Grundstück bewerten lassen in Giesing: In fünf Schritten von der ersten Frage zur belastbaren Zahl

Ein Grundstück in Giesing ist selten leer. Meist steht schon etwas darauf: ein kleines Haus aus den Fünfzigerjahren, ein Reihenhaus mit tiefem Garten, ein altes Werkstattgebäude im Hof oder eine Garagenreihe hinter einem Mietshaus. Wer wissen möchte, was das wert ist, bekommt schnell zu hören, man müsse nur den Bodenrichtwert mit der Fläche multiplizieren. Das ist ein Anfang, aber kaum mehr. Der tatsächliche Wert hängt davon ab, was gebaut werden darf, wie man hinkommt, was im Grundbuch steht, wie der Boden ist und was bereits auf dem Grundstück steht. Wer diese Fragen der Reihe nach klärt, kommt zu einer Zahl, auf die man sich stützen kann.

Dieser Ratgeber führt Sie in fünf Schritten von der ersten Frage bis zu einer belastbaren Einschätzung. Er nennt die zuständigen Stellen und zeigt, wann ein Vorbescheid, ein Bodengutachten oder ein Sachverständiger sinnvoll ist. Was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, kann nur die Lokalbaukommission verbindlich sagen, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Architekten. Bei neues // nest unterstützt Sie Ellen Günthel, wenn Sie einen ersten Überblick wünschen oder einen Verkauf planen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Warum in Schritten vorgehen?

Viele Eigentümer beginnen mit der Frage nach dem Preis und merken erst später, dass ihnen die Grundlagen fehlen. Ein Bauträger nennt eine große Summe, und schon steht sie im Raum. Doch ohne Kenntnis des Baurechts lässt sie sich nicht beurteilen. Wer dagegen Schritt für Schritt vorgeht, vermeidet teure Fehler. Die ersten beiden Schritte kosten fast nichts und lassen sich oft selbst erledigen. Für die weiteren brauchen Sie unter Umständen Fachleute, und die Kosten sollten zum möglichen Wert passen. Bei einem kleinen Gartenstück lohnt sich vielleicht kein teures Gutachten, bei einem größeren Grundstück dagegen sehr.

Am Ende steht eine Einschätzung, deren Annahmen Sie kennen. Das hilft Ihnen auch gegenüber Interessenten, denn Sie können erklären, worauf die Zahl beruht. Wer ein bebautes Grundstück verkaufen möchte, findet zusätzliche Hinweise im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Giesing. Wie sich der Wert bei Wohnungen zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing. Hier geht es um die Besonderheiten der Fläche selbst, und um die Frage, was auf ihr möglich ist. Gehen Sie die Schritte ruhig der Reihe nach durch.

Schritt 1: Fakten sammeln

Beginnen Sie mit dem, was sich leicht herausfinden lässt. Wie groß ist das Grundstück? Wie ist es geschnitten? Wo verlaufen die Grenzen? Einen Lageplan erhalten Sie über den Geodatenservice, und den Grundbuchauszug beim Amtsgericht München. Den Bodenrichtwert finden Sie beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein typisches Grundstück in einer Zone und bezieht sich auf bestimmte Annahmen zur baulichen Ausnutzung. Weicht Ihr Grundstück ab, sind Zu- oder Abschläge nötig. Sehr große Gärten werden oft nicht vollständig zum Richtwert angesetzt, wenn nur ein Teil bebaubar ist.

Sammeln Sie auch alles, was Sie über das Grundstück wissen. Was stand hier früher? Gab es einmal eine Werkstatt oder eine Tankstelle? Wer hat zuletzt am Haus gebaut, und gibt es Pläne? Gibt es alte Absprachen mit den Nachbarn, zum Beispiel zu einer gemeinsamen Zufahrt? Solche Dinge stehen selten in einer Akte, sind aber wichtig. Schreiben Sie sie auf, auch wenn sie unsicher sind. Für die erste Orientierung hilft außerdem der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Giesing. Bis hierher brauchen Sie meist keine Fachleute, und Sie wissen danach schon viel mehr als die meisten Eigentümer.

Schritt 2: Rechte und Lasten prüfen

Sehen Sie sich als Nächstes den Grundbuchauszug genauer an. In Abteilung II stehen Rechte Dritter, zum Beispiel Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. In Abteilung III stehen Grundschulden, die bei einem Verkauf meist gelöscht werden. Ein Wegerecht kann ein Grundstück deutlich einschränken, und ein Leitungsrecht kann die mögliche Bebauung begrenzen. In Bayern gibt es kein eigenes Baulastenverzeichnis, sodass solche Regelungen meist über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert sind. Lassen Sie sich alte Eintragungen im Zweifel vom Notar erklären. Wenn etwas längst überholt ist, lässt es sich vielleicht löschen.

