Professioneller Immobilienmakler in Giesing: Eine Besichtigung Minute für Minute, und was davor und danach geschehen muss

Wie arbeitet ein Makler eigentlich, wenn er gerade nicht bei Ihnen am Küchentisch sitzt? Am besten sehen Sie das bei einer Besichtigung. Dort zeigt sich fast alles auf einmal: die Vorbereitung, der Umgang mit Interessenten, die Kenntnis der Immobilie und die Sorgfalt danach. Ein guter Termin dauert vielleicht eine halbe Stunde, doch dahinter stecken viele Stunden Arbeit, vom Exposé über die Vorprüfung bis zum Bericht an Sie. Wer das einmal gesehen hat, kann auch beurteilen, was in einem Angebot steht und was bloß gut klingt. Für Verkäufer in Giesing kommen dabei noch einige Besonderheiten hinzu.

Dieser Ratgeber geht deshalb eine gute Besichtigung Minute für Minute durch und erklärt, was davor und danach geschehen muss. So erfahren Sie, welche Leistungen zu einem professionellen Auftrag gehören und woran Sie schwache Arbeit erkennen. Sie können damit Angebote vergleichen und prüfen, ob Zusagen eingehalten werden. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel. Unser Satz von 1,785 % statt 3,57 % schließt diese Leistungen ein, und Sie sparen so 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum eignet sich die Besichtigung als Maßstab?

Fotos kann man nachbearbeiten und Prospekte schön gestalten. Bei einer Besichtigung sehen Interessenten die Wirklichkeit, und zugleich muss der Makler Fragen beantworten, die er nicht vorhersehen kann. Hier merkt man, ob er die Unterlagen gelesen hat und das Viertel kennt. Für Sie als Verkäufer ist die Besichtigung außerdem der Moment, in dem sich entscheidet, ob ein Gebot kommt. Auch deshalb lohnt es sich, einmal genau hinzusehen. Sie können im Gespräch mit einem Anbieter fragen: Wie läuft bei Ihnen eine Besichtigung ab? Wer das konkret beschreiben kann, hat einen Plan.

Sie können auch einen Test machen: Melden Sie sich bei einem laufenden Angebot des Büros als Interessent. Das ist legitim, und Sie erleben dabei genau das, was auch Ihre Käufer erleben würden. Wie schnell kommt eine Antwort? Wird die Finanzierung angesprochen? Wie wirkt die Person vor Ort? Das sagt oft mehr als jede Hochglanzbroschüre. Hinweise für den Vergleich enthält der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Giesing. Nun zum Ablauf, zuerst alles, was vorher geschehen muss. Denn eine gute Besichtigung beginnt lange vor dem ersten Klingeln.

Davor: Unterlagen und Einschätzung

Bevor überhaupt ein Termin vereinbart wird, sollten die Unterlagen vorliegen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und bei Bedarf die Bauakte. Eine professionelle Maklerin liest sie und erkennt, was Fragen auslösen wird, etwa eine anstehende Sonderumlage oder eine Abweichung bei der Fläche. Mit Ihrer Vollmacht besorgt sie das Meiste selbst, bei der Hausverwaltung, beim Amtsgericht München und bei der Lokalbaukommission. Sie nennt eine begründete Spanne und schlägt einen Angebotspreis vor. Sie legt mit Ihnen auch fest, an wen sich das Angebot richtet.

Wichtig ist auch, die Wohnung vorzubereiten. Oft genügen Ausmisten, helle Wände und kleine Reparaturen. Große Investitionen lohnen sich selten, und auch eine alte Heizung darf nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen. Wer mit diesen Punkten nicht fertig ist, sollte noch nicht inserieren, denn jede Nachfrage ohne Antwort kostet Vertrauen. Welche Papiere wichtig sind, zeigt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing. Eine erste Vorstellung vom Wert vermittelt der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing. So ist die Grundlage gelegt, bevor es nach außen geht.

Davor: Fotos, Grundriss und Exposé

Die meisten Interessenten sehen Ihre Immobilie zuerst auf dem Handy. Gute Fotos zeigen gerade Linien und natürliches Licht, ohne Verzerrung, die Räume größer wirken lässt, als sie sind. Bei den oft kompakten Wohnungen aus der Nachkriegszeit ist das besonders wichtig. Ein neuer Grundriss hilft, denn alte Pläne sind schwer lesbar. Das Exposé nennt Fläche, Stockwerk, Aufzug, Baujahr, Hausgeld, Rücklage und Energieangaben und beschreibt die Wege zu U-Bahn, S-Bahn und Einkauf. Es sagt auch, ob die Lage zur Straße oder zum Hof geht. Sätze wie „verkehrsgünstig“ reichen da nicht aus.

