Immobilie verkaufen in München-Au: Sechs Monate im Überblick, vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe

Viele Eigentümer in der Au denken lange über einen Verkauf nach, bevor sie etwas tun. Sie lieben den Weg über den Mariahilfplatz, die Isar vor der Tür und das eigene Treppenhaus, und zugleich hat sich etwas geändert. Die Kinder sind ausgezogen, die Stufen fallen schwerer, ein Umzug in eine andere Stadt steht an, oder ein Erbe muss aufgeteilt werden. Wenn dann die Entscheidung fällt, soll es oft schnell gehen. Dabei wissen die wenigsten, wie lange ein Verkauf eigentlich dauert und was wann ansteht. Das führt zu unnötigem Druck, und der kostet im Zweifel Geld.

Dieser Ratgeber beschreibt deshalb einen typischen Verkauf über etwa sechs Monate, Monat für Monat. Sie sehen, was vorbereitet werden muss, wann die Vermarktung beginnt, wie Sie verhandeln und was beim Notar geschieht. Manches geht schneller, anderes dauert länger, doch als Orientierung hilft dieser Rahmen sehr. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel durch alle diese Schritte. Mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision und erhalten dieselbe Leistung.

Warum lohnt sich ein Zeitplan?

Wer ohne Plan startet, verliert oft an Stellen Zeit, an denen es nicht nötig wäre. Interessenten warten auf eine Bauakte, die erst jetzt angefordert wurde, oder der Notar braucht Vollmachten, die niemand bedacht hat. Andere beginnen zu spät, geraten mit einem neuen Kaufvertrag in Zeitdruck und nehmen das erstbeste Gebot an. Ein grober Plan schützt vor beidem. Er zeigt auch, wann Sie am besten mit Ihrer Bank, Ihren Mietern oder Ihrem Steuerberater sprechen sollten. Sie müssen sich nicht sklavisch daran halten. Aber es hilft, wenn Sie wissen, was als Nächstes kommt.

Die folgende Einteilung gilt für einen durchschnittlichen Wohnungsverkauf. Bei einem ganzen Haus oder einem Erbe mit mehreren Beteiligten kann es deutlich länger dauern. Wenn Ihre Unterlagen schon vollständig sind, geht es schneller. Überlegen Sie auch, wann Sie selbst ausziehen möchten, und ob der Kauf einer neuen Wohnung davon abhängt. Fragen Sie im Zweifel früh Ihre Bank. Wer einen eigenen Ablauf für die Unterlagen sucht, findet ihn im Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Beginnen wir nun mit den ersten Wochen.

Monat 1: Klären, was und warum

Im ersten Monat stellen Sie sich die Grundfragen. Was genau verkaufen Sie, und wer entscheidet mit? Wie viel Zeit haben Sie? Wohnt jemand in der Wohnung? Gibt es noch ein Darlehen, und was würde eine Ablösung kosten? Fragen Sie den Steuerberater, wenn die Wohnung vermietet war oder Sie sie erst vor wenigen Jahren gekauft haben, denn die Zehn-Jahres-Frist kann wichtig sein. Sprechen Sie mit Ihrer Familie oder den Miterben. Danach holen Sie sich einen ersten Eindruck vom Wert, indem Sie selbst recherchieren. Der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au zeigt, wie das geht.

Danach laden Sie zwei oder drei Maklerinnen ein. Hören Sie sich an, wie sie die Lage einschätzen, welche Spanne sie begründen und wie sie vorgehen würden. Lassen Sie sich die Verträge mitgeben und vergleichen Sie in Ruhe. Das braucht einige Tage bis Wochen. Überstürzen Sie die Wahl nicht, denn sie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im ganzen Verkauf. Hinweise dazu geben die Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au und Bester Immobilienmakler in der Au. Am Ende dieses Monats sollte klar sein, ob und mit wem Sie verkaufen.

Monat 2: Unterlagen und Vorbereitung

Jetzt werden die Unterlagen zusammengetragen. Grundbuchauszug beim Amtsgericht München, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung bei der Hausverwaltung, gegebenenfalls Bauakte bei der Lokalbaukommission und Lageplan beim Geodatenservice, dazu Energieausweis und Wohnflächenberechnung. Mit einer Vollmacht erledigt das meiste Ihre Maklerin. Sprechen Sie in diesem Monat auch mit Ihren Mietern, falls es welche gibt, und zwar bevor etwas öffentlich wird. Klären Sie außerdem die Heizung. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen, doch Interessenten werden Fragen stellen. Hinweise gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in der Au.

