Grundstück bewerten lassen in Haidhausen: Hinterhof, Garagenhof und Baulücke in einem dicht bebauten Viertel

Freie Bauplätze sind in Haidhausen eine Seltenheit. Wer hier über ein Grundstück spricht, meint meist etwas anderes als das klassische Baugrundstück am Ortsrand. Es kann ein Innenhof mit alten Garagen sein, ein Gartenrest hinter einem Mietshaus, eine schmale Baulücke zwischen zwei Gründerzeitbauten oder ein Hinterhaus, das abgerissen und neu gebaut werden könnte. In einem so dichten Stadtgebiet entscheidet die Bewertung über Fragen, die im Umland kaum eine Rolle spielen. Wie kommt man überhaupt mit Baumaschinen auf den Hof? Wer hat dort Wegerechte? Und was sagen die Nachbarn zu einem neuen Baukörper vor ihren Fenstern?

Dieser Ratgeber beschreibt die typischen Situationen im Viertel und erklärt, wovon der Wert jeweils abhängt. Er nennt die zuständigen Stellen und zeigt, wann sich ein Vorbescheid oder ein Gutachten lohnt. Dabei behaupten wir nicht, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist, denn das muss die Lokalbaukommission klären, gegebenenfalls mit einem Architekten. Bei neues // nest unterstützt Sie Ellen Günthel, wenn Sie einen ersten Überblick oder einen Verkauf planen.

Warum ist die Bewertung hier besonders schwierig?

Bei einem normalen Baugrundstück lässt sich mit dem Bodenrichtwert, der Größe und dem Baurecht eine erste Zahl ermitteln. Im Altbauquartier passt dieses Schema oft nicht. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches Grundstück in dieser Zone mit einer bestimmten baulichen Ausnutzung. Ein Hinterhof mit schmaler Durchfahrt hat damit wenig gemeinsam. Dazu kommt, dass Vergleichsfälle selten sind und jeder Fall anders liegt. Eine Bewertung muss deshalb herausfinden, was tatsächlich möglich wäre und was das kosten würde. Das ist oft eine Frage für mehrere Fachleute.

Viele Eigentümer unterschätzen auch, wer alles betroffen ist. Mieter im Vorderhaus, Eigentümer in der Gemeinschaft, Nachbarn mit Grenzbebauung, Anlieger mit Wegerecht. Gehört das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft, ist ein Beschluss nötig, und oft sind sogar alle Eigentümer gefragt. Prüfen Sie deshalb zuerst die Eigentumsverhältnisse. Wie sich Wert im Allgemeinen zusammensetzt, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Haidhausen. Für das Grundstück brauchen Sie darüber hinaus einen genauen Blick auf das Baurecht.

Fall 1: Der Innenhof hinter dem Mietshaus

Viele Haidhauser Häuser haben einen Hof, in dem früher Werkstätten standen oder heute Fahrräder und Mülltonnen. Manchmal liegt hier eine echte Reserve, zum Beispiel für ein kleines Rückgebäude. Ob das geht, hängt davon ab, wie die Umgebung bebaut ist und ob sich der Neubau einfügen würde. Auch Belichtung und Abstandsflächen der Bestandswohnungen spielen eine Rolle. Wer im Vorderhaus plötzlich statt auf Grün auf eine Wand schaut, wird das nicht einfach hinnehmen, und Gerichte müssen manchmal über solche Fragen entscheiden.

Wenn das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft gehört, müssen in der Regel die Miteigentümer zustimmen. In einem Mietshaus im Alleineigentum entscheiden Sie zwar selbst, aber die Mieter haben Rechte, etwa wenn ihnen der Hof zur Nutzung überlassen wurde. Hinzu kommen Fragen wie Rettungswege und Brandschutz. Lassen Sie sich von einem Architekten eine einfache Studie erstellen, bevor Sie einen Preis nennen. Mit ihr lässt sich eine Bauvoranfrage stellen. Ein Käufer wird dieselben Fragen stellen, also können Sie auch gleich vorbereitet sein.

Fall 2: Der Garagenhof

Eine Reihe alter Garagen wirkt auf den ersten Blick wie verschenktes Bauland. Für Investoren kann das interessant sein. Aber auch hier stellen sich mehrere Fragen. Sind die Garagen vermietet, und welche Verträge laufen? Sind die Stellplätze einem Gebäude zugeordnet, also vielleicht baurechtlich notwendig? Wenn die Stellplätze wegfallen, muss unter Umständen ein Ersatz geschaffen werden, wobei die Münchner Stellplatzregeln zu prüfen sind. Daneben sollte klar sein, wie die Zufahrt rechtlich gesichert ist, und ob Dritte sie mitbenutzen.

