Haus verkaufen im Alter in München-Au: Hang, Treppen und Dult, eine Prüfliste für den Alltag und den nächsten Schritt

Die Au ist ein Viertel, in dem man alt werden kann. Der Markt ist nah, die Kirche auch, und auf dem Mariahilfplatz trifft man Bekannte. Viele ältere Eigentümer leben seit Jahrzehnten hier und können sich nichts anderes vorstellen. Trotzdem hat das Viertel auch seine Tücken. Der Weg vom Bach hinauf zum Hang ist steil, viele Altbauten haben keinen Aufzug, und das Kopfsteinpflaster ist mit einem Rollator keine Freude. An den Dult-Tagen ist es voll. Irgendwann kommt deshalb die Frage auf: Wie lange geht das noch gut? Solange man sie in Ruhe beantworten kann, hat man alle Möglichkeiten.

Dieser Ratgeber bietet Ihnen dafür eine einfache Prüfliste für den Alltag, die Sie ganz für sich durchgehen können. Danach geht es um Umbauten, um eine passende Wohnung im Viertel, um Vollmachten und um Wege wie Wohnrecht oder Leibrente. Wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, erfahren Sie auch, wie er sich möglichst schonend organisieren lässt. Eine fertige Antwort gibt es nicht. Bei neues // nest nimmt sich Ellen Günthel gern Zeit für Sie. Sie zahlen dann 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum lohnt sich eine Prüfliste?

Über das Altern spricht man nicht gern, und schon gar nicht über die Frage, ob die eigene Wohnung noch passt. Eine Liste hilft, weil sie die Sache von der Stimmung trennt. Sie müssen sie niemandem zeigen. Gehen Sie sie einmal in Ruhe durch und wiederholen Sie das nach einem Jahr. Vielleicht stellen Sie fest, dass alles in Ordnung ist. Vielleicht fallen Ihnen Kleinigkeiten auf, die sich leicht ändern lassen. Und vielleicht merken Sie, dass doch mehr zu tun ist, als Sie dachten. Früh nachzudenken bedeutet, selbst zu bestimmen, statt später den Umständen oder den Kindern zu folgen.

Es geht dabei nicht um Schwäche. Auch sehr fitte Menschen ziehen manchmal rechtzeitig um, einfach weil sie sich die Mühe mit Haus und Treppe ersparen und ihre Zeit anders verbringen möchten. Andere bleiben bis zuletzt und organisieren sich Hilfe. Beides ist in Ordnung. Sprechen Sie auch mit jemandem, dem Sie vertrauen, denn von außen fällt manches anders auf. Die folgenden Fragen sind nur ein Vorschlag. Streichen Sie, was für Sie nicht passt, und ergänzen Sie, was Ihnen wichtig ist. Es ist Ihre Liste.

Prüfliste 1: Der Weg nach Hause

Wie viele Stufen führen zu Ihrer Wohnung, und wie geht es Ihnen damit an einem schlechten Tag? Gibt es einen Aufzug? Wie weit ist es zum nächsten Bäcker, zum Arzt, zur Apotheke? Müssen Sie dafür den Hang hinauf oder hinunter? Wie kommen Sie mit Einkäufen zurück? Wie ist die Lage im Winter bei Eis? Wie weit ist es zur Haltestelle, und kommen Sie von dort noch gut nach Hause? Fahren Sie noch selbst Auto, und falls nicht, wer bringt Sie zum Arzt? In der Au spielen auch die Pflastersteine und die Bordsteine eine Rolle, zumal mit Rollator oder Gehstock.

Stellen Sie sich auch einen kleinen Notfall vor. Was wäre, wenn Sie sich den Fuß verstauchen? Könnten Sie die Wohnung dann noch verlassen? Wer käme vorbei? Eine Woche mit eingeschränkter Beweglichkeit sagt oft mehr als jedes Jahr ohne Beschwerden. Vielleicht fallen Ihnen einfache Lösungen ein, etwa ein Lieferdienst oder eine Nachbarin. Vielleicht wird Ihnen aber auch klar, dass ein Umzug in einigen Jahren sinnvoll sein könnte. Wenn Sie die Treppe nur noch mit Mühe schaffen, ist das ein wichtiges Signal, auch wenn Sie noch keine Eile haben.

Prüfliste 2: In der Wohnung

Kommen Sie gut in die Dusche oder Wanne? Gibt es Schwellen, lose Teppiche und dunkle Ecken? Liegt das Schlafzimmer auf derselben Ebene wie Küche und Bad? Wie viele Zimmer nutzen Sie eigentlich noch, und wann war zuletzt jemand im Gästezimmer? Wie viel Zeit kostet Sie das Putzen? Können Sie Fenster und Heizung noch selbst bedienen? Bei einem Haus am Hang kommen oft Treppen im Innern dazu, und auch der Garten macht Arbeit. Überlegen Sie ehrlich, was Ihnen Freude macht und was nur noch Pflicht ist.

