Geerbte Immobilie verkaufen in München-Au: Acht Fehler, die Erben oft machen, und wie Sie sie vermeiden

Wer eine Immobilie erbt, ist oft in einer Ausnahmesituation. Die Trauer ist noch frisch, und zugleich muss man sich um vieles kümmern, was man noch nie gemacht hat. In dieser Lage entstehen Fehler, die später Geld oder Nerven kosten. Nicht aus Dummheit, sondern weil niemand erklärt, was wirklich wichtig ist. Vielleicht unterschreibt jemand beim ersten Anruf eines Interessenten, weil es so bequem erscheint. Vielleicht wird die Wohnung am Mariahilfplatz monatelang nicht beheizt, und im Keller am Bach bildet sich Feuchtigkeit. Vielleicht wird eine Frist versäumt, die man gar nicht kannte.

Dieser Ratgeber zeigt die acht häufigsten Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie in der Au und wie Sie sie vermeiden. Sie finden dabei die wichtigsten Fristen, Zuständigkeiten und Steuerfragen, ohne juristische Fachsprache. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht, und für Einzelfragen sollten Sie Anwalt, Notar oder Steuerberater fragen. Wenn Sie verkaufen möchten, begleitet Sie bei neues // nest Ellen Günthel, auch wenn Sie weit weg wohnen. Das erste Gespräch ist kostenlos, und es gibt keinen Grund zur Eile.

Fehler 1: Die Ausschlagungsfrist übersehen

Nach dem Tod bleibt nicht viel Zeit, um zu entscheiden, ob man das Erbe überhaupt annehmen möchte. In der Regel sind es sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls, und bei einem Wohnsitz im Ausland sechs Monate. Wer die Frist versäumt, hat angenommen, und zwar auch mögliche Schulden. Bei einer Wohnung in der Au denkt man zuerst an den Wert. Trotzdem kann es Verbindlichkeiten geben, etwa aus einem Kredit, einer Pflegeeinrichtung oder einer früheren Firma. Sehen Sie sich deshalb früh Kontoauszüge und Post an, und notieren Sie das Datum, an dem Sie vom Erbe erfahren haben.

Vorsicht auch bei Handlungen, die wie eine Annahme wirken. Wer in dieser Zeit beginnt, Möbel oder Schmuck zu verkaufen, kann sein Recht auf Ausschlagung verlieren. Nötige Sicherungen sind dagegen in Ordnung. Ein Anwalt kann klären, ob die Haftung sich begrenzen lässt, wenn die Lage unklar ist. Gerade bei größeren Vermögen sollte man hier nicht raten. Geben Sie außerdem das Testament beim Nachlassgericht am Amtsgericht München ab, denn das ist Pflicht. Das gilt auch für ein handschriftliches Testament, das Sie in einer Schublade finden.

Fehler 2: Zu früh einem Interessenten zusagen

Kaum ist jemand verstorben, tauchen manchmal Interessenten auf. Ein Nachbar fragt freundlich, ob die Wohnung bald frei wird, ein Bauträger schreibt einen Brief, und ein Makler ruft an, weil er die Anzeige gesehen hat. In einer solchen Lage kann ein schnelles Angebot wie eine Erlösung wirken. Wer aber den Wert nicht kennt, kann viel Geld verschenken, auch beim Verkauf an Bekannte. Bleiben Sie freundlich und sagen Sie, dass Sie noch nichts entschieden haben. Unterschreiben Sie nichts, auch keine angeblich unverbindliche Reservierung, und geben Sie keine Zusagen.

Lassen Sie den Wert zuerst unabhängig einschätzen. Das kostet nichts, wenn Sie zwei oder drei Maklerinnen einladen und die Begründungen vergleichen. Wie Sie selbst einen ersten Rahmen ermitteln können, zeigt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au. Wenn ein Angebot wirklich gut ist, bleibt es auch in einigen Wochen noch interessant. Wer Druck ausübt und sagt, das Angebot gelte nur heute, sollte Sie misstrauisch machen. Eine so große Entscheidung verträgt keinen Zeitdruck, besonders nicht in den ersten Wochen nach einem Todesfall.