Prüfen Sie auch, wie die Zufahrt gesichert ist. Führt sie über ein fremdes Grundstück? Wer darf sie nutzen und wer trägt die Kosten? In Giesing kommt das vor allem bei Hinterliegergrundstücken vor. Fragen Sie außerdem, ob es Mietverträge gibt, etwa für Garagen, Stellplätze oder ein Gartenstück. Solche Verträge enden nicht von selbst und gehen auf den Käufer über. Gehört das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft, ist für ein Vorhaben in der Regel die Zustimmung der Miteigentümer nötig. Auch das sollte früh geklärt werden, denn viele Ideen scheitern erst hier, und manchmal sogar erst nach langer Planung.

Schritt 3: Baurecht klären

Das ist der wichtigste Schritt. Fragen Sie beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung, ob es einen Bebauungsplan gibt, und was er festsetzt: Art der Nutzung, Maß der Bebauung, Baugrenzen, oft auch Dachformen und Stellplätze. Gibt es keinen, was in großen Teilen Giesings der Fall ist, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Ein Vorhaben muss sich dann in die nähere Umgebung einfügen. Was das heißt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einer geschlossenen Straßenzeile ist anderes möglich als in einem Hof oder am Hang. Ein einzelnes großes Nachbarhaus ist nicht unbedingt der Maßstab.

Verbindlich wird die Antwort durch einen Vorbescheid der Lokalbaukommission. Sie stellen dabei konkrete Fragen zur Zahl der Wohnungen, zur Höhe und zur Lage auf dem Grundstück. Das kostet Gebühren und erfordert meist einen Architekten, bringt aber Sicherheit. Für einen Verkauf kann das viel wert sein, denn Käufer erwerben dann nicht auf Verdacht. Prüfen Sie auch, ob das Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, wo Abrisse und Umbauten genehmigungspflichtig sein können, und ob ein Denkmalschutz besteht. Gerüchte, wonach „da bald gebaut werden darf“, sind keine Grundlage für einen Preis.

Schritt 4: Boden, Wasser und Bäume prüfen

Was unter der Oberfläche liegt, kann die Kosten eines Bauvorhabens deutlich verändern. In Untergiesing, nahe Isar und Auer Mühlbach, spielen Grundwasser und mögliche Hochwasserrisiken eine Rolle. Am Hang sind Standsicherheit, Stützmauern und Gründung die wichtigeren Themen. Prüfen Sie amtliche Karten, etwa im Umweltatlas Bayern, und fragen Sie im Zweifel beim Referat für Klima- und Umweltschutz nach. Ein Bodengutachten klärt, wie tief und wie aufwendig gebaut werden müsste und ob sich eine Tiefgarage überhaupt rechnet. Das sollte im Zweifel früh beauftragt werden, wenn der Wert stark davon abhängt.

Hat auf dem Grundstück früher ein Betrieb gearbeitet, kann eine Altlastenauskunft wichtig sein. Ein Verdacht schreckt Käufer ab und kann hohe Kosten bedeuten, doch eine geklärte Lage nimmt Unsicherheit. Auch Bäume sind zu beachten. Die Münchner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einer bestimmten Stammgröße, und eine Fällung braucht in der Regel eine Genehmigung. Ein großer Baum kann ein Bauvorhaben erschweren oder Ersatzpflanzungen nach sich ziehen. Fällen Sie nichts ohne Genehmigung. Ein alter Baum kann für Käufer, die erhalten möchten, aber auch ein echter Vorzug sein.

Schritt 5: Aus allem eine Zahl machen

Nun lässt sich der Wert einschätzen. Für ein bebautes Grundstück stellt sich zuerst die Frage, was mit dem vorhandenen Gebäude geschehen soll. Soll es bleiben, weil es Bestandsschutz hat oder gefragt ist, oder wäre ein Abriss sinnvoll? Manchmal ist das, was heute dort steht, größer, als ein Neubau werden dürfte. Dann hat es einen eigenen Wert. Interessenten, die selbst bauen oder sanieren möchten, rechnen anders als Bauträger. Letztere rechnen meist rückwärts: Sie schätzen den Verkaufspreis des fertigen Projekts, ziehen Baukosten, Finanzierung und Gewinn ab und erhalten so den Betrag, den sie zahlen können.