Viele dieser Punkte lassen sich mit kleinen Mitteln verbessern. Eine ebenerdige Dusche, Haltegriffe, bessere Beleuchtung und das Entfernen von Stolperkanten kosten vergleichsweise wenig. Bei einem Pflegegrad kann die Pflegekasse unter bestimmten Bedingungen zuschießen, und das sollten Sie vor der Beauftragung klären. Auch die Wohnberatung der Stadt kann Hinweise geben. Fragen Sie, bevor Sie eine größere Summe ausgeben, und überlegen Sie, wie lange Sie noch dort wohnen möchten. Wer ohnehin in wenigen Jahren umziehen will, investiert anders als jemand, der fest entschlossen ist zu bleiben.

Prüfliste 3: Hilfe und Menschen

Wer ist in Ihrer Nähe? Wen können Sie abends anrufen? Wie oft kommt jemand vorbei? Wohnen Ihre Kinder in der Nähe, oder machen sie sich aus der Ferne Sorgen? Gibt es Nachbarn, auf die Sie sich verlassen können? Vieles lässt sich mit Hilfe lösen, etwa durch eine Haushaltshilfe, einen Hausnotruf, einen Pflegedienst oder einen Mittagstisch. In der Au sind die Wege kurz, und das kann ein großer Vorteil sein. Oft ist es gerade das soziale Netz, das einen Verbleib möglich macht. Das sollte in jede Rechnung einfließen, denn ein Umzug weit weg kostet genau das.

Prüfen Sie, wie viel Hilfe Sie heute schon brauchen und was das kostet. Rechnen Sie auch aus, was in den nächsten Jahren dazukommen könnte. Das klingt unangenehm, schafft aber Klarheit. Vielleicht reicht Ihre Rente gut aus, und das Geld aus der Wohnung müsste gar nicht angerührt werden. Vielleicht wird es aber auch knapp, und ein Verkauf würde viele Sorgen nehmen. Sprechen Sie darüber mit jemandem, der sich mit Geld auskennt und nichts verkaufen möchte, etwa einem Steuerberater oder einer unabhängigen Beratungsstelle. Wir geben dazu keine Anlageempfehlungen, nur Hinweise zum Verkauf.

Prüfliste 4: Das Haus und die Kosten

Eine abbezahlte Wohnung ist nicht kostenlos. Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Rücklagen laufen weiter. Bei einem eigenen Haus kommen Dach, Fassade, Heizung, Gartenpflege und Winterdienst hinzu. Stehen in den nächsten Jahren größere Arbeiten an? In einer Gemeinschaft erfahren Sie das aus den Protokollen. Eine Sonderumlage in hohem Alter kann schmerzen. Die Heizung darf nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden, und Sie müssen wegen des Gesetzes nichts überstürzen. Eine größere Reparatur kann dennoch irgendwann anstehen. Dazu gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in der Au Hinweise.

Schreiben Sie die Beträge der letzten Jahre auf und schätzen Sie, was noch kommt. Auf der anderen Seite steht der Wert der Immobilie, der Ihnen Sicherheit geben kann. Eine erste Vorstellung erhalten Sie mit dem Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au. Vielleicht stellen Sie fest, dass sich mit dem Erlös ein sehr angenehmes Leben finanzieren ließe, und vielleicht erkennen Sie, dass es für einen Umzug im Viertel knapp würde. Beides ist wichtig zu wissen, bevor Sie sich entscheiden. Eine Einschätzung ist unverbindlich und zwingt Sie zu nichts.

Die Prüfliste im Überblick

Vergeben Sie für jeden Punkt ein einfaches Zeichen: passt, geht noch, wird schwierig. Wiederholen Sie das nach einem Jahr.

Bereich	Fragen	Mögliche Lösung
Weg nach Hause	Stufen, Hang, Einkäufe	Lieferdienst, Fahrdienst
In der Wohnung	Dusche, Schwellen, Licht	Kleine Umbauten, Zuschuss
Hilfe und Menschen	Nachbarn, Kinder, Notruf	Haushaltshilfe, Pflegedienst
Haus und Kosten	Hausgeld, Sanierung, Rente	Rechnung, Beratung
Zukunft	Wie lange noch?	Wohnung im Viertel, Vollmacht

Gibt es eine passende Wohnung im Viertel?

Viele möchten die Au nicht verlassen, und das ist verständlich. Eine kleinere Wohnung mit Aufzug nahe dem Mariahilfplatz oder in den neueren Häusern am Nockherberg wäre für manche ideal. Solche Wohnungen sind jedoch gefragt und nicht leicht zu finden. Auch Haidhausen, Giesing oder Harlaching kommen infrage, und eine frühe Vormerkung schadet selbst dann nicht, wenn Sie noch schwanken. Prüfen Sie ebenso betreute Wohnanlagen und fragen Sie nach den Wartelisten, die oft lang sind. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie die Protokolle lesen und nach Rücklagen und anstehenden Arbeiten fragen.

