Makler in Giesing: Oben und unten am Isarhang, was er über beide Teile des Viertels wissen sollte

Wer in München von Giesing spricht, meint oft zwei verschiedene Welten. Unten, in Untergiesing, liegen die Isarauen, der Flaucher ist nicht weit, und in ruhigen Straßen stehen Wohnhäuser aus verschiedenen Jahrzehnten. Oben, jenseits des Giesinger Bergs, prägen die Tegernseer Landstraße, die Heilig-Kreuz-Kirche und das Grünwalder Stadion das Bild. Dazwischen liegt der Hang, auf dem man bei jedem Spaziergang spürt, dass München nicht überall flach ist. Wer hier verkauft, sollte jemanden an der Seite haben, der diese Unterschiede kennt und nicht bloß „Giesing“ ins Exposé schreibt.

Dieser Ratgeber zeigt, was ein Makler über beide Teile des Viertels wissen sollte, welche Fragen hier immer wieder kommen und wie Sie den passenden Anbieter finden. Er geht auch auf die Stellen der Stadt, den Vertrag und die Kosten ein. Bei neues // nest ist Ellen Günthel für Giesing zuständig. Sie zahlen 1,785 % statt der oft verlangten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Prüfen Sie uns genauso kritisch wie jeden anderen Anbieter.

Warum muss er beide Teile kennen?

Ein Makler, der „Giesing“ als einheitliche Lage behandelt, beschreibt weder die eine noch die andere Seite richtig. In Untergiesing suchen viele Interessenten vor allem die Nähe zur Isar und zum Grünen, und sie nehmen dafür in Kauf, dass es zum nächsten Bahnhof etwas weiter sein kann. In Obergiesing zählen dagegen die kurzen Wege zur U-Bahn und zur S-Bahn, die Läden an der Tegernseer Landstraße und das städtische Leben. Auch die Bebauung ist unterschiedlich, denn neben Altbauten stehen hier viele Häuser aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren, oft mit kleinen, gut geschnittenen Wohnungen, und auch Genossenschaftsbauten prägen manche Straßen.

Bitten Sie den Anbieter deshalb, Ihre Wohnung in wenigen Sätzen zu beschreiben und von der jeweils anderen Seite abzugrenzen. Fragen Sie, wer hier kauft und warum. Interessenten, die aus der Au oder Haidhausen kommen, sehen Giesing oft als bezahlbare Alternative mit eigener Prägung. Wer aus dem Umland zieht, sucht die Stadtnähe. Eine gute Antwort nennt Gruppen und Gründe und geht auch auf das ein, was vielleicht dagegen spricht. Wie sich das in der Vermarktung auswirkt, erklärt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Giesing.

Was gehört zu Untergiesing?

Untergiesing liegt zwischen Isar und Hang. Die Isarauen, der Flaucher und die Wege am Wasser sind für viele Bewohner der wichtigste Grund, hier zu leben. Im Sommer ist am Ufer viel los, und auch das gehört zum Viertel. Die Wohnstraßen sind oft ruhiger als oben, aber manche Lagen spüren den Verkehr, etwa rund um den Candidplatz und die Candidstraße mit dem Mittleren Ring. Zur U-Bahn am Candidplatz ist es von vielen Adressen nicht weit. Ein guter Makler kennt diese Unterschiede und weiß, welche Straße für wen passt. Bei einem Keller in Isarnähe sollte er außerdem auf amtliche Karten zu Grundwasser und Hochwasser verweisen, statt Vermutungen zu äußern.

Für den Verkauf bedeutet das: Die Nähe zum Wasser ist ein starkes Argument, das gute Bilder und klare Wegangaben verdient. Sagen Sie Ihrem Makler, wie es sich im Alltag lebt, zum Beispiel wie laut es abends im Sommer ist oder wie Sie mit dem Rad in die Stadt kommen. Solche Einzelheiten überzeugen mehr als allgemeine Sätze. Falls jemals Wasser im Keller stand, müssen Sie das offenlegen. Eine sachliche Darstellung nimmt dem Thema oft die Schärfe, denn Interessenten fragen danach ohnehin. Wie man das im Exposé löst, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Giesing.