Für einen ersten Rahmen genügt oft die Einschätzung einer ortskundigen Maklerin. Bei größeren Werten, bei Streit oder für das Finanzamt ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sinnvoll. Für das Baurecht brauchen Sie einen Architekten und am Hang vielleicht einen Statiker. Bitten Sie darum, die Annahmen zu nennen, und fragen Sie, wie stark sich das Ergebnis ändert, wenn eine Annahme nicht zutrifft. Allgemeine Hinweise bietet die Seite Wertermittlung Immobilien. Bei einer Erbengemeinschaft hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing.

Die Schritte im Überblick

Schritt	Was Sie klären	Stelle
1. Fakten	Größe, Plan, Bodenrichtwert	Geodatenservice, Gutachterausschuss
2. Rechte	Grundbuch, Zufahrt, Mietverträge	Amtsgericht München, Notar
3. Baurecht	Bebauungsplan, § 34, Vorbescheid	Referat für Stadtplanung, Lokalbaukommission
4. Boden	Wasser, Altlasten, Bäume	Referat für Klima- und Umweltschutz, Gutachter
5. Zahl	Einschätzung, Gutachten	Maklerin, Sachverständiger

Was kostet die Klärung, und lohnt sich das?

Vieles kostet nur Zeit oder geringe Gebühren, etwa Grundbuchauszug, Lageplan und Auskünfte der Stadt. Ein Bodengutachten, ein Vorbescheid oder ein Verkehrswertgutachten sind dagegen spürbar teurer. Überlegen Sie deshalb, was Sie wofür brauchen. Geht es um einen kleinen Gartenrest, reicht vielleicht ein Gespräch mit einem Architekten. Bei einem Grundstück mit Potenzial kann ein Vorbescheid den Wert so stark absichern, dass sich die Kosten mehrfach auszahlen. Fragen Sie vorab nach dem Preis, und lassen Sie sich sagen, was Sie am Ende in der Hand haben. Oft genügt es auch, einem Käufer die Prüfung zu überlassen und das im Preis zu berücksichtigen.

Was ist typisch für Giesing?

In Giesing begegnen Ihnen vor allem vier Fälle. Reihenhäuser und kleine Einfamilienhäuser Richtung Harlaching und Fasangarten haben oft tiefe Gärten, in denen manchmal ein zweites Haus denkbar ist. Das hängt jedoch von der Umgebung ab und sollte geprüft werden. Hinterhöfe und Garagenreihen in Obergiesing können eine Reserve sein, doch Zufahrt, Stellplätze und Nachbarn setzen oft enge Grenzen. Am Hang des Giesinger Bergs stellen sich statische Fragen, und unten in Isarnähe geht es um Wasser. Und schließlich gibt es Nachkriegshäuser auf größeren Grundstücken, für die sich Bauträger interessieren, wenn eine dichtere Bebauung möglich scheint.

Fragen Sie deshalb einen Anbieter nach Beispielen aus genau diesen Lagen. Wer dann nur allgemeine Zahlen nennt, hilft Ihnen wenig. Auch das Umfeld spielt mit. Nahe der Tegernseer Landstraße gelten andere Überlegungen als in einer ruhigen Straße, und die Nähe zum Stadion wird manchen Interessenten beschäftigen. Mehr dazu, wie sich die Lagen unterscheiden, zeigt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Giesing. Sonderfälle bei älteren Häusern beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Giesing. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, was bei Ihnen möglich ist.

Welche Rolle spielen Nachbarn und Bestand?

In einem dicht bebauten Viertel ist jedes Bauvorhaben auch eine Frage der Nachbarschaft. Wer auf einen Garten schaut, wird eine neue Wand kaum einfach hinnehmen. Nachbarn können unter bestimmten Bedingungen gegen eine Baugenehmigung vorgehen, was ein Vorhaben deutlich verzögert. Bauträger kalkulieren das ein. Ein frühes, offenes Gespräch hilft oft mehr als ein Überraschungseffekt. Auch der eigene Bestand spielt mit. Soll das vorhandene Haus stehen bleiben, muss ein Neubau im Garten genug Abstand wahren, und beide Gebäude brauchen eine Erschließung. Wohnen Mieter im Haus, bleibt ihr Vertrag bestehen, und eine lange Baustelle vor dem Fenster kann zu Mietminderungen führen. All das fließt in den Preis ein, den jemand zu zahlen bereit ist.