Prüfen Sie den Text vor der Veröffentlichung. Sie kennen das Haus am besten. Gehen Sie auch auf Besonderheiten ein. Wie wird das Stadion erwähnt, wenn Sie in der Nähe wohnen? Wie wird die Wohnung am Ring beschrieben? Falsche oder beschönigende Aussagen können später Ärger bringen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige. Sehen Sie sich bei jedem Anbieter aktuelle Beispiele an. Wer immer dieselben Sätze schreibt, wird auch Ihre Wohnung nicht anders behandeln. Weitere Hinweise zur Lage gibt der Ratgeber Makler in Giesing.

Davor: Anfragen und Vorprüfung

Sobald das Inserat online ist, kommen Anfragen, oft viele und zu jeder Tageszeit. Eine professionelle Maklerin antwortet schnell und persönlich. Sie führt ein kurzes Telefonat: Was wird gesucht, bis wann, wie ist die Finanzierung geplant? Kennt der Interessent das Stockwerk und das Hausgeld? Passt die Wohnung überhaupt? Erst danach wird ein Termin vereinbart. So kommen nur Menschen, die wirklich infrage kommen, und Sie schützen sich vor Neugierigen. Auch der Name und eine Telefonnummer sollten bekannt sein, bevor jemand Ihre Wohnung betritt. Das ist auch eine Frage der Sicherheit.

Termine werden gebündelt, damit Sie nicht täglich aufräumen müssen und Interessenten merken, dass sich auch andere die Wohnung ansehen. Bei Mietern müssen sie rechtzeitig angekündigt und abgestimmt werden. In Giesing sollte man auch an den Spielplan denken, denn an Spieltagen ist rund ums Stadion anders Betrieb als sonst, und auch die Rushhour auf der Tegernseer Landstraße kann eine Rolle spielen. Vielleicht schlägt die Maklerin bewusst verschiedene Zeiten vor. Wer das alles nicht bedenkt, wird von Einwänden überrascht werden. Hinweise zum Mieterkontakt bietet der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing.

Minute 0 bis 5: Ankommen

Die Maklerin ist vor den Interessenten da. Sie lüftet, macht Licht, öffnet die Türen und prüft, ob alles aufgeräumt ist. Bei kalten Tagen ist die Wohnung angenehm warm. Sie hat die wichtigsten Unterlagen dabei, vielleicht auch den Grundriss zum Mitnehmen. Vor der Tür begrüßt sie die Interessenten und erklärt kurz den Ablauf. Sie stellt sich vor, nennt ihre Rolle und fragt noch einmal, was die Besucher suchen. Wer zehn Minuten zu spät kommt und dann nach dem Schlüssel sucht, zeigt, wie ernst er die Sache nimmt.

Oft ist schon der Weg zur Wohnung Teil der Besichtigung. Wie wirkt das Treppenhaus? Wie die Haustür? Die Maklerin kann ein paar Worte zum Haus sagen, zum Beispiel wann die Fassade gemacht wurde oder was als Nächstes ansteht. Wenn es einen Aufzug gibt, erwähnt sie das, wenn nicht, sagt sie es auch vorher. In diesen ersten Minuten entsteht ein Eindruck, der lange hält. Deshalb sollte im Eingangsbereich nichts herumstehen. Ein Kinderwagen im Flur ist kein Problem, ein Stapel alter Zeitungen schon eher. Darauf sollte Ihre Maklerin Sie vorab hinweisen.

Minute 5 bis 20: Rundgang

Nun geht es durch die Räume, am besten vom schönsten zum weniger schönen, oder so, dass der Grundriss verständlich wird. Die Maklerin führt, drängt aber nicht. Sie lässt den Interessenten Zeit und hört zu, was sie sagen. Sie erwähnt die Stärken, zum Beispiel den Balkon zum Hof oder die Abendsonne im Wohnzimmer. Fragen beantwortet sie sachlich, und wenn sie etwas nicht weiß, sagt sie das und klärt es später. Sie öffnet auch einmal das Fenster, wenn jemand nach dem Lärm fragt. Interessenten sollen die Wohnung selbst erfahren, statt nur zu hören, wie toll sie ist.

Sie sagt auch, was weniger gut ist, soweit es um bekannte Mängel geht. Wer das offen anspricht, schafft Vertrauen, und bekannte Mängel müssen ohnehin offengelegt werden. Keller und Abstellräume gehören dazu, denn viele vergessen das, und dann wird später nachgefragt. Sie sagt nichts über Ihre persönliche Lage, Ihren Zeitdruck oder Ihre Untergrenze. Wenn Sie selbst dabei sind, halten Sie sich am besten im Hintergrund. Interessenten sprechen freier, wenn der Eigentümer nicht danebensteht, und oft sagen sie dann erst, was sie wirklich denken. Am besten, Sie machen in der Zeit einen Spaziergang.