Fehler 3: Die leere Wohnung sich selbst überlassen

Eine leerstehende Immobilie braucht Betreuung, und zwar auch im Sommer. Im Winter kann die Heizung ausfallen und ein Rohr einfrieren. In einem alten Keller am Bach kann sich Feuchtigkeit sammeln, wenn nie gelüftet wird. Der volle Briefkasten verrät, dass niemand da ist. Informieren Sie deshalb die Hausverwaltung und die Versicherung, denn viele Verträge verlangen bei Leerstand eine Meldung und regelmäßige Kontrollen. Prüfen Sie Fenster, Wasser und Herd und lassen Sie jemanden regelmäßig nachsehen. Bitten Sie eine Nachbarin um Hilfe oder beauftragen Sie jemanden.

Wer weit weg lebt, sollte das schriftlich regeln, einschließlich Schlüssel und Telefonnummern. Fotografieren Sie die Räume, bevor sich etwas verändert. Das hilft später auch bei Fragen zum Zustand. Falls sich ein Schaden zeigt, handeln Sie schnell und bewahren Sie die Rechnungen auf. Dringende Maßnahmen darf jeder Miterbe allein veranlassen. Bei mehreren Erben sollte klar sein, wer sich darum kümmert. So vermeiden Sie den klassischen Fall, dass jeder annimmt, ein anderer sehe nach. Eine kleine Vergütung für die Person vor Ort kann die Stimmung verbessern.

Fehler 4: Hausgeld und Verwaltung vergessen

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, läuft das Hausgeld weiter, auch wenn das Konto des Verstorbenen gesperrt ist. Mit der Zeit entstehen Rückstände, und Sie bekommen Mahnungen, die Sie vielleicht gar nicht sehen, weil die Post noch an die alte Adresse geht. Melden Sie sich deshalb bei der Verwaltung, erklären Sie die Lage und nennen Sie einen Ansprechpartner. Sie wird einen Nachweis der Erbfolge verlangen. Fragen Sie auch nach den Protokollen, dem Wirtschaftsplan, der Abrechnung und der Rücklage, denn das brauchen Sie ohnehin für den Verkauf.

Prüfen Sie, ob die nächste Eigentümerversammlung ansteht. Dort kann über größere Arbeiten beschlossen werden, die Sie betreffen. Sie können teilnehmen oder jemanden bevollmächtigen. Fragen Sie auch nach Sonderumlagen und danach, welcher Keller zur Wohnung gehört. Solche Fragen lassen sich oft nur noch über die Verwaltung klären, wenn niemand mehr in der Familie sich erinnert. Was es sonst an Papieren braucht, zeigt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Wer das früh ordnet, spart sich später viel Sucherei.

Fehler 5: Das Grundbuch aufschieben

Als Erbe sind Sie sofort Eigentümer, doch im Grundbuch steht noch der Verstorbene. Für den Verkauf muss das geändert werden, und dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament genügt meist nicht. Der Erbschein kann einige Wochen bis Monate dauern, je nach Fall, und er kostet Gebühren, die sich nach dem Wert richten. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung selbst gebührenfrei. Wer zu lange wartet, zahlt mehr. Beim Verkauf kann der Notar das zusammen mit dem Kaufvertrag erledigen. Fragen Sie ihn danach.

Prüfen Sie zugleich die eingetragenen Rechte und Grundschulden. Oft sind die Kredite längst getilgt, aber die Löschung fehlt. Die Bank erteilt dazu eine Bewilligung, auch wenn sie inzwischen anders heißt. Ein Wegerecht oder Wohnrecht kann den Wert beeinflussen. Hilfe beim Lesen bietet unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, und alle müssen beim Verkauf mitwirken. Wie das zu lösen ist, beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in der Au.

Fehler 6: Falsche Vorstellungen über Mieter

Wenn Mieter in der Wohnung leben, läuft der Mietvertrag mit den Erben weiter. Der Tod des Vermieters ist kein Kündigungsgrund, und auch der Verkauf nicht. Viele Erben gehen davon aus, sie könnten die Wohnung einfach frei machen, und erleben dann eine böse Überraschung. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt echten Bedarf voraus, und in München können nach einer Umwandlung lange Sperrfristen gelten. Stellen Sie sich deshalb bei den Mietern vor, sagen Sie, wohin die Miete gehen soll, und klären Sie, wo die Kaution liegt. Ein gutes Verhältnis nützt Ihnen sehr.