Wie wichtig ist die Zufahrt?

Reicht die Durchfahrt für Feuerwehr, Müllabfuhr und Baufahrzeuge? Ist sie rechtlich gesichert, oder führt sie über ein fremdes Grundstück? Wo könnten notwendige Stellplätze entstehen, wenn eine Tiefgarage zu teuer wäre? Zu den Stellplatzvorgaben gibt die Stadt Auskunft. In den engen Lagen Obergiesings entscheidet das oft über die gesamte Idee. Messen Sie die Durchfahrt deshalb früh nach, und lassen Sie sich das in einem Lageplan bestätigen. Für private Käufer, die nur ein kleines Haus erhalten möchten, kann eine enge Zufahrt dagegen wenig ausmachen. Auch das gehört zu einer ehrlichen Einschätzung und sollte nicht übergangen werden.

Soll ich einen Teil abtrennen?

Bei einem großen Garten liegt die Frage nahe. Das kann sinnvoll sein, wenn eine Bebauung zulässig ist und der Rest des Grundstücks genug Abstand behält. Prüfen Sie Zufahrt, Abstandsflächen und Erschließung. Eine Vermessung ist nötig, und auch die Nachbarschaft wird sich verändern. Bedenken Sie zudem die steuerlichen Folgen, denn ein abgetrenntes Baugrundstück kann anders behandelt werden als das selbst genutzte Haus, auch wenn es lange Ihnen gehörte. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie loslegen. Das Haus allein könnte durch die Abtrennung an Wert verlieren, wenn der Garten stark schrumpft. Rechnen Sie deshalb beide Varianten durch und sprechen Sie auch mit einer Maklerin darüber, was gefragt ist.

Worauf achten bei Bauträgerangeboten?

Bauträger suchen auch in Giesing nach Flächen und melden sich oft von sich aus. Das Angebot kann gut sein, doch vergleichen Sie es sorgfältig. Hängt es von einer Baugenehmigung ab? Wie lange ist das Grundstück gebunden? Wer trägt die Kosten, wenn die Planung scheitert? Wie wird der Preis angepasst, wenn weniger Fläche genehmigt wird? Ein höheres Gebot mit vielen Bedingungen kann weniger wert sein als ein niedrigeres, das sofort gilt. Lassen Sie sich alles von einem Anwalt oder Notar erklären, und unterschreiben Sie keine Reservierung, die Sie lange bindet. Sprechen Sie mehrere Anbieter und auch private Interessenten an, damit ein echter Vergleich entsteht.

Bedenken Sie auch die Mieter und Nachbarn. Wer früh informiert ist, wehrt sich seltener, und Nachbarn können unter bestimmten Bedingungen gegen eine Baugenehmigung vorgehen. Ein Makler kann das Verfahren strukturieren, aber nicht alle Fragen selbst beantworten. Fragen Sie deshalb, ob er so etwas schon begleitet hat und mit welchen Architekten er zusammenarbeitet. Wie sich Wettbewerb auf das Ergebnis auswirkt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?. Eine Einschätzung bei uns ist kostenlos, und die Provision liegt bei Verkauf bei 1,785 % statt 3,57 %.

Häufige Fragen

Was ist mein Grundstück in Giesing wert?

Das hängt vor allem von Baurecht, Lage und Beschaffenheit ab. Der Bodenrichtwert ist nur ein Anfang.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München.

Wie erfahre ich, was gebaut werden darf?

Über das Referat für Stadtplanung und die Lokalbaukommission, verbindlich mit einem Vorbescheid.

Was bedeutet § 34 BauGB?

Ein Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen.

Darf ich einen Baum fällen?

Nur mit Genehmigung, wenn er unter die Baumschutzverordnung fällt.

Lohnt sich eine Abtrennung?

Das hängt von Baurecht, Haus und Steuer ab. Rechnen Sie beide Varianten durch.

Brauche ich ein Gutachten?

Für einen Verkauf meist nicht, bei Streit oder Steuerfragen oft schon.

Was kostet die erste Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ein Grundstück in Giesing lässt sich in fünf Schritten bewerten: Fakten sammeln, Rechte prüfen, Baurecht klären, Boden und Bäume ansehen und daraus eine Zahl machen. So verlassen Sie sich nicht auf Gerüchte oder eine bloße Multiplikation. Ellen Günthel schätzt Ihr Grundstück gern ein. Sie erreichen sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.