Erfahrener Immobilienmakler in Giesing: Fünf Gebäudetypen, und was jeder von einem Makler verlangt

Giesing ist kein Viertel aus einem Guss. Zwischen Giesinger Berg, Tegernseer Landstraße und Isarauen stehen Gründerzeithäuser, schlichte Wohnblöcke aus der Nachkriegszeit, Genossenschaftsbauten, Reihenhäuser und moderne Wohnanlagen. Jeder dieser Gebäudetypen stellt andere Fragen. Bei einem Block aus den Fünfzigerjahren geht es um Leitungen, Dämmung und niedrige Rücklagen. Bei einem Altbau um Stockwerke und Sanierungsstand. Bei einem kleinen Reihenhaus um Dach, Keller und Heizung. Wer seit vielen Jahren Makler ist, aber vor allem eine dieser Gruppen kennt, ist für eine andere vielleicht gar nicht so erfahren, wie es zunächst scheint.

Dieser Ratgeber stellt deshalb fünf typische Gebäudetypen vor und zeigt, was jeder von einem Makler verlangt. Er nennt jeweils eine Prüffrage, mit der Sie im Gespräch herausfinden, ob sich jemand wirklich auskennt. Außerdem geht es um die Stadtregeln, um Fachleute und darum, wie Sie vorgetäuschte Erfahrung erkennen. Rechtliche und technische Einzelfragen gehören am Ende zu Anwalt, Architekt oder Energieberater. Bei neues // nest betreut Ellen Günthel Verkäufer in Giesing und sagt offen, wo sie jemanden hinzuziehen würde.

Warum zählt der Gebäudetyp so sehr?

Stellen Sie sich zwei Wohnungen mit derselben Fläche in derselben Straße vor. Die eine liegt in einem sanierten Gründerzeithaus, die andere in einem Block von 1958 mit bescheidener Rücklage. Interessenten stellen ganz unterschiedliche Fragen, und die Banken schauen auf andere Dinge. Auch der Preisabstand kann groß sein. Wer vor allem Neubauten verkauft, kennt vielleicht die Begriffe „Rücklage“ und „Beschlussfähigkeit“ kaum aus der Praxis, und wer nur Altbauten betreut, weiß womöglich wenig über Mängelrechte beim Bauträger. Deshalb hilft die Frage nach den Berufsjahren allein nicht weiter.

Fragen Sie stattdessen, wie viele Objekte des Typs jemand in den letzten Jahren verkauft hat und was dabei schwierig war. Lassen Sie sich auch ein oder zwei Fälle schildern. Wer darauf konkret antwortet, hat es wirklich erlebt. Für die erste Einordnung des Anbieters hilft der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing. Die folgenden Abschnitte gehen die wichtigsten Gebäudetypen durch. Vielleicht passt Ihre Immobilie nicht genau in eine Schublade. Das ist normal, und dann sollten Sie die Fragen aus zwei Abschnitten verbinden.

Typ 1: Der Wohnblock aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren

Große Teile von Giesing wurden nach dem Krieg neu bebaut. Die Häuser sind oft einfach, die Wohnungen kompakt, die Decken niedriger als im Altbau, und viele haben kleine Balkone zum Hof. Für viele Menschen sind solche Wohnungen eine bezahlbare Möglichkeit, in Stadtnähe zu wohnen. Gleichzeitig stehen in diesen Häusern oft große Arbeiten an: Leitungen, Fenster, Dach, Dämmung. Wenn die Rücklage klein ist, müssen Käufer mit einer Sonderumlage rechnen. Ein erfahrener Makler liest deshalb die Protokolle der letzten Jahre genau und bespricht mit Ihnen, wie sich das auf den Preis auswirkt.

Er weiß außerdem, dass solche Wohnungen auch Anleger interessieren, weil sie sich gut vermieten lassen. Er erklärt, wie Grundrisse wirken, und schlägt vielleicht vor, die Küche nicht zu erneuern, sondern nur aufzuräumen. Fragen kommen auch zu Asbest oder alten Bodenbelägen, und dazu sollte er nichts behaupten, sondern im Zweifel zu einer Prüfung raten. Prüffrage: „Was lesen Sie in unseren Protokollen zuerst, und was bedeutet das für den Preis?“ Wer dann die Rücklage und anstehende Beschlüsse anspricht, kennt solche Häuser. Wer nur von der guten Anbindung schwärmt, eher nicht.