Was gehört zu Obergiesing?

Oben am Berg sieht es anders aus. Die Tegernseer Landstraße ist die große Achse, mit Läden, Lokalen und dem Giesinger Bahnhof, an dem S-Bahn und U-Bahn zusammenkommen. Die Heilig-Kreuz-Kirche prägt die Silhouette. Rund um die Martin-Luther-Straße und Silberhornstraße finden sich dichte Wohnblöcke, und in manchen Straßen gibt es überraschend ruhige Ecken mit alten Häusern. Interessenten schätzen die Anbindung und die vergleichsweise bodenständige Atmosphäre. Viele Wohnungen haben einen Balkon zum Hof. Andere schauen auf eine viel befahrene Straße, und das merkt man deutlich. Der Preis sollte das berücksichtigen.

Hier ist auch der Vergleich mit Nachbarvierteln wichtig. Wer in Obergiesing sucht, schaut oft auch nach Ramersdorf, Haidhausen oder Harlaching. Ein Makler sollte erklären können, warum sich jemand für Giesing entscheiden sollte, und auch, wann es nicht passt. Fragen Sie danach, wie er die Wohnung im Verhältnis zu Angeboten aus diesen Vierteln einordnet. Auch die Frage nach Stellplätzen kommt häufig, denn in den dichten Straßen sind sie knapp. Wenn Sie einen anbieten können, ist das ein klarer Vorteil, und Ihr Makler sollte das herausstellen. Wie sich das auf den Wert auswirkt, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing.

Was bedeutet das Stadion für den Verkauf?

Das Grünwalder Stadion ist für viele Giesinger ein Stück Heimat. Für einen Verkauf hat es zwei Seiten. Wer in der Nähe wohnt, erlebt an Spieltagen viele Menschen auf der Straße, weniger Parkplätze und einige Geräusche, auch wenn das nur an bestimmten Tagen der Fall ist. Manche Interessenten stört das, andere ziehen deswegen gerade hierher. Ein guter Makler kennt den Spielplan und überlegt, wann er besichtigt, damit niemand überrascht wird. Er redet das Thema nicht klein und macht es auch nicht zu einem Mangel, sondern beschreibt es als das, was es ist. Falsche Aussagen wie „absolut ruhige Lage“ können später auf Sie zurückfallen.

Fragen Sie deshalb, wie er mit diesem Thema umgeht. Eine gute Antwort unterscheidet zwischen direkter Nachbarschaft und einigen Straßen Entfernung. Sie nennt vielleicht auch, dass ein Termin an einem Spieltag bewusst angeboten werden kann. Prüfen Sie außerdem, wie Zufahrten geregelt sind, und was Sie aus eigener Erfahrung wissen. Sagen Sie das Ihrem Makler. Interessenten schätzen solche offenen Hinweise, und für den Preis ist es besser, wenn das Thema früh auf dem Tisch liegt. Wer es erst bei der ersten Besichtigung erfährt, bietet oft vorsichtshalber weniger.

Was bedeuten Ring und Tegernseer Landstraße?

Der Mittlere Ring führt mit dem Candidtunnel durch das Viertel, und die Tegernseer Landstraße ist eine wichtige Einfallstraße. Für Autofahrer ist das praktisch, für Anwohner kann es laut sein. Wer direkt daneben wohnt, hat oft eine andere Lage als jemand, der nur wenige hundert Meter entfernt lebt. Fenster, Ausrichtung der Schlafzimmer und Lärmschutz machen hier einen großen Unterschied. Ein guter Makler öffnet bei der Besichtigung das Fenster und hört hin. Er fragt, wo Sie schlafen, und überlegt, wie das im Exposé ehrlich dargestellt werden kann. Eine Wohnung zum ruhigen Hof ist in dieser Lage ein echtes Argument.

