Geerbte Immobilie verkaufen in Giesing: Allein, mit Geschwistern oder unerwartet? Drei Lagen, drei Wege

Erbe ist nicht gleich Erbe. Eine Tochter, die bei ihrer Mutter in Giesing aufgewachsen ist und nun als einziges Kind die Wohnung übernimmt, steht vor anderen Fragen als drei Geschwister, die sich einigen müssen. Und wieder anders sieht es aus, wenn ein entfernter Onkel gestorben ist, den man kaum kannte, und plötzlich ein Brief vom Nachlassgericht im Kasten liegt. Der Ablauf ähnelt sich in allen Fällen, aber das, was zuerst wichtig ist, unterscheidet sich. Viele Ratgeber erzählen nur eine Geschichte. Dabei hilft es, wenn man weiß, welche davon die eigene ist und worauf man in genau dieser Lage achten sollte.

Dieser Ratgeber beschreibt zunächst, was für alle Erben gilt, also Fristen, Grundbuch, Hausverwaltung und Steuer. Danach geht er auf drei typische Lagen ein: Alleinerbe, mehrere Geschwister und das unerwartete Erbe von jemandem, den man kaum kannte. Zum Schluss geht es um den Verkauf selbst. Rechts- und Steuerfragen gehören zu Fachleuten. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel, auch aus der Ferne. Das erste Gespräch ist kostenlos, und es gibt keinen Grund zur Eile.

Was gilt für alle Erben?

Unabhängig von Ihrer Lage gibt es einige Dinge, die zuerst anstehen. Sichern Sie die Wohnung oder das Haus. Prüfen Sie Fenster, Wasser und Herd, nehmen Sie Wertsachen und wichtige Papiere an sich, und leeren Sie Kühlschrank und Briefkasten. Im Winter sollte die Heizung auf niedriger Stufe laufen. Geben Sie ein gefundenes Testament beim Nachlassgericht am Amtsgericht München ab, denn das ist Pflicht. Informieren Sie die Hausverwaltung, weil das Hausgeld weiterläuft, und die Versicherung, denn viele Verträge verlangen bei Leerstand eine Meldung und regelmäßige Kontrollen. Melden Sie auch den Todesfall bei Bank, Rentenversicherung und Krankenkasse.

Innerhalb von in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis können Sie das Erbe ausschlagen, bei einem Wohnsitz im Ausland innerhalb von sechs Monaten. Danach gilt es als angenommen, auch mit eventuellen Schulden. Notieren Sie deshalb das Datum. Für die Berichtigung des Grundbuchs brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, und innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei. Das Finanzamt sollte in der Regel innerhalb von drei Monaten informiert werden, falls es nicht schon durch Gericht oder Notar Bescheid weiß. Unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch erklärt die Grundlagen.

Lage 1: Sie erben allein

Wer als Alleinerbe eine Wohnung übernimmt, muss sich mit niemandem einigen. Das macht vieles leichter, aber auch einsamer. Sie tragen alle Entscheidungen, Kosten und Gefühle allein. Oft sind Sie gleichzeitig in Trauer und mit einer langen Liste von Aufgaben beschäftigt. Holen Sie sich deshalb Unterstützung, etwa von Freunden, einem Steuerberater oder einer Maklerin. Nehmen Sie sich Zeit mit der Frage, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen möchten. In den ersten Wochen sollte niemand Sie zu einer Antwort drängen. Für den Verkauf selbst gibt es in der Regel keine Frist.

Wenn Sie überlegen, selbst in die Wohnung zu ziehen, sollten Sie die Regelung zum Familienheim prüfen lassen. Kinder können die Wohnung unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erben, wenn sie selbst dort einziehen und zehn Jahre bleiben. Wer früher auszieht oder verkauft, kann die Befreiung verlieren. Prüfen Sie also vorher, was das für Sie bedeutet. Kinder haben zudem einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei einem Verkauf bleiben Sie frei in Ihren Entscheidungen, doch auch dann sollten Sie den Wert unabhängig einschätzen lassen. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Giesing.

Lage 2: Sie erben mit Geschwistern

Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, und für einen Verkauf müssen grundsätzlich alle mitwirken. Das ist die häufigste und oft schwierigste Lage. Beginnen Sie früh mit einem offenen Gespräch und klären Sie, was jeder sich vorstellt. Sorgen Sie dafür, dass alle dieselben Informationen haben, zum Beispiel über einen gemeinsamen Online-Ordner. Verteilen Sie laufende Kosten klar, am besten über ein Nachlasskonto. Bestimmen Sie eine Person, die den Überblick behält, und halten Sie Entscheidungen schriftlich fest. Holen Sie auch gemeinsam eine Einschätzung ein, damit alle von derselben Zahl ausgehen.