Typ 2: Der Gründerzeit- oder Altbau

Einige Straßen in Giesing haben alte Häuser mit hohen Decken, Dielen und Stuck bewahrt. Diese Wohnungen sind begehrt, oft auch bei Menschen, die sich die Au oder Haidhausen nicht leisten möchten. Hier zählen Stockwerk, Aufzug, Sanierungsstand und die Frage, was am Haus in den nächsten Jahren ansteht. Auch die Wohnflächenberechnung ist heikel, besonders bei Dachgeschossen. Ein ungenehmigter Ausbau kann bei der Bankfinanzierung schnell zum Thema werden. Ein erfahrener Makler prüft das früh, holt bei Bedarf die Bauakte von der Lokalbaukommission und schlägt ein Aufmaß vor, wenn Zweifel bestehen.

Auch Denkmalschutz kann eine Rolle spielen, was sich im Bayerischen Denkmal-Atlas prüfen lässt. In einem Erhaltungssatzungsgebiet können Modernisierungen genehmigungspflichtig sein. Ein Makler sollte das kennen und früh ansprechen. Er zeigt den Charme der Wohnung, ohne Schwächen zu verstecken, und weiß, wie man hohe Räume und lange Flure fotografiert. Prüffrage: „Wie berücksichtigen Sie den vierten Stock ohne Aufzug bei Ihrer Zahl?“ Wer eine pauschale Prozentzahl nennt, macht es sich zu leicht. Wer erklärt, wer dann kauft und wie sich das auf den Preis auswirkt, hat solche Fälle erlebt.

Typ 3: Das Reihenhaus oder kleine Einfamilienhaus

In Teilen von Giesing und Richtung Harlaching finden sich Reihenhäuser und kleine Einfamilienhäuser, oft aus den Dreißiger- bis Sechzigerjahren. Sie sind bei Familien sehr gefragt, weil sie Garten und Stadtnähe verbinden. Hier ist niemand da, der wie eine Verwaltung Unterlagen sammelt. Sie sind für alles selbst zuständig. Bauakte, Grundbuch, Grenzen, Heizung, Dach, Keller, Garten. Ein erfahrener Makler fragt deshalb nach Sanierungen, sieht sich den Keller an und klärt Rechte im Grundbuch, etwa Wegerechte zu den Mülltonnen oder Garagen. Bei Reihenhäusern sind auch die gemeinsame Mauer und mögliche Anbauten ein Thema.

Bei älteren Häusern stellt sich oft die Heizungsfrage. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Anlagen weiterlaufen, und der neue Eigentümer muss den Kessel nicht automatisch ersetzen. Trotzdem wird das in Gesprächen wichtig sein, und dazu sollte er die richtigen Antworten geben können. Hinweise enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Giesing. Prüffrage: „Was ist für Sie bei einem Reihenhaus aus den Fünfzigern anders als bei einer Wohnung?“ Weitere Hinweise zu Häusern enthält der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Giesing.

Typ 4: Die moderne Wohnanlage

In den letzten Jahrzehnten sind auch in Giesing neue Wohnanlagen entstanden, zum Teil mit Tiefgarage, Aufzug und guter Dämmung. Diese Wohnungen sprechen Familien und Menschen an, die nichts renovieren möchten. Der Preis richtet sich hier stärker nach Fläche, Zuschnitt und Ausstattung, und Vergleichsfälle sind oft leichter zu finden. Dafür stellen sich andere Fragen. Laufen noch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger, die in der Regel fünf Jahre ab Abnahme dauern? Gibt es offene Mängel, die in den Protokollen stehen? Wie hoch ist das Hausgeld mit Aufzug und Tiefgarage? Wie gut funktioniert die Verwaltung?

Zudem wurde die Wohnung vielleicht vor weniger als zehn Jahren gekauft. Wer sie vermietet hat, muss die Spekulationsfrist bedenken, und wer selbst eingezogen ist, sollte prüfen, ob die Selbstnutzung die Befreiung sichert. Hinzu kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kommen. Ein erfahrener Makler spricht das an und schickt Sie zum Steuerberater, bevor der Notartermin feststeht. Er weiß auch, dass ein hoher Einstandspreis keine Garantie für einen Gewinn ist. Prüffrage: „Was ist bei einer jungen Wohnung anders als im Altbau?“ Wer nur antwortet, das verkaufe sich leichter, hat die Frage nicht ganz verstanden.

Typ 5: Das kleine Mietshaus

Hin und wieder steht in Giesing ein kleines Mietshaus zum Verkauf, oft nach einem Erbfall. Hier kaufen meist Anleger, und die Rechnung steht im Vordergrund. Wie hoch sind die aktuellen Mieten? Wie weit liegen sie unter dem Mietspiegel? Was kommt an Instandhaltung auf den Käufer zu? Wie sind die Mietverträge gestaltet, und sind alle Erhöhungen wirksam? Bei einem Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet kann die Stadt ein Vorkaufsrecht prüfen, und Umwandlungen in Eigentumswohnungen können genehmigungspflichtig sein. Ein erfahrener Makler arbeitet hier mit Anwälten zusammen und nutzt oft einen digitalen Datenraum.