Beim Verkauf kommen dann vor allem Anleger infrage, und der Preis richtet sich nach der Rendite. Bei einer langjährigen Mieterin zu niedriger Miete fällt der Preis oft deutlich niedriger aus als bei einer freien Wohnung. Vielleicht interessiert sich die Mieterin selbst für einen Kauf, oder sie zieht ohnehin bald aus. Fragen Sie danach, aber drängen Sie nicht. Einvernehmliche Lösungen sollten von einem Anwalt begleitet werden. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in der Au.

Fehler 7: Vor dem Verkauf zu viel investieren

Viele Erben möchten die Wohnung vor dem Verkauf herrichten, und manche lassen sich auch dazu überreden. Ein neues Bad, eine neue Küche, ein neuer Kessel, vielleicht sogar eine ganze Sanierung. Das rechnet sich selten, denn Käufer haben eigene Vorstellungen und zahlen nicht jeden Euro zurück. Auch die Sorge, die alte Heizung müsse raus, ist überholt. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Öl- und Gasheizungen weiterlaufen, auch ein neuer Eigentümer muss den Kessel nicht ersetzen. Hinweise dazu gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in der Au.

Was sich meist lohnt, ist einfacher: ausräumen, reinigen, kleine Reparaturen, gutes Licht. Eine geräumte Wohnung lässt sich besser fotografieren, wirkt aber manchmal kahl, und eine einfache Möblierung kann helfen. Lassen Sie sich von einer Maklerin sagen, was wirklich zählt, und zwar bevor Sie Geld ausgeben. Fragen Sie auch nach den Kosten für einen Haushaltsauflöser. Im vierten Stock ohne Aufzug wird das teurer. Holen Sie mehrere Angebote ein und seien Sie misstrauisch bei Personen, die an der Tür klingeln. Wertvolles sollte vorher geschätzt werden.

Fehler 8: Die Steuer zu spät klären

Das Finanzamt sollte in der Regel innerhalb von drei Monaten vom Erbfall erfahren, sofern es nicht schon durch Gericht oder Notar informiert wurde. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro, Geschwister und andere nur deutlich weniger. Bei einer Wohnung in der Au kann das überschritten werden. Das Finanzamt bewertet nach eigenen Verfahren, und mit einem Gutachten lässt sich unter Umständen ein niedrigerer Wert nachweisen. Beachten Sie die Einspruchsfrist im Bescheid. Bei der Familienheim-Regelung gelten besondere Bedingungen, die Sie vorab prüfen lassen sollten.

Beim Verkauf greift die Zehn-Jahres-Frist, wobei die Besitzzeit des Verstorbenen angerechnet wird. Wurde die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, fällt in der Regel keine Einkommensteuer an. Schwierig kann es werden, wenn die Eltern erst vor wenigen Jahren gekauft und vermietet haben. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, denn danach lässt sich wenig ändern. Eine Stunde Beratung kostet meist viel weniger als der Fehler, den sie vermeidet. Halten Sie auch Rechnungen für Räumung und Reparaturen bereit, denn manche Kosten lassen sich absetzen.

Die Fehler im Überblick

Fehler	Folge	Was Sie stattdessen tun
Frist übersehen	Schulden mitgeerbt	Datum notieren, Überblick verschaffen
Zu früh zugesagt	Zu niedriger Preis	Zwei oder drei Einschätzungen
Leere Wohnung vergessen	Schäden, Versicherungsprobleme	Kontrolle regeln, melden
Hausgeld vergessen	Rückstände, Mahnungen	Verwaltung informieren
Grundbuch aufgeschoben	Verzögerung, Kosten	Erbschein früh beantragen
Falsche Mieterannahmen	Enttäuschte Käufer, Streit	Mieter ansprechen, rechnen
Zu viel investiert	Geld kommt nicht zurück	Reinigen, kleine Reparaturen
Steuer zu spät geklärt	Unnötige Zahlungen	Steuerberater vorab fragen

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Für den Verkauf selbst gibt es in der Regel keine Frist, und Sie müssen nichts überstürzen. Andererseits kostet Warten Geld: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung, Heizung. Eine leere Wohnung wird außerdem nicht besser. Viele Erben finden nach einigen Monaten einen guten Moment, wenn Ausräumen, Erbschein und Unterlagen erledigt sind und die Familie sich verständigt hat. Überlegen Sie auch, ob Sie selbst einziehen oder vermieten möchten, bevor Sie sich für den Verkauf entscheiden. Rechnen Sie dabei ehrlich. Eine vermietete Altbauwohnung bringt Einnahmen, aber auch Arbeit, vor allem aus der Ferne, und das strenge Münchner Mietrecht verlangt Kenntnisse. Zum Einzug sollten Sie auch die Kosten einer Modernisierung bedenken. Für die Bewertung hilft der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au.