Minute 20 bis 30: Fragen und Abschluss

Am Ende nimmt sie sich Zeit für Fragen. Wie hoch ist das Hausgeld? Was steht in den Protokollen? Wie ist die Heizung? Was kommt auf einen Käufer zu? Sie gibt keine Auskunft zu Dingen, die sie nicht weiß, und sie gibt keine Rechtsberatung. Sie erklärt den weiteren Ablauf: Wer interessiert ist, erhält weitere Unterlagen und sollte eine Finanzierungsbestätigung vorlegen. Gebote gehen an sie, und sie legt sie Ihnen vor. Eine Frist kann sinnvoll sein. Ein Gebot an der Wohnungstür nimmt sie entgegen, ohne etwas zuzusagen. Das ist der Unterschied zu jemandem, der den Abschluss sofort machen möchte.

Sie begleitet die Interessenten hinaus, schließt die Wohnung und prüft, ob alles wieder in Ordnung ist. Licht aus, Fenster zu. Ein professioneller Ablauf endet nicht mit der Haustür. Bei bewohnten Räumen hat sie darauf geachtet, dass nichts verändert wurde. Bei Mietern bedankt sie sich. Dann folgt noch am selben oder nächsten Tag die Nachfrage. Wer bleibt interessiert, und wer sagt ab? Was hat gefallen? Diese Rückmeldungen sind für Sie Gold wert, denn nur so können Sie reagieren, wenn sich dieselbe Kritik wiederholt.

Danach: Berichte und Reaktion

Sie sollten von jedem Termin erfahren, wer da war und wie es lief. Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, am Anfang etwa wöchentlich. Ein guter Bericht ist kurz und nennt Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen im Wortlaut und nächste Schritte. Auch Unangenehmes gehört hinein, etwa wenn mehrere das Bad oder den Preis kritisiert haben. Bleibt die Nachfrage aus, sollte früh über Text, Fotos oder Preis gesprochen werden. Warten, bis das Inserat alt aussieht, ist die teuerste Lösung. Fragen Sie schon vor Vertragsschluss nach einem Muster. So wissen Sie, was Sie erwarten dürfen.

Je nach Rückmeldung kann auch eine kleine Änderung helfen, etwa ein anderes Titelbild oder ein ergänzter Hinweis im Text. Eine gute Maklerin schlägt das von sich aus vor. Sie erzählt Ihnen auch, wenn ein Mitbewerber im Haus oder im Viertel gerade etwas Ähnliches anbietet. Das kann die Lage beeinflussen. Lassen Sie sich außerdem nicht entmutigen, wenn es am Anfang wenige Termine gibt. Entscheidend ist, ob die richtigen Menschen kommen. Wer sich laufend um die Vermarktung kümmert, wird Ihnen das in den Berichten zeigen können.

Danach: Gebote, Bonität und Verhandlung

Wenn Gebote kommen, legt die Maklerin Ihnen jedes vor und vergleicht es nach Höhe, Finanzierung, Termin und Bedingungen. Vor der Verhandlung sollte ein Nachweis der Bank vorliegen. Bei mehreren Interessenten kann ein geordnetes Verfahren helfen, ohne künstlichen Druck oder erfundene Mitbieter. Sie entscheiden, wer den Zuschlag erhält, und das muss nicht immer der Höchstbietende sein. Einwände wegen Bad oder Fassade werden sachlich beantwortet, mit Protokoll und Rücklage in der Hand. Wie das in Ihrem Interesse geschieht, erklärt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Giesing.

Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest, bevor der Notar den Entwurf erstellt. Bis zur Beurkundung kann jede Seite noch abspringen, und deshalb sollte es danach zügig weitergehen. Ein zweiter Interessent bleibt am besten im Gespräch, bis alles unterschrieben ist. Wie der Preis in der Verhandlung entsteht, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?. So bleibt Ihr Handlungsspielraum erhalten, und Sie müssen auch dann nicht von vorn anfangen, wenn eine Finanzierung im letzten Moment doch nicht klappt.

Danach: Notar und Übergabe

Der Notar wird meist vom Käufer beauftragt. Die Maklerin stimmt den Entwurf ab und achtet darauf, dass Sie ihn rechtzeitig erhalten, in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Sie kann Sie begleiten und erklärt den Ablauf, ohne eine Rechtsberatung zu ersetzen. Bei Wohnungen wird oft die Zustimmung des Verwalters gebraucht, und die Stadt erklärt sich gegebenenfalls zum Vorkaufsrecht. Die Löschung von Grundschulden muss angestoßen werden. Nach Zahlungseingang folgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Auch dabei sollte sie dabei sein.