Mieten kann ebenfalls eine Lösung sein. Reparaturen und Hausgeld sind dann nicht mehr Ihre Sorge, und der Erlös steht Ihnen frei zur Verfügung. Die Miete muss zur Rente und zum Erlös passen, und das sollten Sie mit einer unabhängigen Stelle durchrechnen. Achten Sie auf Einzelheiten: Gibt es Stufen vor dem Haus? Ist die Dusche bodengleich? Wie weit ist der nächste Laden? Sind die Türen breit genug für einen Rollator? Eine Maklerin kann Verkauf und Umzug zeitlich abstimmen, sodass Sie nicht unter Druck geraten. So kann auch ein späterer Übergabetermin vereinbart werden.

Warum ist die Vollmacht so wichtig?

Viele glauben, Ehepartner oder Kinder könnten im Notfall einfach handeln. Das stimmt nur begrenzt. Das Notvertretungsrecht unter Ehegatten gilt nur für Gesundheitsfragen. Ohne Vollmacht kann für einen Verkauf, wenn Sie selbst nicht mehr entscheiden können, ein rechtlicher Betreuer nötig werden, und das Betreuungsgericht muss dann in der Regel zustimmen. Das dauert und ist aufwendig. Mit einer Vorsorgevollmacht bestimmen Sie selbst, wem Sie vertrauen. Für Immobilien sollte sie notariell beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt sein, denn das Grundbuchamt verlangt das.

Wählen Sie jemanden, dem Sie vertrauen, und sprechen Sie mit dieser Person. Benennen Sie auch Ersatz. Wichtig ist, dass jemand weiß, wo das Papier aufbewahrt wird, und ein Eintrag im Zentralen Vorsorgeregister hilft Gerichten im Ernstfall. Erteilen lässt sich eine solche Vollmacht nur, solange Sie noch voll geschäftsfähig sind. Auch Patientenverfügung und Testament gehören in diese Überlegung. Das ist unabhängig davon sinnvoll, ob Sie verkaufen möchten oder nicht. Erben später mehrere Kinder gemeinsam, finden sie Hinweise im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in der Au. Ein Gespräch beim Notar kostet nur einen Bruchteil dessen, was ein Betreuungsverfahren an Zeit verschlingt.

Kann ich verkaufen und wohnen bleiben?

Es gibt mehrere Wege. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch wird im Grundbuch abgesichert, wodurch der Kaufpreis entsprechend sinkt. Bei einer Leibrente zahlt er stattdessen monatlich, solange Sie leben. Dabei kommt alles auf die Absicherung an und darauf, wie zahlungskräftig der Vertragspartner auf Dauer bleibt. Daneben werben Firmen mit dem Teilverkauf, bei dem ein Anteil verkauft wird und Sie danach monatlich für die Nutzung zahlen. Solche Modelle haben oft hohe laufende Kosten und sollten kritisch geprüft werden. Lassen Sie sich alle Bedingungen zeigen und vergleichen Sie sie mit einem normalen Verkauf.

Eine einfachere Lösung ist häufig ein Verkauf mit späterer Übergabe oder einer befristeten Rückmiete. Das Geld ist da, und Sie haben Zeit für den Umzug. Das muss im Kaufvertrag sauber geregelt sein, einschließlich Kosten und Ende. Fragen Sie dazu den Notar und den Steuerberater. Nicht jeder Käufer interessiert sich dafür, aber manche Anleger kennen solche Lösungen. Vorsicht gilt, wenn jemand an der Tür klingelt und mit Bargeld oder einer raschen Lösung wirbt. Unterschreiben Sie nichts sofort. Wie Sie unseriöse Angebote erkennen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in der Au.

Welche Rolle spielen die Kinder?

Ein frühes Gespräch in der Familie verhindert böses Blut. Sie entscheiden aber selbst, denn es ist Ihr Eigentum. Vielleicht möchte ein Kind die Wohnung übernehmen, vielleicht haben alle längst ihre eigenen Wege. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein, hat aber Folgen, etwa bei Freibeträgen, Pflichtteilen und möglichen Rückforderungen, wenn später Sozialleistungen nötig werden. Lassen Sie sich beraten, bevor etwas beurkundet wird, und sichern Sie ein Wohnrecht für sich ab. Kinder, die weit weg leben, drängen manchmal aus Sorge zu sehr. Sagen Sie klar, was Sie möchten.