Fragen Sie, wie er das bei der Preisfindung berücksichtigt. Eine pauschale Antwort hilft wenig. Besser sind Vergleichsfälle aus ähnlichen Lagen. Auch die Luftqualität oder geplante Änderungen im Verkehr können Interessenten beschäftigen. Dazu sollte niemand etwas versprechen, was er nicht weiß. Ein Makler sollte sagen können, wo er solche Informationen findet. Wenn Sie moderne Schallschutzfenster eingebaut haben, sollte das unbedingt erwähnt und mit der Rechnung belegt werden. Oft ist das eine der besten Investitionen, die man in solchen Lagen machen kann, auch wenn sich das nicht immer vollständig im Preis auszahlt.

Welche Häuser sind hier typisch?

In Giesing stehen Altbauten aus der Zeit um 1900 neben vielen Bauten aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren, teils auch neueren Wohnanlagen. Dazu kommen Genossenschaftshäuser, deren Wohnungen nicht frei verkäuflich sind, die aber das Straßenbild prägen. Für Verkäufer sind die Nachkriegsbauten besonders wichtig. Ihre Grundrisse sind oft kompakt, die Decken niedriger als im Altbau, und viele stehen vor Modernisierungen, etwa bei Fenstern, Leitungen oder Dämmung. Interessenten fragen dann nach dem Stand der Rücklage und nach anstehenden Beschlüssen. Ein guter Makler liest deshalb die Protokolle, bevor er eine Zahl nennt.

Sprechen Sie auch über Heizungen. Viele dieser Häuser haben Gas- oder Ölzentralheizungen. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem Sommer 2026 gilt, dürfen bestehende Anlagen weiterlaufen und repariert werden. Wer noch mit alten Pflichten argumentiert, kennt den Stand nicht. Das gilt auch für Interessenten, die damit einen Abschlag begründen möchten. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Giesing. Fragen Sie den Makler, was er zum Stand Ihres Hauses sagt, und ob er die Lage richtig einordnet. So merken Sie schnell, ob er dieses Bauen kennt.

Die Lagen im Überblick

Die Tabelle fasst zusammen, welche Fragen je nach Lage im Vordergrund stehen. Sie eignet sich als einfache Prüfliste für das Gespräch.

Lage	Stärke	Typische Frage	Was der Makler tun sollte
Untergiesing, Isarnähe	Grün, Wasser, Ruhe	Wie steht es um den Keller?	Karten, Nachweise, Offenheit
Rund um Candidplatz	U-Bahn, Nähe zur Stadt	Wie laut ist der Ring?	Fenster, Schlafzimmerlage prüfen
Tegernseer Landstraße	Läden, Bahnhof	Wie ist es abends?	Tageszeiten zeigen
Nähe Stadion	Atmosphäre, Heimat	Was ist an Spieltagen?	Spielplan kennen, offen sprechen
Ruhige Seitenstraßen	Wohnqualität	Wer wohnt hier?	Umfeld und Käufer beschreiben

Welche Stellen sind zuständig?

Giesing liegt im Stadtgebiet, also führt der Weg zu den Bauakten über die Lokalbaukommission und nicht über ein Landratsamt. Lagepläne stellt der Geodatenservice bereit, Bodenrichtwerte stammen vom Gutachterausschuss, und das Amtsgericht München verwaltet Grundbuch und Nachlass. Wer eine Wohnung verkauft, spricht am häufigsten mit der Hausverwaltung. Bevollmächtigen Sie Ihren Makler, spart Ihnen das viele Wege, allerdings braucht gerade die Bauakte oft einige Wochen. Hören Sie im Gespräch genau hin: Wer von Behörden im Landkreis redet, arbeitet vermutlich meist außerhalb der Stadt.