Fragen Sie, ob all das zum Auftrag gehört. Manche Anbieter sind nach der Unterschrift schwer zu erreichen, andere bleiben bis zum Schluss dabei. Halten Sie fest, wer sich nach der Übergabe um Fragen des Käufers kümmert, etwa zur Abrechnung. Oft lassen sich solche Fragen mit einem Anruf klären, wenn jemand die Unterlagen noch griffbereit hat. Am Ende zeigt sich die Professionalität häufig daran, wie jemand mit diesen letzten Schritten umgeht. Ein kurzer Anruf nach der Übergabe ist ein gutes Zeichen, auch wenn nichts mehr zu tun ist.

Die Leistungen im Überblick

Phase	Was Sie erwarten dürfen	Hinweis auf schwache Arbeit
Vorbereitung	Unterlagen, Spanne, Zielgruppe	Inserat vor den Unterlagen
Präsentation	Profi-Fotos, Grundriss, Exposé	Handyfotos, Floskeln
Vorprüfung	Telefonat, Finanzierung, Termin	Jeder kommt sofort
Besichtigung	Pünktlich, gut vorbereitet, sachlich	Sucht den Schlüssel
Nachbereitung	Rückmeldung, Bericht	Sie hören nichts
Verhandlung	Alle Gebote, Bonität	Druck auf erstes Gebot
Abschluss	Notar, Übergabe, Erreichbarkeit	Verschwunden nach Unterschrift

Welcher Makler erzielt in Giesing den besten Preis, und was trägt die Besichtigung dazu bei?

Eine gut vorbereitete Besichtigung kann kein bestimmtes Ergebnis zusichern, doch sie entfernt häufige Gründe für Abschläge. Wer die Antworten zu Rücklage, Lärm und Heizung parat hat, nimmt Interessenten die Unsicherheit. Wer Termine bündelt, bringt mehrere Menschen zur selben Zeit ins Gespräch. Wie diese Hebel zusammenwirken, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?.

Welche Extras lohnen sich in Giesing?

Drohnen bringen in einem dichten Viertel selten etwas, außer vielleicht bei einem Haus am Hang. Ein virtueller Rundgang hilft vor allem Interessenten, die weit weg wohnen. Home-Staging lohnt sich bei leeren oder sehr vollen Wohnungen, und oft reicht ein einfaches Umräumen. Fragen Sie bei jedem Extra, welches Problem es löst und wer es bezahlt. Ein langes Paket mit vielen Zusätzen ist nicht automatisch besser als ein schlankes, das sorgfältig ausgeführt wird. Lassen Sie sich erklären, was im Satz enthalten ist und was gesondert berechnet wird. Eine gute Maklerin wird Ihnen auch von manchem abraten.

Warum muss das nicht teuer sein?

Viele setzen Qualität mit hohen Kosten gleich. Doch die Provision bezahlt nicht nur Arbeit an Ihrer Wohnung, sondern auch Büro, Werbung und Verwaltung. Wir halten diese Kosten bewusst niedrig. Als drei Maklerinnen teilen wir uns die Fixkosten, verzichten auf ein Prestigebüro und organisieren vieles digital. So liegt unser Satz bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision, und die beschriebenen Leistungen sind enthalten. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Lassen Sie sich das von Ellen Günthel gern schriftlich bestätigen.

Häufige Fragen

Was gehört zur Leistung eines professionellen Maklers?

Vorbereitung, Fotos, Exposé, Vorprüfung, Besichtigung, Bericht, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe.

Muss ich bei der Besichtigung dabei sein?

Nein. Oft ist es sogar besser, wenn Sie nicht dabei sind.

Wie lange dauert eine Besichtigung?

Meist etwa eine halbe Stunde, bei Interesse auch länger.

Wer darf zur Besichtigung kommen?

Am besten nur vorab geprüfte Interessenten.

Wie oft bekomme ich einen Bericht?

Das sollte vereinbart werden, am Anfang meist wöchentlich.

Was tun bei schlechten Rückmeldungen?

Früh reagieren, etwa bei Text, Fotos oder Preis.

Kommt die Maklerin mit zum Notar?

Das sollten Sie vorab klären. Bei uns ist die Begleitung möglich.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Giesing erkennen Sie daran, wie er eine Besichtigung vorbereitet, durchführt und nachbereitet. Fragen Sie nach dem Ablauf, machen Sie den Test und lassen Sie sich die Leistungen schriftlich geben. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie wir arbeiten. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.