Wichtig sind auch die Erinnerungsstücke, die oft mehr Streit auslösen als das Geld. Legen Sie eine Liste an und klären Sie, wer was möchte, bevor geräumt wird. Wohnt ein Geschwister in der Wohnung, sollte ein Ausgleich besprochen werden. Vollmachten für den Notartermin brauchen Vorlauf, vor allem aus dem Ausland. Bei Konflikten kann eine Mediation helfen, und eine Teilungsversteigerung sollte der letzte Ausweg bleiben. Die typischen Streitpunkte und Lösungen beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing. Ein offenes Wort am Anfang erspart oft Jahre an Ärger.

Lage 3: Das unerwartete Erbe

Manchmal kommt ein Brief vom Nachlassgericht, und Sie erfahren, dass ein Onkel oder eine entfernte Verwandte in Giesing gestorben ist. Sie kennen die Wohnung nicht, wissen wenig über die Person und wohnen vielleicht weit weg. Hier ist Vorsicht wichtig, denn nicht jedes Erbe ist ein Gewinn. Es kann Schulden geben, die Sie mit übernehmen, wenn Sie nicht rechtzeitig ausschlagen. Prüfen Sie deshalb innerhalb der Frist, was da ist. Fragen Sie beim Nachlassgericht nach, bitten Sie um Einsicht in die Akte und sehen Sie sich Kontoauszüge und Post an. Holen Sie im Zweifel schnell anwaltlichen Rat.

Fragen Sie auch nach dem Grundbuch. Gibt es Grundschulden? Wurde die Wohnung vermietet? Wie steht es um das Hausgeld, und gibt es Rückstände? Vielleicht lebt jemand darin, oder es gibt ein Wohnrecht. Die Hausverwaltung kann viele Fragen beantworten, sobald Sie Ihre Stellung als Erbe nachgewiesen haben. Schauen Sie sich die Wohnung an, möglichst mit jemandem, der sich auskennt. Für entfernte Verwandte gelten bei der Erbschaftsteuer deutlich niedrigere Freibeträge, oft nur 20.000 Euro, und höhere Steuersätze. Das kann die Rechnung spürbar verändern. Fragen Sie deshalb früh einen Steuerberater.

Die drei Lagen im Überblick

Punkt	Alleinerbe	Geschwister	Unerwartetes Erbe
Erste Sorge	Trauer, viele Aufgaben	Einigung, Information	Schulden, Überblick
Wer entscheidet	Sie allein	Alle gemeinsam	Sie, ggf. mit Miterben
Häufiger Fehler	Zu viel allein tragen	Absprachen nur mündlich	Frist versäumen
Wichtigste Hilfe	Steuerberater, Maklerin	Mediator, Notar	Anwalt, Nachlassgericht

Wie finden Sie heraus, was die Wohnung ist?

Wenn Sie die Immobilie kaum kennen, beginnen Sie mit den Unterlagen.Sie mit den Unterlagen. Der Grundbuchauszug zeigt Eigentum und Belastungen. Die Hausverwaltung liefert Protokolle, Abrechnung, Wirtschaftsplan und Rücklage und sagt, ob Rückstände bestehen. Fragen Sie nach Sonderumlagen und geplanten Arbeiten, denn in vielen Giesinger Nachkriegshäusern steht einiges an. Prüfen Sie, welcher Keller dazugehört und ob es einen Stellplatz gibt. Bei einem Haus brauchen Sie die Bauakte der Lokalbaukommission, was dauern kann. Eine Liste der Papiere enthält der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing. Allgemeine Hinweise gibt der Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Schauen Sie sich dann die Lage an. Giesing ist kein einheitliches Viertel, und eine Wohnung am Ring ist etwas anderes als eine ruhige Lage am Bach. Vielleicht wohnen Sie weit weg und kennen München kaum. Eine Maklerin kann Ihnen das einordnen. Fragen Sie die Nachbarn, denn sie wissen oft viel über das Haus, die Heizung und frühere Schäden. Machen Sie Fotos, bevor sich etwas verändert. Wenn Sie etwas über Mängel erfahren, schreiben Sie es auf, denn bekannte Mängel müssen Sie beim Verkauf offenlegen. Sagen Sie Ihrer Maklerin auch, was Sie nicht wissen. Das ist bei einem Erbe ganz normal.