Parallel bereiten Sie die Wohnung vor. Aufräumen, ausmisten, Kleinigkeiten reparieren, helle Wände. Große Investitionen lohnen sich meist nicht. Fragen Sie Ihre Maklerin, was wirklich zählt. Entfernen Sie persönliche Dinge und räumen Sie den Keller auf, denn auch den werden Interessenten sehen wollen. Bei Bachnähe sollten Sie sich außerdem Gedanken zum Thema Feuchtigkeit machen und Nachweise suchen. Am Ende dieses Monats kommt der Fotograf, wenn möglich bei gutem Licht. Planen Sie dabei auch die Dulttermine ein, damit das Bild am Mariahilfplatz so ist, wie Sie es möchten.

Monat 3: Exposé und Start der Vermarktung

Aus Fotos, Grundriss und Text entsteht das Exposé. Lesen Sie den Entwurf sorgfältig und prüfen Sie Fläche, Baujahr, Hausgeld und Energieangaben. Zusammen mit Ihrer Maklerin legen Sie den Angebotspreis fest. Er sollte die Suchfilter der Portale berücksichtigen und Interesse wecken, ohne Geld zu verschenken. Danach werden zuerst die passenden Suchkunden informiert und einige Tage später die Portale. In den ersten Wochen kommen die meisten Anfragen. Antworten sollten schnell erfolgen. Eine kurze telefonische Vorprüfung klärt, was jemand sucht und wie die Finanzierung geplant ist.

Besichtigungen werden gebündelt, oft an einem oder zwei Terminen pro Woche. Sie müssen nicht dabei sein. Zur Au gehört, dass sich die Interessenten auch die Straße anschauen möchten, vielleicht abends noch einmal. Bieten Sie das ruhig an. Nach den Terminen sollte Ihre Maklerin nachfragen und Ihnen berichten, was gefallen hat und was nicht. Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus für diese Berichte. Wie die Leistungen in dieser Phase aussehen sollten, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au. So sehen Sie schnell, ob das Angebot wirkt.

Monat 4: Gebote und Verhandlung

Wenn alles gut läuft, liegen nun erste Gebote vor. Sie sollten sie alle erfahren, und vor Verhandlungen muss die Finanzierung nachgewiesen sein. Vergleichen Sie nicht nur die Summe, sondern auch die Sicherheit der Finanzierung, den gewünschten Termin und die Bedingungen. Bei großer Nachfrage kann eine Frist für das letzte Gebot sinnvoll sein, erfundene Mitbieter sind dagegen unzulässig. Einwände wegen Bad, Fassade oder Lärm sollten sachlich beantwortet werden. Sie entscheiden am Ende selbst, und das höchste Gebot muss nicht das beste sein. Fragen Sie auch, wie ernst jemand es meint.

Sollte die Nachfrage ausbleiben, ist jetzt der Moment, über Text, Bilder und Preis zu sprechen. Warten Sie nicht zu lange, denn ein alterndes Inserat verliert an Reiz. Eine Preisänderung kann richtig sein, sollte aber begründet werden. Wie sich das auswirkt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Sobald Sie sich entschieden haben, wird das Ergebnis schriftlich festgehalten, auch wenn es noch nicht bindend ist. Weitere Interessenten sollten bis zur Beurkundung noch nicht endgültig abgesagt werden.

Monat 5: Notar und Kaufvertrag

Nun beauftragt meist der Käufer den Notar. Sie sollten den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Prüfen Sie Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, die Regelung zu Mängeln und den Umgang mit Hausgeld und Rücklage. Sie können sich vom Notar alles erklären lassen, und auch eine Anwältin kann einen Blick darauf werfen. Bei Wohnungen wird oft die Zustimmung des Verwalters gebraucht. Die Löschung von Grundschulden sollten Sie früh mit der Bank besprechen, und auch die Frage einer Vorfälligkeitsentschädigung. Halten Sie Ihren Ausweis und die Steuer-ID bereit.