Auch die Vergangenheit spielt eine Rolle. Hat dort früher eine Werkstatt oder Tankstelle gestanden, sollten Sie Altlasten prüfen lassen, in München beim Referat für Klima- und Umweltschutz. Ein Verdacht wirkt sofort auf den Preis, und eine Sanierung kann teuer werden. Bedenken Sie außerdem, dass Stellplätze in Haidhausen selbst einen hohen Wert haben. Vielleicht ist der Weiterbetrieb oder ein Verkauf an Anwohner attraktiver als ein Neubau. Vergleichen Sie beide Varianten ehrlich, statt sofort an die Bebauung zu denken.

Fall 3: Die Baulücke zwischen zwei Häusern

Echte Baulücken sind selten, aber es gibt sie noch, teilweise seit Kriegszeiten. Hier fügt sich ein Neubau oft leicht ein, weil Höhe und Tiefe durch die Nachbarn vorgegeben sind. Dafür sind die technischen Fragen anspruchsvoll. Wie tief muss gegründet werden? Wie werden die Nachbargebäude gesichert? Wie kommen Baumaschinen auf das enge Grundstück? Gibt es ausreichend Platz für eine Baustelle an der Straße? All das wirkt sich auf die Kosten aus und damit darauf, was ein Käufer zu zahlen bereit ist.

Hinzu können Rechte kommen, etwa Grenzbebauung oder gemeinsame Giebelwände. Sehen Sie deshalb in das Grundbuch und in die Baulasten. Baulasten werden in Bayern allerdings nicht in einem eigenen Verzeichnis geführt, sondern anders gesichert, oft über Dienstbarkeiten im Grundbuch, weshalb Sie sich hier eine genaue Auskunft geben lassen sollten. Auch mögliche Erhaltungssatzungen können eine Rolle spielen, zum Beispiel wenn zugleich etwas abgerissen wird. Schauen Sie sich auch das Stadtbild an. Bei einer Lage nahe an einem geschützten Ensemble können zusätzliche Anforderungen auftreten.

Fall 4: Das Hinterhaus als Abriss- oder Umbaukandidat

Manche Grundstücke sind bereits bebaut, doch das Gebäude ist alt und klein. Ein Rückgebäude oder eine ehemalige Werkstatt könnte theoretisch ersetzt oder umgebaut werden. Das klingt nach Reserve, ist aber oft schwieriger als gedacht. Gerade in Gebieten mit Erhaltungssatzung kann ein Abriss von Wohnraum genehmigungspflichtig oder schwer durchsetzbar sein, und auch das Zweckentfremdungsrecht der Stadt ist zu beachten. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, gelten zusätzliche Auflagen. Ein Gebäude im Bestand kann außerdem Bestandsschutz haben, den man bei einem Neubau verlieren würde.

Lassen Sie deshalb prüfen, was im Bestand zulässig ist und was nach einem Abriss möglich wäre. Manchmal ist das, was heute dort steht, größer, als ein Neubau werden dürfte. In dem Fall hat das alte Haus einen eigenen Wert, auch wenn es unscheinbar aussieht. Kommt ein Mieter hinzu, bleibt der Vertrag bestehen, und eine Kündigung ist nicht ohne Weiteres möglich. Mehr zu den Spezialfällen in Altbauten enthält der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Haidhausen. Halten Sie auch die alten Pläne bereit.

Was gilt ohne Bebauungsplan?

In großen Teilen der Innenstadt gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan, oder er regelt nicht alles. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Was das genau heißt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem geschlossenen Blockrand ist anderes möglich als in einem Innenhof. Auf ein einzelnes großes Nachbargebäude können Sie sich dabei nicht unbedingt berufen.

Verbindlich wird die Antwort durch einen Vorbescheid der Lokalbaukommission. Sie stellen dabei konkrete Fragen, etwa zur Zahl der Wohnungen, zur Höhe oder zur Lage auf dem Grundstück. Das kostet Gebühren und erfordert einen Architekten, bringt aber Sicherheit, und die verbindliche Aussage bleibt für eine bestimmte Zeit bestehen. Für einen Verkauf kann das viel wert sein, denn so kaufen Interessenten nicht auf Verdacht. Wer ohne Vorbescheid verkauft, muss mit Abschlägen oder Vorbehalten im Vertrag rechnen. Überlegen Sie deshalb, ob sich der Aufwand im Verhältnis zum Wert lohnt.