Hinzu kommen Münchner Regelungen, die es im Umland so nicht gibt, darunter Erhaltungssatzungen für bestimmte Gebiete, die Baumschutzverordnung und der Mietspiegel. Bei der Stadt erfahren Sie, ob Ihr Haus betroffen ist. Beim Kaufvertrag erkundigt sich der Notar zudem nach einem Vorkaufsrecht, wodurch sich die Fälligkeit des Kaufpreises verschieben kann. Was im Einzelnen zusammenkommen sollte, zeigt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing. Allgemeine Hinweise finden Sie auch im Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Wie läuft ein Verkauf mit Makler ab?

Ein Verkauf gliedert sich grob in vier Abschnitte. Im ersten klären Sie Wert, Unterlagen und Vorgehen. Im zweiten entstehen Fotos, Grundriss und Exposé, und das Angebot geht zuerst an Suchkunden und dann online. Im dritten führt die Maklerin geprüfte Interessenten durch die Räume, sammelt Rückmeldungen und holt Finanzierungsnachweise ein, bevor über den Preis gesprochen wird. Wen Sie am Ende wählen, entscheiden allein Sie. Im vierten Abschnitt bereitet der Notar den Vertrag vor, den Sie rund zwei Wochen vor dem Termin in Händen halten sollten.

Danach erledigt der Notar die Formalitäten, teilt die Fälligkeit mit, und nach Zahlungseingang wechseln Schlüssel und Protokoll den Besitzer. Mehrere Monate sind dafür normal. Einzelheiten zu den Schritten nennt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing, und wer ein ganzes Haus besitzt, liest den Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Giesing. Sprechen Sie außerdem ab, wie regelmäßig Sie von Ihrer Maklerin hören möchten, damit Sie zwischendurch nicht nachfragen müssen.

Welcher Makler erzielt in Giesing den besten Preis?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten, und zusichern kann es niemand. Viel hängt daran, ob Ihr Angebot in den ersten Wochen genügend passende Menschen erreicht und ob auf Fragen zu Spieltagen, Verkehr oder Rücklage überzeugende Antworten kommen. Unsicherheit drückt den Preis, und Klarheit stützt ihn. Eine auffällig hohe Schätzung bringt Ihnen dagegen wenig, wenn sie nach einigen Wochen korrigiert werden muss und das Inserat dann alt wirkt. Bitten Sie um Beispiele aus dem Viertel und schauen Sie, was dort am Ende tatsächlich übrig blieb.

Die einzelnen Hebel behandelt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?, und passende Fragen nennt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing. Achten Sie auch darauf, wann die Finanzierung der Interessenten geprüft wird, denn ein Gebot ohne Bankbestätigung ist kaum etwas wert. Neben der Höhe zählen außerdem Termin und Bedingungen, was bei mehreren Bietern den Ausschlag geben kann.

Wie vergleiche ich mehrere Anbieter?

Ein fairer Vergleich gelingt, wenn alle dieselben Angaben erhalten. Merken Sie sich, wer in den Keller geht, nach Beschlüssen fragt und sich für Ihren Zeitplan interessiert. Aktuelle Inserate zeigen Ihnen, wie sorgfältig ein Büro arbeitet, und eine Probeanfrage verrät, wie schnell und freundlich die Antwort kommt. Rezensionen sind aufschlussreich, sobald man die Begründungen liest. Ein kurzes schriftliches Angebot von jedem Anbieter erleichtert Ihnen am Ende die Entscheidung.

Genauso wichtig ist, ob Sie mit dieser Person mehrere Monate lang gut zusammenarbeiten können. Hat sie Ihnen widersprochen, wenn es nötig war? Dürfen Sie ihr sagen, was Sie stört? Zehn Fragen für das Gespräch liefert der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Giesing, und Tipps aus dem Bekanntenkreis ordnet der Ratgeber Makler-Empfehlung in Giesing ein. Eine ehrliche Maklerin sagt Ihnen auch, wenn jemand anderes für einen besonderen Fall besser geeignet wäre.