Auch die Ansprache ist anders. Eine diskrete Vermarktung kann sinnvoll sein, um Mieter nicht zu verunsichern. Mit den Mietern sollte aber offen gesprochen werden, denn ihre Verträge bleiben bestehen. Bei Eigenbedarf gelten enge Grenzen, und nach einer Umwandlung kann eine Sperrfrist von zehn Jahren gelten. Wer solche Häuser verkauft, sollte auch die Drei-Objekt-Grenze ansprechen und zur steuerlichen Beratung raten. Prüffrage: „Wie finden Sie Käufer für ein Mietshaus, und wie erfahren die Mieter davon?“ Mehr zu den Mietern steht im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing.

Was gilt für Genossenschaftswohnungen?

Giesing hat auch einen Anteil an Genossenschaftsbauten. Solche Wohnungen gehören in der Regel der Genossenschaft und können nicht einfach verkauft werden, auch wenn die Bewohner das Gefühl haben, sie gehörten ihnen. Das sagt ein erfahrener Makler sofort. Wer Genossenschaftsanteile besitzt, kann sie kündigen, aber nicht als Wohnung verkaufen. Es gibt jedoch Häuser, die vor langer Zeit privatisiert wurden und bei denen besondere Bedingungen im Grundbuch stehen können, zum Beispiel ein Vorkaufsrecht. Prüfen Sie das, wenn Ihre Wohnung früher zu einem solchen Bestand gehörte.

Ähnlich ist es bei Erbbaurechten, die auch in München vorkommen. Dabei gehört das Grundstück jemand anderem, und Sie zahlen einen Erbbauzins. Das beeinflusst den Wert und die Finanzierung, und bei einem Verkauf kann der Grundstückseigentümer zustimmen müssen. Ein erfahrener Makler liest das Grundbuch und fragt danach. Wer das erst beim Notar merkt, verliert Zeit und vielleicht den Käufer. Solche Sonderfälle lassen sich nicht aus dem Lehrbuch lernen. Fragen Sie deshalb, ob jemand schon einmal damit zu tun hatte und wie die Sache ausgegangen ist.

Die Gebäudetypen im Überblick

Typ	Was zählt besonders	Prüffrage
Nachkriegsblock	Rücklage, Leitungen, Grundriss	Was lesen Sie im Protokoll zuerst?
Altbau	Stockwerk, Sanierung, Fläche	Wie berücksichtigen Sie den 4. Stock?
Reihenhaus	Bauakte, Heizung, Rechte	Was ist anders als bei einer Wohnung?
Moderne Anlage	Gewährleistung, Hausgeld, Steuer	Was ist anders als im Altbau?
Mietshaus	Mieten, Rechte, Erhaltungssatzung	Wie erfahren die Mieter davon?

Was gehört zu den Münchner Regeln?

Ein erfahrener Makler in Giesing kennt auch die Stadtregeln. Bauakten liegen bei der Lokalbaukommission. In Erhaltungssatzungsgebieten können Umbauten genehmigungspflichtig sein, und die Stadt kann unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht haben. Die Baumschutzverordnung kann bei Häusern mit Garten wichtig sein, und bei Vermietungen gelten Mietspiegel, Kappungsgrenze und Sperrfristen. Prüfen lässt sich das leicht, indem Sie fragen, was hier anders ist als im Landkreis. Wer sich auf allgemeine Sätze zurückzieht, hat diese Unterschiede vielleicht nicht vor Augen. Dazu gehört auch, dass er keine überholten Heizungspflichten verbreitet.

Auch bei den Besonderheiten des Viertels zeigt sich Erfahrung. Wie geht jemand mit dem Thema Stadion um? Wie mit dem Lärm am Ring? Wann zeigt er eine Wohnung, damit niemand enttäuscht wird? Weiß er, wie sich die Lage oben von der unten unterscheidet? Fragen Sie danach, und vergleichen Sie die Antworten mit Ihrer eigenen Erfahrung. Wie sich das auf die Vermarktung auswirkt, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Giesing. Die Papiere im Einzelnen nennt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing.

Wen zieht ein erfahrener Makler hinzu?

Wer viel gesehen hat, kennt seine Grenzen. Beim Baurecht fragt er einen Architekten, beim Mietrecht einen Fachanwalt, bei der Steuer einen Steuerberater, bei der Heizung einen Energieberater oder Schornsteinfeger. Den Vertrag verantwortet der Notar. Er sagt Ihnen das offen und nennt gegebenenfalls Kontakte, ohne Sie zu binden. Das ist kein Zeichen von Schwäche, denn falsche Auskünfte können Sie am Ende belasten. Wer auf jede Frage eine schnelle Antwort hat, begibt sich schnell auf dünnes Eis. Lassen Sie sich auch nicht einreden, Beratung sei unnötig, wenn es um viel Geld geht.