Welche Rolle spielt die Erhaltungssatzung?

Ob Ihr Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, lässt sich bei der Stadt klären. In einem solchen Gebiet brauchen bauliche Änderungen, Abrisse und Nutzungsänderungen oft eine Genehmigung. Das Ziel ist der Erhalt der Bevölkerungsstruktur. Für einen Neubau auf freier Fläche kann das weniger bedeutsam sein als beim Umbau von Bestandsgebäuden, doch im Einzelfall sollte man das prüfen. Beim Verkauf ganzer Grundstücke kann zudem die Frage eines Vorkaufsrechts der Stadt auftreten. Der Notar klärt das, und der Zeitplan sollte es berücksichtigen.

Auch hier kann sich die Rechtslage ändern, und Gerichte haben in den letzten Jahren einiges neu geordnet. Lassen Sie sich deshalb im Zweifel von einem Fachanwalt beraten. Eine Maklerin kann den Blick dafür schärfen, doch sie darf keine Rechtsauskünfte geben. Eine gute Beschreibung im Exposé nennt die Lage ohne Übertreibung und sagt, was bekannt ist und was nicht. Hinweise zum Umgang mit diesen Fragen beim Hausverkauf enthält der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Haidhausen.

Welche Bedeutung haben Bäume?

Im Stadtgebiet München gilt die Baumschutzverordnung. Sie schützt Bäume ab einer bestimmten Stammgröße, und eine Fällung braucht in der Regel eine Genehmigung. Ein großer Baum im Hof kann also eine Bebauung erschweren oder Ersatzpflanzungen nach sich ziehen. Lassen Sie den Baumbestand deshalb erfassen, und fragen Sie bei der zuständigen Stelle der Stadt nach. Gerade ein alter Baum im Hof ist für Bewohner oft wichtig. Auch Interessenten sehen ihn manchmal als Vorteil, was aber für einen Bauträger anders aussehen kann.

Sehen Sie Bäume also nicht nur als Hindernis. Ein grüner Innenhof ist in der Innenstadt selten, und er kann ein Argument für die Wohnungen im Bestand sein. Für die Bewertung ist wichtig, ob sie tatsächlich ein Bauvorhaben einschränken. Dafür braucht man oft einen Plan und ein Gespräch mit der Behörde. Fällen Sie auf keinen Fall vorab etwas ohne Genehmigung, denn das kann Bußgelder und Ersatzpflanzungen nach sich ziehen und beim Verkauf einen schlechten Eindruck hinterlassen.

Welche Stellen helfen weiter?

Die folgende Tabelle nennt typische Fragen und die zuständigen Stellen in München.

Frage	Stelle	Hinweis
Baurecht, Vorbescheid	Lokalbaukommission	Mit konkreten Fragen und Plänen
Bebauungspläne, Erhaltungssatzung	Referat für Stadtplanung und Bauordnung	Teils online einsehbar
Bodenrichtwert	Gutachterausschuss, Bewertungsamt	Nur Ausgangspunkt
Lageplan	Geodatenservice	Für Planung nötig
Rechte Dritter	Amtsgericht München, Grundbuch	Abteilung II prüfen
Altlasten, Bäume	Referat für Klima- und Umweltschutz	Vorab anfragen
Denkmalstatus	Bayerischer Denkmal-Atlas, Stadt	Auch Ensembles beachten

Welche weiteren Faktoren beeinflussen den Wert?

Neben dem Baurecht zählen Zugang, Zuschnitt, Lärm, Lichtverhältnisse und Erschließung. Wie breit ist die Durchfahrt? Reicht sie für Feuerwehr und Baufahrzeuge? Liegen Leitungen im Boden? Muss das Grundstück neu erschlossen werden? Wie würde sich ein Neubau mit Stellplätzen lösen lassen? In einem Hof kann eine Tiefgarage technisch oder finanziell unmöglich sein. Die Frage nach Grundwasser sollte ebenfalls gestellt werden, auch wenn das Viertel überwiegend auf dem Hochufer liegt. Für Wasserschäden im Keller können Sie Erfahrungen der Nachbarn hinzuziehen, doch verlässlich ist erst ein Bodengutachten.

Für die Wertermittlung gibt es verschiedene Wege. Häufig rechnen Bauträger rückwärts: Sie schätzen den Verkaufspreis des fertigen Projekts, ziehen Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und Gewinn ab und erhalten so den Betrag, den sie für das Grundstück zahlen können. Lassen Sie sich diese Rechnung erklären. Sie zeigt auch, wie stark einzelne Annahmen das Ergebnis beeinflussen. Für eine erste Orientierung hilft der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Haidhausen, für den späteren Abschluss der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen?.