Es kann auch angenehm sein, wenn jemand beim Gespräch mit der Maklerin oder beim Notartermin dabei ist. Ein zweites Paar Ohren ist bei großen Summen hilfreich. Das darf ein Kind sein, aber auch eine Freundin oder ein Nachbar. Seriöse Anbieter haben damit keinerlei Problem. Wenn es später um ein Erbe geht, kann der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in der Au Ihren Angehörigen helfen. Geben Sie Ihren Kindern außerdem einen Überblick über Unterlagen und Konten. Für sie ist das im Ernstfall eine große Erleichterung.

Wie läuft der Verkauf möglichst schonend?

Für das erste Gespräch müssen Sie nirgendwo hinfahren, denn die Maklerin kommt ins Haus und beschafft die Papiere später selbst, wenn Sie sie dazu bevollmächtigen. Besichtigungen werden gebündelt, und nur geprüfte Interessenten kommen. Sie müssen nicht dabei sein. Manchen ist es lieber, an diesen Tagen bei einer Freundin zu sein. Legen Sie die Termine möglichst außerhalb der Dult und zu Zeiten, die Ihnen passen. Große Investitionen lohnen sich vor dem Verkauf in der Regel nicht, denn Käufer haben eigene Pläne. Ausmisten und etwas Reinigen reichen meist. Dafür gibt es auch Helfer und Umzugsdienste, die auf ältere Menschen spezialisiert sind.

Beginnen Sie mit dem Ausräumen früh und in kleinen Schritten, am besten mit Keller oder Dachboden. Fragen Sie Ihre Familie, wer welches Stück gerne hätte, und lassen Sie Wertvolles schätzen. In der neuen Wohnung helfen vertraute Möbel und Bilder beim Ankommen. Der Abschied darf dauern. Viele sagen nach dem Umzug, dass sie erleichtert sind, andere brauchen länger. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au. Lesen Sie den Notarvertrag in Ruhe, und nehmen Sie jemanden mit, wenn Sie möchten.

Welche Steuern sind zu bedenken?

Bei einer selbst bewohnten Immobilie fällt auf den Erlös meist keine Einkommensteuer an, sofern Sie noch im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren zuvor dort gelebt haben. Bei Wohnrecht, Leibrente oder einer Vermietung sollten Sie genauer hinsehen, und auch Schenkungen haben eigene Regeln. Fragen Sie einen Steuerberater. Auch die Auswirkung auf Sozialleistungen kann in manchen Fällen wichtig werden. Eine Stunde Beratung ist hier gut angelegt, und Sie können sie gemeinsam mit einer Person Ihres Vertrauens wahrnehmen. Bewahren Sie alle Unterlagen dazu gut auf.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis für ältere Eigentümer?

Es hilft jemand, der Zeit hat und nicht drängt. Vollständige Papiere, eine ansprechende Darstellung und gleichzeitiges Interesse mehrerer Käufer führen am ehesten zu einem guten Ergebnis. Eine feste Summe verspricht niemand seriös, und Eile ist bei einer solchen Entscheidung ein schlechter Ratgeber. Eine zweite Stimme und eine vertraute Begleitung beim Gespräch schützen Sie vor Fehlern. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?.

Was kostet Sie die Maklerin?

Unser Satz liegt bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Ihre Ersparnis beträgt 50 % der Provision, während wir uns unverändert um alles kümmern, was Bewertung, Papiere, Fotos, Termine, Preisgespräche und Notar betrifft. Diese Summe bleibt für Ihren nächsten Lebensabschnitt. Möglich wird das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel kommt gern zu Ihnen nach Hause und drängt Sie zu nichts.

Häufige Fragen

Wann sollte ich anfangen, darüber nachzudenken?

Am besten, solange es Ihnen gut geht und Sie frei entscheiden können.

Ist Bleiben oder Gehen besser?

Das hängt von Gesundheit, Wegen, Hilfe und Kosten ab. Die Prüfliste hilft dabei.

Gibt es Zuschüsse für Umbauten?

Bei Pflegegrad oft über die Pflegekasse. Fragen Sie vorher nach.

Brauche ich eine Vorsorgevollmacht?

Sie ist sehr sinnvoll. Für Immobilien sollte sie notariell beurkundet oder beglaubigt sein.

Kann ich nach dem Verkauf wohnen bleiben?

Ja, etwa mit Wohnrecht, Nießbrauch oder befristeter Rückmiete.

Muss ich vorher renovieren?

Meist nicht. Aufräumen und kleine Reparaturen genügen häufig.

Darf jemand beim Gespräch dabei sein?

Ja, das ist sogar empfehlenswert.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer in der Au im Alter über einen Verkauf nachdenkt, sollte zuerst mit einer einfachen Prüfliste auf Wege, Wohnung, Hilfe und Kosten schauen. Danach lassen sich Umbau, Wohnung im Viertel und Vollmacht in Ruhe entscheiden. Ellen Günthel hört Ihnen gern zu. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.