Bei Erbfällen und Scheidungen ist das besonders wichtig. Hier geht es um Fristen und um Rechte Dritter. Hilfreich sind dabei die Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Giesing und Scheidungsimmobilie in Giesing. Fragen Sie, mit welchen Fachleuten jemand schon gearbeitet hat und wie die Kosten geregelt sind. Eine gute Zusammenarbeit erkennen Sie daran, dass Sie von allen denselben Stand erfahren und nicht selbst als Bote zwischen ihnen hin- und herlaufen müssen. Auch das ist eine Frage der Erfahrung.

Woran erkennen Sie vorgetäuschte Erfahrung?

Sätze wie „Das kriegen wir hin“ oder „Das verkauft sich von selbst“ passen auf jede Wohnung. Wer viel erlebt hat, antwortet genauer und vorsichtiger, nennt Beispiele und sagt auch einmal, dass er etwas erst nachsehen muss. Vergleichen Sie die Antworten mehrerer Anbieter. Vorsicht vor großen Gesamtzahlen, die sich nicht prüfen lassen. Fragen Sie, wie viele Verkäufe die Person selbst in Giesing begleitet hat. Bei einem großen Büro kann Ihre Ansprechpartnerin neu sein, auch wenn die Firma lange besteht. Auch teure Fahrzeuge und Bürolagen sind keine Belege, und manche guten Anbieter arbeiten bewusst schlank.

Ein weiterer Test ist die Reaktion auf Kritik. Sagen Sie, dass Ihnen die Zahl zu niedrig erscheint. Wer sofort nachgibt, ist vielleicht vor allem am Auftrag interessiert. Wer ruhig begründet, warum er bei seiner Einschätzung bleibt, zeigt Rückgrat, und das brauchen Sie später in der Verhandlung. Gute Anbieter dürfen eine Einschätzung auch korrigieren, wenn sie neue Informationen erhalten. Fragen Sie auch nach einem Fall, der schiefging. Was ist geschehen, und was wurde daraus gelernt? Vergleichskriterien enthält der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Giesing.

Welcher Makler erzielt in Giesing den besten Preis, wenn es kompliziert wird?

Bei schwierigen Objekten hängt viel davon ab, wie viel Unsicherheit vor der ersten Besichtigung beseitigt wird. Ein geklärter Beschluss, eine belegte Fläche und eine saubere Rechnung bei Mietern nehmen Interessenten die Gründe für Abschläge. Eine Garantie auf einen Preis bedeutet das nicht, doch die Verhandlung läuft anders. Fragen Sie, wie ähnliche Fälle ausgegangen sind und welche Vorbereitung nötig war. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?. Vergleichen Sie auch die Provision über den Netto-Erlös.

Wie arbeitet Ellen Günthel bei solchen Fällen?

Ellen Günthel betreut das Gebiet rechts der Isar und kann sich mit ihren Kolleginnen beraten, wenn ein Fall ungewöhnlich ist. Sie liest die Unterlagen, schaut sich auch den Keller an und sagt Ihnen, was sie für wichtig hält. Wo es nötig ist, empfiehlt sie Fachleute. Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der oft genannten 3,57 %, und ein erstes Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Stellen Sie ihr ruhig die Prüffragen aus diesem Ratgeber. Einen Überblick über den Ablauf bietet der Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing.

Häufige Fragen

Wie viel Erfahrung sollte mein Makler haben?

Wichtiger als Jahre sind passende Fälle mit Ihrem Gebäudetyp im Viertel.

Was ist bei Nachkriegsbauten wichtig?

Vor allem Rücklage, Leitungen, Fenster und die Protokolle der Gemeinschaft.

Kann ich eine Genossenschaftswohnung verkaufen?

In der Regel nicht. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung wirklich Ihr Eigentum ist.

Was ist bei einem jungen Neubau wichtig?

Gewährleistung, Hausgeld, Protokolle und gegebenenfalls die Spekulationsfrist.

Woran erkenne ich vorgetäuschte Erfahrung?

An allgemeinen Sätzen und großen Zahlen ohne konkrete Beispiele.

Sollte er Fachleute einbinden?

Ja, bei Baurecht, Mietrecht, Steuer und Heizung ist das sinnvoll.

Dauert ein schwieriger Fall länger?

Oft schon. Planen Sie etwas Puffer ein.

Kann mich Ellen Günthel beraten?

Ja, ein erstes Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Einen erfahrenen Immobilienmakler in Giesing erkennen Sie daran, dass er Ihren Gebäudetyp kennt, vom Nachkriegsblock über den Altbau bis zum Reihenhaus. Stellen Sie die Prüffragen und achten Sie darauf, wer Risiken offen benennt. Ellen Günthel bespricht Ihren Fall gern. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.