Was kostet Sie die Abwicklung?

Neben möglichen Steuern fallen Gebühren für Erbschein und Notar an, Kosten für Räumung und gegebenenfalls für ein Gutachten. Beim Verkauf kommen Provision, die Löschung alter Grundschulden und bei einem laufenden Darlehen vielleicht eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Bewahren Sie alle Rechnungen auf und halten Sie fest, wer was bezahlt hat, gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind. So lassen sich die Kosten am Ende sauber aus dem Erlös verrechnen. Bei uns liegt die Provision bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %. Einen Vergleich der Sätze und Leistungen ermöglicht der Ratgeber Günstiger Makler in der Au.

Was ist, wenn Sie weit weg wohnen?

Ein Verkauf ist auch aus der Ferne gut möglich. Mit einer Vollmacht beschafft Ihre Maklerin die Unterlagen, organisiert Fotos und führt Besichtigungen durch. Sie erhalten Berichte digital. Für den Notartermin kommen Sie nach München oder erteilen eine notariell beglaubigte Vollmacht, was im Ausland über Konsulate oder örtliche Notare geht und länger dauern kann. Zum Ausräumen genügen oft wenige gut geplante Tage, wenn Sie vorher wissen, was Sie behalten möchten. Klären Sie, wer den Schlüssel hat und wer im Notfall handelt. Wie Sie jemanden vor Ort finden, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in der Au.

Wie gehen Sie mit dem Abschied um?

Ein Elternhaus oder die Wohnung eines geliebten Menschen loszulassen, fällt schwer. Die Spaziergänge an der Isar, der Stand auf der Dult, der Blick aus dem Küchenfenster: Das alles hängt daran. Nehmen Sie sich Zeit, und erwarten Sie nicht, dass alle gleich empfinden. Scannen Sie Fotos und Briefe, damit alle sie behalten können. Fragen Sie jeden, welche Erinnerungsstücke ihm wichtig sind, und schreiben Sie es auf. Manchmal hilft es, ein letztes Mal gemeinsam durch die Räume zu gehen. Das kann auch nach dem Ausräumen geschehen, wenn alles schon ruhig ist.

Wie unterstützt Sie Ellen Günthel?

Ellen Günthel betreut Erben in der Au und den umliegenden Vierteln. Sie kommt in die Wohnung, schätzt den Wert ein und sagt, was zu tun ist und was warten kann. Wenn Sie uns beauftragen, kümmert sie sich um Unterlagen, Verwaltung, Fotos, Interessenten, Besichtigungen und Verhandlungen, und alle Erben erhalten dieselben Informationen. Die Provision liegt bei 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %. Für steuerliche und rechtliche Fragen raten wir, Fachleute hinzuzuziehen. Wie der Ablauf aussieht, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, das Erbe auszuschlagen?

In der Regel sechs Wochen ab Kenntnis, bei Wohnsitz im Ausland sechs Monate.

Muss ich sofort verkaufen?

Nein. Es gibt in der Regel keine Frist für den Verkauf.

Wer zahlt das Hausgeld?

Die Erben, auch wenn die Konten des Verstorbenen gesperrt sind.

Brauche ich einen Erbschein?

Meist ja, außer es liegt ein notarielles Testament vor.

Muss die alte Heizung raus?

Nein, sie darf weiterlaufen und repariert werden. Prüfen Sie aber die Dämmpflichten.

Muss der Mieter ausziehen?

Nein, der Vertrag läuft weiter und geht später auf den Käufer über.

Fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?

Oft nicht, weil die Besitzzeit angerechnet wird. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja, mit Vollmachten und regelmäßigen Berichten.

Fazit

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie in München-Au lassen sich die häufigsten Fehler vermeiden: Fristen beachten, sich nicht drängen lassen, die Wohnung betreuen, Hausgeld und Grundbuch regeln, Mieter und Steuern früh klären und nicht zu viel investieren. Ellen Günthel nimmt sich gern Zeit für Sie. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.