Was ist, wenn Mieter dort wohnen?

Der Mietvertrag läuft mit den Erben weiter, und der Tod des Vermieters ist kein Kündigungsgrund. Stellen Sie sich bei den Mietern vor, sagen Sie, wohin die Miete gehen soll, und klären Sie, wo die Kaution liegt. Viele Erben gehen davon aus, sie könnten die Wohnung frei machen, und werden dann überrascht. Eigenbedarf setzt echten Bedarf voraus, und in München können nach einer Umwandlung lange Sperrfristen gelten. Beim Verkauf kommen vor allem Anleger infrage. Vielleicht interessieren sich aber auch die Mieter selbst. Fragen Sie danach, ohne Druck, und lassen Sie sich beide Varianten durchrechnen.

Eine vermietete Wohnung kann für Sie auch eine Einnahmequelle sein, wenn Sie nicht sofort verkaufen möchten. Das bedeutet aber Verwaltungsaufwand, und das Münchner Mietrecht ist streng. Überlegen Sie, wer sich kümmert, vor allem aus der Ferne, und ob die Rechnung nach Kosten aufgeht. Bei einem Erbe mit mehreren Beteiligten entscheidet über die Vermietung in der Regel die Mehrheit. Die Einnahmen gehören allen. Einzelheiten beschreibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing. Sprechen Sie außerdem mit einem Steuerberater, weil Mieteinnahmen erklärt werden müssen.

Wie gehen Sie mit dem Ausräumen um?

Das Ausräumen ist oft der schwerste Teil, besonders wenn ein geliebter Mensch dort lange gelebt hat. Beginnen Sie nicht zu früh und nehmen Sie sich Pausen. Sehen Sie Wertsachen, Bücher, Münzen und Kunst durch, bevor etwas entsorgt wird, und lassen Sie Wertvolles schätzen. Scannen Sie Fotos und Briefe. Bewahren Sie Steuerunterlagen und wichtige Dokumente auf. Für den Rest gibt es Haushaltsauflöser, die auch aus der Ferne beauftragt werden können. Holen Sie mehrere Angebote ein und seien Sie misstrauisch gegenüber Personen, die an der Tür klingeln und Hilfe anbieten. In einem Haus ohne Aufzug wird der Transport teurer.

Vorsicht auch vor der Ausschlagungsfrist. Wer vor einer Entscheidung beginnt, Dinge zu verkaufen oder zu verteilen, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Warten Sie also, bis die Frage geklärt ist, wenn Sie sich nicht sicher sind. Nötige Sicherungen sind in Ordnung. Nehmen Sie sich am Ende einen Moment für den Abschied, wenn Ihnen das hilft. Bei einem unerwarteten Erbe ist das vielleicht weniger schwer, doch auch dann lohnt ein aufmerksamer Blick. Vielleicht erfahren Sie dabei etwas über einen Menschen, den Sie nie richtig kennengelernt haben. Das kann überraschend berührend sein.

Welche Steuern können anfallen?

Das Finanzamt bewertet die Immobilie für die Erbschaftsteuer nach eigenen Verfahren. Mit einem Gutachten lässt sich unter Umständen ein niedrigerer Wert nachweisen. Beachten Sie die Einspruchsfrist im Bescheid. Die Freibeträge liegen bei Kindern bei 400.000 Euro, bei Ehepartnern bei 500.000 Euro, und bei entfernten Verwandten oft nur bei 20.000 Euro. Beim Verkauf gilt die Zehn-Jahres-Frist, wobei die Besitzzeit des Verstorbenen angerechnet wird. Hat dieser die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, fällt in der Regel keine Einkommensteuer an. Schwierig kann es werden, wenn er erst vor Kurzem gekauft und vermietet hat.

Fragen Sie deshalb einen Steuerberater, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, denn danach lässt sich wenig ändern. Bei einer Auszahlung unter Geschwistern kann außerdem eine neue Frist für den gekauften Anteil beginnen. Halten Sie Rechnungen für Räumung, Reparaturen und Beratung bereit, denn manche Kosten lassen sich anrechnen. Wer die Regelung zum Familienheim genutzt hat, sollte vor einem Verkauf oder Auszug prüfen lassen, ob die Befreiung erhalten bleibt. Eine Stunde Beratung kostet meist viel weniger als der Fehler, den sie vermeidet. Bewahren Sie alle Unterlagen auch nach dem Verkauf gut auf.