Was gehört in den Maklervertrag?

Die Textform ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für private Auftraggeber vorgeschrieben. Meist wird ein Alleinauftrag über einige Monate vorgeschlagen, der die Pflichten des Maklers benennen sollte. Prüfen Sie Fristen und stillschweigende Verlängerungen, und klären Sie, ob auch ohne Verkauf etwas zu zahlen wäre. Wer außerhalb der Geschäftsräume unterschreibt, kann in der Regel 14 Tage lang widerrufen. Nach der Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO dürfen Sie ebenso fragen wie danach, ob jemand zugleich für Käufer tätig wird, denn das muss offengelegt sein.

Lassen Sie sich Zeit mit der Unterschrift und nehmen Sie den Entwurf mit. Auch der Rhythmus der Berichte sollte festgehalten sein. Wer drängt, zeigt damit schon viel. Mehr zu Warnsignalen enthält der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Giesing, und wie Ihre Interessen gewahrt werden, erklärt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Giesing.

Was kostet ein Makler in Giesing?

In der Region hört man oft 3,57 % mit Mehrwertsteuer, gesetzlich festgelegt ist das aber nicht. Kauft ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung, begrenzen die §§ 656a bis 656d BGB die Aufteilung zwischen den Parteien. Die Zahlung wird üblicherweise mit dem wirksamen Vertrag fällig. Halten Sie den Satz schriftlich fest und fragen Sie nach etwaigen Nebenkosten. Verschiedene Modelle vergleicht der Ratgeber Günstiger Makler in Giesing.

Warum sparen Sie bei neues // nest 50 % der Provision?

Unser Satz beträgt 1,785 % mit Mehrwertsteuer, also genau die Hälfte der häufig verlangten 3,57 %. Am Umfang ändert das nichts: Wertermittlung, Papiere, Bilder, Exposé, Inserate, Termine, Preisgespräche und Notar sind enthalten. Wir sind drei Maklerinnen, die sich Bürokosten teilen, kein Prestigebüro unterhalten und vieles online erledigen. So geht diese Rechnung auf. ImmoScout24 führt uns mit der Bewertung „Exzellent“, doch Sie sollten uns trotzdem prüfen wie jeden anderen. Für Giesing ist Ellen Günthel zuständig, und das erste Gespräch kostet Sie nichts.

Brauche ich überhaupt einen Makler?

Pflicht ist es nicht. Mit Zeit, Erfahrung und einem verlässlichen Käufer im Bekanntenkreis lässt sich ein Verkauf auch allein abwickeln, wobei Sie den Wert trotzdem neutral einschätzen lassen sollten. Papiere, Anzeigen, Telefonate, Termine, Bonitätsprüfung und Preisgespräche liegen dann bei Ihnen. Woran Eigenverkäufe häufig scheitern, zeigt der Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Häufige Fragen

Was zeichnet einen Makler in Giesing aus?

Er kennt Ober- und Untergiesing und spricht offen über Stadion, Ring und Keller.

Welche Behörde ist für Bauakten zuständig?

In München die Lokalbaukommission.

Wie viele Makler sollte ich ansprechen?

Meist reichen zwei oder drei persönliche Gespräche.

Muss ich das Stadion im Exposé erwähnen?

Offen damit umzugehen ist besser. Besprechen Sie, wie das dargestellt wird.

Wann ist die Provision fällig?

In der Regel bei einem wirksamen Kaufvertrag beim Notar.

Was kostet die erste Einschätzung?

Bei uns nichts. Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

In Giesing betreut Sie Ellen Günthel persönlich.

Fazit

Ein Makler in Giesing sollte beide Teile des Viertels kennen, von den Isarauen in Untergiesing bis zur Tegernseer Landstraße oben am Berg, und offen über Stadion, Ring und Bausubstanz sprechen. Vergleichen Sie Anbieter nach Antworten und Beispielen. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel berät Sie gern unverbindlich, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.