Worauf achten Sie bei Bauträgerangeboten?

Bauträger suchen im Viertel aktiv nach Flächen und melden sich oft mit einem Schreiben. Das kann eine echte Chance sein. Prüfen Sie aber: Hängt das Angebot von einer Baugenehmigung ab? Wie lange ist das Grundstück gebunden? Wer trägt die Kosten, wenn die Planung scheitert? Wie wird der Preis bei einer geringeren Fläche angepasst? Ein höheres Gebot mit vielen Vorbehalten kann weniger wert sein als ein niedrigeres, das sofort gilt. Lassen Sie sich alles von einem Anwalt oder Notar erklären, und unterschreiben Sie keine Reservierung, die Sie langfristig bindet.

Oft ist es sinnvoll, mehrere Anbieter gleichzeitig anzusprechen. So entsteht echter Wettbewerb, und Sie erkennen, welche Annahmen plausibel sind. Bedenken Sie dabei auch Ihre Mieter und Nachbarn. Wer sie früh einbezieht, vermeidet Ärger. Ein Makler kann das Verfahren strukturieren, aber nicht alle Fragen selbst beantworten. Für die Bewertung ist es gut, wenn er mit Architekten zusammenarbeitet. Fragen Sie also, ob er so etwas schon begleitet hat. Allgemeine Hinweise bietet der Ratgeber Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Welche Rolle spielen Nachbarn und Mieter?

In einem dicht bebauten Viertel ist jeder Neubau auch eine Frage der Nachbarschaft. Wer im Vorderhaus wohnt, verliert vielleicht Licht und Aussicht, und auch die Eigentümer nebenan schauen genau hin. Nachbarn können unter bestimmten Bedingungen gegen eine Baugenehmigung vorgehen, was ein Vorhaben erheblich verzögern kann. Bauträger kalkulieren dieses Risiko ein. Ein frühes, offenes Gespräch hilft oft mehr als ein Überraschungseffekt. Sind Teile des Hofs an Mieter überlassen, etwa als Stellplatz, Garten oder Werkstatt, sollten Sie außerdem die Verträge prüfen, denn solche Nutzungen enden nicht von selbst. Bedenken Sie zudem, dass eine längere Baustelle im Hof die Mieten im Bestand mindern kann. All das fließt in den Preis ein, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, und sollte deshalb in Ihrer Einschätzung nicht fehlen.

Wer erstellt die Bewertung?

Für einen ersten Rahmen genügt oft die Einschätzung einer ortskundigen Maklerin. Bei größeren Werten, bei Streit in einer Erbengemeinschaft oder für das Finanzamt ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sinnvoll. Für die Frage, was gebaut werden darf, brauchen Sie zusätzlich einen Architekten. In komplizierten Fällen arbeiten diese Fachleute zusammen. Eine Einschätzung bei neues // nest ist kostenlos und unverbindlich, und bei einem Verkauf liegt die Provision bei 1,785 % statt 3,57 %. Allgemeines finden Sie auf der Seite Wertermittlung Immobilien.

Häufige Fragen

Was ist mein Hof in Haidhausen wert?

Das hängt vor allem vom Baurecht, vom Zugang und von bestehenden Rechten ab.

Kann ich auf meinem Hof bauen?

Das klärt die Lokalbaukommission, verbindlich über einen Vorbescheid.

Was bedeutet § 34 BauGB?

Ein Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen.

Reicht der Bodenrichtwert?

Als Ausgangspunkt ja, doch im dichten Viertel weicht vieles davon ab.

Darf ich den Baum im Hof fällen?

Nur mit Genehmigung, wenn er unter die Baumschutzverordnung fällt.

Was gilt bei einer Eigentümergemeinschaft?

Bauliche Vorhaben brauchen in der Regel die Zustimmung der Miteigentümer.

Soll ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann passen, doch vergleichen Sie Bedingungen und Fristen.

Was kostet eine erste Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ein Grundstück in Haidhausen zu bewerten, heißt, Hinterhof, Garagenhof, Baulücke oder Rückgebäude genau zu prüfen: Baurecht, Zufahrt, Stellplätze, Bäume, Rechte und Mieter. Klären Sie das bei den zuständigen Stellen, bevor Sie einen Preis nennen. Ellen Günthel schätzt die Lage gern ein. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.