Wie läuft der Verkauf ab, wenn Sie weit weg wohnen?

Vieles geht aus der Ferne. Mit einer Vollmacht beschafft Ihre Maklerin die Unterlagen, organisiert Fotos und führt Besichtigungen durch. Sie erhalten Berichte digital und können zwischendurch telefonieren. Zum Notartermin kommen Sie nach München oder erteilen eine notariell beglaubigte Vollmacht, was im Ausland über Konsulate oder örtliche Notare geht und länger dauern kann. Das Ausräumen lässt sich auf wenige gut geplante Tage legen. Klären Sie, wer den Schlüssel hat und wer im Notfall handelt. Lassen Sie im Winter regelmäßig nach der Heizung sehen. Eine leere Wohnung altert schneller, als man denkt.

Große Investitionen vor dem Verkauf rechnen sich selten, auch nicht bei der Heizung. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Anlagen weiterlaufen, und ein neuer Eigentümer muss den Kessel nicht automatisch ersetzen. Hinweise dazu gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Giesing. Eine gründliche Reinigung und kleine Reparaturen genügen meist. Wie Sie eine passende Maklerin finden, zeigen die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing und Regionaler Immobilienmakler in Giesing. Fragen Sie vor allem nach Erfahrung mit Erben, die nicht vor Ort sind.

Was tun, wenn mehrere Erben gar nichts voneinander wissen?

Das kommt bei einem unerwarteten Erbe häufiger vor, als man denkt. Vielleicht gibt es Cousinen in einer anderen Stadt, die Sie nie getroffen haben. Das Nachlassgericht kann Ihnen sagen, wer als Erbe infrage kommt. Nehmen Sie Kontakt auf, sobald das geklärt ist, und schicken Sie allen dieselben Informationen. Einige Worte zur Person des Verstorbenen und zur Wohnung helfen oft beim Einstieg. Sind Erben nicht auffindbar, kann unter Umständen ein Nachlasspfleger bestellt werden. Ein Anwalt hilft Ihnen dabei weiter.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Die Ausschlagungsfrist übersehen und damit Schulden mit annehmen.
• Einem schnellen Angebot zusagen, ohne den Wert zu kennen.
• Die leere Wohnung sich selbst überlassen und Versicherung nicht informieren.
• Hausgeld vergessen, bis Mahnungen kommen.
• Vor dem Verkauf viel Geld in Sanierungen stecken.
• Steuerfragen erst nach dem Notartermin klären.

Wie unterstützt Sie Ellen Günthel?

Ellen Günthel betreut Erben in Giesing und den umliegenden Vierteln. Sie kommt in die Wohnung, schätzt den Wert ein und sagt, was zu tun ist und was warten kann. Wenn Sie uns beauftragen, kümmert sie sich um Unterlagen, Verwaltung, Fotos, Interessenten, Besichtigungen und Verhandlungen, und alle Erben erhalten dieselben Informationen. Die Provision liegt bei 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %. Für steuerliche und rechtliche Fragen raten wir, Fachleute hinzuzuziehen. Wie der Ablauf insgesamt aussieht, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, das Erbe auszuschlagen?

In der Regel sechs Wochen ab Kenntnis, bei Wohnsitz im Ausland sechs Monate.

Muss ich sofort verkaufen?

Nein. Es gibt in der Regel keine Frist für den Verkauf.

Was tun bei einem unerwarteten Erbe?

Zuerst klären, ob Schulden bestehen, und im Zweifel rechtzeitig anwaltlich beraten lassen.

Können Geschwister einzeln verkaufen?

Nein, für den Verkauf müssen grundsätzlich alle mitwirken.

Brauche ich einen Erbschein?

Meist ja, außer es liegt ein notarielles Testament vor.

Muss der Mieter ausziehen?

Nein, der Vertrag läuft weiter und geht später auf den Käufer über.

Fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?

Oft nicht, weil die Besitzzeit angerechnet wird. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja, mit Vollmachten und regelmäßigen Berichten.

Fazit

Eine geerbte Immobilie in Giesing verlangt je nach Lage unterschiedliche Schritte: Alleinerben tragen alles selbst, Geschwister müssen sich einigen, und beim unerwarteten Erbe zählt zuerst der Überblick. Beachten Sie die Fristen und lassen Sie sich nicht drängen. Ellen Günthel nimmt sich gern Zeit für Sie. Sie erreichen sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.