vertrag, in der Regel im Auftrag des Käufers. Er ist neutral, ersetzt aber keine Beratung. Prüfen Sie den Entwurf gründlich: Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Regelung zu Mängeln, mitverkaufte Gegenstände. In einem Erhaltungssatzungsgebiet fragt der Notar auch das Vorkaufsrecht der Stadt ab, was bei einem ganzen Haus wichtiger sein kann als bei einer Wohnung. Grundschulden werden gelöscht, wofür Sie die Bank früh ansprechen sollten. Ein Makler stimmt das alles ab und kann Sie begleiten, doch auch ohne ihn ist das möglich, wenn Sie sich Zeit nehmen.

Wichtig ist außerdem die Steuerfrage. Bei Selbstnutzung bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei, bei Vermietung gilt die Zehn-Jahres-Frist, und entscheidend ist das Datum der Beurkundung. Bei vermieteten Häusern kann außerdem die Drei-Objekt-Grenze eine Rolle spielen. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor der Termin feststeht. Bei einer Erbengemeinschaft brauchen alle eine Vollmacht oder müssen anwesend sein. Das braucht Vorlauf. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in der Au.

Aufgabe 12: Übergabe

Wenn der Kaufpreis eingegangen ist, folgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und Unterlagen. Halten Sie den Zustand und den Stand des Heizöls fest, falls vorhanden. Sagen Sie den Versorgern Bescheid, melden Sie die Versicherung ab oder übertragen Sie sie, und informieren Sie Mieter gemeinsam mit dem Käufer. Das ist nicht kompliziert, aber es sollte in Ruhe geschehen. Eine Maklerin begleitet das in der Regel und hält den Kontakt, wenn später noch Fragen auftauchen. Bewahren Sie Ihre Unterlagen auf, denn das Finanzamt kann noch nachfragen.

Die Aufgaben im Überblick

Aufgabe	Ohne Makler	Mit Makler
Wert	Eigene Recherche, ggf. Gutachten	Einschätzung, zwei Meinungen sinnvoll
Unterlagen	Eigener Antrag bei den Stellen	Mit Vollmacht erledigt
Vorbereitung	Eigene Entscheidung	Rat, was sich lohnt
Fotos, Grundriss	Selbst beauftragen	Meist enthalten
Exposé	Selbst schreiben	Enthalten, Freigabe sinnvoll
Interessenten	Portale	Portale, Suchkunden, Netzwerke
Anfragen	Eigene Zeit	Vorprüfung durch Maklerin
Besichtigung	Selbst führen	Bündelung, sachliche Führung
Bonität	Selbst einfordern	Teil des Ablaufs
Verhandlung	Selbst führen	Abstand, Abstimmung mit Ihnen
Notar	Eigene Prüfung	Abstimmung, Begleitung
Übergabe	Selbst organisieren	Begleitung

Lohnt sich ein Makler überhaupt?

Wer viel Zeit, Erfahrung und gute Nerven hat und vielleicht schon einen Käufer im Bekanntenkreis kennt, kann das Haus auch selbst verkaufen. Lassen Sie den Wert aber unabhängig einschätzen, denn unter Bekannten wird oft zu niedrig verkauft. Für alle anderen rechnet sich die Unterstützung häufig, vor allem bei einem Haus mit Besonderheiten. Es ist auch eine Frage der Kosten. Bei einem Satz von 1,785 % sieht die Rechnung anders aus als bei 3,57 %. Typische Stolpersteine beim Eigenverkauf nennt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis für ein Haus?

Bei Häusern hängt das stark vom Einzelfall ab, und einen sicheren Betrag kann niemand zusagen. Fragen Sie nach Verkäufen, die Ihrem Haus am nächsten kommen. Bei einem Mietshaus zählt die Rechnung, bei einem kleinen Altstadthaus Geduld und gezielte Ansprache, bei einem Stadthaus die Präsentation. Wie der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au? zeigt, entsteht ein gutes Ergebnis aus Vorbereitung und Wettbewerb. Vergleichskriterien bietet auch der Ratgeber Bester Immobilienmakler in der Au.

Warum zahlen Sie bei neues // nest weniger?

Auch bei einem Haus liegt unser Satz bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen damit 50 % der Provision, und die zwölf Aufgaben bleiben bei uns. Möglich wird das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel sieht sich Ihr Haus gern an und sagt Ihnen offen, wenn sie einen Fachmann für sinnvoll hält. Das erste Gespräch ist kostenlos.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus in der Au selbst verkaufen?

Ja, wenn Sie Zeit und Erfahrung haben. Lassen Sie den Wert aber unabhängig einschätzen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Oft länger als bei einer Wohnung, häufig mehrere Monate.

Welche Unterlagen sind besonders wichtig?

Grundbuch, Bauakte, Pläne, Energieausweis und bei Vermietung die Mietverträge.

Muss ich vor dem Verkauf renovieren?

Meist nicht. Kleine Arbeiten und vollständige Unterlagen genügen häufig.

Darf die alte Heizung bleiben?

Ja, sie darf weiterlaufen und repariert werden. Prüfen Sie aber die Dämmpflichten.

Was ist das Vorkaufsrecht der Stadt?

In bestimmten Gebieten kann die Stadt eintreten. Der Notar fragt das ab.

Sollte ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann passen. Vergleichen Sie aber Bedingungen und Fristen.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Ein Hausverkauf in München-Au umfasst zwölf Aufgaben, von der Wertfindung über Unterlagen und Besichtigungen bis zur Übergabe. Überlegen Sie, was Sie selbst übernehmen möchten und wo Sie Hilfe brauchen, und rechnen Sie die Kosten ehrlich durch. Ellen Günthel begleitet Sie gern. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.