Bei mehreren Eigentümern müssen alle unterschreiben oder sich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen. Ihre Maklerin kann Sie begleiten. Am Termin liest der Notar den Vertrag vor, und Sie können Fragen stellen. Nehmen Sie sich dafür die nötige Zeit, auch wenn es lange dauert. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie nach. Für die Steuer zählt das Datum dieses Termins. Prüfen Sie das also vorher. Ist alles unterschrieben, sind beide Seiten gebunden, und es folgt die Abwicklung. Mehr zu Ihrer Vertretung in dieser Phase enthält der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au.

Monat 6: Zahlung und Übergabe

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um Vormerkung, Löschungsunterlagen und gegebenenfalls die Abfrage zum Vorkaufsrecht der Stadt. Sobald alles vorliegt, teilt er mit, dass der Kaufpreis fällig wird. Das dauert meist einige Wochen. Erst nach Zahlungseingang übergeben Sie die Wohnung, mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Halten Sie den Zustand fest und notieren Sie, was vereinbart wurde. Melden Sie Versorger und Versicherung ab, informieren Sie die Verwaltung und gegebenenfalls die Mieter. Ihre Maklerin sollte Sie dabei begleiten und auch danach noch erreichbar sein.

Nach der Übergabe bewahren Sie alle Unterlagen auf, denn das Finanzamt oder der Käufer kann noch Fragen haben. Die Abrechnung des laufenden Jahres kommt manchmal erst später. Vergessen Sie nicht, Ihre Adresse zu ändern. Und vielleicht nehmen Sie sich auch einen Moment, um Abschied zu nehmen, ein letztes Mal über den Mariahilfplatz zu gehen oder an der Isar zu sitzen. Ein Verkauf ist nicht nur ein Geschäft, und das darf man sich ruhig zugestehen. Viele sagen danach, dass sie sich selbst wundern, wie gut es sich anfühlt, wenn alles geschafft ist.

Der Ablauf im Überblick

Monat	Was ansteht	Wer zuständig ist
1	Grundfragen, Einschätzung, Auswahl	Sie, Maklerin, Steuerberater
2	Unterlagen, Mieter, Vorbereitung	Maklerin, Verwaltung, Stellen
3	Exposé, Start, Besichtigungen	Maklerin
4	Gebote, Bonität, Verhandlung	Maklerin, Sie
5	Vertrag, Notartermin	Notar, Sie, Bank
6	Zahlung, Übergabe	Notar, Maklerin, Sie

Was gehört in die Vorbereitung der Wohnung?

Viele Eigentümer unterschätzen, wie viel ein aufgeräumter Eindruck bewirkt. Fangen Sie mit dem Flur an, denn dort entsteht der erste Eindruck. Räumen Sie Schuhe und Jacken weg, entfernen Sie überzählige Möbel und lassen Sie Licht in die Räume. In einem Altbau wirken Dielen und hohe Fenster besser, wenn nicht alles voller Regale steht. Reparieren Sie, was schnell geht: tropfende Hähne, lose Griffe, defekte Lampen. Ein frischer Anstrich in hellen Tönen kostet wenig und hilft oft viel. Wenn Sie noch dort wohnen, reicht es, wenn die Räume für Fotos und Besichtigungen vorübergehend ordentlich sind. Überlegen Sie auch, was mit Küche und Einbauten geschehen soll, und ob sie mitverkauft werden. Sagen Sie Ihrer Maklerin, was Ihnen wichtig ist. Vor großen Arbeiten sollten Sie sie fragen, ob sich das wirklich auszahlt.

Wie finden Sie den richtigen Preis?

Bei Wohnungen zählt vor allem der Vergleich mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Einheiten. Stockwerk, Aufzug, Balkon, Vorderhaus oder Hof, Hausgeld und Rücklage wirken als Zu- oder Abschläge. Bei vermieteten Wohnungen kommt die Rendite hinzu, bei Häusern auch der Bodenwert. Holen Sie sich zwei oder drei Einschätzungen und schauen Sie sich die Begründungen an. Die höchste Zahl ist nicht immer die richtige. Ein vernünftiger Einstieg bringt mehr Interessenten und oft das bessere Ergebnis. Ein Preis lässt sich senken, aber kaum erhöhen. Deshalb sollten Sie vor dem Start besprechen, was geschieht, wenn nach einigen Wochen zu wenig Anfragen kommen. Hilfreich ist dafür auch der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au. So stehen Sie nicht unter Druck, wenn die Entscheidung ansteht.

Wie gehen Sie mit Absagen und Rückschlägen um?

Nicht jeder Interessent wird kaufen, und das ist normal. Manche sagen nach der Besichtigung ab, andere springen kurz vor dem Notartermin ab, weil die Bank zögert. Halten Sie deshalb bis zur Beurkundung einen zweiten Interessenten warm und nehmen Sie Absagen nicht persönlich. Fragen Sie nach den Gründen, denn sie helfen Ihnen weiter. Wiederholen sich Einwände, lässt sich vielleicht etwas ändern. Bleiben die Gründe vage, liegt es vielleicht am Preis. Fragen Sie Ihre Maklerin, was sie aus den Rückmeldungen schließt. Planen Sie außerdem Ihren Auszug so, dass eine Verzögerung von einigen Wochen Sie nicht in Bedrängnis bringt.

Was verändert den Zeitplan?

Manches macht den Verkauf schneller, etwa vollständige Unterlagen, eine freie Standardwohnung und eine passende Einstiegszahl. Anderes verlängert ihn. Ein ganzes Haus braucht mehr Prüfung, und bei Vermietung müssen Termine mit den Mietern abgestimmt werden. Bei einem Erbe dauert es mit dem Erbschein oft länger, und bei einer Erbengemeinschaft kommt die Abstimmung hinzu. Lücken in der Bauakte oder eine Sonderumlage können ebenso bremsen. Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle, weil in den Sommerferien manche Interessenten und Ämter schwerer erreichbar sind. Eine zügige Bearbeitung ist möglich, aber nicht alles lässt sich beschleunigen.

Überlegen Sie deshalb, ob Sie einen Puffer einbauen können, zum Beispiel mit einem späteren Übergabetermin oder einer Zwischenlösung. Wer gleichzeitig kauft, sollte die Reihenfolge mit der Bank besprechen, damit keine teure Überbrückung nötig wird. Wenn es besonders schnell gehen muss, sagen Sie das Ihrer Maklerin, nicht aber den Interessenten. Sonderfälle behandeln die Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in der Au und Scheidungsimmobilie in der Au. Wer ein ganzes Haus besitzt, liest außerdem den Ratgeber Hausverkauf mit Makler in der Au.

Was kostet der Verkauf, und welche Steuern gibt es?

Auf Ihrer Seite fallen vor allem die Provision und gegebenenfalls Kosten für die Ablösung des Darlehens an. Notar und Grundbuch trägt üblicherweise der Käufer, die Löschung alter Grundschulden meist der Verkäufer. Eine selbst genutzte Wohnung bleibt in der Regel steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde. Bei vermieteten Wohnungen gilt die Zehn-Jahres-Frist. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater, bevor der Notartermin vereinbart wird. Wie sich die Provision auswirkt und wie Sie vergleichen, beschreibt der Ratgeber Günstiger Makler in der Au.

Warum zahlen Sie bei neues // nest weniger?

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen also 50 % der Provision, und die Leistung bleibt gleich, von der Einschätzung und den Unterlagen über Fotos und Besichtigungen bis zu Verhandlung und Notartermin. Das gelingt mit einem schlanken Modell: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir verzichten auf ein Prestigebüro und organisieren vieles digital. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel kommt gern zu einem ersten Gespräch und sagt Ihnen, wie der Zeitplan in Ihrem Fall aussehen könnte.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf in der Au?

Oft etwa sechs Monate von der Entscheidung bis zur Übergabe.

Wann sollte ich anfangen?

Am besten, bevor ein fester Termin drängt, damit genügend Puffer bleibt.

Sollte ich vorher renovieren?

Meist genügen kleine Arbeiten. Große Umbauten lohnen sich selten.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt die Maklerin, wenn Sie es möchten.

Können Mieter bleiben?

Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Wann bekomme ich mein Geld?

Nach der Beurkundung, sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.

Fallen Steuern an?

Bei Eigennutzung oft nicht. Bei Vermietung gilt meist die Zehn-Jahres-Frist.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine Immobilie in München-Au verkaufen möchte, sollte mit etwa sechs Monaten rechnen: Grundfragen und Einschätzung, Unterlagen, Exposé und Start, Gebote, Notar, Übergabe. Mit einem Plan vermeiden Sie Zeitdruck und damit oft auch teure Fehler. Ellen Günthel begleitet Sie gern. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.